安厦经济适用项目可行性研究报告书.doc

一、项目概况
1、项目名称：金域蓝苑经济适用房
2、项目建设单位：
3、项目建设规模：项目总占地面积 331 亩，项目总投资为 49000 万元。
4、项目建设地点：曲靖经济技术开发区瑞和西路以南，学府路以西，朝阳路以北，曲靖师院以东地块。
二、项目编制的依据（相关文件附后）
1、曲发改投资[2006]80号
2、曲开建发[2006] 60号
3、《建设项目选址意书》（址2007字第012号）
4、《建设用地规划许可证》（址20077024号）
5、《曲靖市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》(2006年2月20日曲靖市第二届人民代表大会第四次会议通过)；
6、《曲靖市城市总体规划》；
7、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）;
8、《经济适用住房管理办法》;
9、《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）;
10、《云南省关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》;
11、《云南省经济适用房管理暂行办法》.

三、编制原则
1、报告严格执行国家及地方的法律、法规、规范及有关标准。
2、项目立足于高起点、专业化的对建设项目的成本及效益提出报告。
3、利用地形、合理布局、注意节约土地及能源，使建设投资经济有效。
4、客观准确地对本项目提出可行性研究评价，为上级机关做出决策及项目审批提供依据。
四、可行性研究报告的范围、内容
1、论证该项目建设的重要性、必要性，目的、意义及可行性条件。
2、对该项目的建设条件、社会效益、环境影响、消防、城建规划要求进行论述。
3、确定该项目的建设规模主要建设内容及建设周期。
4、估算总投资额，分析资金来源及投资风险等技术经济指标。
5、科学客观地提出研究结论。
五、项目建设内容及规模
1、主要经济技术指标
⑴规划设计用地：331亩
⑵总建筑面积：37.5万㎡
其中:住宅335000㎡,商业用房15000㎡,车库18000㎡,公建5000㎡,其它2000㎡
⑶容积率:1.7
⑷建筑密度:37%
⑸绿地率:35%
⑹规划居住户数:3600户
⑺户均建筑面积:100㎡
⑻车库及停泊车辆:1200辆
2、一期建设内容
一期建设内容包括1—18栋，有AN1、BS1、CS2三种户型（六七层做顶跃层），以及沿路商铺和转角三层商铺（3栋）。户型配比如下：
户型（面积）
套数
合计面积
AN1（63.88㎡）
142
9070.96
AN1跃层（125.18㎡）
32
4005.76
BS1（90.4㎡）
138
12475.2
BS1跃层（149.03㎡）
32
4768.96
CS2（97.57㎡）
250
24392.5
CS2跃层（156.23㎡）
50
7811.5
BS2（92.98㎡）
6
557.88
BS3（72.54㎡）
6
435.24
BS4（74.10㎡）
6
444.6
合计
662

