红色旅游项目可行性论证报告.doc

第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称XXXX红色旅游项目1.1.2建设性质新建1.1.3拟建地点XX县XX村1.1.4建设单位湖北XX房地产开发有限公司，法人代表：。1.1.5建设工期15个月。1.1.6项目总投资及融资方案该项目总投资996万元。其中申请国家预算内投资690万元，申请县级财政扶持150万元，企业自筹156万元。1.1.7规划建设内容规划占地面积40亩，搬迁农户3户。其中：恢复红军后方医院、枪炮局、被服厂原貌，占地面积1300；道路工程占地1000，红军烈士墓、碑和纪念亭50处，占地面积1000；通电、通水、污水处理、环卫厕所、停车场、园林等占地面积23000。1.1.8项目经营及财务指标1、预计游客人数：2012年XX红色旅游人次5万，往后旅游人次的增幅预计为20%，其中XX红色旅游人次增幅预计为5%，本项目拟从2011年开始建设，2012年投入经营，经营成长期预计为5年，成熟期游客人数预计为6.7万人。2、预计销售收入：达产期人均消费270元，游览消费48.6元，年游览收入为326万元。3、预计销售成本：达产期年总成本为86万元，其中年固定成本为50万元，变动成本为36万元。4、预计销售税金：该项目达产年国家税收总额为47.2万元，其中增值税及附加7.2万元，所得税40万元。5、预计销售利润：该项目寿命期计算为10年，财务静态盈利累计为1724万元，平均每年172.4万元，投资利润为24%；按5%的折现系数折现，累计净现值为80万元。6、投资回收期：该项目投资回收期为7.9年（含建设期）。7、财务内部报酬率：该项目的内部财务报酬率为8%1.2项目业主概况湖北XX房地产开发有限公司成立于2008年，属股份制企业，注册资本1000万元。其中，熊家喜占80%，XX县成坤房地产开发有限公司占10%，张斌占5%，夏国成占5%，熊家喜任董事长。办公地址：XX县容美镇九峰大道111号。业务范围：房地产开发、旅游景区开发、汽车维修、建材经营。公司实力：该公司资力雄厚、机械设备齐全、人才素质较高、综合实力较强。公司下设办公室、投资咨询部、工程项目部、财务部、资料统计部。公司现有高级工程师1人、工程师3人、高级经济师1人、经济师2人、统计师2人、助理工程师2人、会计师2人和专业技术人员等15人。公司不断开拓、求实、创新，始终坚持“诚信至上、铸造精品、回报社会、没有最好、只有更好”的原则，抢抓机遇，迎接挑战，加快发展。1.3可行性研究报告编制依据1.企业会计准则 2.建设项目经济评价方法与参数（第三版） 3.中华人民共和国公司法 4.中华人民共和国税收征收管理法 5.中华人民共和国环境保护法 6.中华人民共和国环境影响评价法 7.中华人民共和国土地管理法 8.国务院关于投资体制改革的决定 9.国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知 10.中华人民共和国城乡规划法 11.国务院关于深化改革严格土地管理的决定 12.建设项目用地预审管理办法 13.其它相关政策、法律及规范文件1.4可行性研究报告研究范围从政策、规划、需求、环境、技术、经济、投资、效益、风险等深入研制项目的建设背景，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与资金筹措，效益评价等。在此基础上形成拟建项目在经济、技术以及环境保护、资源节约与利用等方面是否可行。1.5研究结论及建议本项目建设符合国家和省、州产业政策，坚持经济效益与社会效益并重的原则，对推进鄂西生态文化旅游圈产业升级、丰富红色旅游精品线内涵、保护和挖掘国家非物质文化遗产、满足社会需求有重要意义,项目总体方案可行,具有较强的操作性，建议投资建设。第二章 项目建设背景及意义2.1项目建设背景2.1.1国民收入稳定增长 2009年，国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。 