物流配送中心及社区连锁门店项目建设可行性研究报告.doc

第一章项目概况1.1概述1、项目名称：BB华联物流配送中心及社区连锁门店建设项目2、承办单位：BB华联超市有限公司3、项目负责人：AAAA4、建设性质：扩建1.3编制依据和范围1.3.1编制依据（1）投资项目可行性研究指南（试用版）； （2）建设项目经济评价方法与参数；（3）国务院促进产业结构调整暂行规定；（4）省、市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（5）关于促进我国现代物流业发展的意见；（6）BB市城市商业网点规划（20052020）；（7）原国内贸易部连锁经营管理规范。（8）原国内贸易部关于印发的通知（9）建筑设计防火规范（GBJ16-87）；（10）建筑抗震设计规范(GB50011-2001）；（11）BB市统计年鉴(2005）；（12）BB华联超市有限公司华超字（2006）第027号文：关于BB华联物流配送中心建设项目备案的请示；（13）BB市发展和改革委员会发改三产2006242号文：关于BB华联物流配送中心及社区连锁门店项目予以备案的函（14）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料等。1.3.2编制范围针对项目的特点、任务，结合BB市城市商业网点规划，对项目建设的背景、建设的意义和市场需求状况进行了认真的调查、研究与分析。在项目建设条件分析的基础上，对项目的建设内容、建设规模、建设资金等方面进行了全面的安排。通过定性分析和定量计算，深入分析论证了本项目建设的必要性、经济的合理性与实施的可行性。其主要内容如下：（1）市场分析与项目建设规模（2）建设条件与选址（3）投资估算与资金筹措（4）经济效益分析（5）项目的结论及建议1.4项目基本情况1.4.1主要建设内容与规模为了促进BB市商业快速、健康、有序发展，适应我国商业对外开放的新形势和构建和谐社会要求，更好地发挥中心城市对周边的辐射、带动作用，BB华联超市有限公司计划依托BB市的地理优势、交通优势建设 “BB华联仓储配送中心及连锁门店”。（1）配送中心按照“大规模、现代化、高科技”的总体要求，新征土地7公顷（合105亩），建筑总面积42320平方米，其中恒温仓库22800平方米，生鲜加工车间11360平方米，冷冻、冷藏库3000平方米，办公楼2360平方米，生活服务楼2800平方米（含公厕、垃圾站、职工宿舍等）；并配套建设停车场、道路、及给排水、供变电、消防系统、绿化等公用工程。同时，为了营造一个优美的经营环境，项目设计突出了公共绿化，设计绿化率要达到30%以上。（2）以BB华联目前的连锁门店为基础，结合BB市城市商业网点布局规划，建设社区连锁门店60家，经营面积3万平方米，基本覆盖颍泉、颍东、颍州三区现有城区社区网点。超市门店采取标准超市、便利店相结合的方式，利用社区现有基础设施，门面房进行合作租赁或购买房产设置门店。按照超市经营格局改造，体现简朴、整洁、宽敞、优雅的购物环境1.4.2项目选址配送中心拟选址于BB市经济技术开发区，连锁门店选址于阜城居民集居社区。1.4.3项目投资与资金筹措项目总投资10885.3万元，其中固定资产投资6780.3万元，铺底流动资金4105万元。计划由项目业主自筹4885.3万元，申请项目贷款6000.0万元。1.5项目的提出的背景1.5.1地域背景BB地处东部经济发达地区和中西部地区的经济过渡带，位居南北两大文化板块结合部。承东接西，呼南应北，大京九铁路纵贯其境，公路、水运四通八达，是豫、皖、苏及南北交通的枢纽，同时BB市正处在“技术南下、资金北上、产业西移、资源东进”的全国经济发展总趋势的交汇点上，区位优势十分明显。1.5.2政策背景1、在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中明确提出，物流是现代服务业，要大力发展，坚持市场化、产业化、社会化的方向，有些城市可以形成服务经济为主的产业结构。2、城BB市人民政府办公室关于商贸发展若干意见指出，要加快创新步伐，提高流通现代化水平，鼓励发展物流配送中心。切实推进连锁经营快速发展。推动流通企业进行流通方式和技术创新。充分运用财政和金融手段支持流通企业进行结构调整，重点支持现代流通方式的推广和运用。