勉县兄弟矿业有限公司综合服务性大楼可行性策划书.doc

第一章 总 论1.1建设单位概况 1、公司现状：勉县兄弟矿业有限责任公司创建于2004年，租用生产及办公土地20亩，主要经营球团矿的加工，年产值达2000万元，现有员工190人。公司自创立以来，始终坚持“以信誉求生存，以质量求发展”的经营理念，取得了良好的经营业绩。2005年经公司董事会商议研究及企业的长远生存、发展，引进了锌锭、铜粉锌粉等有色金属的加工、筛选，年产值均有大幅度增加，至2007年底年产值已突破1亿元，经营业绩不断攀升，排在全县同行的前列。2、存在问题：（1）随着公司业务的逐年扩大及企业的长远生存发展需求，租用的简易生产办公设施已严重阻碍了企业的进一步发展，公司急需创立自己的品牌和形象，扩大企业对外的知名度。（2）经公司董事会研究商议，拟急需购置属于自己的办公场所，建设具有长期稳定的办公大楼，改变公司的生产、办公设施，改善管理生产人员的生产和住宿条件，为企业的进一步发展壮大奠定坚实的基础。（3）生产加工的铜粉、锌粉等有色金属均为贵重商品，严防日晒雨淋，不能露放，需要有专门的仓房存放。以上问题，使得勉县兄弟矿业有限责任公司综合服务大楼项目的实施显得非常必要。1.2可行性研究报告编制的范围依据国家有关的政策、法律和法规，本报告将从项目建设的必要性、建设条件、项目工程平面布局及环境保护、消防安全与节能措施，人员配置、培训、项目管理及建设计划进度、工程投资及效益分析等方面进行公正、客观的描述，并进行研究论证，以确定项目是否可行和经济适用。1.3项目概况 根据勉县兄弟矿业有限公司对项目的规划，项目建设拟征用耕地29.6亩，其各功能分区用地如下：1、综合性服务大楼用地面积1350平方米，建筑面积8100平方米；2、仓库用地面积5100平方米，建筑面积10200平方米；3、砼地面硬化绿化用地4000平方米；4、城市道路代征用地 平方米。 项目投资为二期完成，第一期投资2000万元，第二期投资1000万元，共3000万元。其中固定资产2800万元，流动资产200万元，资金来源为全部自筹。1.4项目建设规模及经济效益和社会效益1.4.1项目建设规模序号项目名称规模(建筑面积)总投资1征地29.6亩3000万2综合性服务大楼8100m23仓库10200m24砼地面硬化绿化4000m21.4.2经济效益和社会效益 勉县属于宁略勉矿产资源丰富的县域之一，勉县兄弟矿业有限责任公司位于勉县县城中心地段，临近西汉高速公路入口，交通便利，有利于连接和引进西北地区丰富的矿产资源，为勉县相关企业的发展搭桥引线。勉县兄弟矿业有限责任公司综合服务大楼项目建成后，属勉县城区的标致性建筑之一，为勉县城市建设整体形象增光添彩，有效展示了勉县企业的经济实力，同时扩大了公司对外影响力，可以实现年利润1300万元左右，税金400万元，解决本地无业人员新增就业100余人，为增加工人收入和勉县财政收入起到良好的积极作用。勉县兄弟矿业有限责任公司综合服务性大楼建设的必要性 一、勉县兄弟矿业有限责任公司综合服务性大楼的建设为企业长远的发展壮大奠定坚实的基础，体现了公司的总体实力，给公司朝着现代化企业管理创造了良好的外部氛围。二、目前公司租用的面积狭小、设施简陋的生产条件无法建设长期的固定设施投资，严重阻碍了公司的业务拓展和发展壮大。三、新大楼开办的矿业招待所，环境舒适，位置优越，更好的推进了公司业务的发展开拓，同时为公司增加了收入。四、固定投资3000万元，建成后，有效扩大了公司影响力，仅铅、锌、铁精粉这项年产值将实现1亿3千万元，实现利润1300万元，税金400万元，投资此综合性服务大楼对本公司而言潜在效益明显，风险小。