太原汾河金融商务中心地块市场分析.doc

太原汾河金融商务中心地块市场分析

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16

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太原小店区狄村街电机厂地块市场分析
1.0太原市概述
１.1太原市概况
太原是山西省的省会，濒临汾河,三面环山,自古就有“锦绣太原城〞的美誉。太原是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心，是以冶金、机械、化工、煤炭为支柱,以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市,是我国北方最著名的历史名城之一。现在,太原已经开展成为一个以冶金、机械、化工、煤炭工业为主体，轻纺、电子、食品、医药、电力和建材工业具有相当规模,工业门类比拟齐全的现代化工业城市。

1.2太原市行政区情况
太原现辖6区〔小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区)、３县(清徐县、阳曲县、娄烦县)、1市〔古交市)和2个国家级开发区(太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区)、２个省级开发区〔太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区〕。
面积：总面积　698８ 平方千米，市区1460　平方千米，建成区〔2021)238 平方千米。[２] 人口：常住户籍人口３98．2万人〔201１)。比上年增加3.0４万人,人口增长率为0.9％。其中:城镇人口3２0万人,乡村人口７８．26万人，城镇化率为８０.36％。2021年底,实际居住总人口约420.１万。
区〔市、县〕
面积(平方公里)
人口(万)
区(市、县〕政府驻地
杏花岭区
1７0
58.32８１
胜利街
尖草坪区
286
３4.79９８
迎宾北路
万柏林区
305
60.548８
西矿街
小店区
29５
5８.0009
兴盛西街
迎泽区
117
55.3278
云路街
晋源区
２８7
18．6６34
晋源街道
古交市
15４０
21.5３77
金牛西街
清徐县
60９
34．1750
清源镇
阳曲县
2062
14.7259
黄寨镇
娄烦县
１2９0
１1.5９87
娄烦镇
1．3太原经济开展情况
太原是中国建国初期的重要工业基地之一。“一五〞时期,太原为全国的经济建立作出了巨大奉献,当时与北京、天津同为华北地区“工业重镇〞。２0世纪末以来，随着国家一系列宏观调控政策和全省新型能源和工业基地建立政策的出台，太原的经济开展又迎来了千载难逢的历史机遇。在全省新型能源和工业基地建立中，太原坚持走新型工业化道路，承当起全省产业构造调整和升级转化“领头羊〞的重任。近年来，以不锈钢生产基地、新型装备制造工业基地和镁铝合金加工制造基地“三大基地〞为代表的优势产业开展态势良好。经过50多年的建立，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材、精细仪器等门类较齐全的工业体系，加上科研机构和大专院校集中及商业物资供给中心的优势，国民经济实现了快速、协调、安康开展。代表性的企业有世界产能第一的不锈钢生产基地——太原钢铁集团；正在建立的将成为世界上最大的镁铝合金加工和研发基地——富士康太原科技工业园；全国最大的主焦煤生产基地——山西焦煤集团；制造曾托起“东方红〞、“神舟〞七号升空的航天发射装置和三峡水电站　１2００吨桥式起重机的太原重型机械集团公司。还有兵工厂单位中国兵器晋西机器工业集团 和全国最大的不锈钢综合销售企业太原希尔发集团
1.4太原市2０１０年主要经济指标
主要指标
金额
备注
地区生产总值GDP
177８.1亿元
同比增长11%
人均国民生产值〔人均GDP〕
４465３元
同比增长９.8%
全社会固定资产投资
９1６．5亿元
同比增长1７.2％
全市财政总收入
321.8９亿元
同比增长１5.1％
城市居民人均可支配收
１725８元
同比增长１０.6%
社会消费品零售总额
8２5.85亿元
同比增长１８%
城乡居民储蓄存款余额
２38６.7９亿元
同比增长1４.5%
注:太原市201０年度各项主要经济指标在全国各省会城市中排名第２0位
2.0太原市房地产市场分析
2.１太原市２010年8月——201１年8月房价走势图〔元／平方米)
２.２太原市2021年8月——2021年8月商品房成交走势图〔万平方米)

2.2太原市各行政区8月份房价一览表
行政区
住宅
办公
商业
售价(元/m2)
环比
售价〔元／m2〕
环比
售价〔元/ｍ2〕
环比
晋源
８028
1.67％