2009年，农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；城镇居民人均可支配收入17175元，实际增长9.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%，城镇为36.5%。按2009年农村贫困标准1196元测算，年末农村贫困人口为3597万人。 图表：2009年农村居民人均纯收入5153元 图表：2009年我国城镇居民人均可支配收入达17175元 2.1.2旅游产业稳定发展2008年，我国旅游业连续遭受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，经受了前所未有的考验。面对严峻的市场形势，我国旅游行业总体上保持了平稳发展。全年共接待入境游客1.30亿人次，实现国际旅游外汇收入408.43亿美元，分别比上年下降1.4%和2.6%；国内旅游人数17.12亿人次，收入8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%；中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%；旅游业总收入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8%。2009年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。初步统计全年旅游总收入约为1.26万亿元，比上年增长9%。其中，国内旅游市场持续快速增长，入境旅游市场逐步恢复，出境旅游市场平稳发展。同时，旅游投资规模大幅增长，企业经营业绩开始回升，旅游产业对经济社会带动作用进一步加强。2010年上半年，我国旅游经济运行总体良好，增长动力比较充足，旅游消费保持旺盛，旅游市场较快增长，企业经营效益明显好转。初步统计国内旅游人数10.97亿人次，比上年同期增长8.6%；国内旅游收入6055亿元，增长20.6%。入境人数6550万人次，增长5.5%；旅游外汇收入215亿美元，增长14.5%。旅游总收入7500亿元，增长19%。2.1.3区域发展战略支持湖北正着力推进“两圈一带”发展战略（武汉城市圈、鄂西生态文化旅游圈、长江经济带），鄂西生态文化旅游圈包括宜昌、神农架、荆州、恩施和襄樊、十堰、荆门、随州等8个市(州、林区)，人口总量、版图面积分别占全省的50和70，XX是鄂西生态文化旅游圈的重要组成部分，属于支持发展生态文化、民俗文化发展的战略范畴。2.2项目建设意义2.2.1社会意义1、对丰富革命传统教育具有重要意义。XX是红四军的诞生地，是湘鄂工农武装割据的发源地和战略后方。在第二次国内革命战争时期，XX6万多人口有2.5万人参加革命，其中3000多人牺牲了宝贵的生命。解放后，有685人被追认为烈士。贺龙元帅创建的XX红军后方医院，是湘鄂边革命根据地最大的红军伤病员的救治中心；贺龙元帅在容美东街设立的枪炮局、被服厂是湘鄂边革命根据地红军后勤保障中心，对保存和壮大红四军实力、策应中央红军西出北上发挥了重要作用，这些红色典故是开展革命传统教育的宝贵财富。2、对抢救和保护非物质文化遗产具有重要意义。当年，XX红军后方医院，遭到敌人的反复偷袭，许多红军将士牺牲在那里，被医护人员掩埋，现场悲壮；红军后方医院使成百上千红军战士重返前线，贡献伟大；枪炮局、被服厂源源不断的为前线提供后勤保障，功在千秋。但是，这些文物，有的被为被自然浸渍（XX烈士墓），有的在文革中被损毁（枪炮局、被服厂），这些红色遗址是重要的非物质文化遗产，保护和修复这些遗址，对丰富国家非物质文化遗产，具有深远历史意义。2.2.2经济意义1、对鄂西生态文化旅游圈建设具有重要意义。鄂西生态文化旅游圈建设内容，主要包括生态文化建设、民俗文化建设、红色文化建设等，XX不仅生态文化、民俗文化历史厚重，且红色文化源远流长，湘鄂边革命烈士陵园被列为全国30条精品景线景点之一，完善和配套以湘鄂边革命烈士陵园为核心的红色旅游文化景观，形成与生态文化、民俗文化互动发展，对丰富鄂西生态文化旅游圈建设内涵，促进生态文化、民俗文化升级，成为鄂西生态文化旅游圈发展的战略支点，具有深远意义。