金桂大厦物业管理方案终稿毕业设计---方案.doc

金桂大厦物业管理方案

一、金桂大厦物业管理服务模式定位
◎ 导入浙江宾馆四星级饭店——管家式服务。
◎ 以客户的要求和意愿为根本主导，提供各项先导式、紧跟式、定制式的高标准，高质量的服务。
◎ 禀承“真诚、善意、精致、完美”的企业精神与企业文化为客户服务的理念。

二、金桂大厦的硬件配套
金桂大厦为绿城首座酒店式精装修写字楼，建筑主体采用哥德式深沉恢宏，典雅高贵，散发出浓郁的人文气质。外立面采用高级外墙干挂石材和部分铝合金玻璃幕墙，窗户为彩色铝合金断桥双层中空玻璃，同时采用外墙外保温。
金桂大厦地下2层159个车库位，地上1-2层为大堂及专业商场、西餐厅、银行，3-18层为小户型酒店式精装修写字楼。1楼大堂配有便利的商务设施与休闲吧可为业主提供休息、会客的舒适场所。户内采用热交换新风糸统，所有房间均按星级酒店标准进行精装修，有效地提升户内空间的品位。

三、金桂大厦酒店式服务内容与服务标准

序号
服务内容
服务性质
服务说明
一
大堂、前厅服务
1
24小时接待咨洵服务
免费服务
24小时访客登记接待、留言、代交物品等服务
2
大堂休闲服务
免费服务
提供10小时出售茶水、咖啡服务
3
提供大堂阅览服务
免费服务
提供市区交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍，各种交通工具时刻表，部分报纸及刊物阅览；
4
热线电话服务
免费服务
24小时接受住户的投诉、报修、电话叫醒及叫出租车等服务,有公用电话，并配备市内电话簿
5
收发保管服务
免费服务
收发邮信件、为住户提供暂存物品服务
6
门卫应侍服务
免费服务
18小时迎送客人，有专用行李车，能为残疾人提供特殊服务
二
安保服务
1
24小时监控
物业管理服务
大堂值班台设监控辅机，随时监视出入口、电梯轿厢及公共区域的人员情况
2
24小时门岗
物业管理服务
在大厦门口设警卫管理人员进出
3
24小时巡逻及检查
物业管理服务
大厦内24小时有内保巡罗和检查
4
24小时提供求助
免费服务
住户有难或遇险，保安可及时提供援助
5
行李搬运服务
免费服务
住户如有需要，保安可提供行李搬运服务
三
清洁服务
1
日常保洁服务
物业管理服务
保持大厦内的公共区域干净和整洁
2
灭虫及消毒服务
物业管理服务
定期做好灭虫和消毒工作
3
生活垃圾收集及清运
物业管理服务
定时收集生活垃圾，并做到垃圾日产日清
4
外窗玻璃和外墙清洁
物业管理服务
每年二次外窗玻璃清洁，每年一次外墙清洁
5
提供住户入住前保洁
特约有偿服务
接受业主委托，在住户入住前，提供保洁服务
6
提供清洁及家政服务
特约有偿服务
接受住户委托，向住户提供日常进房清洁及家政服务
四
维修服务
1
设施设备维修及保养
物业管理服务
按规范操作设施设备，并定期检查、维修及保养
2
24小时报修服务
特约有偿服务
提供上门维修服务，急修15分钟到场，小修不过夜
3
代办家电维修服务
免费代办服务
代办联系有关专业公司维修
五
商务服务
1
商务服务
特约有偿服务
翻译、发传真、复印、打字、电子邮件收发
2
代订报刊及杂志
免费代办服务
与邮局联系，派员上门订阅
3
代办速递服务
特约有偿服务
与快递公司建立长期工作关系
4
提供会务服务
特约有偿服务
供业主和使用人举行会议或活动
5
代订飞机、铁路及
船舶票服务
免费代办服务
与相关的单位联系，提供送票服务
六
便民服务
1
提供衣服干洗、洗衣及熨烫服务
特约有偿服务
引进专业洗衣公司，为住户提供方便洗衣服务
2
提供代订牛奶服务
免费代办服务
代住户向牛奶公司订奶
3
提供送餐服务
特约有偿服务
与代住户向附近餐厅定餐
4
送纯水服务
特约有偿服务
与纯水公司联系，为住户送水
5
代缴水、电、煤气、电话及手机等费用
免费代办服务
与银行联系，办理自动转帐
6
洗车服务
特约有偿服务
引进专业洗车单位，提供洗车服务
七
其它服务
1
室内绿化摆放服务
特约有偿服务
与绿化园艺公司联系
2
做好节日布置
物业管理服务
烘托节日气氛
3
社区活动
物业管理服务
定期开展有益的社区活动
4
提供儿童看护服务
特约有偿服务
为有需要的住户临时看管儿童
5
提供房屋租售代理
特约有偿服务
与有关房屋中介公司联系，为住户提供房屋中介服务
6
提供房屋租务服务
特约有偿服务
代业主收取房屋租金，管理室内家具、物品及家用电器
7
提供健身娱乐活动
免费服务
与附近健身、健美中心联系，使业主能享受休闲娱乐的超值服务