车库
83

铺面
41

六、项目建设的背景
1、建设单位背景
公司名称：
公司总部：曲靖市翠峰西路西苑小区
成立时间：1999年8月
注册资金：2060万元
开发资质：二级
子公司：安厦物业管理有限公司、安厦建筑公司、安厦工贸有限责任公司、安厦大酒店管理有限公司、安厦预制构件厂、安厦园林绿化公司、金泓房地产、安厦房产经纪公司、西双版纳安厦实业有限公司。
集团员工：500余人
成立时间：1999年8月
资质认证： ISO9001：2000质量管理体系认证。
技术力量：高工25人，工程师60人，会计师12人、经济师15人。
开发面积：近150万平方米。
累计产值：累计近22亿元。
上缴税金：近1.5亿元，先后被市委市政府评为纳税大户。在2005年进入云南百强企业53强。
主要业绩：
一、西苑一期25万平方米商品住宅开发，总投资约3亿元。
二、西苑二期19万平方米商品房开发，总投资约2.5亿元。
三、胜峰花园1.3万平方米商品房开发，总投资约2000万元。
四、瑞和新城近50万平方米商品房，总投资约7亿元。
五、正在开发西苑三期“盛华苑”42万平方米商品房，总投资约6.2亿元。
六、正在开发龙潭新村20万平方米住宅开发，总投资约1.8亿元。
七、沾益县重点招商项目“安厦·锦源丽都——中央美食新区”，总投资约1.2亿元。
八、通过多方调查，正启动建设西南片区唯一的一家老年颐康服务中心，总占地500亩，总投资约4.6亿元。
九、 出资1800万元以公办民助的方式建设曲靖开发区西苑小学，总占地50亩。
十、出资近1亿元建设曲靖经济技术开发区西城中学，总占地180亩，为曲靖教育事业的发展做贡献。
十一、出资承建曲靖37万平方米经济适用房，总投资3亿元。
2、建设项目区域背景
1、区域位置及政区概况
曲靖市位于云南省东部，滇、黔、川三省交界处，自古以来便是内陆地区进入云南陆地要塞，史称“入滇锁钥”，地理位置十分优越。曲靖处在滇东高原向黔西高原过渡地带，地理坐标东经103。03’至104。50，，北纬24。19，至27。03之间。辖宣威市、麒麟区、陆良县、罗平县、富源县、师宗县、马龙县、会泽县、沾益县一市一区七县，市区(即麒麟区)面积1553平方公里。
曲靖市是云南的煤炭、有色金属的主要蕴藏和生产基地。辖区内工业门类齐全，煤炭、电力、机械、化工、纺织、丝绸、皮革、卷烟、食品加工、建筑建材等工业初具规模。辖区历史悠久，风光秀丽，资源丰富，境内有公路(国道、省道)、铁路等交通干线与外界沟通。具有依托昆明，内联三省八地州，面向东南亚、南亚国家，招商引资的基础条件和区位优势，经济发展前景广阔。
2、气候条件
曲靖市地处滇东高原，地形地貌复杂，海拔高差达3322．3米，受大气环境和地形影响，气候随不同高度和不同山岭坡向有着明显差异，气候类型复杂多样，具有南亚热带到北温带6种气候类型，主要为亚热带高原季风气候，会泽、宣威、富源属暖温带气候，其他县(区)属亚热带气候。降水随高度升高而增加，迎风坡降水大于背风坡。一般具有冬春光照条件较好，春温不稳，风高物燥，降水不均；夏无酷暑，降水集中，涝旱兼有，风和日丽；秋季降温快，阴雨多；冬暖冬干，寒潮降温的气候特点，具有“一山分四季，十里不同天”的立体气候。多年平气温14．5℃，年积温4100~C，年日照时数2108．2小时，年日照百分率49％，年太阳总辐射5065兆焦耳／平方米。多年平均无霜期240天，最长达330天。干湿季节分明，雨季(5月中旬至10月中下旬)雨水集中，云量增多，风小潮湿，雨量占全年降水的85％以上；干季降水稀少，日照充足，风高物燥，多年平均降水量1028．7毫米。
3、水资源
曲靖市地处珠江和长江两大水系分水岭地带，山高谷深，河曲发育，流域面积l 00平方公里以上的河流有80多条，主要河流有南盘江水系的南盘江、块择河、黄泥河，北盘江水系的北盘江，金沙江水系的牛栏江、以礼河、小江等。曲靖市水能资源理论储量为423．89万千瓦，其中可开发300万千瓦，目前仅开发利用50％左右。年均水资源总量140．9亿立方米，占云南省的6．7％，其中地表水量1 09．58亿立方米，占水资源总量的77．77％。截止2003年底全市共建成大小水库621座，总库容16．2亿立方米，开发利用率11．5％。曲靖是云南省水土流失严重区，水土流失面积达14l 5 1平方公里，占国土面积的48．9％，多年平均土壤侵蚀总量421 5．6万吨。
4、地质条件
新校区校址位于冲湖积断拗堆积三岔盆地北东部。海拔1877～1890米，地形相对高差8米。地形平坦，地势北东略高，南西较低，地形坡度0～4度，东北略陡3～4度，南西较缓0～2度。现为水田，由南西向北东逐渐分级抬升，坎高（田埂）0.3～1.0米，一般0.4～0.6米。新校区校址属南盘江流域，水系不发育，地形平坦，地貌简单，岩土体工程性质良好，地下水不丰富，水文地质条件良好，地质环境复杂程度为中等地。新校区未见分布滑坡、崩塌、地面塌陷，地面沉降、泥石流等地质灾害。校址现状地质灾害不发育，属地质灾害危险小（C），场地适宜工程建设。
3、项目建设区域概况
曲靖经济技术开发区是云南省人民政府于1992年8月批准成立的省级经济技术开发区，位于曲靖中心城市西部，开发区所在地为曲靖市的政治、经济、文化中心。曲靖开发区管委会是曲靖市政府的派出机构，在开发区范围内行使州市级经济管理权和县级行政管理权，管辖范围为106平方公里，按照曲靖城市总体规划，曲靖开发区承担着建设40平方公里新城区，提供40万人口的管理和服务，是未来曲靖城市建设的重点。
　　经过十三年的建设和发展，到2005年，全区生产总值已达27.7亿元，工业产值43.8亿元，地方财政收入2.09亿元。已经开发建成8.5平方公里的城市面积，引进各类项目374个，建成或投产项目316个；“十五”期间固定资产投资达46亿元，在规划的七纵八横城市主次干道15条中，现已完成10条，建成16平方公里的城市基础干道，基本形成了西片区城市道路交通网。驻区单位813个，各类单位涉及国民经济行业（种类）228个行业，其中，外商投资企业4个，非公有制企业298个；在开发区注册的个体工商户2170户。
　　曲靖开发区以“造环境、强服务、重招商、兴产业、促发展”为主要任务，是曲靖对外开放的窗口，高新技术产业的示范基地，全市经济的增长点，体制与机制创新的实验区，城市规划建设的样板。面对新形势、新任务，曲靖开发区围绕市委市政府提出的“打造现代工业强市，建设珠江源大城市”的战略目标，制定了“打造现代工业基地，建设秀美城市新区”的发展战略，不断加快开发建设速度，已成为曲靖市城市化、工业化、产业化的重要载体。