地方各级人民政府要在财政补贴、土地使用等方面，鼓励连锁经营企业发展，尤其是到城市社区、农村建立营销网络；鼓励发展循环经济，从财政等方面支持优势再生资源回收企业通过连锁经营等方式拓展回收网络；加大利用信息技术改造流通业传统作业方式的力度，采用现代物流的管理模式，提高管理效率，降低成本，鼓励各类流通企业发展电子商务。3、BB市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出，要“充分利用我市独特的区位优势和发达的交通条件，按照总量实现倍增，布局相对集中，结构明显优化，功能全面提升的要求，着力构建布局合理、层次分明、业态先进、功能完备、多种资本组织形式同时并存、竞相发展的商贸物流体系。鼓励发展以连锁经营、电子商务、物流配送等为主要特征的现代流通方式，整合物流资源，鼓励企业物流向第三方物流转化”。 1.5.3我国连锁经营及流通业发展现状（1）具中国国家统计局、商务部统计资料表明，2005年中国限额以上连锁企业门店总数54891个，营业面积35170643平方米，从业人员1055978人，销售额55806958万元，配送中心个数1925个。内资连锁占据一定优势，但扩张速度和平均效益低于外资连锁企业。2005年内资连锁零售集团的营业收入占限额以上连锁餐饮业集团的48.3%，港澳台商和外商投资所占比重分别为9%和42.7%。内资连锁零售企业人均年销售额虽然高于港澳台商投资和外商投资企业，但是平均门店年销售额只相当于港澳台商投资企业的52.5%、外商投资企业的38.8%；单位营业面积创造的年销售额也比外商投资企业低41%。为改变我国连锁经营业的弱势地位，提高综合竞争实力，商务部不断推出各项引导和扶持政策，激励和帮助我国连锁经营企业快速健康成长，并采取了营造良好政策环境、实现规划管理、推进一网多用等五项措施。（2）随着连锁业的爆炸式增长，作为物流现代化最显著标志之一的物流配送中心在我省取得了较大发展，并在信息流方面取得了突破性进展。目前，一个庞大的流通体系正支撑着经济发展的大厦，目前已出现了像“华大物流”、“安泰物流”等较大规模、规范的物流配送中心。当前，经济的持续高速发展，居民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的导入，要求物流业发展跟上步伐；制造业规模化发展，对物流专门化提出了要求；以批量进货、大量销售为特征的超级市场的兴起以及连锁经营的遍地开花，零售规模不断扩大，对物流提出了大量、多品种进货的要求。为得到比较优厚的进货条件，降低进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小零售企业将通过自由连锁等形式，组成共同进货组织，实施从厂家直接进货的变革。高附加值产品的日益增加，要求物流提供更细致的服务，提高物流的安全性、可靠性和迅速性。产品的多品种化和消费的多样化、个性化，将导致产生多品种、小批量的物流；企业间竞争的加剧，将使企业更加重视在物流环节上节约成本，减少浪费，削减人工成本。信息化的发展，特别是由于系统的应用，将导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的“单品管理”，实行多品种、小批量库存，从而要求批发业增加送货的次数和品种，减少每次的送货批量。新兴的网上购物最不容易绕过的“槛”也是物流问题，大规模的网上销售必须有高效率的物流系统作支持。1.6项目提出的理由随着改革开放不断深入和社会主义市场经济体制的完善，我国流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出。当前，我国商品市场供求总格局已发生根本性变化，面临的国际化竞争更趋激烈，但流通领域仍存在流通企业规模偏小，组织化程度低，现代化水平不高，市场体系不够完善等问题，迫切需要我们在流通领域树立和落实科学发展观，建设大市场，发展大贸易，搞活大流通，加快推进内外贸一体化和贸工农一体化，促进经济结构调整和经济增长方式转变。BB是皖西北重要的中心城市，辖区人口930万，拥有巨大的消费群体和消费潜力。近年来，在经济持续增长、入世等多种利好因素的影响下，这一地区的物流交易额呈“井喷”式增长，而且BB在皖西北的物流集散中心的地位日益确立。但目前，这一地区的物流配送企业规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的物流配送和交易的需要，城市商业连锁经营规模也相对较小。