可行性研究.ppt

房地产开发项目可行性研究n第一第一节 房地房地产开开发项目可行性研究概述目可行性研究概述n第二第二节 房地房地产开开发项目投目投资与收入估算与收入估算n第三第三节 房地房地产开开发项目比目比选方案的构建方案的构建 与与评价价n第四第四节 房地房地产开开发项目目财务评价指价指标体体系及系及财务报表表n第五第五节 房地房地产开开发项目不确定分析目不确定分析2024/5/22 周三1.第一第一节 房地房地产项目可行性研究概述目可行性研究概述n可行性研究的概念可行性研究的概念n基本建基本建设程序与可行性研究的程序与可行性研究的阶段段n可行性研究的作用可行性研究的作用2024/5/22 周三2.可可可可行行行行性性性性研研研研究究究究（FeasibilityFeasibilityStudyStudy）是是是是指指指指在在在在项项目目目目建建建建设设前前前前，对对拟拟建建建建项项目目目目在在在在技技技技术术上上上上是是是是否否否否先先先先进进适适适适用用用用、经经济济上上上上是是是是否否否否合合合合理理理理有有有有利利利利、工工工工程程程程建建建建设设是是是是否否否否可可可可行行行行所所所所进进行行行行的的的的全全全全面面面面、详详细细、周周周周密密密密的的的的调调查查研究和研究和研究和研究和综综合合合合论证论证。一、可行性研究的概念一、可行性研究的概念一、可行性研究的概念一、可行性研究的概念(ConceptionofFeasibilityStudy)(ConceptionofFeasibilityStudy)2024/5/22 周三3.二、房地二、房地产开开发项目可行性研究的目可行性研究的阶段段（一）房地（一）房地（一）房地（一）房地产产开开开开发项发项目建目建目建目建设设程序程序程序程序 基本建基本建基本建基本建设设程序一般分程序一般分程序一般分程序一般分为为3 3个个个个时时期、期、期、期、9 9个个个个阶阶段段段段2024/5/22 周三4.房地产开发项目建设程序时期阶段投资前时期机会研究初步可行性研究详细可行性研究评价和决策投资时期谈判和签订合同项目设计施工营销交付使用验收交付与投入使用2024/5/22 周三5.1.1.机会研究机会研究(OpportunityStudy)机机会会研研究究又又称称为投投资机机会会鉴定定，即即寻求求最最佳佳投投资机机会会的的活活动。机机会会研研究究可可分分为一一般般机机会会研研究究和和具具体体机机会会研研究究。一一般般机机会会研研究究又又可可划划分分为三三种种：一一是是地地区区研研究究；二二是是部部门（或行（或行业）研究；三是以）研究；三是以资源源为基基础的研究。的研究。机机会会研研究究比比较粗粗略略，投投资与与成成本本估估算算往往往往用用最最简单的的方方法法，估估算算的的允允许误差差在在30%30%内内。机机会会研研究究所所用用时间短短，一一般般1212月，所需研究月，所需研究费用用约占占总投投资额的的0.2%0.8%0.2%0.8%。（二）可行性研究的（二）可行性研究的阶段段(ProcessofFeasibilityStudy)ProcessofFeasibilityStudy)2024/5/22 周三6.2.初步可行性研究初步可行性研究(InitialFeasibilityStudy)初初步步可可行行性性研研究究又又称称为预可可行行性性研研究究，是是指指在在机机会会研研究究的的基基础上上，对项目目可可行行与与否否所所作作的的较为详细的的分分析析论证。初初步步可可行行性性研研究究是是介介于于机机会会研研究究与与详细可可行行性性研研究究之之间的的一一个个中中间阶段段，起起者者承承上上启启下下的的作作用用，对于大型复于大型复杂项目而言，是一个不可缺少的目而言，是一个不可缺少的阶段。段。这一一阶段段投投资与与成成本本估估算算的的偏偏差差，一一般般要要达达到到20%以以内内，研研究究所所要要时间约为4-6个个月月，所所需需费用用约占投占投资总额的的0.25-1.5%。2024/5/22 周三7.3.详细可行性研究可行性研究(DetailedFeasibilityStudy)详细可行性研究也称可行性研究也称为最最终可行性研究或可行性研究或项目目拟定，它是整个可行性研究的关定，它是整个可行性研究的关键阶段。