无量药谷生态旅游土地报批项目可行性论证报告.doc

无量药谷生态旅游土地报批项目可 行 性 研 究 报 告建设单位：云南维和无量山农业科技有限公司 建设地点：大理州南涧县无量山镇无量药谷 建设时间：2012年11月至2015年11月 目录 第一章 总论 .1 一、项目基本情况 . 1二、项目由来. 2 三、相关政策. 3 四、政策依据. 3 五、建设原则. 5 六、结论. 6第二章 项目支撑体系 .6 一、 政策支撑 . 6 二、 环境支撑 .8 三、 运营与管理支撑 .8 四、 其他支撑 .10 第三章 项目建设地点 .11 一、项目建设地概况 .11 二、项目区域分析 .13第四章 运作主体和模式 .14 一、设计指导思想与原则 . 14 二、项目建设规模 .15 三、运作模式.15第五章 用地情况 .19 第六章 建设内容 . 20 一、基础设施建设 . 20二、项目建设工程 . 25 第七章 资金来源及建设进度 . 26一、投资估算范围 . 26二、投资估算依据 . 26三、计算期. 26 四、项目投资. 27五、资金来源. 28六、建设进度. 29七、招投标方案 . 29 第八章 效益分析 . 30一、 经济效益分析 . 30 二、 环境效益分析 . 35 三、 社会效益分析 . 36 第九章 结论与建议 . 38 一、主要研究结论 .38 二、建 议 . 39 第一章 总论一、项目基本情况 （一）项目名称：无量药谷生态旅游土地报批项目（二）项目业主：云南维和无量山农业科技有限公司（三）项目地址：大理州南涧县无量山镇无量药谷 （四）项目性质：新建 （五）项目建设内容及规模 本项目拟使用流转土地 652 亩（其中林地 450亩、农用地202亩） ，其建设主要内容为乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及药谷小镇新村的建设。主要建设规模如下： 1、服务式公寓（生态生活体验站）：用地面积 60000 平方米，主要用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色原生态手工艺品展示和交易。2、互助农庄：用地面积 90000 平方米（其中新建 70000 平方米，维 修改造 20000 平方米），主要用于出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。3、生态农业园：用地面积 80000 平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。 4、药谷小镇新村：用地 170000 平方米，利用农民原有宅基地用地将农民集中安置的区域。 （六）项目工期： 项目建设期拟定为 3 年，即 2012年 11 月至 2015年 11月。 （七）项目总投资及资金筹措 1、项目总投资为 20000 万元，其中建设投资17500万元，土地租金1000 万元，流动资金1500 万元。 2、资金筹措： 企业自筹资金10000万元 银行中长期贷款6000万元 银行短期贷款2000万元 其他融资2000万元二、项目由来本项目积极响应党和国家对三农问题的关注和号召，严格按照十七届三中全会的政策指引和精神解读，合理利用农村自然资源，森林资源，农副产品资源，劳动力资源以及农村荒地、林地基础资源，并充分发挥多年来积累的技术研发手段，开发组织管理手段和市场运作能力，建立起新的商业运作模式集“休闲互助农庄、乡村俱乐部，农业生态园和农民新村”于一体的创新型开发模式。 该模式从根本上保障和解决了农民的终身利益：提高和改善了农民的居住条件，充分利用农村剩余劳动力资源，提供工作机会，保障农民长期稳定的经济收入，让农民的生活有所依托，得到社会的保障；同时，该模式为政府减轻了社会就业压力，为地方政府长期稳定的税收做出积极的经济贡献；保证了农民，政府等多方利益。在更大的程度上发挥了土地的经济价值，改善并优化了农村自然资源配置，保护林地、耕地的使用性质和规模，对农村集体建设用地实现集约有效利用。 该模式实现了农民，政府和企业的利益的统一，使三者相辅相承，和谐共生。