2、对培育壮大县域经济具有重要意义。XX经济已经进入第二产业主导发展的历史阶段。2009年，三次产业结构比为30.8：35.6：33.6，往后要着力发展第三产业，特别是旅游产业，以期形成第三产业大于第二产业、第二产业大于第一产业的良性结构，打造具有国家级红色旅游精品景线、景点，可以提升生态、民俗旅游人气，带动第三产业全面发展，拉动产业结构由生产型向消费型转变。3、对提升企业经济效益具有重要意义。项目建设业主，是一家开发房地产、旅游物流的综合类企业，已经建成的躲避峡自然风景区（XX入口）和XX民俗风情园，经济效益处在释放阶段，通过对XX红色景点的旅游开发，其游客人数可望成几何级数增长。第三章 项目建设条件3.1 项目地区条件3.1.1 项目地区自然条件（1）地理位置。XX县位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的东南角，地处东径10945至11038，北纬2938至3014之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。（2）地形地质。XX县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分，是武陵山脉石门支脉上的一个山区县，境内地形地貌具有典型的山地特征。境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的江口194米，最高的牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。（3）水文概况。县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深1223毫米，径流总量35.3亿立方米，每平方公里径流量为122.3万立方米，四季分配不均。据XX县水文站实测溇水河洪枯比为23331。最大径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。（4）气候概况。XX属中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气复杂多变，阴晴不定；夏季多雨湿热；秋季凉爽；冬季较为干燥寒冷。从低山到高山依次表现出低热中暖高湿寒的气候特点，垂直差异十分明显。平均年降雨量1734.9，蒸发量1028.5，无霜期296天，平均温度15.8，日照时数1216.4h，10的积温4892，干旱日数87天。（5）土壤概况。境内土壤呈典型地带性分布和地域性分布，土壤类型复杂，种类众多，地带性土壤垂直分布规律明显，微域土壤千变万化，星罗棋布，点辍于各个生物气候带中，且多数土壤深厚肥沃，酸碱度适中，质地良好，适宜多种林木生长。共有10个土类，23个亚类，65个土属，169个土种。其中林业用地土壤8个土类，16个亚类，29个土属，87个土种，在8个林业用地土类中，分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤4个地带性土类。（6）森林植被。XX地处鄂西山区，地形地貌高低起伏，微域气候及土壤种类多样，植物资料丰富多彩，种类繁多，共有171种，645属，1264种。全县林业用地344.98亩，人均占有林业用地15.8亩，全县活立木蓄积448.34万立方米，人均蓄积20.5立方米，植被覆盖率82.97，为XX林业建设及生态环境建设奠定了重要物质基础。3.1.2 项目地区的经济社会概况（1）行政区划及人口。XX县辖7乡（铁炉乡、五里乡、燕子乡、中营乡、下坪乡、邬阳乡、太平乡）2镇（容美镇、走马镇）1个经济开发区（八峰开发区）、4个国有林场、204个村民委员会，1338个村民小组，县城设在容美镇。全县总人口21.82万人，其中农业人口18.98万人，占87。农业劳动力9.86万人，占农业人口的52。