案例分析：房地产企业营改增(老会计人的经验).doc

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案例分析：房地产企业营改增（老会计人的经验）
案例背景
A公司是一家大型房地产企业，目前对其房产销售和租赁收入缴纳5%营业税。过渡到增值税税制后，预计这两项收入适用的增值税税率将上升至11%，但支付的增值税进项税可以抵扣。A公司发现营改增带来以下三大挑战：
财务指标的冲击
营业收入：由于增值税属于价外税，不计算在营业收入内，所以A公司在房产销售和租赁服务含税价格不变的前提下，营业收入将有所下降。
利润和业绩指标：尽管成本同时会下降一定幅度，但由于收入下降更多，因此利润总额和利润率均会有所降低。EVA（经济增加值）、IRR（内部收益率）等业绩指标也会受到相应冲击。
现金流：由于房地产项目前期支付大量进项税，一般只有到项目中后期产生房产销售收入和租赁收入后进项税才能得以抵扣，因此营改增可能会加剧公司在项目前期的现金流压力。
税负的影响
税率上升与税负转嫁：预计房地产业与建筑业的增值税税率为11%，高于营业税税率5%。A公司面临税率上升和建筑企业转嫁税负的问题。
进项抵扣：土地出让金、城市基础设施配套与征地补偿费用、融资成本等是否包含进项税、该进项税能否抵扣，将直接影响A公司的增值税负担。相关政策目前仍不明朗。
附加税的上升：城建税和教育费附加以企业实际申报缴纳的流转税（含增值税与营业税）为计税基础。一旦流转税支付额上升，城建税和教育费附加也将“水涨船高”。
财务管理的变革
财务核算体系：A公司需要改造财务核算体系和ERP系统，以满足增值税税制的需要。例如，为便于账务处理和发票开具，A公司需要设置增值税相关会计科目，梳理供应商和客户的情况，明确其是否系增值税一般纳税人、小规模纳税人或非增值税纳税人。在采购方面，系统需要反映其是否属于增值税的应税或免税项目，并且设置各类货物及服务的税目、税率数据。在销售方面，系统应能够分别列示不含增值税的价格、适用的增值税税率和包含增值税的总价格等信息。
增值税发票管理：在增值税税制下，增值税专用发票在各业务环节的管理规范尤为重要，包括专用发票的领购、开具、保管、报废，进项发票的认证、抵扣、作废或丢失时的处理等。
增值税纳税申报：营改增后，A公司的纳税申报和税务管理也将发生变化。增值税一般纳税人资格的认定、申报表的填写与申报、应交税金与留抵税金的管理、不可抵扣进项税项目的管理等，对于税务管理人员而言都是全新的领域。
应对方案
A公司在营改增法规出台之前积极准备应对方案，采取以下三项措施：
测算税负影响：对营改增的影响进行测算分析，评估财务指标（包括收入、成本、利润、现金流以及EVA、IRR等业绩考核指标）和实际税负的变化幅度与敏感性。该测算结果也可以作为不同商业模式税负比较的基准。
优化商业模式：A公司根据增值税税制的特点，对运营模式（例如房地产销售还是租赁、是否单独提供物业管理服务）、采购策略（例如是否推迟施工进度与延期装修）、合同安排方式（例如包工包料或甲供材料）等进行评估和调整，对相关税负效果进行分析比较。
规范增值税管理：A公司组织人员着手编写《增值税管理手册》，从涉税风险点的角度向业务部门（例如涉及供应商评估标准、合同涉税条款、交易条件、发票取得与传递等）和财税部门（例如涉及发票管理、财务管控、会计核算调整、纳税申报等）提供具体的管理规范和操作指引。
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