该模式在实现三赢的基础上，为农村生态环境保护，农村资源利用和社会效益等方面提供了可持续发展的模式，在创造社会主义和谐社会这条路上，积极探索和实践出一个可持续发展道路的新方向。 三、相关政策 （1）党中央中共中央关于推进农村改革 发展若干重大问题的决定；（2）财政部关于改革和完善农业综合开发若干政策措施的意见；（3）国家发改委国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（4）云南省三七产业发展“十二五”规划；（5）云南省省情和大理州、南涧县地方政府文件汇编；（6）建设单位提供的相关资料。四、政策依据2008 年 10 月 19 日，党中央发布了中共中央关于推进农村改革 发展若干重大问题的决定 。其原文如下：1、 加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营 权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包出租、互换、 转让、股份合作等形式流转土承包经营权，发展多种形式的适度规模 经营。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变原生态森林休闲旅游村 土地用途，不得损害农民土地承包权益。 2. 可以允许农民以 5 种形式流转土地承包权，它们是：A. 转包， 就是指承包方将部分或全部土承包经营权以一定期限转给同一集体经 济组织的其他农户从事农业生产经营。B. 出租，是指承包方将部分或 全部土地承包经营权以一定期限租赁给他们从事农业生产经营。C. 互换，是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济 组织的承包地块进行交换， 同时交换相应的土地承包经营权。D. 是在土地家庭承包经营的情况下，由第三者代替自己的发包人履行承包合同的行为。E. 股份合作，是指承包方之间为发展农业经济，将土承包经营权作为股权，入股组成股份公司或合作社等，从事农业生产经营。 3. 现有土地承包关系长久不变。文件指出，要稳定和完善农村基 本经营制度，以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，是 适应社会主义市场经济体制，符合农业生产特点的农村基本经营制度， 是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。赋予农民更加充分而 有保障的土承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。 4. 允许农民开发经营集体土地。文件中提到，在土地利用规划确 定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土建设非公益性项目 允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。文件 指出，依法征收农村集体土地，按照同地同价同原则及时足额给农村 集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业，住房和社会保障。 逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地 使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。 五、建设原则1、以中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定为指导，明确规划片区功能定位及发展方向。 2、将无量山镇发达村委会发达地上社作为一个完整的空间，从功能、空间、 景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导。突出规划的综合协调作用，统筹考虑区内经济、社会和环境的均衡发展；实现区内土地和各项资源的优化配置，使无量山镇发达村委会发达地社在有机、合理、统一的原则下进行有序的发展建设。