在劳动力中，退耕农户富余劳动力18327人，退耕农户富余劳动力转移13867人。人口密度75人/ K，居全州末位，属典型山大人稀，人口性别比例5.2：4.8，人口净增长率4.2。（2）国民经济状况。2009年，县域生产总值18.17亿元,其中第一产业5.59亿元，第二产业6.47亿元，（其中工业5.47亿元，规模以上工业3.89亿元）；第三产业6.11亿元，三次产业结构比为30.8：35.6：33.6。财政收入实现1.47亿元，地方一般预算收入实现0.81亿元，国民收入中的财政收入含量为8%，农民人平纯收入达到2555元，农业增加值的农民纯收入含量为82.1%，城镇居民可支配收入达到9248元，社会消费品零售总额实现6.7亿元,人平超过3000元。（3）民旅文化情况：XX古称容米、柘溪，有2000多年文明史，田氏土王世袭相承800余载，容美土司遗址列为国家级重点文物保护单位；傩愿戏、打溜子列为国家级非物质文化遗产;土地革命时期，有2.5万人参加革命，近4000人为革命献出了生命，满山红纪念园被列为国家级烈士纪念园，入围全国30条红色旅游线精品景点；改革开放以来，XX人民始终保持“开放包容、勤劳朴实、执着追求、自强不息、敢为人先”的XX精神，造就了一批企业家和文化明人。3.2项目业主条件XXXX旅游开发有限公司创建于2004年，是XX首家经营旅游资源开发和旅行社业务的旅游开发公司，主营旅游景区建设，房地产开发，商业贸易和康乐保健等，公司下设旅游资源开发部、旅行社、汽车修理部、票务中心、XX旅游文化学会等分支机构。公司资产总额2680万元，职工人数85人。XX旅游开发公司旨在通过旅游产品开发、民俗文化开发、环保旅游车队、礼仪接待服务、饮食住宿服务、国内旅游服务促进XX旅游产业发展。公司拟通过对容美镇XX红色旅游项目建设，深入挖掘容美红色革命文化内涵，为XX容美古桃源的文化旅游发展增添新亮点。3.3地方政策条件2004年，距XX约10公里的满山红烈士陵园被列入全国30条红色旅游精品线名录，成为恩施州唯一的国家级革命传统教育基地。XX县委、县政府高度重视红色旅游工作，不断将其纳入XX县“十一五”发展规划和振兴XX旅游产业的重要位置，畏怯成立了项目建设领导小组，尤其是新任县委书记孙学余到任半年内，曾四次到XX考察调研，为XX旅游景区的开发建设把脉支招。目前，我县已编制完成了XX县旅游发展总体规划，并获湖北省旅游局、省发改委（鄂旅游记财文【2004】17号）文件批复；编制完成了XX县红色旅游发展总体规划；完成并通过了XX爵府-江坪河建设项目可行性研究报告的评审。第四章 项目选址及建设内容4.1项目选址4.1.1选址地点XX县容美镇XX村。4.1.2环境条件XX村，位于XX东侧，距县城容美15公里。XX村简称XX，因山顶平旷、山侧屏立而得名。XX腹地土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹环绕，有阡陌古道曲径通幽；XX四周峭壁悬空，小小山村犹如航行于武陵群山之波的孤岛，有“东方诺舟”之称。1、地形地貌：XX地形地貌奇特，整体呈狭长弧形地势，北高南低，南北长近20公里，东西宽5公里。山体形态变化多样，四周峭壁耸立，溪流环绕，峰峦与河谷底部的高差悬殊1000米以上，形成罕见的峡谷和地缝风光，植被垂直分布变化多样，自然风光奇特优美。2、民俗文化：XX民俗文化丰富多彩。吊脚楼星罗棋布，土家摆手舞、采茶灯、花灯、情歌对唱、哭嫁等历久弭新，以“咂酒”“甩碗酒”“四道茶”为代表的民俗独具特色。至今，土家族先民出征保留下来的过赶年习俗仍然在土家后人中传承。此外还保留有上下悬崖独一无二的交通工具绞车。3、生态旅游开发：近年来，随着生态旅游开发步伐的加快，古老的XX生机焕发。XX县XX旅游开发公司自2004年以来，先后投资近2500万元，全力打造武陵地区最大的土司文化旅游目的地。目前，已建成杜宇楼、峡谷栈道、隧道、水榭码头等，景区初具规模。XX大力发展“一户一特”的农家乐，近年来，农家乐和旅游商品开发带动XX村民人均收入增收1200元。2007年，XX景区被评为省农业旅游示范点，年接待国内外游客近5万人。