严重阻碍商流、物流及信息流的畅通，也限制了全市经济的发展，本项目的主办方BB华联超市有限责任公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个皖西北最大的物流配送中心,并结合目前的商业规划网点,建设60个连锁门店。1.7主要经济技术指标本项目建成后，正常年份可实现不含税经营收入141667.0万元,项目全部投资所得税后财务净现值为22398.4万元、财务内部收益率35.05%；项目投资利润率39.86%。附：综合技术经济指标表52第二章 项目建设必要性及可行性2.1项目建设必要性1、项目的建设对推动BB发展现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。历届政府领导曾多次指出，BB应加快物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“BB价格”，更好地发挥BB现代化中心城市的对外辐射功能。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表BB皖西北中心城市形象的物流配送中心。项目建设的这一指导思想与BB发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快BB现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升BB市场的总体水平方面做出突出贡献。由于本项目定位于皖西北最大的物流配送中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括鲜活农副产品的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为区域内外各大客商提供服务。而且随着BB皖西北中心城市地位的进一步加强，BB华联物资配送中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。2、项目的建设将有利于BB市国民经济及社会的发展由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对BB及经济技术开发区经济的发展带来积极的影响。一方面，物流配送中心的发展将会推动商品快速流通、快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，物流配送中心的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业等，形成明显的侧向关联带动作用。3、项目的建设有利于整合BB物流配送行业，改善BB物流配送行业的形象目前，BB的物流配送企业小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数物流配送企业竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个BB物流配送行业的销售都带来不利影响，甚至影响了BB物流配送行业的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合BB物流配送行业的作用。因为，一方面将以其示范作用，使BB物流配送企业的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌汇集到本配送中心，逐步改变BB物流配送企业散而乱的局面，形成BB物流配送行业的“航空母舰”，以增强BB物流配送企业与外地物流配送中心销售商、国外物流配送中心销售商的竞争抗衡能力。4、项目的建设将进一步扩大BB物流配送行业的辐射范围目前，BB物流配送企业的辐射范围主要是BB市及周边县城，辐射范围并不大。其原因，一是物流配送企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流配送企业缺乏必要的现代物流设施。5、满足社区居民购物需求。超市开到社区前，居民购物跑市区大商场，交通不便、费用较高。超市开设以后，商品琳琅满目，开架售货，自由选购，居民在自家门口逛超市，享受到优质便捷的服务。同时，由于超市商品直接从厂家购进，统一采购，减少流通环节，配送物流成本大大降低，商品质量得以保证，居民能够买到优质价廉的商品。6、有利于解放农村剩余劳力和实施再就业工程，促进社会的稳定。