四、疑难问题分析
在金桂大厦的物业管理中，我们将“运用经验”。通过多年的物业管理实务操作和顾问咨询与接管的众多物业类型中积累了一定的经验。在日常管理中，则参照黄龙世纪广场、中田大厦、萧山国际商务中心等大厦的成功管理模式，开展各项工作。金桂大厦房产品定位酒店式写字楼兼单身公寓的复合楼宇，针对复合型综合酒店式物业管理模式我司在管理中的侧重点与难点作一个简要剖析。

1、车辆管理
1.1金桂大厦大门朝北，前庭广场宽19.54米，纵深17.25米，东侧是广场地下车库主入口，西侧是地上临时7个停车位，广场北外侧为桂花城车辆出口主车道。上班高峰期车辆出入会造成混乱和阻塞，并会影响桂花城车辆出入。同样晚高峰地下车库车辆出口右转进入桂花城车辆出口主车道与停车接送。
管理方法：A 合理的标设引导。
B 增加车辆引导人员。
1.2金桂大厦地下停车位159个，地上停车位7个，地下停车位以租售为主，解决访客车辆停车位是车辆管理的难点。
解决方法：A 配合开发商预留访客车位区域。
B 空置车位开辟访客车位。
C 增加车辆引导人员。

2、大堂前台服务
2.1金桂大厦大堂518㎡，中间4根立柱，分设北大门、南大门、东西二个电梯厅。大堂的布置使客户感受酒店式服务的首要窗口，也是金桂大厦高品质管理的体现。
管理方法：A 聘请酒店专业设计师对大堂的布置格调进行设计及布置。
B 开辟大堂休闲空间。
C 设立水牌与大堂副理进行引导。
D 通过“人防、机防”确保出入安全。
2.2大堂前台礼宾服务内容：
管理方法: A 了解入户业主的层次、品位、制定相对应的服务项目。
B 制定双休日前台服务项目。
C 服务人员的服务意识的培训，提高服务人员的服务素质，贯彻公司的管理理念。

3、绿化环境与保洁服务
3.1绿化布置与绿地养护是体现金桂大厦优雅环境与舒适高雅氛围的重要组成部分，怎么去实施。
解决方法：A 提升物业管理层的生活品位，增加外部参观、学习的频次。
B 聘请专业植物租摆和绿化景观公司参予和协助金桂大厦四季长绿植物及鲜花点缀布置操作。
3.2 公共区域的保洁工作是体现金桂大厦高品质的保障，大堂的保洁与地面晶面是酒店管理星级评定的重要指标。
管理方法: A 聘请高资质酒店保洁公司咨询指导。
B 选用中、高档品牌保洁用品。
C 制定定位、站位、移动的保洁服务责任承包制度。