2009年，XX成为越野E族深圳分队的穿越探险基地。在脱贫奔小康建设规划中，拟通过4年的努力，把XX打造成4A级旅游景区，使XX成为特色鲜明的旅游名村，旅游年收入突破5000千万元，村民人均纯收入达到8000元。4.2建设方案4.2.1规划方案:总体规划面积40亩，搬迁农户3户。其中恢复红军后方医院、枪炮局、被服厂原貌，占地面积1300，修建通达公路1000，红军烈士墓、碑和纪念亭50处，占地面积1000；通电、通水、污水处理、环保厕所、停车场等基础设施配套建设以及植被恢复和周边环境保护等。4.2.2建设方案:（1）道路建设：完成2公里通达公路（含路面硬化），按要求布设交通标志，保证车流高峰时不拥挤。（2）恢复革命遗址：恢复革命遗址原貌3处：红军后方医院、枪炮局、被服厂，面积1300。（3）墓区建设：修建50座红军烈士墓、碑和纪念亭，1000平方米。（4）配套设施：通水、通电、1000平方米停车场、环保厕所10处、200污水处理设施、陵园绿化面积达到90%，培植景观树5万棵。3、经营方案。构筑以企业法人制度为基础,以有限责任制度为保证,以公司企业为主要形成,以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的新型企业制度,其主要内容包括:企业法人制度、企业自负盈亏制度、出资者有限责任制度、科学的领导体制与组织管理制度。实行董事会、监事会、经理层三位一体管理模式，董事会成员除按产权确定外，行业主管部门席位不低于2名，监事会多数席位由行业主管部门出任，总经理由董事长提名、监事会确认通过，总体实行事业化管理，企业化经营，自负盈亏。第五章组织管理及招投标5.1项目实施进度XX县XX红色旅游景点建设建设工期为15个月，即2011年3月2012年6月。5.1.1前期工作1、工作内容：成立项目组织机构、开展申报立项、图纸设计等工作。2、工作时间：2011年3月2011年5月5.1.2开工准备1、工作内容：筹措资金、项目预算、设计标书、招标投标、开工等工作。2、工作时间：2011年5月2011年7月5.1.3土建工程施工1、工作内容：所列项目建设工程2、工作时间：2011年7月2012年3月5.1.4装修工程施工1、工作内容：所列项目建设工程装修，绿化工程2、工作时间：2012年3月2012年5月5.1.5项目验收阶段1.工作内容：项目评估与验收2.工作时间：2012年5月2012年6月项目进度安排表项目201120123-55-77-99-1111-121-33-55-6前期工作开工准备土建工程装修工程验收阶段5.2机构设置5.2.1组织管理架构本项目为景区外延项目，因此不设管理层，只招收导游和环卫工作人员。 5.2.2劳动定员1、职工来源：管理人员和员工全部采用社会公开招聘，择优录用的原则，经考核合格后择优上岗。其中管理人员须大专以上文化程度，工作人员须中专、高中以上文化程度，财务等特殊岗位人员需具有相关专业资质等级证书。2、职工人员估算：本项目总定员20人，其中：导游5人，环卫工作人员15人。（管理人员）5.3招投标5.3.1招投标的范围根据中华人民共和国招标投标法的规定，为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，节约建设资金，保证项目质量，本项目拟在以下范围实行招标投标活动：1、土建设计招投标2、施工招投标3、建筑装饰招投标4、货物采购招投标5.3.2工程招投标方式与程序：1、招投标方式科目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料料2、招投标程序本项目严格按照国家有关规定程序进行招投标，即发布招标信息、审查投标资格、编制工程标底、公开开标与定标、签订承包合同。5.3.3工程招投标的原则本项目的招投标管理严格遵守中华人民共和国招标投标法第五条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。”1、公开原则。招投标活动应有较高的透明度，具体表现在建设工程招标投标的信息公开，条件公开，程序公开和结果公开。