七、项目地块现状
1、地块位置：
位于曲靖市经济技术开发区内，瑞和西路以南、朝阳路以北、学府路以西、曲靖师院东侧，距市中心约6公里，公交车约30分钟车程。
2、土地地形地貌及自然环境
◆项目地形地貌：项目地块内为浅丘地形，高低起伏变化较大，地势东南面低西北面高，高低落差最大处相差近20米。西面平均低于师范学院围墙4米的高度，北面平均高出瑞和西路近3米的高度，如以后西面和瑞和西路要修建临街商铺需做大量的挖回填土工程。
◆地块内自然及绿化景观：地块内有一天然的小河流，河面平均宽度为3米，水深平均为0.5米，水流由北至东，流量较小。地块东面植被比较好，多集中沿河两边，树种为的混交林。地块西北面的小山丘上有少量的农业经济林木，如花椒、桃树等。
◆地块内建筑物情况：地块西北面高处有一处安厦建筑公司的红砖厂，面积也比较小，其他地段基本上都是农田用地，无任何建筑物。
◆环境污染情况：地块北面高处有一较大的砖厂，每次烧砖时都有大量的浓烟通过高烟囱释放出来，视觉效果非常明显。东面雄业制药厂的污染情况不太清楚，还有西面的弛宏公司对购房客户的心理影响较大。在以后的广告宣传上可以通过环保局权威的环评数据来说服购房者。
◆地块临界四周状况：地快东侧是学府路，学府路对面部分地段已经做好平整，规划为新农村；南面是一个小村庄，名为冯家冲，大约100余户；西面是师院围墙；北面是瑞和西路，已铺好路基，目前未动工。
3、项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
项目地属曲靖市开发区，将是城市未来第二中心。也将是曲靖未来工业中心和教育中心。政府规划在师院对面（项目南面）建开发区行政中心，内部规划有一个500亩人工湖。
4、项目地块周边配套状况
⑴交通配套
地块位于曲靖市经济技术开发区内，现有曲靖到马龙的三江大道和学府路，而且路况都非常好，道路绿化也较漂亮。西面通往曲胜高速的瑞和西路路基基本修好，等待修建水泥路面，具体完工时间不清楚。东面的珠源东路还有1公里的道路还没有修建，如修建完工，基本上就能和西苑组团、冶金小区连成片。
公交车方面现在只有22路公交车经过，大约十分钟有一班车，车况一般。另外还有私营小面包车，专门跑师范学院到麒麟花园段，数量大概有几十辆。
⑵项目地块周边市政配套
◆医疗卫生设施
师范学院内有学校医务室，主要为师范学院的学生服务，附近没有专门的医疗机构及药店。
◆文化、教育设施
项目西面紧邻曲靖师范学院，师院再往西是曲靖卫校。离西城中学（现有）1.5公里左右，离西城中学新址（未建）约1公里。项目东边农村有一个乡村小学距离约500，设施、设备和教学环境都比较差，离规划建设的新西苑小学约1公里。项目周边没有幼儿园。
◆金融配套
师范学院内有一台取款机，主要为师范学院的学生服务，附近无其它金融服务机构。
◆邮政、通讯配套
师范学院内有方便邮政办理地点和移动、联通的交费处，主要为师范学院的学生服务，但项目周边无邮政和通讯办理机构。
◆ 运动、休闲场所
师范学院、卫校内都有自己专门的足球、篮球场，另外师院内还有网球场和游泳池，但只对本校学生开放。项目周边无任何休闲、运动场所。
⑶项目地块周边商业配套
◆商铺配套
师院内有一个超市，面积100平米左右，主要经营日常用品及学生用品；在师院内超市附近有移动、联通营业点、文具店、电子产品店各一个，面积都在30平米内。师院对面农村内有几个书店、精品店、文具店，路边有地摊10余家，主要经营水果、小饰品等。
◆餐饮、娱乐配套
师院内有两个综合餐厅，一个清真餐厅，一个米线店。对面村子内有二十余家小餐馆，店面较小，卫生条件很差，价格便宜。娱乐方面主要是网吧，在市疾病预防控制中心一楼有一个大型的网城，约有200台电脑，附近还有几家小型的网吧。