4、代办租赁与管理
依据市场调查情况,金桂大厦物管公司有偿代办租赁与管理的服务作为物业管理公司的一项特色服务,提供给业主,但管理中存在几个误点与难点。
A、 租赁经营营销期限；B、 租赁经营协议的签定; C、 租赁经营活动中的双方义务; D 、租赁经营管理的权力; E 、退租的管理与赔偿;
解决方法: A 与业主签定代办租赁协议。
B 免费为业主提供良好的公众房网进行租赁经营活动。
C 免费为业主代拟租赁协议。
D 加强物业人员法律意识和学习运用。
E 与业主签定租赁活动管理协议。并按协议收取有偿服务费。
F 与住户签定租赁入住管理协议。并按协议进行管理与服务。

五、金桂大厦管理处机构图

公司分管 副总经理

经 理

工程部
安保部
综管部

综合工程
电气工程

前台 礼宾

绿化 管理
综合 维修
给排水 维修
电 梯
综合 管理
保洁 管理

服务 中心

制冷 暖通
弱 电
强 电
内 保
消 防
警 卫
车辆 管理

财 务

文 秘
事 务
财 务

六、金桂大厦管理处人员配备

杭州金桂大厦物业管理处人员岗位设置表（合计共54人）
序号
人员名称
人数
工作岗位
主要职责
休息日及上班时间

物业经理
1
管理处办公室
全面负责管理处日常工作
周六及周日,8:30-17:30
一
综管部17人
1
综管部主管
1
管理处办公室
负责综管部日常工作
周六及周日,8:30-17:30
2
前台物业接待
3
首层大堂
客户接待服务，访客登记.
周六及周日,8:30-17:30
3
服务中心物业接待
1
管理处办公室
客户接待服务，服务
登记兼文员.
周六及周日,8:30-17:30
4
财务人员
1
管理处办公室
负责管理处财务工作
周六及周日,8:30-17:30
5
保洁管理

保洁管理员
1
大厦巡视
巡查、大厦保洁管理
周六及周日,7:30-21:30

保洁员
1
首层大堂保洁
大堂及公用卫生间
周六及周日,7:30-21:30

保洁员
1
管理处与经
营用房保洁
办公室及公用卫生间
消防楼道
周六及周日,7:30-21:30

保洁员
3
楼层保洁
楼层走廊及电梯厅
周六及周日,7:30-21:30

保洁员
1
庭园广场保洁
庭园及广场
周六及周日,7:30-21:30

保洁员
2
地下车库保洁
机动车库及自行车库
周六及周日,7:30-21:30
6
绿化管理

绿化管理员
1
大厦巡视
巡查、大厦绿化管理
周六及周日,7:30-21:30

绿化工
1
绿化养护
庭园室内及屋顶花园
周六及周日,7:30-21:30
二
安保部24人
1
安保主管
1
管理处办公室
负责安保部日常工作
周六及周日,8:30-17:30
2
安保领班
3
巡视/机动
巡逻，负责当班安保管理
做二天,休一天,翻班
3
车辆管理

车辆入口处门岗
4
车辆入口门岗
控制外来车辆进入
做一天,休一天,翻班

地下车库管理
3
地下车库
地下车库车辆管理
做二天,休一天,翻班

首层大厅门口
1
大厅门口
商场外围及停车管理
做六天,休一天,轮休
序号
人员名称
人数
工作岗位
主要职责
休息日及上班时间
4
警卫

门岗(北)
3
主入口门岗
控制外来人员出入
做二天,休一天,翻班

门岗(南)
3
次入口门岗
控制外来人员出入
做二天,休一天,翻班
5
消监控中心值班
3
消防监控中心
监视及操作消防监控设备
做二天,休一天,翻班
6
内保

西侧外围巡逻
1
西侧外围
西侧外围及地面停车管理
做六天,休一天,轮休

巡逻/机动
2
楼层及商场外侧
楼层及商场外安全保卫
做六天,休一天,轮休
三
工程部12人
1
工程主管
1
管理处办公室
负责工程部日常工作
周六及周日,8:30-17:30
2
电气工程