2、公平原则。建设项目招标投标活动，属于民事法律行为，应提倡民事主体的平等。因此，在招投标过程中应当杜绝一方把自己的意志强加于对方，招标压价或订合同前无理压价以及投标人恶意串通、提高标价损害对方利益等违反公平原则的行为。3、诚实信用原则。诚实信用原则是市场经济的基本前提。招标方与投标方不可用歪曲或隐瞒真实情况去欺骗对方，不见利忘义、弄虚作假，甚至损害他人、国家和集体的利益。任何违反诚实原则的行为都是无效的，且应对由此造成的损失和损害承担责任。5.3.4招投标的管理为了使本项目招投标活动有序、公正地进行，根据招投标法的有关规定，应严格按照“项目法人负责制，工程项目招标制，工程监理制，合同管理制和环保责任制”的要求，在每一个环节精心组织、严格执行。并且受政府有关部门的监督和管理，建立和完善“政府监督、社会监理、企业自检”体系。 第六章 节能、环保及消防6.1节能6.1.1依据关于加强节能工作的决定（国发200628号）。6.1.2施工节能1、将节能主体指标纳入施工招投标的范畴，选择技术装备先进、组织管理严密的施工队伍施工。2、加强施工监理，设立有效的质量控制点，严格按操作程序施工，保证必须的施工周期，加强施工工作人员的岗前培训和施工技术交底。6.1.3弱电节能1、配备与用电总负荷不大于30%的变压器，减少变压装置的空负荷运转。2、禁用白炽灯。在公共活动区，使用光效高、耗电少，寿命长、易控制、免维护、安全环保的LED节能灯具。6.2环保6.2.1执行标准XX县环境保护“十二五”规划XX县旅游发展总体规划环境空气质量标准(GB3095-1996)地表水环境质量标准(GHZBl1999)污水综合排放标准(GB8978-1996)城市区域环境噪声标准(GB3096-1993)6.2.2环境管理1、扫墓：为扫墓人员赠送环保袋，扫墓人员将祭扫物品放在环保纸袋里，减少白色塑料袋给墓园带来的白色污染，祭扫后将垃圾重新放入环保纸袋内丢入垃圾桶内。2、噪音：在道路及功能服务区四周密植侧柏，形成天然隔音墙。3、污水：生活污水经排水沟排入简易污水处理池，达标后排入城市污水系统。（因没有系统？）4、水土保持：采用草、木本植物混载，保持品种多样性，形成立体防护网，避免林区水土流失。6.3消防6.3.1执行标准森林防火条例6.3.2消防管理1、祭祀:现阶段下葬和扫墓多热衷于烧纸钱、点烛火、燃鞭炮，墓区植被密集，燃烧纸钱烛火时，留下许多安全隐患。在墓区及功能区内设置燃放鞭炮集中点，尽量远离林区，做到人走火灭；在扫墓期间提倡用鲜花代替纸钱、烛火等具有安全隐患的物品，防范于未然。2、烟火：于功能服务区设置吸烟室，公共环境禁止吸烟，林区严禁烟火。3、器材：园林内设步行道，沿步行道每隔500米设置手提式干粉灭火器。4、管理：拥有专职园林看护员，每天定时查看园林林高危地段。第七章 投资概算与资金筹措7.1投资估算本项目估算总投资为996万元。其中建设投资估算为955万元，流动资金40万元。在固定资产投资中：直接工程费用676万元，其他费用229万元，预备费用50万元。7.1.1投资估算依据土建工程以湖北省建设工程造价管理总站编制的湖北省建筑安装工程费用定额(2008)为估算标准，并参考本地建筑价格行情。间接费用取费系数，按国家物价部门核定的取费区间下限标准取费。建设期2年，上升期5年，达产期3年，项目寿命期计算为10年。7.1.2投资估算范围1、项目前期阶段的咨询服务2、项目准备阶段的勘察设计及招投标费用3、项目建设阶段的工程直接费用4、预备费用7.2建设工程投资估算5.2.1土地征用费用本项目征用土地40亩，搬迁农户3户，投资190万元。其中：1、土地40亩，单价4万元/亩，总价160万元。2、拆迁户3户，单价10万元/户，总价30万元。5.2.2道路建设本项目完成长2公里、宽5米通达公路，260万元，其中：1、平整10000平方米，单价50元/平方米，总价50万元。2、开挖2000立方米，单价100元/立方米，总价20万元。3、浇注2000立方米，单价200元/立方米，总价40万元。4、道路硬化10000平方米，单价150元/平方米，总价150万元。