社区连锁门店每店平均员工在1030人不等，综合可解决社会就业8001000人，创造社会效益和经济效益相结合的范例。 本项目的建设将为BB提供一处充分展现代物流配送文化内涵的大型物流配送中心，从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强BB这一皖西北中心城市的对外辐射功能，并有利于树立安徽连锁零售业形象，为进一步吸纳国际、国内的人才、技术、资金来安徽“落户”创造了条件。项目的建设符合市政府的产业规划和发展战略。因此，项目的建设是非常必要的。2.2、项目建设的可行性1、市、区政府对BB华联物流配送中心的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。2、本项目的主办企业BB华联超市有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。5、项目的区位、交通条件很好。项目邻近105国道，因而区位、交通条件非常好，适应市场的建设、发展。6、项目有着良好的经济效益。第三章市场分析3.1商品配送产业发展趋势第一，市场特别需要物流集成商，它提供的是一个计算机接口，一个接触点，一份合同，一份订单，买卖双方把所有的与物流有关的业务交给这一个公司全权代理，不管它是自己运作，还是再去转包给别人，反正这个第三方是与货主联系的唯一的接触点。第二，第三方物流的利空间很大。第三方物流除了给第一方、第二方带来利润以外，自己也能赚到钱，如果利用更加严格的内部成本控制和更好的使用信息技术，提供一些增值服务，第三方物流就能赚取更多的利润。随着经济全球化，越来越多的厂商到国外去办厂，第三方也要跟着走，这样随着他的市场扩大，第三方的市场也跟着扩大。第三，客户将更加依赖于第三方物流。因为第三方有现成的比客户自己做要好得多的物流解决方案，所以，客户都非常愿意把这个东西外包出去，从而第三方物流和客户之间就构成一种不可分割的供应链关系。欧洲第三方物流发展非常快。3.2 市场预测BB市位于安徽省西北部，地处黄淮平原南端，人口930万，其中阜城人口达60万是全国重要的商品粮、棉、油、肉生产基地。据BB统计年鉴显示:2005年全市进出口总额2702万美元，社会消费品零售总额97.01亿元， 货运量达190.8万吨，货物周转量20573.0万吨公里。随着城镇化进程的加快和新农村建设的大力推动，城镇人口还在不断增加，城市规模越来越大，社区型居住小区密布城区各个地域。商业布局上，BB城区原有的商业网点较为集中，主要有BB商厦、国贸商城、百货大楼、和华千百意购物中心，这些购物中心相对较为集中，多采取百货商场的经营模式，加之距离社区居民小区较远，交通拥挤，不便于社区居民就近购物的需求。再者，由于社区周边缺乏规范的超市商业网点，一些个体小店应运而生，而个体小店由于进货渠道复杂，所售商品质量难以保障，往往会出现一些假冒劣商品坑害居民的现象。同时，购物环境也较差，商品安全性令人担扰。随着经济的发展，人口的增加，各项基础设施和运输货物也相应按比例增加。加上与河南省漯河、驻马店、周口、商丘与本省的宿县、蚌埠、淮南、淮北等周边地区，是巨大的运输市场。我市地处京九铁路的南北中心位置，使BB能同国内、国际大市场直接接轨，能参与国际经济大循环、大流通，成为沿海向内地发展的“中转站”，内地对外开放的“桥头堡”，具备全国物资交流中心的条件。办一个市场，兴一串产业，活一方经济;营造大市场，搞活大流通，必将成为BB经济发展的“助跑器”BB市以良好的交通优势为契机，BB市适时制定了城市商业发展规划，规划于2010年全市社会消费品零售总额250亿，年均增长12%。其中市区社会消费品零售总额90亿，年均增长13%。城区人均拥有零售商业营业面积为1.01.2平方米，总量宜控制在80万平方米以内。连锁企业销售额占全社会消费品零售总额的比重提高到25%。由此可见，本项目市场前景较好。3.3项目优势1、项目单位具有完善的物货供应系统本项目的投资商-BB华联超市有限公司本身有着庞大的物流供应系统,如雀巢咖啡、光明乳业、蒙牛乳业、广东喜之郎等数千家国际国内知名企业都与BB华联有着长期稳定的合作关系。本物流配送中心建成投产后，投资商BB华联超市有限公司本着精细分工、系统运作的原则，拟将原物流供应渠道资源全部移交本物流配送中心运作和管理，这是本项目最基本也是最可靠的供应系统。BB华联超市有限公司为保障新开辟的生鲜产品的稳定供应，还投资近千万元，在BB科技生态园区征地150余亩，作为生鲜产品的培育生产基地。