3、策划应能满足无量山镇发达地社不断发展壮大所需要的空间构架，远近期相结合，尽可能保留林业、农业用地，合理开发宅基地，并不断完善药谷小镇的功能，使小镇健康有序的发展。4、策划应充分利用该地区的人文、自然景观、不破坏自然及生态环境，严格控制农民宅基地，保证占用耕地与开发复垦相平衡，创造 既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城镇。 5、策划要与当地经济发展相适应，从用地划分、功能分区和道路结构等方面，为近远期建设提供方便，有利于镇区整体规划，分片实 施，项目启动，滚动发展的模式。六、结论 本项目经济、环境及社会效益良好，在不改变土地性质和用途的基础上，最大程度的提高了土地质量，增加了农民年收入，为广大游客休闲养生提供了场所，并且改善了当地自然环境状况，是可行的。 第二章 项目支撑体系 一、政策支撑 本项目参照的政策及有关法律法规有以下几个：（1）党中央中共中央关于推进农村改革 发展若干重大问题的决定；（2）财政部关于改革和完善农业综合开发若干政策措施的意见；（3）国家发改委国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（4）云南省三七产业发展“十二五”规划；（5）云南省省情和大理州、南涧县地方政府文件汇编；（6）建设单位提供的相关资料，采取土地整理、农村土地承包经营权流转等方式使用农民集体所有的土地，发展养生休闲旅游、度假等项目，带动区域经济增长，实现城乡统筹发展。在项目的设计、施工、销售过程中也将严守云南省和大理州的各项政策规定。 根据中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定中 可以看出，本次决定主要强调了以下 6 点： 1、新形势下推进农村改革发展的重大意义 本点指出，目前农业基础仍然薄弱，最需要加强；农村发展仍然滞后，最需要扶持；农民增加收入仍然困难，最需要加快。我们必须居安思危、加倍努力，不断巩固和发展农村好形势。 2、推进农村改革发展的指导思想、目标任务、重大原则 本点通过 5 个必须，指出了目前农村改革发展的指导思想与目标。 统筹工业化、城镇化、农业现代化建设，加快建立健全以工促农、以 城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠农政策。 3、大力推进改革创新，加强农村制度建设 农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优 先满足集体建设用地。 4、积极发展现代农业，提高农业综合生产能力按照建设生态文明的要求，发展节约型农业、循环农业、生态农业，加强生态环境保护。继续推进林业重点工程建设，延长天然林保 护工程实施期限，完善政策、巩固退耕还林成果，开展植树造林，提高森林覆盖率。 5、加快发展农村公共事业，促进农村社会全面进步 社会主义文化建设是社会主义新农村建设的重要内容和重要保证。坚持用社会主义先进文化占领农村阵地，满足农民日益增长的精神文化需求，提高农民思想道德素质。 6、加强和改善党的领导，为推进农村改革发展提供坚强政治保证 实现全面建设小康社会的宏伟目标，最艰巨最繁重的任务在农村，最 广泛最深厚的基础也在农村。锐意改革，加快发展，在推进中国特色社会主义伟大事业进程中努力开创农村工作新局面！ 本项目的建设，正是响应了推进农村改革发展的号召。项目建成后，通过土地整治，不但能够提高当地的土地质量；而且农民通过租 借宅基地并入股的形式，每年可以得到分红，从而提高自身收入；本项目的建设过程中及项目建成后可以提供大量的工作岗位，解决了农民的就业问题。 综上所述，本项目的建设具有可靠的政策支撑，是可行的。 二、环境支撑无量药谷位于云南省大理州境内无量山与哀牢山谷地，药谷长16公里，总面积82平方公里（12.28万亩），非常适合三七种植和养生休闲旅游开发. 南涧县地处无量山、哀牢山北端，属红河流域和澜沧江流域，东接弥渡县，南连普洱市景东县，西接公郎镇，北邻宝华镇，国道214线和省道小普线呈“丫”字型穿过境内，是大理通往普洱、西双版纳的主要通道。