◆ 汽车服务配套
现项目南面有一家大型汽车4S店正在修建中，预计年底就能正式对
外营业。
⑷项目地块周边配套分析对项目开发的启示
◆目前该项目地周边的配套都不能满足当地村民和师范学院学生的基本生活需求。如果在此建设一个大型住宅社区，那将更加难以满足未来该地区消费群体的生活需求。因此，项目开发应该重点加强配套设施的建设和完善。
◆由于项目地块所处的地理位置较偏远，人气不旺，配套设施非常缺乏，尽量完善各种生活配套设施可聚集人气，消除购房客户对项目偏远所产生的不利影响。
5、周边消费群体及消费状况
◆周边现有消费群体主要有三类：曲靖师院1万多名师生，卫校师生，周边农民。
◆师院学生：人数多，集中，消费能力相对较高，每天消费量平均约10元，距离项目地址最近。从跟踪消费状况看来，师院学生消费有三类，一种在校内消费，主要是吃饭、买日常用品等，占大多数。尤其中午饭大部分在校内餐厅用餐。第二类是到市内消费，主要是购买衣物及其他价格高的物品，还有偶尔的聚餐、休闲消费。第三类是在学校附近村子里消费，主要是吃饭、上网、买书及生活品、周末租房等，晚上消费为主。
◆卫校学生：卫校学生总数和消费能力相对低，外出人数也不多，而且离项目地址远，不能形成主要考虑对象。
◆周边村民：消费能力低且消费品种有限。但是周围有好几个大的村子，项目东侧规划了冯家村新农村，村民人口较多，也能形成潜在消费者。
6、项目环境状况
⑴曲靖总体环境状况
A、环境空气质量
曲靖城区环境空气质量较好，已达到国家环境空气质量标准（GB3095-96）的二级标准。2002年城区空气监测项目中，二氧化氮浓度平均值以及颗粒浓度平均值均达到国家环境空气质量二级标准。曲靖市作为酸雨控制区，二氧化硫污染防治已经初见成效：2002年曲靖城区两个酸雨测点降雨PH值平均值分别为7.00和7.23,降雨PH值在4.46-7.63之间,区内未出现酸雨。
B、水环境质量
曲靖市地表水环境较差，城市及其附近河段污染较重。南盘江曲靖段、潇湘河、白石江均为V类水体，个别断面已达到劣V类，主要污染指标为石油类、总磷等，由于生活污染负荷大于工业污染负荷，有机污染呈现出加强的态势。
饮用水源地质良好。潇湘水库、西河水库作为曲靖市城区两个集中工饮用水源地，水质类别均为Ⅱ类，水质较为稳定。
C、声环境质量
曲靖市区区域环境噪声污染主要污染源是社会生活噪声、交通噪声及工业噪声，声源比例分别为43.5%、25%和13.9%;建筑施工噪声主要分布在城市边缘,声源比例为2.8%,其它噪声声源比例为14.8%。区域环境噪声各功能区有不同程度的超标，部分区域轻度噪声污染。
2002年，曲靖城区道路交通噪声平均数声级为66.8贝，基本达标(国家标准为70分贝).监测路段总长14.01其中4.29公里的路段声级超过70分贝,占监测路段总长度的30.62%,超标路段集中在麒麟北路、西路以及南路。
⑵项目区环境状况
A、环境空气质量现状
区域内无大的废气污染源，环境空气质量良好，区域环境空气质量中总悬浮颗粒物、二氧化硫、二氧化氮可达GB3095—1996《环境空气质量标准》中的二级标准要求。
B、地表水环境质量现状
区域污水经白石江汇入潇湘江后排入南盘江，按云南省地表水环境功能区划，白石江、潇湘江和南盘江为Ⅳ类水体，由于接纳了沿途大量污水，目前潇湘江水质劣于GB3838—2002《地表水环境质量标准》V类水体标准。
C、声环境质量现状
区域属曲靖市经济开发区，区域内无大的噪声源，区域环境噪声可达GB3096—93《城市区域环境噪声标准》Ⅱ类标准要求。
（3）、建设前必须经环保部门进行环境影响评价，待环评通过后，环保设施的建设必须与主体工程同时设计，同时施工，同时验收。