本项目建成后，该生产基地也将移交本配送中心系统运作和管理。随着本物流中心的投产经营，随着本物流中心辐射范围的扩大，随着BB华联超市有限公司的快速扩张，越来越多的供应商会加入到华联物流供应系统中来。2、销售系统BB华联物流配送中心是BB华联超市有限公司的配套项目，其现阶段重要职能之一就是为BB华联超市有限公司提供物流配套服务。截至目前，BB华联超市有限公司共有BB城区58家直营店年销售额达4.7亿元；在合肥、淮南、淮北、亳州、阜南等地设有8家分公司，年销售额达2亿元；同时，华联超市还拥有180余家加盟店（农家店），这些加盟店自华联配货量达其总配货量的80%以上，华联超市经加盟店渠道年销售额达到1.5亿元。BB华联是一张招牌，其品牌效应已经显现。在皖西北BB华联代表着质量的保障，代表着价格的实惠。其辐射能力已远达河南、江苏等地。由于BB华联的规模采购，其商品采购成本要远低于行业水平。故许多当地的商超销售商、安徽其他地市的商超销售商，甚至河南、江苏的商超销售商尽可能从BB华联进行配货。据统计，BB华联每年给本系统外配货额高达2.2亿元。可以预见的是,随着华联品牌的进一步提升，随着物流配送中心配送能力的增强和完善，其对华联系统外客户的吸引和辐射力将大幅增强，配送份额将快速扩大。3.4项目的市场定位、竞争对手及市场策略1、市场定位：立足BB，面向皖西北，辐射皖北BB华联物流配送中心项目是在充分研究我国和BB市物流配送中心发展的基础上，顺应我国加入WTO后的物流配送中心发展趋势，响应BB市发展现代流通业的产业政策而作出的重要举措。项目立足BB市具有的巨大潜力的物流配送市场以及其他物流配送服务市场，同时将整个皖西北地区作为重要的市场区域。远期更是将包括皖西北外其他地区的整个皖北地区作为市场辐射范围。市场的兴建，将极大改善BB市目前无大型物流配送中心的现状，促进物流配送中心的升级换代，巩固BB市为皖西北地区物流配送的中心地位。2、竞争策略：整合BB市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大市民，打造支柱产业BB华联物流配送中心项目将以建设舒适的购物环境，完善的售后服务，规范的市场管理，品味卓然的物流配送中心文化为目标，改善目前BB市市场分散，管理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。BB华联物流配送中心项目将秉承以人为本的原则，充分挖掘物流配送中心文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的完美服务，采用多品牌聚合营销的方式有效降低售价，促进物流配送中心理性消费，造福广大市民。3、市场策略：搞活大市场，促进大流通，发挥大效益BB市物流配送中心发展是BB市大商业、大流通、大市场的重要组成部分，是巩固BB市作为皖西北地区商贸中心地位的重要举措，是实现BB市总体发展战略的重要步骤。BB华联物流配送中心的成立将会给当地甚至BB带来巨大的社会和经济效益。首先它可以增加税收。其年销售收入估计会有13亿15亿，每年可上缴税收近7000万元。其次它还可以增加就业。规模宏大的物流配送中心，其销售、加工、仓储、冷藏等功能都会产生较大的岗位需求，从其功能和规模综合考虑，预计可容纳200人就业；而与物流配送中心相关的行业如仓储业、加工业、运输业等也会受到带动，就业岗位也会相应增加。因此，BB华联物流配送中心项目将以打造与国际接轨，在国内领先的物流配送中心为已任，将物流配送中心文化纳入发展视野，力求从市场角度提高和创造BB市乃至皖西北地区的物流配送中心消费需求，推动BB市物流配送中心流通业做大做强，取得最佳的社会和经济效益。为此，在具体市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化的道路，以品牌为纽带，创建一个打破地区、行业、所有制界限的新型营销体系，建设成为皖西北地区乃至中国最大型的物流配送中心贸易集散地之一。4、项目市场开发战略：全面发展，分步推进。在项目安排上，采取全面规划，分期引进的策略。即将BB华联物流配送中心建设成为功能多元化，管理现代化的物流配送中心。物流配送中心将融合包括常温商品配送、生鲜农副产品加工、鲜活产品冷冻冷藏、办公生活服务等功能，不断改进物流配送中心的功能结构，把物流配送中心建设成为皖西北地区富有特色的物流配送辐射中心。