境内最高海拔3061米，最低海拔994米，地形地貌多样，立体气候明显，受地形和山脉走向影响，呈现“一山分四季，隔里不同天”的气候特征。全县广大山区气候温和，湿润多雾、干湿季节分明，四季气候不明显，年平均气温19.7，年极端最高气温34.3，年日照时数2442.9小时，年降雨量762.1mm。全县森林覆盖率达57.5%，为生态休闲农业建设创造了得天独厚的自然条件。三、运营与管理支撑 （一）项目运作 1、 “纲举” ： 就是在项目设计之前，要尽快占领该项目行政与技术的至高点， 也就是说要得到与本项目相关的最高行政与技术部门的支持、指导与帮助。 2、 “目张” ：就是在相关行政与技术部门的认同、支持、指导与帮助下，找到项目的建筑设计、施工单位、园林保护、拆迁安置方面的专家。在找到各类单位与专家后，依据先设计，后施工，再管理的原则，编制项目开发的进度表，严格按进度表实施。 （二）项目管理1、建设期管理 为了实现项目预期的质量、工期、投资等目标，业主应成立项目 管理的组织机构。由该项目组织机构对项目进行管理。项目组织机构 应根据项目总目标制定各分项目标、各阶段目标。要建立适当的职位 体系，明确职权范围，对各职位的主要任务应有明确的规定。还应明 确与其他部门人员的工作关系，以便于相互协调。 （1）为了更好实现项目预期目标，建议业主委托监理单位对项目的质量、进度、投资等进行控制。业主可将精力主要放在总目标的控 制，项目各分项、分阶段工作的衔接协调，项目的外部协调等。 （2）工程项目从筹划、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设工程中，必须遵循先后工作次序。 建设期的各个阶段可以进行合理交叉，但不能任意颠倒次序。应严格执行工程建设有关法规、规定、标准。 （3）业主单位应高度重视合同管理。建设合同是业主和项目实施 各主体之间明确权利、责任关系的具有法律效力的协议文件，也是应 用市场经济体制、组织项目实施的基本手段。从某种意义上讲，项目 的实施过程就是建设工程合同订立和履行的过程。一切合同所赋予的 责任、权利履行到位之日，也就是建设工程项目实施完成之时。 （4）组织协调是实现项目目标必不可少的方法和手段。在项目实建设公害作为重要内容予以密切注视。 2、运营期管理 项目建成后，运营期间各种事物由项目开发企业来统一管理。 （1）运营期管理的利与弊。 利：积极性高，效益好。 弊：管理复杂，难以规范。 （2）运营期管理部门设置： 行政事物部：含行政事物与人力资源的招聘与培训工作。 综合管理部：含景点管理、园林维护、清洁卫生、森林保安工作。 工程维修部：含景区内所有工程的维修与养护工作。 租赁部: 含项目运营区内所有农庄、客房、餐饮、商店的租赁管理工作。 财务部：含公司所有财务工作。四、其他支撑 在本项目实施前，云南维和控股有限公司邀请中国科学院昆明植物研究所专家杨崇仁教授及植物资源学专家邓德山博士到大理南涧县无量山进行实地考察，通过对地理环境、气候温差、年降雨量、日照情况、土壤等条件的仔细调研、考察、分析论证，认为当地地理位置特殊，山区土壤酸碱度适中，有机质含量和熟化程度高，远离城镇，周边没有工厂，环境无污染，农作物种植还保持着原生态，同时动植物资源十分丰富，森林覆盖率高达91%，是天然的大氧吧，非常适宜原生态的养生休闲农业的发展。第三章 项目建设地点一、项目建设地概况 （）自然概貌南涧县位于云南省西部、大理白族自治州南端，地处东经1000610041，北纬24392510之间。东与弥渡县接壤，南与景东县毗邻，西南与云县以澜沧江为界，西至黑惠江与凤庆县隔水相望，北与巍山县相连。县域东西横距59千米，南北纵距55千米，总面积1731.63平方千米。县人民政府驻南涧镇，距省会昆明356千米，至州府下关103千米。交通便利，214国道横穿县境，是滇西地区通衢要道。南涧县地处云南省西部横断山系纵谷区，云岭余脉无量山、哀牢山结合部。位于澜沧江中下游和元江上游支流的分水地带。地势由中南部向东北、西南逐步降低。最高点为北部的太极顶山，海拔3061米，最低点为澜沧江畔的小湾子一带，海拔994米。