弱电工
1
工程部办公室
弱电设备维保及报修
轮休,8:30-17:30,日班

电梯工
1
工程部办公室
电梯设备维保及报修
轮休,8:30-17:30,日班

强电工
2
工程部办公室
强电设备维保及报修
轮休,8:30-17:30,翻班

高配工
3
高配值班室
高配的操作及维护
轮休，24小时，翻班
3
综合工程

空调工
1
工程部办公室
空调设备维保及报修
轮休,8:30-17:30,日班

管道工
2
工程部办公室
给排水设备维保及报修
轮休,8:30-17:30,日班

综合维修工
1
工程部办公室
建筑及装饰小修小补
轮休,8:30-17:30,日班

七、物资装备

·固定资产
序号
名称
单位
数量
单价
小计
管理处

1
电脑
台
4
5000
20000
2
打印机
台
1
1500
1500
3
复印机
台
1
15000
15000
4
传真机
台
1
3000
3000
5
文件柜
组
10
800
8000
6
柜式空调
台
1
6000
6000
7
壁挂式空调
台
4
2000
8000
8
客服办公桌椅
套
1
2000
2000
9
客服沙发
套
1
3000
3000
工程部

1
电动升降机
台
1
15000
15000
2
空压机
台
1
3500
3500
3
冲击电钻
台
1
1800
1800
4
电钻
台
2
1300
2600
5
管道疏通机
台
1
3500
3500
综管部

1
割草机
台
1
5000
5000
2
绿篱机
台
1
3600
3600
3
地坪晶面机
台
1
10000
10000
4
高压水枪机
台
1
5000
5000
5
吸水吸尘机
台
1
6000
6000
6
垃圾车
辆
1
2000
2000
安全部

1
无线对讲机
台
12
1700
20400
2
烟感探测器
台
1
1700
1700
小计

146600
单位：元
·递延资产
序号
名称
单位
数量
单价
小计
综管部

1
办公桌椅
套
16
300
1800
2
电话机
只
7
200
1400
3
饮水机
台
5
300
1500
4
其他办分用品

3000
5
垃圾周转车
辆
3
500
1500
6
清洁用具
套
8
100
800
7
绿化用具
套
2
500
1000
8
其他零星用具

1000
工程部

1
铝合金双梯
台
2
600
1200
2
万用表
只
5
150
750
3
钳形表
只
1
150
150
4
兆欧表
只
1
400
400
5
气动工具
套
1
600
600
6
电气工具
套
5
500
2500
7
维修工具
套
8
500
4000
8
管道工具
套
1
1200
1200
9
维修零星工具

2000
安全部

1
钢盔
个
20
85
1700
2
消防工具
套
2
150
300
3
消防靴
双
15
100
1500
4
雨靴
双
10
50
500
5
应急灯
只
10
300
3000
6
其他保安用品

2000

小计

44600

注：以上费用合计191200元，由开发商承担，或由开发商以实物的形式提供。
四、物业管理对比
1、上海：广发银行大楼公寓和亦园
物业为纯高层公寓楼，购买或出租，租金平均为2000～4000USD/月，物业管理费每月2USD/月·㎡，租17元/月·㎡，每户分设水电表及独立空调系统，各配套设施利用会员制，费用为每半年5000元或每年8000元。
酒店式服务内容：
代预订机票；
往来机场的交通工具；
幼儿看护服务；
行李服务；
商务中心；
递送服务；
保健咨询；
代购鲜花（插花及盆花摆放）；
代办洗衣、熨衣、缝补服务；
代叫车服务；
代订报刊杂志。