八、曲靖市经济适用房项目调查
1、楼盘情况
楼盘名称：吉象园
开发商：曲靖金田房地产开发有限公司
设计单位：云南省昆明市五华勘察设计院
售楼电话：3219888 3216888
楼盘位置：项目位于曲陆高速公路以西，北邻“阳光花园”、西与马金坝水库相邻、东领曲靖市南片区中内商务区。
交房日期： 2008年7月
交房标准： 墙面仿瓷，卫生间、厨房做好防水层
主力面积： 84㎡、99㎡
配套费： 黑白可视对讲系统：1000元/户、太阳能：2200元/户、公共维修基金：总房款2％
楼盘售价：二期起价：1120元/㎡、均价：1372元/㎡、最高价：1510元/㎡
楼盘概况：项目占地239.14亩，容积率1.8，规划总户数2754户分四期开发，一、二期为经济适用房，三、四期为商品房，一期在2006年房交会时已销售完，二期于2007年3月9日开盘至今已销售率为70％。
二、购买经济适用房需具备以下条件：
1、 具有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）
2、 申请家庭属中低收入（指家庭年收入低于36000元/年，或单身收入低于18000元/年）
3、 单元房或家庭住房建筑面积低于60平方米或人均使用面积低于16平方米（含16平方米）以下的家庭。
4、 在本市暂住居住满3年以上的外地或农村务工人员，以及当年无法安置的拆迁户经申请批准后也可购买一套经济适用房。申请人必须同时具备以上四项条件并能提供相关资料方可申请购买经济适用住房。经济适用房购买后，必须在取得房产证三年后，并按相关规定交纳土地出让金（所购位置标定地价10％）后，方可上市交易。
三、销售运作模式：
1、 购房人需提供如下证明：
1）、户口簿、身份证、结婚证或者未婚证明。
2）、无住房的要开具无住房证明并提供租赁合同，有住房者要提供房产证复印件，面积必须小于60㎡，若房地产登记的面积大于65㎡必须开具和父母共同居住的证明，证明人均面积不超过16㎡。
3）、工资收入证明（个人年收入小于1.8万元，家庭年收入小于3.6万元.
4）、如果户口是农业户口的还需曲靖派出所开具的住满1年以上的暂住证。
5）、以上证明如果有单位的在单位上开具，没有单位的在户口所在地的居委会开具。如果是已婚的，证明须夫妻双方共同出具。
2、购房审批程序：
1）、购房者填写《曲靖市购买经济适用住房申请审批表》，填写后由购房者到本人单位（社区居委会）和配偶单位（社区居委会）审批。
2）、、购房者将本人单位（社区居委会）和配偶单位（社区居委会）审批后的审批表交房地产公司，委托房地产公司到经济适用住房建设单位及经济租用房住房主管部门代办审批手续。
3）、审批合格后根据《曲靖市购买经济适用住房申请审批表》上的编号购房。
3、付款方式：
确定购买需交纳定金10000元（壹万元正），并签定定购协议书。定金计入购房款内，可选择以下付款方式：
1）、一次性付款：优惠总房款1％。交纳定金并签署定购书后七日内一次性付清房款，同时签署《经济适用房购销合同》。
2）、银行贷款：交纳定金并签署定购协议书七日内交纳首付款（不低于总房款30％），同时签署《经济适用房购销合同》。并于十五日内办理完银行贷款手续。
3）、分期付款：交纳定金并签署定购协议书七日内交纳首付款（不低于总房款80％），同时签署《经济适用房购销合同》。剩余房款在交房时一次性付清。
2、调查结论：
通过调查可以看出目前曲靖经济适用房正处于初期发展阶段，开发经济适用房的就仅有金田房地产一家，经济适用房的开发量远远低于市场需求量。目前我国房地产市场的一个现象引人注目：一方面房地产开发的总体投资不断上升，但另一方面，经济适用房投资在整个房地产投资中所占的比重却有下降的趋势，专家表示， 为解决好中低收入人群的住房问题，政府有关部门应该把经济适用房等政策性用房的建设摆到更重要的位置上来。尽管在国家的大力倡导下，各地开始加大投资建设经济适用房的力度，但相对于商品住宅而言，却是远远不够的。
我公司做为曲靖市房地产的龙头企业，目前也积极的响应、配合政府的相关政策，而正值此时也是开发经济租用房的最佳时机，分析如下：
一、在调查中我们发现购买经济适用住房审批过程中共有四个单位要审批：1、申请人单位（社区居委会）；2、申请人配偶单位（社区居委会）；3、经济适用住房建设单位；4、经济适用住房主管部门审核。而后两个审批部门是由开发商代办审批。曲靖市场经济适用房的审批过程较为薄弱，存在一定的管理漏洞，日前，如果我们紧紧抓住政策，满足市场对小房型的需求是一个极大的契机。
二、因为小户型开发量少、经济适用房价格偏低，所以销售率高。
三、从价格来看经济适用房的价格每平方米比市场价格低300元左右，因为土地是划拔，这样算下来经济适用房的利润和商品房的利润也差不多。
四、尽早的开发经济适用房可获得一些政治利益，同时也为老百姓做了一些实事，可加强安厦的品牌效应。