五、勉县兄弟矿业有限责任公司综合服务性大楼建成后，可解决本地无业人员100多人就业问题，为增加工人收入起积极作用，同时有很好的社会效益。 总之，该项目选建位置优越，建楼条件具备，工作流程运转成熟，经济效益、社会效益显著，是一个切实可行的项目。能过以上分析，项目的建设是必要的。 第三章 建设规模 按照勉县县城总体规划要求，该项目拟征用地29.6亩，建设内容如下：1、综合性服务大楼用地面积1350平方米，建筑面积8100平方米；2、仓库用地面积5100平方米，建筑面积10200平方米；3、砼地面硬化绿化用地4000平方米；4、城市道路代征用地 平方米。第四章 建设条件4.1项目建设单位条件 项目建设由勉县兄弟矿业有限公司独自筹建，主要从事矿产品的开发开采及矿石的加工销售以及旅游接待等服务。4.2资源条件由于项目实施地处县城附近，施工队伍比较多，水平比较高。水、电、路等施工条件较好，有利于项目建设的施工，从而项目节约投资，确保项目的顺利实施。项目建设条件优越。4.3交通条件 项目位于国道108城区以北，马营大道以东。交通便利。4.4建设地址选定条件 通过实地勘踏，考虑本地原料，交通运输及水电等条件，本项目抑选地址位于国道108城区以北，马营大道以东，该地区有便利的交通供水，供电条件，具备原料运距短，生产成本低，基建投资少，对周边环境影响较少，所选厂址经有关部门研究可行。第五章 项目建设方案5.1建设场地及平面布局 本项目全为新建工程，具体位置详见勉县兄弟矿业有限责任公司规划平面图。5.2项目建设主要内容 项目建设拟征用耕地29.6亩，其各功能分区用地如下：1、综合性服务大楼用地面积1350平方米，建筑面积8100平方米；2、仓库用地面积5100平方米，建筑面积10200平方米；3、砼地面硬化绿化4000平方米；4、城市道路代征用地 平方米。5.3建筑工程设计根据国家现行有关规定及规范要求，勉县兄弟矿业有限责任公司房屋建筑部分工程设计如下：5.3.1主要指标建筑防火等级：二级结构类型：框架抗震设防：7度建筑面积：见各单体建筑物建筑面积层高：3.6米(个别建筑或者个别楼层为4.2米)5.3.2建筑设计内外墙天棚饰面：外墙采用水泥砂浆；内墙除卫生间为卫生砖外，其余内墙和天棚均为混合砂奖抹面，刷高级内墙环保漆。楼地面：卫生间为防滑地板砖，室内楼地面为水泥砂浆，留待以后装修。门窗：门采用镶板门，所有窗均为塑钢窗。屋面，采用不上人屋面。5.3.2结构设计本工程采用C20钢筋混凝土独立基础，C30钢筋混凝土梁、柱；楼面全部为预制混凝土楼板。填充墙除楼梯间外均为承重空心砖，其余为非承重空心砖。5.3.3电气设计供电等级为三级，三相五线制电缆埋地进户。照明：办公室采用高效节能荧光灯，照度取300LX。防雷接地：保护系统采用TN-S系统，防雷接地和保护接地共用，接地电阻不大于4欧。5.3.4给排水：水源来市政水网，排水市政污水系统。第六章土地利用状况一、 项目位于国道108城区以北，马营大道以东，拟征用勉阳镇高潮村集体农用地19733平方米（地类为水田）。二、项目各功能分区用地：1、综合性服务大楼用地面积1350平方米，建筑面积8100平方米；2、仓库二栋用地面积5100平方米，建筑面积10200平方米；3、砼地面硬化绿化8359平方米；4、城市道路代征用地4924平方米。三、技术指标：1、总用地面积：19733平方米，其中城市道路代征用地4924平方米，实用地面积14809平方米。 2、建筑面积：18300平方米 3、容积率：1.24四、项目建设需占用耕地，项目建设单位将按照国家法律、法规有关规定缴纳“耕地开垦费”，委托政府有关部门，在其他地方开发复垦同等数量质量的水田以保证“耕地占补平衡”。