地形为高中山地区，除县城为10平方千米的盆地外，大部分为河谷、山峦和坡地构成的山区或半山区。境内有澜沧江和元江两大水系，9条干流，59条支流。澜沧江、把边江、礼社江由西而行，将县境分割成北部的南涧河谷地、东南部的石洞寺深谷、西南部的公郎河谷及中部与西部大片山岭地区四部分。地貌构成主要有侵蚀构造地貌、侵蚀堆积地貌、剥蚀地貌、断块山地貌、岩溶地貌等。1995年完成的全县土地利用现状调查结果：县域共有国土面积260.85万亩，其中：耕地（灌水田、望天田、水浇地、旱地、菜地）37.35万亩；园地（果园、桑园、茶园、其他）12万亩；林地（有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃）139.2万亩；其他农用地（农村道路、坑塘水面、农田水利用地、田坎）16.2万亩；建设用地（居民点及独立工矿用地、交通用地、水利设施用地）5.4万亩；未利用土地50.85万亩。土地资源的特点是：山地占绝大多数，耕地资源有限，土壤类型较多，宜种植物较广，成年植被覆盖率低，水土流失面大，山高缺水，水土潜力难以充分发挥。土壤资源有棕壤、黄棕壤、红壤、紫色土、石灰（岩土）、冲积土、水稻土、盐土8个土类，分为16个亚类、34个土属、66个土种、10个变种。2009年末，全县有耕地面20.94万亩。无量山镇位于南涧县东南部，地处哀牢山和无量山中部，东经1002810041，北纬24422456之间，东接弥渡县，南连普洱市景东县，西接公郎镇，北邻宝华镇，国道214线和省道小普线呈“丫”字型穿过境内，是大理通往普洱、西双版纳的主要通道。全镇国土面积251.95平方公里，辖光明、保平、德安、新政、古德、马街、可保、卫国、红星、发达、保台、和平、华山13个村民委员会，222个自然村，290个村民小组，8884户，36115人，居住着汉、彝、白、哈尼、傣、苗、傈僳、佤、纳西、回、布朗11个民族。 （2）气候特点南涧县北靠东亚大陆、南近热带海洋，处于我国西部热带海陆季风区域，气候随海陆季风的进退有明显的季节性变化，从而形成干湿季节分明，四季气候不明显，雨热同季的低纬山地季风气候。受地形和高大山脉走向影响，使光、热、水等气象要素在垂直方向和水平方向上产生再分配，呈现出“一山分四季，隔里不同天”的立体气候和区域气候。年平均气温18.9，年极端最高气温34.3，年日照时数2272.4小时，年降雨量820.9毫米。 （二）项目区域分析1、项目区域资源分析 云南北依广袤的亚洲大陆,南临辽阔的印度洋及太平洋，既受东南季风和西南季风的控制，又受西藏高原的影响，形成了复杂多样的气候类型，具有北热带、南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带、中温带和高原气候带等立体气候的特点。本项目种植基地选址位于云南省南涧彝族自治县。该县位于云南省西部的大理白族自治州南端，地处东经1000610041，北纬24392510之间。东与弥渡县接壤，南与景东县毗邻，西南与云县以澜沧江为界，西至黑惠江与风庆县隔水相望，北与巍山县相连，总面积1731.63平方千米。该县地处横断山系纵谷区，云岭余脉无量山和哀牢山的结合部，澜沧江中下游和元江上游支流的分水地带。地势由中南部向东北、西南逐步降低。该县除县城为10平方千米的盆地外，大部分均为河谷、山峦和坡地构成的山区或半山区。南涧县境内有澜沧江和元江两大水系，9条干流，59条支流。澜沧江、把边江、礼社江由西而行，将县境分割成北部的南涧河谷地、东南部的石洞寺深谷、西南部的公郎河谷及中部与西部连片山岭地区四部分。地貌构成主要有侵蚀构造地貌、侵蚀堆积地貌、剥蚀地貌、断块山地貌、岩溶地貌等。本项目实施地无量山镇，位于南涧县东南部，地处哀牢山腹地，海拔1950-2400公尺，土壤多为山地黄红壤，大面积撂荒土地和离地表面普遍拥有5-10cm枯枝落叶及腐殖质，其下面是自然发育的土层，大多数地块土层达60公分（少数较差的地块土层10-30公分）。由于地处云贵高原，当地的日照时数和日照百分率非常充分，植物光合作用充分，常年微风和雨，具备大部分国药原料植物生长的必要和优良自然条件，为我国绝大部分地区所不及。