段。这一一阶段段对投投资与成本估算的与成本估算的误差在差在10%以内，有以内，有时可可达达5%，所需，所需费用用约占占总投投资的的1%-3%，大，大型型项目目约占投占投资的的0.2%-1%，时间一般一般为8-10个月或更个月或更长。2024/5/22 周三8.三、可行性研究的目的和任三、可行性研究的目的和任务 为什么要投什么要投资建建设这个个项目你？目你？市市场需求如何？将建需求如何？将建设规模多大合适？模多大合适？项目目资源条件如何？如何有效利用？源条件如何？如何有效利用？项目建目建设地点地点选在哪里最佳？在哪里最佳？采用什么技采用什么技术方案？有何特点？方案？有何特点？外部建外部建设条件如何？物条件如何？物资供供应和人力和人力资源如何安排？源如何安排？项目建目建设时间多多长？需要多少投需要多少投资？所需？所需资金如何筹措？金如何筹措？项目建成后目建成后经济效益如何？效益如何？项目投目投资风险如何？如何？2024/5/22 周三9.1.为投投资者者进行投行投资决策提供依据；决策提供依据；2.是是资金筹措和向金筹措和向银行申行申请贷款的依据；款的依据；3.是开展是开展项目目设计工作和工作和编制建制建设工作工作计划的依据；划的依据；4.是是项目与有关部目与有关部门签订协议与合同的依据；与合同的依据；5.是向当地政府、国土开是向当地政府、国土开发及及环保部保部门申申请建建设的依据；的依据；6.是企是企业组织管理、机构管理、机构设置及人置及人员培培训等工作安排的依据；等工作安排的依据；7.是作是作为项目后目后评估的依据。估的依据。四、可行性研究的作用四、可行性研究的作用2024/5/22 周三10.五、可行性研究五、可行性研究报告的内容告的内容一、一、项目概况目概况二、开二、开发项目用地的目用地的现状状调查及拆迁安置方案的制定及拆迁安置方案的制定三、市三、市场分析和建分析和建设规模的确定模的确定四、四、规划划设计方案的方案的选择五、五、资源供源供给条件分析及条件分析及节水水节能措施能措施六、六、环境影响境影响评价价七、七、项目开目开发组织机构和管理机构和管理费用的研究用的研究八、开八、开发建建设计划的划的编制制九、九、项目目经济及社会效益分析及社会效益分析十、十、结论及建及建议2024/5/22 周三11.项目名称、开目名称、开发建建设单位位 项目的性目的性质及主要特点及主要特点 项目的地理位置目的地理位置 周周围环境境 社会、社会、经济意意义 可行性研究工作的目的、依据和范可行性研究工作的目的、依据和范围（一）（一）项目概况目概况2024/5/22 周三12.土地土地调查 人口人口调查 建筑物的种建筑物的种类、数量、面、数量、面积等等 调查生生产、经营企企业以以及及个个体体经营者者的的经营范范围、占占地地面面积、建建筑筑面面积、营业面面积、职工工人人数数、年年营业额、年利、年利润额等等 调查各种管各种管线 调查其他地下、地上物其他地下、地上物 制定拆迁制定拆迁计划、划、初步确定安置初步确定安置补偿标准准（二）开（二）开发项目用地的目用地的现状状调查及拆迁及拆迁安置方案的制定安置方案的制定2024/5/22 周三13.（三）市（三）市场分析和建分析和建设规模的确定模的确定n 同同类市市场及相关市及相关市场的供的供给影响因素分析影响因素分析n 供供给量的量的统计分析及分析及预测n 市市场需求影响因素分析需求影响因素分析n 需求量的需求量的统计分析及分析及预测n 市市场交易的数量及价格交易的数量及价格现状与状与趋势分析及分析及预测n 服服务对象分析象分析n 拟建建项目建目建设规模的确定模的确定n 租售租售计划划预定定2024/5/22 周三14.（四）（四）规划划设计方案的方案的选择n 市政市政规划方案划方案选择n 项目构成及功能要求、目构成及功能要求、总平面布置平面布置n 建筑建筑规划方案划方案选择：占地面：占地面积、建筑面、建筑面积、层数、数、层高、房高、房间布置及各种房布置及各种房间的数量、建筑面的数量、建筑面积等等n 主要主要设备系系统2024/5/22 周三15.