九、项目SWOT分析
1、项目SWOT分析
项目的SWOT分析表：
项
目
优
势
自然条件分析
1、地块内有天然河流，便于营造流动水景。
2、地块内有部分大型乔木和小型灌木，可做绿化用。
3、地块为山丘地形，东南面低西北面高，有利于规划原生态坡地建筑。
师院的带动作用
曲靖师范学院是曲靖市唯一一所高校。该校区有师生8000多人，一方面增加项目的人气，另一方面增加项目的人文气息和文化氛围。由于教育在中国的特殊地位，大学生是一个具有巨大活力的消费群体，虽然曲靖师院不能与其他省会城市的大学城相提并论，但也能给项目的商铺带来市场和商机。
开发商实力雄厚
安厦集团是曲靖房地产行业的领头羊，实力雄厚，而且在消费者群体中有良好的口碑和形象。
易于规划
1、项目占地面积较大，有利于进行整体规划设计。
2、可以利用比较先进的规划理念进行项目现有资源的整合。
3、项目规模较大，具有多种发展空间。

价格较为便宜
由于该项目属于经济试用房，价格上应该比其他商品房项目低20%以上。
项目劣势
1、现有交通车比较少，只有22路一班公交车，而且车站离项目地也较远，会让以后来看房的客户感觉项目离城太远。
2、现有的各种生活配套设施非常匮乏，使居住在此的住房生活非常不便。
3、项目周边人口密度和人口基数很小，难以形成良好的人气。
4、项目面积较大，开发周期比较长，难以在短期内形成完善的规模。
5、地块内地形较复杂，会增加整体规划的难度，以后回填土工程量也比较大。
6、珠源东路和瑞和西路建设速度非常缓慢，几乎看不见施工的迹象，会对以后小区的进出入口的设置带来不便。

项
目
机
会

项
目
机
会
经济发展良好
近几年全国经济发展都保持了较快增长，经济运行的质量有了明显的改善，人民的收入得到了较快的提高。
新政策的支持
曲靖市政府大力的发展经济适用房，解决中低收入群体的住房困难情况。
城市化率将提高
按照曲靖市新的城市规划目标，未来曲靖要建成100平方公里，100万以上人口的新曲靖，城市化率到达到60%以上，这将有利于房地产市场的发展。
行政区域和都市圈
1、项目地对面已经是曲靖经济技术开发规划的新的行政中心。
2、随着以后新的行政中心的建设完成，将形成开发区的政治、文化教育、商业中心，也将成为曲靖的“第二城”。
3、随着各种生活配套设施的建设，师范学院和卫校等中高校学生将成为新的消费群体，而且消费力也较强，有利于形成良好的商业氛围。
交通状况的改善
虽然瑞和西路、学府路和珠源东路还没有完全通车，但也在修建中，而且已修好的路面状况和绿化都很好。从长远来看，该地段的交通状况应该是比较好的。
郊区住宅需求增大
随着城市的不断扩大，加之城中心的土地越来越少，住宅郊区化的现象也越来越明显。特别是消费者收入的提高，越来越注重居家生活质量，郊区良好的居住环境得到了认可，郊区住宅的需求日益增大。
购房群体大
现在中低收入群体的数量还是比较大的，特别是县份上的消费者数量很多，大都希望在曲靖置业。
项目威胁
1房地产开发现在是属于国家重点监控行业，政策变化较大，而且较多。
2、各类企业都不断进入房地产行业，市场竞争日趋激烈。
3、该项目离市区较远，地块周边比较荒凉，各种生活配套设施非常缺乏，将是项目销售的最大障碍。
4、公交线路少的问题在短期内无法解决。
5、项目南面冯家村地块，如有其他房地产开发企业拿下土地进行房地产项目，将会对“金域蓝苑”项目造成最直接也是最大的威胁。
6、周边经济不发达，为大面积农村地带，治安环境较难保证。
2、项目SWOT分析结论
（1）目的开发有利因素较多，对项目的开发起到了正面的推动作用。
（2）项目的优势比较明显，入市时机不错，塑造的机会不少，而劣势和威胁虽然也有，但可以通过后期规划设计和增加配套设施的手段来弥补，这也为项目的顺利发展打下了坚实的基础。

