东湖天堂项目经济评价可行性研究报告.doc

“东湖天堂”项目经济评价

可
行
性
研
究
报
告

二〇一二年十月

目 录
一、项目概况·······························4
二、市场调研分析···························6
三、项目综合定位··························16
五、项目发展计划··························20
六、项目总投资与融资方案··················21
七、项目经济效益和财务评价················28
八、风险分析与对策························30
九、附表··································31
十、报告小结······························38
第一章 项目概况
1 项目开发背景
根据党的科学发展观的依据丶贯彻落实甘肃的经济发展丶推动庆阳市的经济繁荣昌盛、赶上我国发达城市的步伐。
庆阳市拟对人民居住环境进行建设改造，使其为庆阳市的城市风貌美化、楼宇经济建设作出重大贡献。
2 项目名称：“东湖天堂”
3建设地点：东湖公园
4 规划用途：居住、商业
5 建设单位：甘肃一建
6 资金来源：本项目建设资金由甘肃景程房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。
7 工程概况：
“东湖天堂”项目占地面积总计50000m2，住宅为总建筑面积的70%，非住宅为总建筑面积的30%，其中90平方米以下住宅占住宅总建筑面积的60%。建筑密度30%。住宅部分为高层和多层两种类型。
8 项目位置及用地现状
该地位于东湖安居小区以北，九龙路以西，东湖公园以南。该地周边环境状况：
该地块形状较为规则，基本呈正方形，有利于土地开发。该地块处于西峰城区中心地段。本地段周边道路发达，交通便利，商业、生活配套完善。
9项目规划用地设计条件
根据庆阳市国土局资源局和南昌市城乡规划局的批示和规定，本项目的用地规划设计条件如下：
规划设计条件
1. 用地性质：居住、商业、办公（兼容旅游业） 容积率<=2.5
2.建筑密度： <=30%
3.绿地率：>=28%
4.车位 ：住宅2泊|3户，公建1泊位|150m2建筑面积
5.中心标高：主出入口方位 九龙路以西
6.间距：多层1：1.1H,高层1：0.8H，具体按《庆阳市规划管理技术规定》
7.户型设计：90m2的480套，150m2的480套，250m2的480套，
8.设施：按《城市居住区规划设计规范》配置
9.商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分）30%控制。
第二章 市场调研分析
一房地产市场分析
1庆阳房地产现状：房地产市场是区域性市场，经济、社会、投资环境、人文等因素都会影响房地产市场的发展。庆阳市的房地产开发虽然起步晚，但发展较快，商品房已成为居民改善住房条件唯一渠道，西峰是全市的核心区（下文的庆阳市专指市区），开发力度强劲、开发场面红火，市场价格一路走高，即是在今年的调控政策下，房价也未出现停涨回稳的迹象。
2010年,庆阳市共安排住宅与房地产开发项目45项，计划投资8.5亿元；开工52项，85.6万平方米，完成投资9.28亿元。房地产开发竣工量与销售量大幅增长。2008年以来，庆阳市房地产开发进入快速发展期，开工量节节攀升，销售量也相当可观。在投资、销售较大幅度增长的同时，商品房价格依然呈现上升态势，庆阳房价依旧不断攀升，2010年年底，世纪大道两侧几个楼盘的房价已达到每平米4500元以上，部分高层已经突破5000元/㎡大关（如雄越小区顶层5000元/㎡、世纪城个别5100元/㎡）。
近年来，庆阳市国民经济发展快速，居民收入有了较大幅度增长，因此居民住房需求大，再加外地在庆人员对住房的需求，拉动了房地产开发。在需求增大的刺激下，商品房价格从2008年以后一路上扬，截止2010平均价格涨幅已超过50%，部分商品房价格涨幅更是接近60%。
商业地产是一个持续发展、永久性的产业，与住宅开发完全不同。商业地产不仅对房地产，对城市经济的发展、市民消费品位的提升以及带动其他行业发展都具有非常重大的作用。庆阳市商业地产起步比较晚，大多是以商住结合的形式建设。所以其建设面积以及销售量比较有限。2009年庆阳市商业均价在4000元/㎡左右。庆阳市最大商业街圣鼎国际步行街整体为商业步行街、四星级酒店和小高层住宅在内的大型综合性地产项目，其商业价格在6000元/㎡以上。
以下是关于2008年-2010年庆阳市房地产住宅及商业市场开发情况的一些图表：
2008年-2010年庆阳市房地产（住宅）市场概况