杏花岭
６２5８
-1１．56%

1４911
-19.７%
迎泽
7046
-27.３7%
1３000
54.3%
9440
３1.2%
小店
7４８1
1４.62%
７700
88.2%
１60９1
1２２.6％
万柏林
８279
2３.18%
１0000
０
18０0０
10０%
尖草坪
４8６5
-１.85%

８750
0

2.3太原市房地产市场总体分析
2.3.1太原房地产价格走势分析
太原房地产市场201０年8月起至今年２０11年8月份平均房地产价格从559７元/平方米回到了5４74元/平方米。其中在201１年1月房价高涨至1０000元/平方米只有，然后逐月回落。
2.3．２太原房地产区域价格分析
太原房地产价格以20１1年8月份的数据统计，最高的为晋源区、小店和迎泽区，其次为杏花岭区、尖草坪区,房地产价格最低的为榆次区。太原城市南北长、东西窄,城市整体呈南北开展态势，作为中心城区的迎泽区、杏花岭区房价较高,但是随着城市向南面开展小店区的房价上涨较快,目前小店区已经是太原高端住宅最集中的区域了。

3.0太原市各种类型物业市场分析
3．１住宅楼盘分析表
3.1.１地块周边住宅物业分析表
物业名称
双喜城
摩天石
恒实·新城市花园
区域位置
小店区
万柏林区
小店区
物业地址
亲贤北街9号
滨河西路、漪汾街
长治路、王村北街东北
开展商
山西大唐双喜置业
山西君联房地产公司
山西恒实房地产公司
物业管理
戴德梁行
高力国际
自管
规划占地面积
10.５５万m2
5.6万m2
5.33万ｍ２
容积率
3.７
4.１3
4．０
绿化率
4０%
４6．77％
３5％
总建筑面积
4０万m２
23.１３万m２
21.５万ｍ2
一期规划
１2栋3３层住宅
１栋酒店、1栋办公
5栋２9层住宅
1栋酒店
5栋30层住宅
1栋商场
一期规划户数
1100户
３６0户
58０户
房型面积
2/２/１(1０3 m2)
3/2/1(1１0 m2〕
3／２/２〔169 m２〕
3/2/２(18８ ｍ2)
5/2/3(28８m2)
3/2／3(307 m2)
3/2/4(289 m2)
4/2/4〔389 m２〕
1/2/1(7８ m2)
２/２/2〔144ｍ2〕
3/２／2(1８5 m2)
开盘日期
200９年８月
20１0年１1月
未开盘
平均售价
14０００—18０00元/　ｍ2
1３５00元/ ｍ２
8400元／　m2
交房标准
精装修
简装
毛坯
交房时间
20１1年1１月
2021年1２月
2０1２年6月
注一：双喜城房型图

注二:摩天石房型图

注三:恒实新城市花园房型图

３.1.2其他区域住宅楼盘分析
物业名称
太原星河湾
万达广场
梧桐居
区域位置
小店区
杏花岭区
迎泽区
物业地址
龙城大街、太茅公路
解放北路、北大街
迎泽大街、解放路
开展商
星河湾地产
万达集团
太原市政建立开发处
物业管理
星河湾物业
万达广场
不详
规划占地面积
67．98万m2
27.33万m2
790９ｍ2
容积率
２.55
3．６７
4．0
绿化率
48%
30%
３５%
总建筑面积
170万ｍ2
1５0万m2
3１739m2
一期规划
８栋22—２7层住宅
4栋３3层住宅

１栋２３层住宅
1—3层商业裙房
一期规划户数
６4４户
不详
２９6户
房型面积
4/2/4〔255 m2)
5/2／5〔２9３ m２〕
5/2/5(32３ m２〕
5/2/5(378 m2)
7／２／6(530 m2)
２/1/1(120 ｍ2〕
2/2/3(223m2)
３／2／4〔255 m2)
３/２/4(267 m2〕
3/2/4(２99 ｍ2〕
３/２／２(1４2 m2〕
4／2/2(190m2)

开盘日期
2021年7月
20１０年５月
未开盘
平均售价
27０00元/ ｍ2
１6000元/ m2
报价95０0元/　m２
交房标准
精装修
精装
精装
交房时间
20１1年9月
２011年6月
2０12年12月