5、门店销售战略我公司原有经营网络已在市场享有较高的声誉，占有BB及周边城市较大的市场份额，为进一步巩固和扩大市场份额，影响商务部号召，努力做大做强我国的连锁零售企业，根据我公司实际情况，建立如下销售战略：加大宣传力度，形成共识，树立企业外部形象和品牌意识。认真抓好内部建设，苦练内功，提高管理水平和业务素质，降低管理和运作成本，综合提高企业市场竞争力。抓住市场机遇和政策机遇，加快发展，努力打造本土品牌和民族品牌，从战略的高度应对市场竞争，应对外企的入侵。立足于安徽市场，积极开拓国内其他市场，争取早日走出安徽，迈向国际。第四章 建设规模及内容4.1建设规模1、配送中心按照“大规模、现代化、高科技”的总体要求，新征土地7公顷（合105亩），建筑总面积42320平方米，其中恒温仓库22800平方米，生鲜加工车间11360平方米，冷冻、冷藏库3000平方米，办公楼2360平方米，生活服务楼2800平方米（含公厕、垃圾站、职工宿舍等）；并配套建设停车场、道路、及给排水、供变电、消防系统、绿化等公用工程。同时，为了营造一个优美的经营环境，项目设计突出了公共绿化，设计绿化率要达到30%以上。2、以BB华联目前的连锁门店为基础，结合BB市城市商业网点布局规划，建设社区连锁门店60家，经营面积3万平方米，基本覆盖颍泉、颍东、颍州三区现有城区社区网点。超市门店采取标准超市、便利店相结合的方式，利用社区现有基础设施，门面房进行合作租赁或购买房产设置门店。按照超市经营格局改造，体现简朴、整洁、宽敞、优雅的购物环境项目建筑工程内容见下表。表4-1 项目建筑工程一览表序号工程名称结构形式、规格占地面积建筑面积备注总一期工程1恒温仓库钢结构22800M222800M22生鲜加工车间框架结构，现代风格11360 M211360 M23冷冻冷藏库框架3000M23000M24办公楼砖混结构，现代风格800 M22360M25生活服务楼砖混结构，现代风格950 M22800 M26地面硬化水泥路面10000M27地面绿化草枰绿树20720M28大门2个框架结构，现代风格300 M2合 计69930M242320 M2项目设计突出了公共绿化，设计绿化率要达到30%以上。项目建设既加快了城市改造步伐，又美化了城市、增强了城市服务功能，将成为BB市及周边地区的又一景观。实现商品配送是实现市场多功能、远辐射的根本保证。从完善服务功能，增加有效供给出发，配送中心参照国内外成功经验，组建自己的经营网络渠道。从试营业起，配送中心根据预定内容，每天组织车辆向客户发货，及时保证供应，以质优价廉高效赢得客户信任，业务联系更加紧密，配送范围与额度逐步增加，规模逐步扩大。4.2发展方向BB华联物流配送中心项目将放眼全球视野，正视入世后物流配送中心逐渐完全放开的严峻现实，充分贯彻BB市将物流配送作为支柱产业发展的政策取向，在流通业方面创造更好的经营环境，从流通领域打造BB市物流配送产业的支柱地位，全面提升BB市物流配送业的产业素质，应对入世后面临的来自物流配送流通业的巨大挑战，树立民营流通企业的一面旗帜。通过项目建设实施，使BB华联超市有限公司成为地区规模最大、设备和运营条件最的现代物流中心.4.3建成后的经济目标该BB华联物流配送中心及社区连锁门店建设项目，年可实现经营收入141667万元，全部投资所得税后财务净现值为22398.4万元，投资回收期为4.84年（含建设期），全部投资税后财务内部收益率为35.05%。第五章 建设条件和场址选择5.1项目区概况BB市地处黄淮海平原的南端、安徽省西北部，辖界首市和太和、临泉、阜南、颍上四县及颍州、颍泉、颍东三区，52个乡、113个镇、4018个村。面积9775平方公里，耕地58.5万公顷，人口932.8万人，是安徽省人口最多的市。项目所在的BB经济技术开发区创办于1992年7月，1993年5月经省政府批准为省级开发区，控制区面积21.77平方公里，规划区8.3平方公里，区内现有中外合资BB瑞丰源鞋业有限公司、中外合资安徽开乐汽车股份有限公司、中外合资安徽伊思顿粮油食品有限公司、希望集团BB强大饲料有限公司等近百家工业企业，并拥有BB医药配送中心、龙腾装饰材料总汇等专业大市场，商业、服务业日趋健全。 开发区从成立以来共完成基础设施建设投资 5亿元，使规划区6平方公里范围基本实现了路、水、电、通讯等“七通一平”；同时，兴建了13万多平方米的标准厂房和综合楼，全部被入区项目使用。