十、项目定位
1、项目市场定位
金域蓝苑市场定位针对以下几类购房群体;
、符合经济适用房购买条件的中低收入群体；
、具有较高收入，但是能够提供购房收入条件，具有一定投机性的购房群体；
具体分为以下几类：
、曲靖市满足经适房购房条件，希望通过购买经济适用房来解决居住问题的家庭，此类家庭收入为中下。
、在曲靖工作的年轻人，刚开始工作，经济实力不强，需要购房做将来结婚准备。
、老年人，或子女为父母购房。
、周边县份上部分单位员工，希望以较低的总价到曲靖居住。
2、形象定位
形象1：金域蓝苑是一个“民生地产项目”，是一个响应政府号召，为百姓安居而作的民心工程。
目的：突出安厦是一个有社会责任感的地产品牌。
形象2：金域蓝苑是经济适用型住宅小区，以小面积、低单价、低总价的户型为主要产品，一期面积在100㎡内；
形象3：金域蓝苑是一个物超所值的高性价比社区，无论从规划设计、建筑质量、公建配套上，足以与任何一个商品房小区媲美。
形象4：金域蓝苑是一个具有良好的潜力的小区。地处未来城市第二中心和教育中心。

3、价格定位
3．1项目均价定位
金域蓝苑项目是经济适用房项目，首先必须受政府指导价制约。
其次，作为一个331亩地的大型项目，第一组团低价位推出，快速聚集人气，也有利于后期组团的开发销售。
参考本市经济适用房项目的销售价格和今年房地产物业价格波动情况，结合项目所在地周边物业的定价。建议项目单元房均价不超过1600元。

3．2项目总价定位
本项目单元房面积为64㎡至98㎡，建议总价控制在10万至15万之间。跃层全部为顶跃，户型不设中空，面积不超过150平米，建议总价在20至25万之间。
3．3项目付款方式
根据经济适用房管理办法，可以一次付清或办理银行按揭。
4、项目的卖点建议
卖点一：小户型；
卖点二：大型楼盘，配套完善；
卖点三：未来中心、人文高地；
卖点四：实力安厦、品质保证。