（五）（五）资源供源供给条件分析及条件分析及节水水节能措能措施施n 建筑材料的需求量、采建筑材料的需求量、采购方式和供方式和供应计划、施工划、施工力量的力量的组织计划、划、项目施工期目施工期间的的电力、水等供力、水等供应方案方案n 项目建成投入生目建成投入生产或使用后水、或使用后水、电、热力、燃气、力、燃气、交通、通交通、通讯等供等供应条件条件n 节能措施及能措施及节能指能指标分析分析n 节水措施及水措施及节水指水指标分析分析2024/5/22 周三16.（六）（六）环境境评价影响价影响n 环境境现状状n 主要主要污染源和染源和污染物染物n 开开发项目可能引起的周目可能引起的周围生生态变化化n 设计采用的采用的环保措施及保措施及标准准n 控制控制污染与生染与生态变化的初步方案化的初步方案n 环境保境保护投投资估算估算n 环境影响的境影响的评价价结论和和环境影响分析境影响分析n 存在存在问题及建及建议2024/5/22 周三17.（七）（七）项目开目开发组织机构和管理机构和管理费用的研用的研究究n拟定开定开发项目的管理体制目的管理体制n机构机构设置置n管理人管理人员的配的配备方案方案n人人员培培训计划划n估算管理估算管理费用支出情况用支出情况2024/5/22 周三18.（八）开（八）开发建建设计划的划的编制制n 前期开前期开发计划划n 工程建工程建设计划划n 建建设场地的布置地的布置n 施工施工队伍的伍的选择2024/5/22 周三19.（九）（九）项目目经济及社会效益分析及社会效益分析n 项目目总投投资估算估算n 项目投目投资来源、筹措方式的确定来源、筹措方式的确定n 开开发成本估算成本估算n 销售成本、售成本、经营成本估算成本估算n 销售收入、租金收入、售收入、租金收入、经营收入和其他收入和其他营业收入估算收入估算n 财务评价价n 国民国民经济评价价n 不确定性分析不确定性分析n 项目目环境效益、社会效益及境效益、社会效益及综合效益合效益评价价2024/5/22 周三20.（十）（十）结论及建及建议n 推荐最佳方案推荐最佳方案n 存在的存在的问题及相及相应建建议房地产开发投资分析海盈居可行性研究报告.pdf海口某房地产项目可行性研究报告.pdf2024/5/22 周三21.六、可行性研究的步六、可行性研究的步骤n 接受委托n 市场与资源调查研究n 方案选择和优化n 财务评价和综合评价n 编制可行性研究报告2024/5/22 周三22.第二第二节 房地房地产开开发项目投目投资与收入估与收入估算算一、一、投投资估算估算二、二、资金使用金使用计划划三、三、收入估算与收入估算与资金筹措金筹措2024/5/22 周三23.一、投一、投资估算估算2024/5/22 周三241.土地土地费用用2.前期工程前期工程费3.房屋开房屋开发费4.管理管理费用用5.财务费用用6.营销费用用24.第二第二节 房地房地产开开发项目投目投资与收入估与收入估算算2024/5/22 周三25一、一、投投资估算估算二、二、资金使用金使用计划划三、三、收入估算与收入估算与资金筹措金筹措25.第二第二节 房地房地产开开发项目投目投资与收入估与收入估算算2024/5/22 周三26一、一、投投资估算估算二、二、资金使用金使用计划划三、三、收入估算与收入估算与资金筹措金筹措26.一、投一、投资估算估算1.土地土地费用用2.前期工程前期工程费3.房屋开房屋开发费4.管理管理费用用5.财务费用用6.营销费用用7.其他其他费用用8.税税费9.不可不可预见费用用10.经营期期间运运营费27.二、二、资金使用金使用计划划 根据可能的建根据可能的建设进度和将会度和将会发生的生的实际付付款款时间和金和金额，编制制资金使用金使用计划表。在划表。在房地房地产项目可行性研究目可行性研究阶段，可以按年、段，可以按年、半年、季度、月半年、季度、月为计算期算期单位，按期位，按期编制制资金使用金使用计划。划。编制制资金金计划，要充分考划，要充分考虑预收款、欠付款、收款、欠付款、预付付订金以及按工程金以及按工程进度付款的具体情况。度付款的具体情况。28.三、收入估算与三、收入估算与资金筹措金筹措1.收入估算收入估算n租售方案租售方案n租售价格租售价格n租售收入租售收入n收款方式收款方式2.资金筹措金筹措29.