第六章 环境保护，消防安全，节能措施7.1环境保护 本项目的建设，生产严格执行国家有关环保法律法规及环境排放标准。1、本项目生产用水和生活用水，通过环保要求，建设循环用水水池，可以全部循环使用，没有生产、生活废水外排。2、本项目符合国家环保要求，不会对人、畜产生危害。3、厂区周边没有风景旅游区，自然保护区及名胜古迹，无密集村庄，项目的建设，对周围环境影响较小。7.2消防安全7.2.1安全生产 劳动保护及职业安全遵照国家有关劳动法规定，创造安全生产环境，设备设施的配置以安全生产为原则。 本项目在设计过程中，对各台机电设备的安全防护装置及设备的保护设施，采取三级保护，已给予充分考虑。 本项目已制定了各种岗位的安全技术操作规程和安全生产责任制，抑在操作者上岗前进行培训，考试合格后方可上岗，确保安全生产。7.2.2消防 本项目厂房，设备各部位，以及办公生活区建设均严格遵照国家颁布的现行建筑设计防火规范GB50016-2006的要求，设置消防通道，消火栓，消防专用水管，配套专用消防器材等。7.3节能措施7.3.1供配电设计在设置配电中心时考虑建筑物的负荷中心，尽量缩短供电范围，节约铜芯导线。照明设计时，灯具在满足照度要求的情况下全部采用高效节能荧光灯。7.3.2设备及仪器选用国家定点和专业厂家生产的节能产品。7.3.3建筑材料、建筑墙体，选用国家建设部规定和推荐使用的节能建筑材料，墙体采用节能免烧空心砖，不使用粘土实心砖。7.3.4对员工进行节约用水，节约用电等基本节能知识的宣传教育，形成良好的节能意识，使节约意识深入人心。第八章 人员配置和培训一、人员： 企业管理体制根据经营工作流程，设计大楼总定员100人，其中；公司办公人员20人，招待所人员80人，公司人员白班八小时，招待所人员实行三班倒制。除行政管理人员和生产技术管理人员外，其他工人优先考虑当地周边乡（镇）农民和下岗工人急待就业人员。二、人员培训： 公司办公人员配备财务、供销、技术、检验等专业有证人员，招待所聘请专业人员讲课培训，现场指导，择优选拔，竞争上岗。三、人员工资 管理人员月人均工资2000元以上，普通职工人均月工资1000元以上，以上人员工资含职工福利、保险费、职工教育费等。可以带动周边社区的经济发展。第九章 项目管理及建设计划进度9.1项目建设管理 为使项目顺利实施，按照项目法人责任制，在项目勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及设备采购等主要环节，严格遵守国家有关规定招投标管理；同时严格执行合同管理制度，工程监理和竣工验收制度等基本建设管理程序和有关的法律法规，确保责任、任务落实到人。项目会选择具有相应资质的设计单位来规划设计。项目施工将以招投标方式选择二级以上的施工资质的建筑企业来进行。建设资金将会设立专用帐户。帐户上所有资金将全部用于项目建设，决不挪用。9.2项目建设计划进度本项目计划建设工期2年，项目建设分二期完成，先期完成综合服务大楼的建设，工期1年5个月，二期完成仓库的建设，工期7个月。第十章 投资估算及资金筹措10.1投资估算编制依据说明 10.1.1编制依据国家关于建设项目可行性研究阶段投资估算编制办法。建筑安装工程投资依据同类别、同档次的建安工程造价估算。勉县兄弟矿业有限公司提供的有关本项目的基础资料和数据。陕西省工程建设其他费用定额陕西省计划委员会陕计设计(1999)091号文。10.1.2估算说明：建安工程按同类结构的相似工程，综合服务大楼按1200元/平方米估算。仓库按800元/平方米估算。