项目建设地域北靠东亚大陆、南近热带海洋，处于我国西部热带海陆季风区域，气候随海陆季风的进退有明显的季节性变化，从而形成干湿季节分明，四季气候不明显，雨热同季的低纬山地季风气候。在此基础上，因受地形和高大山脉走向影响，使光、热、水等气象要素在垂直方向和水平方向上产生再分配，因而还呈现“一山分四季，隔里不同天”的立体气候和区域气候。年平均温度18.9（最冷月一月平均温度6.5-8，年极端最高气温34.9），年日照时数2196.4小时，年降雨量1131.2mm左右。属典型的温凉高山湿润农业区。第四章运作主体和模式一、设计指导思想与原则（一）遵循观光旅游与森林工程的内在功能联系：即利用自然或人工营造的环境空间，向游客提供逗留的场所，提供体验交流的场所， 提供农产品交易的场所。 （二）坚持可持续发展观念，以保持生态环境为出发点，保持自然环境每一自然元素完整性，突出生态、环保及绿化的特征，实现经济、社会、生态效益三者完美统一。 （三）考虑到无量山的历史与人文环境，建筑形象追求稳重、 纯净，与项目所处环境有机结合。力求做到功能完备、形象新颖、个性鲜明、文化内涵深蕴，展现新的风姿。 二、项目建设规模 该项目建设规模如下： 1、 项目宅基地共涉及农房的农户有120 户， 共占地 约250 亩 2、主要建设内容： 土地整治。 修建乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园。 修建农民新村。 修建其他配套公共设施。3、农民的安置工作。 三、运作模式 （一）总平面布置 本项目主要是以森林工程和生态观光农业为主线，充分利用周边 的自然、人文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征 及内容特点，空间主题结构分为五个区域，主要有乡村俱乐部、互助 农庄、生态农业园、原生态森林保护区及农民新村。 （二）功能分区 1、乡村俱乐部：以森林公园和农业园配套，用于游客餐饮、娱乐、 住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工 艺品展示和交易。有别于普通的自由市场的传统的交易中心，本俱乐 部的建造突出了“精品、休闲、风情感”等特色。通过打造精品，创造服务的高附加值。 利用农民宅基地设立一个集多中心为一身的功能机构。它包括接待中心、游客集散中心、服务中心、餐饮与娱乐中心、旅游特色产品交易中心等等。它的出现使农村和农副用地以单纯的农民居住及农副业生产活动向乡村生活结合休闲旅渡假的复合功能转化，乡村俱乐部是这种功能复合转化的中心杻带和重要载体。 2、互助农庄：通过翻新和整修原有农舍或重建危旧农舍，并利用农舍周围耕地、林地形成一对一配置，建成新型农庄，以集体土地流转的方式形成开发成果，出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。同时使当地农民以乡村生活向导，耕作生产教练或代工民工的的身份参与该农庄的工作，与城镇居民形成合同关系，当地农民获得可持续的收入，城镇居民花钱享受田园、森林生活，这样的农庄成为名符其实的互助休闲农庄。 3、生态农业园：以本社植物群落和新引入植物中的展示为主题， 打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情 特色元素，挖掘农业旅游的价值。 4、原生态森林保护区：本区域为无量山森林的一部分，利用原生态的森林保护区为游客和居民提供观赏、徒步健行和休闲娱乐的场所。 5、药谷小镇新村：利用农民原有宅基地用地将农民集中安置，并科学专业地集约配置建筑结构和水电气的设备资源，修建花园洋房供农民 居住。这样不仅一次性解决农民的安居问题，而且由于科学专业的设 计和建设，而且其住房用材、构造、彩光和节能条件，其住房的给水、 排水、污水处理条件，以及照明、电讯条件都生步达到与城市居民比 肩的水平。与此同时，其原有的自然景观，植被水土继续得到保持， 其抗震、防灾防火和生态环境措施则远胜从前。 （三）土地利用规划 规划区用地主要分为公共设施用地、居住及娱乐用地、道路广场 用地、 耕地、原生态林地等四大类。