第三第三节 房地房地产开开发项目比目比选方案的构建与方案的构建与评价价一、房地一、房地产开开发项目方案构建影响因素分析目方案构建影响因素分析二、房地二、房地产开开发项目方案的构建思路目方案的构建思路三、房地三、房地产开开发项目典型方案的比目典型方案的比较分析分析P5230.一、房地一、房地产开开发项目方案构建影响因素分析目方案构建影响因素分析n区位因素的分析区位因素的分析n房地房地产项目开目开发内容和内容和规模的分析模的分析n房地房地产项目开目开发时机的分析机的分析n合作方式的分析合作方式的分析n融融资方式与方式与资金金结构的分析构的分析n房地房地产开开发经营方式的分析方式的分析31.二、房地二、房地产开开发项目方案的构建思路目方案的构建思路n选择基础参数（时间、融资、评价标准类指标、收益相关指标）n构造评价方案n对构造评价方案的经济效益进行初步评价（静态指标、动态指标）2024/5/22 周三32.三、房地三、房地产开开发项目典型方案的分析比目典型方案的分析比较n备选方案方案组合合 P52n具体方案基本情况与具体方案基本情况与评价思路价思路2024/5/22 周三33.第四第四节 房地房地产开开发项目目财务评价指价指标体系体系及及财务报表表一、房地一、房地产开开发项目目财务评价指价指标体系及体系及计算方法算方法1.1.盈利指盈利指标n动态指指标（FNPV,FIRR,FNPV,FIRR,动态投投资回收期）回收期）n静静态指指标（成本利（成本利润率、投率、投资利利润率、率、资本金利本金利润率、静率、静态投投资回收期）回收期）2.2.清清偿能力指能力指标（利息利息计算，借款算，借款偿还期，利息期，利息备付率，付率，偿债备付率）付率）二、二、财务评价价报表的种表的种类2024/5/22 周三34.一、房地一、房地产开开发项目目财务评价指价指标体系及体系及计算方法算方法1.1.盈利指盈利指标n动态指指标（FNPV,FIRR,FNPV,FIRR,动态投投资回收期）回收期）n静静态指指标（成本利（成本利润率、投率、投资利利润率、率、资本金利本金利润率、静率、静态投投资回收期）回收期）2024/5/22 周三35.资金时间价值的含义 资资金金金金+利息利息利息利息资资金金金金生生生生产资产资金金金金产产品品品品资资金金金金 资资金金金金+资资金金金金劳动创劳动创造造造造流通流通流通流通时间时间存款存款存款存款证证券券券券资资金金金金+利息（股利）利息（股利）利息（股利）利息（股利）资金的金的时间价价值是指资金在扩大再生产及其循环周转过程中随着时间的变化而产生的资金增值或经济效益。36.现金流量金流量CFCF(CashFlow)(CashFlow)在工程经济分析中，把不同时间上发生的资金流出和资金流入称为现金流量金流量。现金金流流入入CI(CashCI(CashFlowFlowInput)Input)：如果把资金时间价值计算的对象作为一个独立的系统，那么，从该系统的角度看，凡是在某一时间上，流入系统的货币称为现金流入。一般项目财务的现金流入包括：销售（营业）收入、回收固定资产余值、回收流动资金。现金流量及金流量及现金流量金流量图37.现金流出金流出CO(CashFlowOutput)：凡是在某一时间上，流出系统的货币称为现金流出。一般项目财务的现金流出包括：建设投资、建设期利息、流动资金投资、经营成本、销售税金及附加、所得税等。净现金金流流量量NC(NetCashFlow)：同一时点上的现金流入和现金流出的差额称为净现金流量（NC=CIjCOj）。38.在确定一个系统的现金流量时，要注意以下几点：现金流量是现金流出、现金流入和净现金流量的统称。每一笔现金流出和现金流入的发生都必须有相应的发生时点。现金流量强调的是“实际发生”，在系统内部和外部转移的现金不作为现金流量。一项经济活动的现金流量因研究范围的不同、立脚点的不同会有不同的结果。现金流量金流量(Cash Flow)39.n 通常把反映一个系统现金流出、现金流入及其相应发生时间的图称为现金流量图。如图2-1和图2-2所示。（2）现金流量图(CashFlowDiagram)40.资金金时间价价值的的计算方法算方法n单利法n复利法41.单利法利法(Simpleinterestmethod)利息的利息的计算方法算方法概念概念概念概念 单利法是只对本金计算利息的方法。