海南国税营改增政策指引-四大行业座谈会问题系列解答之建筑业、房地产业(老会计人的经验).doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!海南国税营改增政策指引四大行业座谈会问题系列解答之建筑业、房地产业（老会计人的经验）全面推开营改增政策指引四大行业座谈会问题系列解答之建筑业一、关于建筑工程总、分包合同中新老项目的划分问题以总包合同为准，如果总包合同属于老项目，分包合同也应视为老项目。二、关于企业提供建筑服务，同时提供建筑中所需要的建材（如钢架构等）如何缴税问题按照混合销售缴纳增值税，按企业经营的主业确定适用税率。三、关于一般纳税人选择适用简易计税可否开具增值税专用发票问题一般纳税人提供建筑服务选择适用简易计税可按3%征收率开具增值税专用发票。四、关于建筑服务已在营改增前完成，但在营改增后收取工程款的征税问题，以及关于建筑服务未开始前收到的备料款等预收款征税问题营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。建筑服务纳税义务发生时间按上述规定执行。五、关于甲供材料是否计入建筑服务销售额问题（一）如果甲供材作为工程款的一部分，甲方采购后交给建筑企业使用，并抵减部分工程款（比如，工程款1000万，甲方实际支付600万，剩余400万用甲供材抵顶工程款）。则甲方用甲供材抵顶工程款，属于有偿转让货物的所有权，应缴纳增值税；甲方征税后，建筑企业可以获得进项税额正常抵扣。（二）如果甲供材与工程款无关，甲方采购后交给建筑企业使用，并另行支付工程款（比如，工程款600万，甲供材400万）。则建筑企业仅需就实际取得的工程款600万计提销项税额即可，即建筑企业的计税依据中不包括甲供材。六、关于4月30日前开具的营业税建安发票能否抵减的问题根据国家税务总局2016年第17号公告规定，纳税人从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指：（一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。（二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。（三）国家税务总局规定的其他凭证。因此，从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，在2016年6月30日前可作为扣除分包款的合法有效凭证。七、关于营改增后跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款和申报问题根据国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告（国家税务总局公告2016年第17号）的规定：“纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+11%)2%（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)(1+3%)3%纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。”“纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税201636号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。”八、关于总分包工程项目如何开票和申报的问题根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）规定，纳税人可按照其取得的全部价款和价外费用全额开具发票，适用一般计税方法的应全额向机构所在地主管国税机关申报纳税；适用简易计税方法的可扣除分包款后向机构所在地主管国税机关申报纳税。跨县（市）提供建筑服务的，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款后，回到机构所在地按上述方法申报纳税。根据国家税务总局关于发布纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局公告2016年第17号）规定：“小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票”。九、关于增值税专用发票认证抵扣期限的问题根据国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）的规定：“增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。”十、关于纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按规定预缴增值税问题根据国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告（国家税务总局公告2016年第17号）的规定：“纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税201636号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。”“纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。”十一、关于已缴纳营业税但未开发票的项目，5月1日后如何开具发票的问题营改增纳税人若使用航天信息公司开票系统(即金税盘)开票的，金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税未开具营业税发票的收入”。营改增纳税人若使用百旺金赋公司开票系统(即税控盘)开票的，可以通过编码的方法解决。进行不征税代码的编制，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择“不征税”。开具发票时，税率栏选择不征税。十二、关于一般纳税人在登记当月取得的增值税发票是否允许抵扣进项税额的问题根据国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告（国家税务总局2015年第59号公告）第一条规定：“纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额”。除上述规定外，增值税一般纳税人取得的合法有效增值税扣税凭证的开具日期应大于等于其一般纳税人资格有效期起的日期全面推开营改增政策指引四大行业座谈会问题系列解答之房地产业2016-06-24一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。二、关于房地产开发企业跨县（市、区）经营的问题房地产开发企业跨县（市、区）经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。海南省全面推开营改增政策指引重点关注问题解答（一）中“十、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题”的指引同时废止。三、关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。目前只有土地出让金列入差额扣除范围。房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。四、关于扣除土地出让金及进项抵扣问题（一）房地产开发企业土地价款扣除范围。房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。（二）房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）（三）房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题。售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。（四）房地产企业有一般计税方法和简易计税方法，如何进行抵扣。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。房地产兼有新老项目分别使用一般计税方法和简易计税方法的，需对进项税进行划分。五、征收范围界定问题（一）纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。营业税改征增值税试点实施办法第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”营业税改征增值税试点实施办法第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。（二）车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。按相关规定，不动产老项目可以选择简易计税方法计算缴纳税款，车辆停放服务老项目也适用此规定。车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的停车场收费许可证或房屋建筑项目竣工验收备案收文回执注明时间为2016年4月30日前的项目。（三）关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题。营业税改征增值税试点实施办法第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”房地产开发企业销售精装修房，已在商品房买卖合同中注明的装修费用（含装饰、家具、家电等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。（四）地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用问题。合同法规定，租赁合同超过20年无效。对永久租赁，按财税201636号文件规定，应按销售不动产处理，适用11%增值税税率。（五）随房赠送物业管理费如何确认销售额。买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。六、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题营业税改征增值税试点实施办法第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以商品房买卖合同上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。七、关于房地产开发企业预收款的范围问题房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。八、关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。九、关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：（1）首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金（已开发项目占地面积开发用地总面积）（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）已开发项目所对应的土地出让金当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。（4）从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。十、小规模纳税人转让土地使用权如何计税的问题小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的，为销售土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的，为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权，按照销售不动产征收增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税税额。十一、关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。一经选择简易计税方法计税的项目，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。例如：一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。十二、不动产老项目的确定问题（一）转让不动产老项目纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。（二）自建不动产老项目纳税人取得的第一个建筑工程施工许可证或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。1、建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；2、建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。（三）出租不动产的老项目2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租，可以选择简易计税方法。十三、6月30日后，已交营业税未开具营业税发票需要补开增值税发票的，要提供什么资料，按照多少税率开具发票的问题答：需要提供在地税局缴纳营业税的证明材料。金税盘按照0税率开具，税控盘按照不征税开具。十四、两个房地产企业在同一块土地上开发房地产项目，土地在其中一方名下，土地出让金应由谁来扣除的问题答：拥有土地使用权的房地产开发商，可以扣除相应的土地出让金。根据房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）：“第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）”。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。