5、交通标志5处，总价1000元。5.2.3革命遗址建设恢复革命遗址红军后方医院、枪炮局、被服厂，占地面积1300平方米，总价208万元，其中：1、平整1300平方米，单价50元/平方米，总价6.5万元。2、开挖130立方米，单价100元/立方米，总价1.3万元。3、遗址恢复3处，总价200万元。5.2.4烈士墓、碑及纪念亭建设修建烈士墓、碑及纪念亭50处，占地面积1000平方米，造价110万元，其中：1、平整1000平方米，单价50元/平方米，总价5万元。2、开挖400立方米，单价100元/立方米，总价4万元。3、墓、碑打造40套，单价1.5万元/套，总价60万元。4、纪念亭10处，单价4万元/处，总价40万元。5.2.5配套设施通电、通水、停车场、环保厕所、污水处理、周边植被恢复等，造价110万元，其中:1、50平方米配电房建设，总价10万元。2、接市政自来水系统，总价10万元。3、300平方米停车场建设，总价40万元。4、环保厕所5处，总价10万元。5、100平方米污水处理设施，总价20万元。6、园林景观绿化，总价20万元。7.3流动资金估算（附表2）。 本项目流动资金主要为工作人员工资及维护费用。7.4资金筹措该项目总投资996万元。拟采取申请上级项目投资、地方政府配套和企业自筹的方式进行资金筹措。即申请上级项目投资690万元，县级财政扶持150万元，企业自筹156万元。资金实行专户专账，专款专用，纳入财政统一管理。第八章 项目经济效益及投资风险分析XX县XX红色旅游景点建设项目建设，不仅可以有效地维护革命老区文化遗产，挽救非物质文化的丢失，为游客及后代提供革命传统教育阵地，而且可以带动和引领地方经济的快速发展，给企业带来良好的经济效益。8.1经济效益评估8.1.1基本估计1、XX红色旅游人次的基本估计。XX县2012年的旅游人次为20万,按25%进XX红色旅游框算，同年XX红色旅游人次5万，往后全县的旅游人次的增幅预测20%，XX红色旅游人次增幅至少可以达到5%以上，本项目拟从2011年开始建设，2012年投入经营，经营成长期估计5年左右，成熟期游客人数预计为6.7万人。XX县国内游客规模预测表年 度2006 20072008200920102011年游客规模(万人次)9610.511.412.413.514.7年增长速度(%)999999年 度201220132014201520162017年游客规模(万人次)202327323845年增长速度(%)161718201816年 度201820192020年游客规模(万人次)525966年增长速度(%)1412102、游览费用的基本估计。有关统计数据表明:2006年恩施州过夜游客占30%，人均每天消费为406元；略高于全省同期390元的平均水平，在全省消费水平中仅次于武汉、宜昌市,居第三位。本地游客占70%，人均每天消费76元。通过加权平均，游客消费水平为175元/天。随着经济社会的发展,预计游客人次消费水平年均增长4%,比国民收入增幅低4个百分点左右，到2012年项目经营基期，人均消费水平213元，往后7年持续保持4%的增速。 游客消费能力预测 单位：元 、万人、万元年份20112012201320142015201620172018-22游客人均消205213222230240249259259旅游人数1212.613.414.014.715.516.216.2消费总额2460268429743220352838604196209792006年，毗邻五峰县对旅游收入结构作过专门调查,在旅游收入中交通占19.5%,住宿占17.07%,餐馆收入占14.13%,购物占19.60%,浏览占18.10%,娱乐占20%,其他占8.23%。XX社会经济条件与五峰近似，不同行业收入结构及成本比例如下表。 收入结构与分项收入成本比例 单位：%科 目交通住宿餐饮购物游览娱乐其他各项收入占总收入的比例19.5617.0714.1319.6018.105.316.23各项收入的直接成本比例2030526582035本项目收入为游览收入，即按总消费18%计算。