计计算公式算公式算公式算公式 P：一次性投入的本金；n：计息期数 i：每一计息期的利率（单利）；F：期末本利和 I：所付或所得的利息总额。42.单利法期末本利和推利法期末本利和推导过程表程表 计息期次期初本金当期利息期末累计本利和 1PPiP+Pi=P(1+i)2PPiP(1+i)+Pi=P(1+2i)3PPiP(1+2i)+Pi=P(1+3i)nPPiF=P1+(n-1)i+Pi=P(1+n i)n个周期后的本利和：F=P(1+n*i)F=P(1+n*i)F=P(1+n*i)F=P(1+n*i)单利法计算本利和公式n个周期的总利息：I=F-P=P*n*i43.概念概念概念概念 是以前期期末的本金与累计利息之和为基数计算利息的方法。计计算公式算公式算公式算公式 假设：P、n、F、I与单利法相同 i（复利）（2 2）复利法复利法(CompoundInterestMethod)44.复利法期末本利和推复利法期末本利和推导过程表程表计息期次 期初本金 当期利息 期末累计本利和 1PPiP+Pi=P(1+i)1P(1+i)P(1+i)iP(1+i)(1+i)=P(1+i)23P(1+i)2P(1+i)2iP(1+i)2(1+i)=P(1+i)3nP(1+i)n-1 P(1+i)n-1 iF F F F=P(1+i)n-1(1+i)=P(1+i)=P(1+i)=P(1+i)=P(1+i)n n n nP=F/(1+i)n=F(1+i)-n45.（3）单利法与复利法的比利法与复利法的比较n产生差别的来源对利息是否计息。n差别的大小nFF=P(1+i)nF=P(1+ni)46.单利法与复利法的比利法与复利法的比较n产生差别的来源对利息是否计息。n差别的大小n案例：100英镑经过50年后的价值10万元？i=1.16%（月息）(1)单利法：100（16001.16%)=796 (2)复利法 100*(1+i)600=10122647.1.净现值法n（一）（一）净现值的概念、公式和作用的概念、公式和作用 财务净现值（Financial Net Present Value，FNPV）是指项目在在寿寿命命周周期期内内收收入入（或或称称现金金流流入入）的的现值总额（CI）与与支支出出（或或称称现金金流流出出）的的现值总额（CO）的差）的差额。CIt为第t年收入；COt为第t年支出；NCt=CIt COt，NCt 为第t年净现金流量；i0为标准收益率。48.净现值的概念、公式、作用NPV0，方案能达到，方案能达到标准收益率准收益率i0，且能且能获得一定超得一定超额收益，方案可行；收益，方案可行；NPV0，方案，方案刚能达到能达到标准收益率准收益率i0，方案可行；方案可行；NPV0，方案达不到，方案达不到预期收益率期收益率i0，方案不可行。方案不可行。NPV法对单个方案的评价在在进行行多方案多方案选优时，若各方案寿命期相同，且，若各方案寿命期相同，且纯经济效益最大效益最大为目目标，则NPV最大的方案最大的方案为最最优；若各方案寿命期不同；若各方案寿命期不同时，则必必须采用一些假采用一些假设，使各方案具有相同的研究周期，以保使各方案具有相同的研究周期，以保证方案的可比性。方案的可比性。49.3.2.1内部收益率法内部收益率法(1)(1)(1)(1)概念概念概念概念 内部收益率（IRR:Internal Rate of Return）是指方案在寿命周期内收入现值总额（或等额年值）等于支出现值总额（或等额年值）、即净现值（或净年值）为零时的收益率。(2)(2)(2)(2)经济经济含含含含义义 反映方案在整个寿命周期内所投入资金的平均盈利能力，即动态投资收益率。(3)(3)(3)(3)计计算公式算公式算公式算公式 令：求IRR=？2024/5/22 周三50.2024/5/22 周三51.四、投资回收期法投资回收期该指指标反映投反映投资的回收速度，同的回收速度，同时也能也能部分描述方案的部分描述方案的风险，投，投资回收期越短，回收期越短，投投资的回收速度越快，方案的的回收速度越快，方案的风险也越也越小。小。根据是否考根据是否考虑资金的金的时间价价值，投，投资回回收期分收期分为静静态与与动态两种。