竣工量（㎡）
销售量（㎡）
销售均价（元/㎡）
2008年
550600
202500
2100
2009年
694900
237600
2424
2010年
856000（开工量）
319739
3560（上半年数据）
2008年-2010年庆阳市房地产（商业）市场概况

竣工量（㎡）
销售量（㎡）
销售均价（元/㎡）
2008年
178100
49300
3624
2009年
380000
20000
4000
2010年
567000
35900
5400

3供应发展分析：房地产价值是一系列相互关联的环节组成的价值链，其发展如：（1）设计—概念设计、建筑设计、环境设计 （2）设计—概念设计、建筑设计、环境设计 （2）建筑—原材料采购、项目管理、施工、项目验收 （3）营销—广告策划、营销计划、销售、客户管理 （4）装潢—装潢设计、材料采购、装潢施工 （5）物业管理—物业管理、房屋维修
二、政策法律环境分析
2010年3月18日，甘肃省政府下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对全省房地产市场发展从土地供应、住房结构、房贷、税收、市场监管等多方面出台“新政”。对此6月庆阳市政府发放《庆阳市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的通知》，以下是对以上两个文件政策整理搜集。
土地政策：
对超出合同约定动工开发日期满一年未动工的房地产开发用地，依法征收土地闲置费，已满两年未动工开发的房地产用地，无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满一年的，严格按闲置土地依法进行处理。庆阳市严格执行国家、省上土地政策，对经营性商业用地和普通住宅用地一律实行招拍挂出让。严厉打击囤地、炒地皮等违法违规行为，旨在增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不予发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
税收政策：
房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种。庆阳市严格按照国家要求执行税收政策。
庆阳市对营业税的征收在于遏制投机分子炒房行为。对个人住房转让的营业税征免时限由2年恢复到5年，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。
庆阳市发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
金融政策：
金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，严格执行房地产开发项目资本金比例的规定，除保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为20%外，其他房地产开发项目的最低资本金比例一律为30%。庆阳市严格房地产准入制度，切实做好了防止某些企业招摇晃骗的行为；明确金融监管部门要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，防范信贷资金违规进入房地产市场。
其他政策：
1、合理引导住房消费。庆阳市坚决抑制不合理住房需求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加大对符合贷款条件的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房、廉租住房建设的信贷支持，从严控制高档商品房、豪华别墅、商业营业用房的信贷投
放。在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。自通知下达之日起，暂定同一购房家庭只能在本市（包括县区）新购买一套商品住房；对购买两套及两套以上商品住房的，房屋登记机构暂不予办理权属登记手续。
2、调整住房结构体系。庆阳市严格调整住房结构，切实增加中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房的有效供给。原则上应将面积60平方米以下的住房控制在20%左右；将面积60平方米-90平方米的住房控制在50%左右；将面积90平方米-120平方米的住房控制在20%左右；将面积120平方米以上的住房控制在10%左右。
3、商品房预售行为专项整治活动。庆阳市规范房地产市场秩序，开展坚决取缔房地产开发企业在未动工甚至未办理有关工程建设手续的情况下，就开始公开预售商品房和“炒楼花”的行为。加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。
4、实行严格的差别化住房信贷政策。庆阳市对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的县（区），各商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
第三章 项目综合定位
1 形象定位
为推动庆阳市的文化事业发展、城市风貌美化、楼宇经济建设，依托西峰区中心传统商圈的商业辐射能力，本项目定位为引领西峰区发展方向的情景式、体验式时尚文化中心，创造性的提供一个集文化休闲、时尚购物、SOHO商务、置业居住于一体的复合型区域中心。
3产品定位
根据市场分析和项目发展战略，本项目采取多产品组合方式。从而可避免单
一产品模式可能面临的市场容量有限和销售周期长的风险。依产品用途来分，
本项目包含高质素住宅、商业、办公用地，酒店式公寓等产品形式。
⑴初步规划设计思路：①产品定位：面向社会中上层人士的住宅小区。
②设计概念：住宅为总建筑面积的30%（15000平方米），非住宅为总建筑面积的70%（35000平方米），。建筑密度44%（建筑基层占地面积为22000平方米）。
产品设计：
①非住宅部分：总建筑面积为35000平方米。小区绿化率为35%（17500m2）。商业部分建成商场、酒店和写字楼，具有休闲娱乐、餐饮与办公多种功能。
A、商场：总建筑面积：3000平方米。 楼层：地下一层，地上5层。 配套功能：餐饮，娱乐 ，店铺。
B、酒店： 总建筑面积：3000平方米 。楼层：10层
户型面积：50 m2 ~~ 150m2。 户数：约300户。
配套功能：会议室，宴会厅，酒吧，美容美发，洗浴按摩等。
C、写字楼：总建筑面积：1000平方米。楼层：20层
D、小区基础配套设施：幼儿园、公共厕所 、游泳池等。面积3000平方米。
E、道路： 4500平方米
F、其他：3000平方米
②住宅部分：总建筑面积为15000m2 。有以下三种类型：
A、90平方米住宅均为高层：户型结构为一房一厅一卫、两房一厅一卫或两房两厅两卫，共2栋，各15层。一梯2户，每栋八单元，共约480户。43200m2（1# ~2#）
      B、150平方米高层住宅，户型结构为三室两厅或四室一厅，共2栋，各15层一梯两户，每栋八单元，共约480户。72000m2（3# ~ 4#）
C、面积为250平方米的复式豪华多层住宅：户型结构为四室两厅。共2栋，各15层。一梯两户，每栋八单元，共约480户。120000m2（5# ~6#）
③停车场：（比例为1:0.6）
1、住宅需（480+480+480）*0.6≈864个车位。停车场为地下一层，面积为15000m2，供小区住户使用。
2、酒店车位与购物中心车位共同使用，按每100平方米面，一个车位计算，共60个停车位。停车广场为酒店与商场门前两侧。面积约为900平方米。 面积共为13860平方米。
第四章 项目总投资估算与融资方案
1项目总投资估算 总投资估算表
序号
项目名称
金额（万元）
1
土地成本
3287.245
2
前期工程费
1873.6
3
建安工程
46840
4
基础设施建设费
1405.2
5
公共设施配套费用
420
6
开发间接费
1050.2
7
其他费用
234.2
8
不可预见费
1459.956
9
管理费用
1459.956
10
销售费用
4050.144
11
财务费用
1236
12
规费
600
13
装修费用
24521.44
14
合计
88437.941
1）土地成本：本项目用地共计50000m2，出让单价 638.3元/平方米，土地出让契税=出让金*3%，开发商已一次性付清地价款。
所以土地成本：50000*638.3+（50000*638.3）*3%=3287.245万元
2）前期工程费：前期工程费主要包括项目前期策划、规划、设计、勘测费用等。
前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费×3%
1405.2
2
可行性研究费
建安工程费×0.5%
234.2
3
水文地质勘探费
建安工程费×0.5%
234.2