目前入区企业130多家， 初步形成了以食品和农副产品加工业、服装制鞋业、纺织业、医药化工业、机械电子业、汽车制造与维修业、包装业为主的产业群。开发区的快速发展受到省、市领导的关注，省委书记王太华，省长王金山，省委副书记张平，常务副省长任海琛等领导先后莅临开发区视察，对开发区的快速发展给予充分的肯定并寄予厚望。目前开发区正在向着现代化和规模化的发展方向迈进，随着国家发展银行安徽省分行2.2亿元贷款资金的到位，开发区的基础设施建设和投资环境将会得到根本改善。开发区的发展其势已畜，其期已至。 5.2自然条件BB市位于安徽省西北部。东接淮南市，西连河南省驻马店、周口二市，南隔淮河和六安市、河南省信阳市相望，北靠亳州和河南省商丘市。 地理位置BB市地处淮北平原的腹地，安徽省西北部。北邻齐鲁，西连豫鄂，泉河、茨河、颍河交汇于此。市区地理坐标东经1154754，北纬325256.周围是颍上、阜南、临泉、界首、太和、利辛等县。 地形市区地形平坦开阔，地面标高一般为2931米，地形总趋势为西北高、东南低，地形坡降为0.00013。 气象BB地处暖温带南缘，区内气候温和，太阳辐射量年均120.6千卡平方厘米。大于0的活动积温多年平均5446.2；大于10的活动积温多年平均4857.1，年日照时数22002500小时，无霜期220230天，日照时数长，无霜期长，适合大豆、小麦、棉花、水稻等多种水旱作物种植。 水文全市年平均降雨量820950毫米。境内大小河道纵横交织，河沟稠密，主要河流有淮河、洪河、颍河、泉河、茨淮新河、黑茨河、西淝河，其中颍河和泉河是本区最主要的河流。该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒较细，厚度较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。 土壤土壤主要类型为砂姜黑土、潮土、水稻土。其中砂姜黑土占68%，有机质含量1.35克公斤，含氮1.02克公斤，速效磷11毫克公斤，速效钾150毫克公斤。 生物生物资源丰富，品种繁多。粮食作物以小麦、大豆、红芋为主，兼有高粱、玉米、水稻等。经济作物以棉花、油菜、芝麻为主。畜禽品种有牛、驴、骡、马、猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等。天然水域中的鱼类资源，约有30余种。 地质为第四纪地层，主要发育自上太古界五河群、新老界第三系。基底构造属华北凹陷南缘，工程地质土质为粘土、亚粘土、亚沙土及部分淤泥加人工填土，容许承载力为160至260kpa。5.3交通运输 公路BB市是华东地区的西北大门，是未来的皖西北中心城市，公路四通八达，通往外地的九条干线，与鲁、豫、苏、鄂等连接，同时与省内各地区的交通畅通无阻，东连京沪高速公路，西接京珠（海）高速公路的界阜蚌高速公路，长途客运车通达北京、上海、广州等全国各大城市。 铁路与航空BB交通便捷，四通八达。大京九铁路穿越2县3区，与漯阜、濉阜、淮阜、商阜四条铁路在阜境内构成“米”字型布局。京九铁路BB编组站是京九线上最大的铁路枢纽，自动化程度居亚洲之首，4C级BB民航机场可起降波音737、麦道82飞机。1998年以来，已开通北京、广州、合肥、黄山等航线。 水运和通讯境内淮河、颍河、泉河、茨淮新河等10条通航水道可入长江、东海，是中原通往华东的水运要塞。全市已全部开通程控电话、移动通讯及宽带网，大部分乡镇也实现程控联网。5.4工程地质地质构造成为第四纪近代冲击岩层，土质以粉砂土为主，部分粘土，地基承载力为820吨平方米，大部分地区为12-15吨/平方米。国家地震局1987年对百年内可能发生地震的地点和强度进行了预测，将BB预测为66.5度地震危险区，地震烈度为7区。故本工程按8度设防。5.5水文地质该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒较细，厚度较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。地表水主要有颍河闸调节库容。地下水质好，矿化度小。一般每升0.40.6克，盐度每升小于10毫克当量，碱度每升小于4毫克当量，适于农灌、饮用。市区地下水较丰富，水质良好。一般静水位1.4米。全市地下水浅水层开采量为1520立方米平方公里年。5.6场址选择5.2.1 场址选择的原则（1）符合国家、地区和城乡规划的要求。（2）满足项目对原材料、能源、水和人力的供应及生产工艺和营销的要求。