两种。投投资回收期（回收期（Payback Period，PBP）是指用方案的）是指用方案的净收益收益补偿投投资所需要的年限。所需要的年限。（一）投（一）投资回收期的基本概念回收期的基本概念52.动态投资回收期（Pb）法n 动态投资回收期是在考虑资金时间价值的情况下，方案净现金流量现值累计为零时的时间。Pb=累计净现金流量现值开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值如果PbPc，可以接受53.静态指标n成本利润率(RPC)，指开发利润占开发成本的比率。RPC=(GDV-TDC)/TDC100%=DP/TDC100%RPC：成本利润率GDV：项目总开发价值TDC：项目总开发成本DP：开发商利润2024/5/22 周三54.静态指标n投资利润率，指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资100%利润总额=经营收入-经营成本-运营费用-销售税金销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加项目总投资=开发建设投资+经营资金2024/5/22 周三55.静态指标n资本金利润率资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金100%2024/5/22 周三56.静态投资回收期（Pb）法 静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的情况下，方案净现金流量累计为零的时间。其计算公式为：详细计算公式为：Pb=累计净现金流量开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量P59例题3-1.xls57.不确定性分析一、不确定性因素分析不确定性因素分析n不同阶段房地产开发项目的不确定因素n不同类别房地产开发项目不确定性因素P68-69二、不确定性分析方法n 盈亏平衡分析n 敏感性分析n 概率分析2024/5/22 周三58.不确定性分析二、不确定性分析方法二、不确定性分析方法1.盈盈亏平衡分析（平衡分析（单一一产品）品）n成本和成本和销售收入与售收入与产量的关系量的关系n 固固定定成成本本：是指在一定时期（或一定产量范围内）成本总额不随产量变化而变化的成本。例如：企业厂房、建筑物折旧费、管理人员工资等。2024/5/22 周三59.不确定性分析二、不确定性分析方法二、不确定性分析方法1.盈盈亏平衡分析（平衡分析（单一一产品）品）n成本和成本和销售收入与售收入与产量的关系量的关系n变动成成本本：是是指指在在一一定定时期期（或或一一定定产量量范范围内内），成成本本总额随随产量量的的增增减减而而成成正正比比例例变化化的的成成本本。例例如如直直接接材材料料费、直直接接人人工工费等等。如如果果用用C C表表示示总成成本本，C Cf f表表示示固固定定成成本本总额，C CV V表表示示单位位变动成成本，本，Q Q表示表示产品品销量或量或产量，量，则：n 60.不确定性分析二、不确定性分析方法二、不确定性分析方法1.盈盈亏平衡分析（平衡分析（单一一产品）品）盈亏平衡的含义是销售收入同其发生的销售成本相等。若用R表示销售收入，P表示单位产品售价。则：61.不确定性分析盈盈亏平衡分析的假定条件平衡分析的假定条件1生产量等于销售量，统称为产销量（Q）。2成本可分为固定成本和变动成本，即总成本是产销量的线性函数。3在一定时期（或一定的产销量范围内）产销售价不变，即销售收入是产销量的线性函数2024/5/22 周三62.P75 例题2024/5/22 周三63.敏感性分析敏感性分析敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。单参数敏感性分析参数敏感性分析每次只变动一个不确定性因素，而其它参数保持不变时所进行的敏感性分析。2024/5/22 周三64.敏感性分析的步敏感性分析的步骤及主要内容及主要内容 确定分析指标选择不确定性因素计算影响程度确定敏感因素P77例题2024/5/22 周三65.