合计

1873.6
3）建筑安装工程费：参考南昌市建筑工程概算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本。本方案的建安成本费估算如下：
序号
项目名称
计算标准
面积（平方米）
金额（万元）
1
高层住宅
1500元/平方米
235200
35280
2
商业
1700元/平方米
68000
11560

合计

46840
4）基础设施建设费估算表 单位：万元
序号
项目
计算依据
金额
1
供电工程
建安工程费×3 %

1405.2
2
供水工程
3
供气工程
4
道路工程
5
绿化工程
6
通讯工程
7
照明工程
8
排污工程
9
环卫工程

合计

1405.2
5）公共设施配套费用估算表：
序号
项目名称
单价
面积（平方米）
金额（万元）
1
幼儿园

400元/平方米

10500

420
2
公共厕所
3
游泳池
4
停车场

合计

420
6）.开发间接费用
开发间接费用估算表
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
分散建设市政公用设施建设费
建安工程费×4 %
1873.6
2
建筑工程质量安全监督费
建安工程费×0.3%
140.52
3
供水管网补偿费 住宅
商业
住宅：0.3吨/人，600元/吨；
商业：0.1吨/㎡，600元/吨；
住宅：77.76
商业：408
4
供电用电负荷费 住宅
商业
住宅：4千瓦时/户，480元/千瓦时；
商业：8千瓦时/100㎡，480元/千瓦时；

住宅：69.12
商业：261.12
6
其他
建安工程费×0.5%
234.2

合计

1050.2
7）.其他费用
其他费用估算表 单位：万元
序号
项目
计算依据
金额
1
预算定额管理费
建安工程费×5‰
234.2
2
竣工档案保证金
3
报建手续费
4
工程合同预算或标底审查费
6
其他