注一：万达广场房型图

注二:星河湾房型图

注三:梧桐居房型图

3．２太原市办公楼盘分析表
3.2.1太原目前在售的办公楼分析表
物业名称
时代广场
澳林百和中心
区域位置
小店区
小店区
物业地址
高新区创业街、产业路
长风街、寇庄西路
开展商
置地港泰房地产开发
山西澳林北方置业
物业管理费
未定
3.５７元/月/平方米
规划占地面积
5900m2
1万m2
容积率
8.47
５.８
绿化率
不详
不详
总建筑面积
5万m2
5８000ｍ２
一期规划
1栋２0层办公楼
１栋36层商业办公楼组成
1—6层商业、７—36层办公
一期规划户数
３20户
300户
房型面积
9０—120 m2
102—1２７６　m2
开盘日期
2021年7月
20１０年1０月
平均售价
9０0０元/　m2
1300０元/ ｍ2
交房标准
精装修
毛坯
交房时间
２０1２年8月
201１年5月

３.２.2太原办公楼租赁市场分析
物业名称
位置
租金
售价
建筑标准
山西国贸中心
府西街６9号
7元／ m2/天
1８０00元/ ｍ2
5A甲级写字楼
王府大厦商务楼
府西街、解放路
2.8元/ ｍ2／天
１1０00元/ m2
甲级写字楼
世贸中心
长治路１1０号
3元/ m2/天
1０0０0元／ m2
商住楼
景峰国际大厦
解放南路、迎泽大街
３.８元/ ｍ2/天
只租不售
甲级写字楼
安业大厦
双塔西街、体育西路
2.5元/ m2／天
只租不售
普通写字楼
千禧大厦
体育西路、亲贤街
3.2元/ m2/天
1２000元／　m２
普通写字楼
3.２.3太原市主要家具商场分析
1、太原汾河西岸的新晋祠路两侧已形成了太原地区主要的家居、建材集聚区，现对其中主要的几个家居商场做一个分析。
商场名称
优渥家居
黎氏阁家居
位置
本地块新晋祠路对面
新晋祠路、迎泽西大街西北角
规模
20０00平方米
300０0平方米
面积段
１50—2０0平方米
１20—3０0平方米
租金
一层:4.8元/ m2／天
二层：4元/ m２／天

一层：８元/ m2/天
二层：7元/ m2／天
三层：6元/ m2／天

商场名称
居然之家〔河西店)
红星美凯龙
位置
迎泽西大街、西华苑路口
滨河西路、三给路
规模
２00０00平方米
１２0000平方米
面积段
１5０—8000平方米
120—6000平方米
租金
一层:７元/ m2/天
二层：6元/ m２/天
三层：５元／ m2/天
四层：3元/ m２/天
一层：６元／ m２/天
二层：5元/ m2/天
三层：4元/ m2/天
四层：3元/ m2／天

2、地块周边的主要家居卖场分析
地块位于太原市中心的小店区和迎泽区的结合部，周边商业兴旺居住人口密集,太原南部地区现已成为高端商业的集聚地，家居商场有“居然之家春天店〞,该店位于小店区长风大街、长治路的西南角。商场的总建筑面积约8０000平方米,这个商场分为6层(包括地下一层)。
楼层
主营
主要品牌
租金(元/天/m2)
B1
五金、涂料、居家用品

6
1F
装饰、材料
TOＴO、美标、科勒、亚细亚安信、马可波罗、冠军、摩恩
9
2Ｆ
现代家居
东方百盛、皇朝凤凰、柚尊、芝华仕、顾家家居、慕思、邓禄普、红苹果等
8
3Ｆ
古典家居
华日、联邦、皇家、尊典、卡登堡、劳恩斯、年年红等。
7
4F
门窗、橱柜
海尔、欧琳、金牌、西门子、史密斯、帝王、KＤ、摩力克、威盾等
６
5F
家装设计、灯具
水晶宫、奥特斯丁、宜生、米迦、松下、罗森等
4

4.０狄村街南电机厂地块概况
4.1狄村街南电机厂地块区位介绍
太原狄村街南电机厂地块位于太原小店区与迎泽区的结合处,地块东临并州南路、南连狄村南街、北靠狄村街。地块临近长风商业区，整个地块由现状道路和规划道路,分为三块基地。