8.1.2项目财务损益1、项目经营收入。 经营成长期（2012-2017年）累计游览收入1779.3万元。其中：2012年游览收入192万元；2013年游览收入209万元；2014年游览收入229万元；2015年游览收入250万元；2016年游览收入273万元；2017年游览收入298万元。经营成熟期（2018-2020年）年游览收入194万元，累计收入582万元。年份2012.0 2013.0 2014.0 2015.0 2016.0 2017.0 2018.0 游客人数5.0 5.3 5.5 5.8 6.1 6.4 6.7 人均消费214.0 222.0 231.0 240.0 250.0 260.0 270.0 总消费1070.0 1165.5 1273.4 1389.2 1519.4 1659.2 1809.1 游览收入192.6 209.8 229.2 250.0 273.5 298.6 325.6 8.2总成本及经营成本估算 8.2.1单位成本估算（附表3）根据现行成本情况，单位成本（人均成本）10.2元。8.2.2 项目总成本估算（附表4）正常年份总成本费用为86万元；其中：固定成本50万元；变动成本36万元。（详见附表4）8.3 主要财务指标(附表5)投资利润率=231/996100%=23%(2)固定资产投资利润率=231/955100%=23%(3)i=5%时的财务净现值=80万元；(4)财务内部收益率=8%；(5)动态投资回收期7.9年。8.4 财务评价结论财务分析表明：该项目投产后,正常年份可实现收入326万元，实现利润231万元，项目内部收益率8，大于设计的基准贴现率5%，财务净现值（i=5%）80万元；动态投资回收期7.9年。8.5风险分析8.5.1建设风险：建设风险主要体现在工程建设时的管理或措施不到位，而造成安全事故、工程建设质量、生态环境的破坏、自然灾害的破坏等风险。因此在项目建设前：应聘请有资质的设计单位按照经济可行、质量可靠、适当超前、特色鲜明的原则搞好设计；并按基本建设管理规定做好项目的规划、建设方案的论证、评审和工程管理工作。8.5.2客源风险：XX红色旅游资源虽然十分丰富，且旅游地理区位优势较好，但仍需要打造精品，加强宣传，提高知名度，才能确保游客人数，常年稳定增长。8.5.3资金风险：由于项目属于公益性项目，项目建设资金主要来源于国家预算内支持，要靠相关部门努力争取，项目业主对争取投入数量、规模等难以把握；同时，XX县是国家级贫困县，省脱贫奔小康建设试点县，县级财源处在培植过程中，不能成为支持项目建设资金支持的主力。建议项目业主配合相关部门积极向上申报项目，争取投资建设。第九章 结论与建议9.1结论1、是巩固党执政地位的重要举措。国家发改委、中宣部和国家旅游局的负责同志指出：发展红色旅游既是一项经济工程，更是文化工程、政治工程。老一辈无产阶级革命家在XX这块红色的土地上留下的遗址遗迹,其可歌可泣的先进事迹是一部进行革命传统教育的活教材。通过赏绿色山水、游红色圣地、看红色展览、听红色报告，可以增强爱国情感，弘扬民族精神，永葆先锋本色。2、是推动老苏区快速发展的需要。XX作革命老区，其经济条件、基础设施条件还比较落后，需要扶持。除了扶持发展大交通外，还要扶持发展大产业。XX处在鄂西生态文化旅游圈建设布局范畴之内，生态环境优良，历史文化厚重，文化旅游产业发展前景广阔，通过打造红色文化精品，可带动绿色文化资源、民族文化资源的开发利用，拉动其它关联产业联动发展。3、是提高企业经济效益的需要。项目建设业主，是一家开发房地产、旅游物流的综合类企业，已经建成的躲避峡自然风景区（XX入口）和XX民俗风情园，经济效益处在释放阶段，通过对XX红色景点的旅游开发，其游客人数可望成几何级数增长。项目建成后，每年可创经济收入320万元左右，为国家财政增收40万元左右。9.2建议通过对本项目的社会、经济、环境等方面进行分析，认为该项目是一项具政治、文化、经济于一体的综合性工程。其政治影响力不仅是XX，而是湘鄂川黔仍至全国，对地方经济和社会发展有直接的推动力。建议支持建设。目 录1