十一、项目规划建设的建议
1、规划建设思想
（1）、经济性原则：布置尽量紧凑，减少占地面积
合理使用土地，在规划上紧凑用地、整体设计、分期建设、节约投资。结合现状合理安排功能布局，强调规划的可操作性和弹性。
（2）、整体性原则：注意环境保护及消防安全，建设必须符合环保、安全卫生、消防及施工管理的规范要求，并实现单体建筑与总体建筑风格的一致性。形成良好的城市生态系统，达到人与自然和谐发展的目标和可持续发展的良好态势。
2、功能分区
（1）、对外交通
主入口位置位于地块正南方，另在其余三个方向各设置一个次入口，从规划图中看出，交通便捷，无安全隐患。
（2）、内部道路组织
从规划图上可以看出，地块内部道路交通流畅、直接，道路分级合理，既能保证正常情况下的交通顺畅，紧急状况时又能保证人流的安全疏散。
3、景观与绿化
项目的布局强调整体环境效果，环境的营造形成建筑隐没在绿化之中的景观效果，并力求创造高品位的生活环境，成为现代生活社区的典范区。
绿化规划以“点、线、面”形成社区绿地系统，以大尺度、大规模植被组合营造景观。景观色彩丰富，形成花园带。植物应修剪造型，造型以园林园艺为主题，形成丰富多彩的花园式植物景观带。植物选择适合当地生长的典型植被树种作为主景布置。
4、建筑方案
建筑以简洁的现代风格为主，以体现建筑的文化性和人文气息。建筑布局和谐统一，建筑主次清晰，布局和谐、通过建筑空间、体量、线形、材质、色彩、光影的变化来形成建筑的个性特征。
根据场地的特点，建筑结合地形布置，建筑平面规整、简洁实用，注意做好构造处理，防止东西晒。建筑布置上尽量采用南北向布置，以争取良好的日照采光。建筑立面设计应追求新颖与时代感，挺拔有力，错落有致并与城市形成整体和谐的区域环境。
5、给水
曲靖市主要供水源为潇湘水库、西河水库、独木水库和上西山水库，这几座水库和曲靖现有的三座自来水厂负责向曲靖市区提供城市与工业生产用水。
6、供电通信
根据需要安装一定数量的程控电话，由电信部门设计安装。设置网络中心并通过路由器外接ADSL专线，将局域网与Internet连接起来。项目内电话、有线电视、计算机网络等均城市通信管道和线路点接入。
7、能源
尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用。
十二、投资估算及资金筹措
1、估算依据
根据建筑规模、建筑面积、用地面积等内容，按曲靖市现行工程造价及目前的物价水平进行分析，以《全国建筑工程基础定额云南省基价》和《云南省建筑安装工程施工综合费用定额》为依据，建筑工程按曲靖近期同类结构平方米估算。

2、投资分析
1）总投资表（单位：万元）
序号
项 目
万元
备 注
1
土地费用（331亩）
5527.7
16.7万元/亩
2
前期工程费用
2589.37

3
主体工程费
41897.76

4
公共、配套设施费
5271.62

5
不可预见费前四项5%
2764.32

6
其他费用取前四项2%
1105.73

合 计
59156.50

2）项目投资估算的分项说明
①前期工程费
序号
分项项目
比例（占主体、配套工程投资47169.38万元）
金额（万元）
1
地质勘探费用
0.5%
235.85
2
规划设计费
1.9%
896.23
3
项目建议书、可研报告
0.1%
47.17
4
质量监督
0.3%
147.51
5
施工监理费
0.8%
377.36
6
抗震审核费
0.6%
283.02
7
人防建设费
15元/㎡×20万㎡
300.00
8
施工图审查费
设计费的12%
107.55
9
施工图预算费
0.3%
147.51
10
环境影响评价
0.1%
47.17
合计

2589.37
②主体工程费
住 宅：294283.03㎡× 1100 元/㎡﹦32371.13万元
商业建筑：64243.94㎡× 1300 元/㎡﹦8351.71万元
车 库：7939.06㎡×850 元/㎡﹦674.82万元
公 建：2500.82㎡×1200元/㎡﹦300.10万元
其 它: 2000㎡×1000元/㎡﹦200万元
主体造价：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=41897.76万元
③公共设施、配套设施费

序号
分项项目
标准
面积㎡
金额（万元）
1
道路
120元/㎡(总占地10%)
22066.64
264.80
2
绿化、景观
250元/㎡（总占地30%）
66199.93
1655.00
3
消防设施
4%（土建费用）

1675.91
4
环保设施
2.5%（土建费用）

1047.44
5
其它配套
1.5%（土建费用）

628.47
合计

5271.62

3）、经济收益分析
销售物业类型
销售面积
预计单价
元/㎡
销售收入
备注
住房（经济适用住房）
88284.91
1700元/㎡
15008.43

住房（普通商品房）
205998.12
1800元/㎡
37079.67

商业
52671.31
4600元/㎡
24228.80
公共配套中的商业部分不计入收益
合计

76316.90

4）、收益分析
项目
金额
总销售收入
76316.90
总投资
59156.50
税收
5028.30
贷款利息
2683.34
管理费用
1774.70
净利润
76316.90-68642.84=7674.06
投资利润率
12.97%
贷款按照总投资20%贷入，利息依照7.56%三年贷款利率计算；税收按照8.5%计算；管理费用按照总投资3%计算）

十三、第一组团金福苑（经济适用房）经济效益分析
1、建筑面积
户型（面积）
套数
建筑面积（㎡）
AN1（63.88㎡）
142
9070.96
62524.88
AN1跃层（125.18㎡）
32
4005.76
BS1（90.4㎡）
138
12475.2
BS1跃层（149.03㎡）
32
4768.96