4.2地块情况和技术指标介绍
1、地块占地面积：64819．9平方米(97.23亩)
2、用地性质:居住兼容商业(商业比例25%)
3、容积率:4.0—4.５
4、建筑密度:３0%
5、绿化率:不小于35％
6、建筑高度:不超过1０0,米
７、总建筑面积：291689平方米
7、挂牌成交日期：2011年1１月29日
8、土地成交价格：８74０0万元(89８.9万元／亩)
9、楼面地价：2996.3元/平方米〔按容积率４.5计)
１０、地块现状：现为山西电机制造的厂房和农贸市场
11、地块分割情况：
——1号位于地块的最北段,基地面积:4669２.1平方米
——2号地块位于地块南段,与一号地块隔一条规划道路相邻,基地面积：10988.４平方米
——3号地块位于地块最西侧，隔一条规划道路与二号地块相邻，基地面积：713９．4平方米
5.０工程可行性分析
5.1工程定位分析
该地块位于太原市中心区域，交通便捷，周边商业繁华,距此不远的长风商业区是太原最高档百货商场聚集地,太原９0%的奢侈品牌专卖店都集中于此。而且该区域也是太原高端住宅最集中的区域,顶级豪宅都集中在此。并且随着长风商务区的开展,沿长风街两侧已形成太原最重要的CＢD商务区。将来山西省委省政府也将搬迁至南部,规划中的地铁5号线也将在地块边经过并在此处设站。根据规划要求结合周边情况，建议工程应建成一个商住办综合高端物业,具体规划如下:
——商业面积:7万平方米(其中:1万平方米的沿街商铺，6万平方米的家居卖场)
——办公楼:8万平方米
——住宅：1４万平方米

5．2预期投资方案表
序号
工程
本钱金额
本钱计算方式
备注
１
土地费用(含出让金)
874００万
89８.9万元/亩
楼板价：元/平方米
2
设计、测绘、勘察费用
1１6０万
40×29万平米

3
前期证照办理及公司管理费用
8７0万
30×29万平米

4
建立监理费用
2９0万
10×29万平米

5
市政配套费(含公建配套〕
5510万
1９0×29万平米

６
土建工程
725０0万
２５00×29万平米

７
机电安装和弱电及外墙装饰
１４５00万
50０×29万平米

8
小区配套费用〔道路、综合管线、绿化)
5800万
２０0×29万平米

9
不可预见费
3625万
125×29万平米
按土建造价5%计
10
财务本钱
１０0０0万

以年利率7%，计提1.5年
１１
销售本钱
2630万

按销售收入的1%计
1２
总本钱
2０４285万元

5．３销售收入
住宅预计售价为:1000０元／平方米：办公楼售价为11000元／平方米沿街商业用房售价为：35０0０元/平方米
序号
工程
收入计算方式
销售收入
1
住宅销售收入
140000平方米×１0000元/平方米
140000万元
２
办公楼销售收入
80０00平方米×1１000元／平方米
８8000万元
３
沿街商铺销售收入
10000平方米×３50００元/平方米
3500０万元
合计
263０00万元
2
营业税及附加
263000万元×５.５5%
14５96万元
3
土地增值税
２６3０00万元×1%
2６３０万元
销售净收入
245７74万元
5.4家居商场租金收益
序号
工程
金额
备注
1
租金收入
１095０万元/年
6000０平方米×5元/平方米/天×36５天
２
租金净收益
87６０万元/年
空置率按20%计
3
营业税、房产税
1489万元/年

4
税后净收益
7２７1万元/年

5．4工程投资回报分析
序号
工程
金额
备注
１
销售净收入
２４5774万元

2
工程总本钱
2042８５万元

3
毛利润
41489万元

4
所得税
8297万元
以２０%计
5
净利润
33１92万元

6
租金收益折现
90８87万元

６
年投资回报率
24%
开发周期按2．5年计

6.0结论
该工程位置非常优越，投资回报率较高。工程定位必须要高,特别是家居卖场一定要引进一些高端品牌家居,这样才能提升工程的商业价值,一方面可以带动住宅和沿街商铺的销售,同时也会增加商场竞争力。