合计

234.2
8.不可预见费用：
以基础设施建设费、建筑安装工程费与公共配套建设费之和的3%计取。总计 1459.956万元。
9.管理费用：
按基础设施建设费、建安费用和公共配套设施费用之和的3%计算，总计为1459.956万元。
10.销售费用
本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算.其中包括广告宣传及市场推广费。 销售总费用总计为162005.76*2.5%=4050.144万元。
11.财务费用
本项目开发商已一次性付清地价款，现有项目开发自有资金20000万元，现向银行贷款10000万元，计划于两年后一次还款，贷款利率为6%，财务费用为10000万元×（1+6%）²-10000万元=1236万元
12．规费：主要指政府行政收费：包括城镇基础设施费、建筑工程质量监督服务费以及教育附加等规定收费，以约120元每平方米计算。总计约为600万元。
3、装修费用表 单位：万元
项目
单位面积费用
面积（平方米）
费用
高层住宅
920元每平米
196320
18061.44万元
商业
950元每平米
68000
6460万元
总费用

24521.44万元

4、项目资金来源：本项目开发商已一次性付清地价款，现有项目开发自有资金20000万元，2011年初向银行贷款10000万元。不足的部分由预收房款解决。
资金来源与运用表：见附表3
5、现金流量表： 见附表4
第五章 项目经济效益和财务评价
一、项目经济效益估算
项目名称
金额（万元）
销售收入
255355.36

投资成本
88437.941
总利润
166917.419
自有资金
20000
资本金利润率
8.34587095
成本利润率
188.7396032885930711570953%
备注： 销售收入=可销售面积*销售单价
总利润=销售收入—投资成本
资本金利润率=总利润/自有资金
成本利润率=总利润/投资成本
二：财务评价指标：
动态投资回收期（年）
3.03
贷款偿还期
2
财务净现值

19237.23万元
备注：1. 动态投资回收期=累计折现值开始出现正值的 年份-1+上年累计折现值的绝对值/当年折现值。
2.财务净现值FNPV=t=1（CI-CO）t(1+i0)-t之和
一 盈利性分析
项目在计算期内经营收入为255355.36万元，可获利润166917.419万
元，扣除所得税还有130566.0182万元的可获得利润。项目的盈利能力相对较强。
项目全部投资的净现值为19237.23>0，内部收益率大于基准收益率，所以项目获利，且可按期还贷。因此本项目可以接受。
二 清偿性分析
该项目在2011年初向银行借款2000万元。按照借款和还款计划，在2012年初开始等额向银行还款1000万元。从总体上看，该方案的清偿能力还是较强的。
三 盈亏平衡分析
假定建筑面积和销售率不变，根据总收入等于总成本，确定住宅的保本销售价格大约为7000元。
第八章 附表

附表2 项目销售计划表
销售时间
项目名称
小高层住宅
商业店铺
酒店
写字楼
合计

2
0
1
2
销售单价（元/平方米）
6888

套数（户）
约480

面积（平方米）
4320

金额（万元）
29756.16

29756.16

2
0
1
3
销售单价（元/平方米）
7000

套数（户）
480

面积（
7200

金额（万元）
50400

50400

2
0
1
4
销售单价（元/平方米）
7666
25000

套数（户）
480

面积
12000
18000

金额
9199.2
45000

54199.2

2
0
1
5
销售单价（元/平方米）

27000
25000

面积

30000
20000

金额

81000
40000
121000
总计

255355.36

附表3 资金来源与运用
资金来源与运用表 单位：万元
序号
项目
合计
2011
2012
2013
2014
2015
1
资金来源

1.1
销售收入
209995.36

29756.16
50400
54199.2
121000
1.2
房地产投资借款

30000
20000
10000

1.3
自有资金
20000

2
资金运用

2.1
经营税金及附加
12767.8368
0
5999.8608
1512
1625.976
3630
2.2
其他税费
383.035104
0
179.995824
45.36
48.77928
108.9
2.3
预征土地增值税
0
0
0
0
0
0
2.6
借款资本金偿还
30000