1、公共设施用地 公共设施用地包括行政办公用地、商业用地、医疗卫生用地等。2、居住及娱乐用地该区主要包括乡村俱乐部、互助农庄、药谷小镇新村及生态农业园。 本区域的规划主要是根据规划及设计方案的需要，利用宅基地和林地 面积的 3%进行建设。 3、耕地 该区为农民原有耕地。 4、原生态林地 本区域利用项目原有的林地，不需要进行太大的调整，只对林地 与其他区域结合处稍作调整即可。 5、道路广场用地 该区域主要是进行道路及广场的修建。（四）绿地系统规划 1、绿地指标 规划绿化总占地约 630 亩，其中林地约为 450 亩，耕地 180 亩， 绿化覆盖率大于 95%。 2、规划以本项目周围的林地、农田作为规划的绿色环境背景，通过沿道路的绿化，将大环境背景与主体工程联系起来，形成了点、线、 面相结合的绿地系统。 3、该区林地面积大是构成该区特色的积极因素，又要保护好原生 态林地，避免破坏，于是规划该区建筑中低层搭配，建筑与高大的乔木、矮小的灌木有机的配置，造就了多层次具有人情味的景观。 （五）空间设计 1、商业空间：商业空间是该区的重要功能空间之一，也是该区最具活力的地区，整个商业区的主要组成部份为乡村俱乐部和生态农业 园，以广场、农田、森林和道路作为两部分的中介空间，使室两部分 过度和交融。 2、居住空间：该区主要由互助农庄和药谷小镇新村组成。分为一般农 庄、休闲农庄、旧住宅区、农民新居住区。一般农庄采用院落式布置 方式，分别形成各自的组团中心绿地。休闲农庄区建于原生态林地中， 交通便利、环境优美、宁静。农庄采用智能化设计，为来此休闲旅游 观光的人提供先进、舒适的居住空间。 （六）建筑形态设计 1、建筑形态设计 （1）区中的建筑造型设计简洁、格调平和、宁静、富于想象并与 生态景观良好地结合在一起。建筑形态强调一种生活的态势，由生动、 简练的几何形体和线条构成。 （2）区中标志性建筑力求洗练，追求现代感，其它公建采用加法， 体形丰富、活泼。 （3）建筑高度与尺度 互助农庄 23 层， 一般住宅 13 层， 乡村俱乐部主体部分可达 45 层，以丰富空间轮廓线。 2、建筑材料与色彩 （3）.1建筑材料：使用已经成熟的新型材料，体现了节约能源、美 观耐用的原则，外观材料一般采用以不反光的砖石面材、不反光的玻 璃、塑板。 （3）.2建筑色彩：区内建筑主要和周围环境的色彩相搭配，清新淡 雅中焕发出勃勃生机。 （七）地块开发强度及控制规划 1、开发强度 区内建筑总用地面积约 35 亩（宅基地 22 亩、林地 3%13 亩） ，耕 地保持 180 亩，绿地率大于 95%，区内可容纳上千人居住。 2、地块控制规划 规划地块控制要素包括两部分：功能控制要素和形体环境控制要 素，功能控制主要分为土地利用和开发强度、道路交通及竖向交通， 涉及的要素主要有：用地性质、用地面积、容积率、建筑覆盖率、绿 化率、林地面积、耕地面积、建筑限高、居住人口、配建停车位及公 共配套设施，其中前 7 项为规定性指标，后 4 项为指导性指标。第五章 用地情况本项目拟租赁土地 652 亩（其中林地 450 亩、耕地 202 亩） ，其建设主要内容为乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及药谷小镇新村的建设。主要建设规模如下： 1、服务式公寓（生态生活体验站）：用地面积 60000 平方米，主要用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色原生态手工艺品展示和交易。2、互助农庄：用地面积 90000 平方米（其中新建 70000 平方米，维 修改造 20000 平方米），主要用于出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。3、生态农业园：用地面积 80000 平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。 4、药谷小镇新村：用地 170000 平方米，利用农民原有宅基地用地将农民集中安置的区域。 第六章 建设内容 一、基础设施建设 （一）给排水工程 1、设计范围与依据 建设内容 （1）设计原则