（3）节约项目用地的原则。建设用地因地制宜，优先考虑利用荒地和空地，尽可能不占或少占耕地，并力求节约用地。（4）节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，节省运费，减少成本，提高利润。（5）减少拆迁移民。工程选址、选线着眼于少拆迁，少移民，尽可能不靠近、不穿越人口密集的城镇或居民区。（6）安全方便的原则，防洪、防震、防地质灾害和战争危害，有利于场区合理布置和安全运行。（7）有利于环境保护和生态，以人为本，减少对生态和环境的影响，有利于项目所在地的经济和社会发展。（8）实事求是的原则，进行多个方案的科学对比和合理选择。5.2.2 场址选择依据以上原则，经过多方案比选，本仓储中心场址选择在BB市面上济技术开发区。这里地形规则，地势平坦，具备优越的地理条件，在经营布局以及人力资源、运输等各方面都有利于项目的建设实施，完全符合以上对项目选址的原则要求，并有利于项目的建设实施。门店选址于城市社区。第六章工程设计及设备方案6.1场区概述6.1.1交通运输本项目选址在BB市经济技术开发区附近，项目地理位置优越,铁路、公路运输十分方便。区内主干道与新阳大道相连。6.1.2场区周围环境周围环境对生产无不利影响。场区地势平坦,环境优美,地理条件优越。场区地质条件良好,地下水满足设计需要。6.2总图布置整个仓储中心由前区、商品加工区和动力辅助区组成；在尽量满足配送区域人流、物流分离，互不交叉干扰的基本原则基础上做到：方便营运，物流路线短捷；内外协调，适应自然条件；道路通顺，便于管理，方便生活；安全可靠；环境良好；用地合理等，力求社会效益，生产效益，环境效益均符合要求的总平面布置。1、规划指导思想遵照城市规划和规划部门的要求，合理利用土地，满足生产、仓储、运输、科技、经营与生活等活动的需要。反映时代气息，体现现代企业精神风貌。（1）定位为皖西北地区领先的，大规模、高档次的综合物流配送中心。（2）充分体现以人为本的精神，强调生态保护，人文建筑环境的有机结合，强调人与自然的和谐共处，及可持续发展的设计概念。（3）努力体现BB地方文化的传统与内涵，探索时代性、地方性的结合，近期效益与远期效益的结合，社会价值、环境等方面效益的结合。2、空间环境综合总体规划，对建筑的空间布局，整体形象进行探索。总的原则是新建建筑既要与开发区场区附近已有建筑融于一体，形成大的空间气候，又要有鲜明的个性，设计时对规划和单体的中间环节给予着重的探索和研究，鲜活再加工车间通过屋顶的弧形变化使主体建筑融入优美的环境之中。沿主要干道，力图通过新材料，新技术的运用使整个建筑群和周围的建筑形成一组群雕，主与次各扮演着不同而又使主题升腾的角色，充满企业奋发向上的精神。3、规划功能分区总体规划原则遵循环境的要求，做到场区功能分区明确、人物流分开、开通运输路线合理短捷、绿化面积场区总体环境要求。4、竖向布置竖向布置原则：本场区地形比较平坦，拟采用平坡式竖向布置系统，保证加工、配送各环节上有良好的运输通行条件；合理确定各车间和其它各类用房的设计标高；场区排水采用管道系统排水，配备必要的排水构筑物；场区整平坡应在1%-3%之间，以顺利和尽快地排除场区内的雨水；尽量减少建筑物基础与排水工程的投资；解决场区防洪工程问题。土（石）方程：本场区地形比较平坦，合理确定各车间和其它各类用房的设计标准，以使土（石）方工程量减少，并使挖填方能基本达到平衡。6.3土建工程在市场规划上，采取统一规划，分期开发的策略。即将BB华联物流配送中心发展成为高起点规划，高标准建设的超大规模的物流配送中心。在具体规划上，根据配送中心的功能定位和开发时序，工程占地105亩（70000M2），位于场地的东北片，主要建设常温仓库、西片建设鲜活加工车间、南片建设冷冻冷藏库、东南片建设生活办公区。建筑面积42320M2；绿化面积10000M2。具体建设要求见下表：序号工程名称结构形式、规格占地面积建筑面积备注总一期工程1恒温仓库钢结构22800M222800M22生鲜加工车间框架结构，现代风格11360 M211360 M23冷冻冷藏库框架3000M23000M24办公楼砖混结构，现代风格800 M22360M25生活服务楼砖混结构，现代风格950 M22800 M26地面硬化水泥路面10000M27地面绿化草枰绿树20720M28大门2个框架结构，现代风格300 M2合 计69930M242320 M26.3.1建筑设计原则、标准恒温仓库与冷库的建筑设计应以技术先进