建设单位管理费按项目建安工程费用的1.5%估算，主要用于外聘项目管理人员工资及项目实施过程中的其他管理费开支。勘察设计费和工程监理费分别按建筑安装工程投资的2%和2.5%计入。项目基本预备费按直接投资的3.2%计入。依据国家发展计划委员会计投资(1999)1340号文和陕西省计划委员会陕计设计(1999)743号的规定，本项目不计算价差预备费。10.2投资预算1、 固定资产投资（1）征地29.6亩，532.8万元（2）综合性服务大楼8100平方米，972万元（3）仓库二座51002=10200平方米，816万元（4）场地平整道路绿化、配套设施，300万元2、其它费用（1）项目前期费用240万元（2）不可预见费用139.2万元本项目预算总投资3000万元10.3资金筹措本项目建设资金全部由公司股东自筹。第十一章 效益分析一、年销售收入估算 综合大楼建成后，随着企业对外知名度的进一步提高，可在原有上亿元年产值基础上增幅20%左右。二、成本估算： 铅、锌、铁精粉堆放场地费用、人员工资、办公费、水电费等及招待所人员工资，折旧费等200万元。三、管理费用，公司人员及招待所人员、差旅费、业务招待费、土地使用税100万元。四、销售税金400万左右。五、盈亏构成：销售收入13000万元成本11200万元管理费用100万元税金400万元=1300万元左右。从上述财务分析看，本项目具有较好的经济效益。二、社会效益 本项目的建设，不仅充分发挥本地资源丰富的优势，有效的保护和利用了土地资源，而且为当地剩余劳动力提供了大量就业机会，给地方财政收入起到一定的推动作用。第十二章 可行性研究的结论和建议 勉县兄弟矿业有限责任公司综合服务大楼项目是推动当地财政收入，带动当地村民增收致富，对辅助当地经济建设起着一定的作用。该项目的生产条件都按国家环境保护的有关政策法规定，工程竣工后必须由当地环境保护局验收合格后才能加工生产。 结论：勉县兄弟矿业有限责任公司综合服务大楼项目手续基本齐备、建设条件较好，建设方案切实可行，具有较好的社会效益和经济效益。项目的建设有利于振兴县域经济。因此，该项目的实施是可行的。目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、项目所在区域简介1三、报告编制依据2四、编制内容3五、简要结论3第二章 项目建设背景及必要性5一、项目建设背景5二、项目建设必要性5第三章 服务对象与需求分析8第四章 建设内容及规模9一、建设内容9二、建设规模9第五章 项目选址及建设条件10一、项目选址10二、什邡市概况10三、建设条件11第六章 项目建设规划和工程方案设计15一、项目建设规划的指导思想、基本原则和重建目标15二、项目建设规划实施的保障措施16三、工程方案设计原则16四、总平面布局17五、建筑设计17六、结构设计19七、电气设计21八、给排水设计21九、通风及空调系统22十、建筑装修和防护23第七章 节能方案25一、用能标准和节能规范25二、主要节能措施25第八章 环境保护与消防设计28一、施工期环境保护28二、营运期环境保护28三、消防设计30第九章、安全文明施工33第十章 项目建设管理机构及人力资源配置36一、什邡市卫生项目灾后重建项目领导机构36二、项目建设实施的管理机构38三、人力资源配置39第十一章 项目招投标及进度计划40一、招标方案40二、项目建设进度计划40第十二章 投资估算及资金筹措42一、投资估算范围42二、投资估算依据42三、编制说明42四、估算结果43五、资金筹措45第十三章 社会效益评价46一、项目对本地区社会影响分析46二、项目与本地区互适性分析46三、社会风险分析48第十四章 结论和建议49一、结论49二、建议49