30000

2.7
借款利息偿还
4421.481486

4421.481486

3
盈余资金
175573.878514

附表四：现金流量表 单位：万元
序号
项目
合计
2011
2012
2013
2014
2015
1
现金流入
50000
40000
10000
20000

2
现金流出
110918.92

17474.71

34421.481486

19191.32
2.1
经营税金及附加
12767.8368

5999.8608
1512
1625.976
3630
2.2
其他税费
383.035104
0
179.995824
45.36
48.77928
108.9
2.3
预征土地增值税
0
0
0
0
0
0
2.7
经营费用
20428.4288

2380.4928
4335.936
4032
9680
2.8
经营成本
31721.54

7851.56
8234.18
9576.26
6059.54
3
净现金流量
126817.014
-20000
3344.250576
1851.14
38856.064
102765.56

累计净现金流量
126817.014

-16655.75
-14804.61
24051.454
126817.014
4
所得税前净现金流量
384293.9818
-20000
10134.09
5609.51
11745.45
311410.78

累计所得税前净现金流量

-9865.91
-4256.3
7489.15
318899.93

目 录
1 综述 1
1.1 概述 1
1.2 太阳能资源 3
1.3 建设必要性 3
1.4 项目任务和规模 4
1.5 场址选择 4
1.6 光伏系统总体方案设计及发电量计算 4
1.7 电气设计 5
1.8 土建工程 5
1.9 消防 6
1.10 工程建设方案 6
1.11 施工组织 6
1.12 生产运营管理 7
1.13 环境保护 7
1.14 劳动安全与工业卫生 7
1.15 节能降耗 8
1.16 投资估算 8
1.17 财务评价 8
1.18 结论及建议 8
2 太阳能资源 10
2.1 我国太阳辐射年总量的地理分布 10
2.2 山东省太阳能资源分布特点 10
2.3 聊城地区水平面太阳能资源分析 11
3 场址地址条件 13
3.1 概述 13
3.2 区域地质及构造稳定性 14
3.3 场址地质条件 15
3.4 结论及建议 16
4 建设的必要性 17
4.1 符合可再生能源发展规划和能源产业发展方向 17
4.2 合理开发太阳能资源，实现地区电力可持续发展 18
4.3 改善能源结构的需要 19
4.4 中国能源产业政策激励光伏发电 19
4.5 减排效益 20
4.6 社会效益 21
5 项目任务和规模 22
5.1 自然地理概况 22
5.2 社会经济状况 22
5.3 项目建设的规模 23
6 场址选择 27
6.1 场址选择原则 27
6.2 场址有利条件 27
6.3 本期光伏发电场址开发的选择 28
7 系统总体方案设计及发电量计算 29
7.1 太阳能发电的方案选择 29
7.2 光伏组件选型 29
7.3 逆变器选型 32
7.4 光伏方阵设计 33
7.5 方阵接线方案设计 35
7.6 总图布置 36
7.7 光伏发电工程年上网电量计算 38
8 电气 42
8.1 编制依据 42
8.2 电气一次 43
8.3 电气二次 49
9 土建工程 54
9.1 基本资料和设计依据 54
9.2 光伏发电工程 54
10 消防 56
10.1 消防总体设计 56
10.2 工程消防设计 56
10.3 施工消防 56
11 工程建设方案 57
11.1 工程总承包方案 57
12 施工组织 59
12.1 施工条件 59
12.2 施工总布置 59
12.3 工程建设用地 60
12.4 施工总进度 60
13 生产运营管理 61
13.1 工程管理机构 61
13.2 主要管理设施 61
14 环境保护 62
14.1 评价依据 62
14.2 环境现状 62
14.3 建设施工期环境影响评价及减排措施 62
14.4 综合评价 63
15 劳动安全与工业卫生 64
15.1 总则 64
15.2 工程概述 64
15.3 工程安全与卫生潜在的危害因素 64
15.4 劳动安全与工业卫生对策措施 64
16 节能降耗 67
16.1 概述 67
16.2 编制原则和依据 67
16.3 施工期能耗种类、数量分析和能耗指标 68
16.4 运行期能耗种类、数量分析和能耗指标 69
16.5 主要节能降耗措施 70
16.6 节能降耗效益分析 71
16.7 结论 71
17 投资估算和资金筹措 73
17.1 概述 73
17.2 编制原则及依据 73
18 财务评价 78
18.1 改扩建建设财务分析 78
18.2 光伏项目财务分析 85
18.3 财务投资和费用计算 85
18.4 光伏发电收入 86
18.5 财务评价 86
18.6 财务分析附表 87