2、杭州：西湖花苑
物业为多层酒店式公寓，精装修购买，物业管理费7元/月·㎡，每户设分水电表及独立空调系统，屋顶游泳池业主免费使用，每周提供一次入室清洁服务，其它服务内容与杭州其它小区类同。

3、杭州：广厦西湖时代广场
物业为高层公寓，简装送厨卫是购买。物业管理费4元/月·㎡，每户设水电表，公共能耗费另行分摊，与华侨饭店管理合并，组建酒店式物业管理队伍，标准为三星级酒店服务。
4、杭州；春江花月、绿园
物业为高层公寓，物业管理费1.8-2.5元/月·㎡，每户设水电表，公共能耗费另行分摊，物业类型单纯,按高档物业小区管理。

八、物业管理方面的建议
1、前期介入
A 与物业咨询公司签定前期合同,参与介入金桂大厦建筑,装修工作,共同将金桂大厦今后物业管理服务的设置从细节上更齐全、完善,更方便业主活动。
B 参加开发商举行的各项项目评审与研讨会,定期向开发商提供建议。

2、商场营销
金桂大厦1-2层商场定位尽量考虑与金桂大厦形象配套开展营销活动尽量不要小区域分割商铺出售影响大厦内的整体设计布局格调。

3、广告宣传管理
宣传广告(包括灯光广告、广告牌、张贴、悬挂品等)，应由开发商与物业管理公司委托专业广告设计人员按大厦的整体布局设计。业主需求，其式样、颜色等须经过共同审核，以做到管理有序，不会破坏大厦内的整体设计布局格调。

4、橱窗、广告牌、霓虹灯的管理
大厦的临街橱窗、广告牌、霓虹灯最能代表大厦的品位，体现其档次及管理水平，保持其洁净度，灯光明亮，开关及时，是给予消费者的首要印象。

5、会所
会所配套尽可能考虑静态娱乐项目，影响公寓住户的休息与生活。

6、停车设施
停车设施包括自行车的存放和机动车的停泊，由于商场的经营活动为依靠四方八面的人群支持，而前往商场所采取的交通工具，必须加以照顾，否则顾客将会因存放车辆的地方、费用等问题而转往别处。

7、上落货区
上落货区对一座商场的营运有着重要的地位，商场每日的上落货量为依据商场的面积大小，店铺的档次和季节时间而增加或减少，如果上落货区设计的位置不足或车辆进出不方便将影响店铺的经营，和引致管理工作上的困难。

九、费用测算
结合物业管理的服务内容，通过测算结果：物业管理费为7.2元/㎡·月（未含公共能耗费），公共能耗费为1.4元/㎡·月，合计8.6元/㎡·月（不含住户室内空调费）。

◎ 第一年费用测算
（一） 收入：2054217元/年
1、物管费收入：1838272元/年
（建筑面积24212㎡，入住率按75%计，物业管理费标准7.2元/月·㎡，未包含电梯、加压供水等能耗费，收缴率按95%计）
24212㎡×7.2元/㎡×12月×75%×95%=1490491元/年
24212㎡×7.2元/㎡×12月×25%×95%×70%=347781元/年
2、地下车位：135945元/年
（地下车位共159个，使用率按75%计，公共维护费标准100元/月·个，收缴率按95%计）
159个×100元/个×12月×75%×95%=135945元/年
3、有偿服务收入：20000元/年
4、其他经营收入：60000元/年

（二） 支出费用：2053988元/年
1、工资：998400元/年
（人员核定53人，工资中已包含年终奖金等费用）
经理1人 6000元/人·月×1人×13月=78000元/年
综管部主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年
客服人员6人 1500元/人·月×6人×13月=117000元/年
财务人员1人 1600元/人·月×1人×13月=20800元/年
保洁员8人 800元/人·月×8人×13月=83200元/年
安保主管1人 2500元/人·月×1人×13月=32500元/年
领班3人 1500元/人·月×3人×13月=58500元/年
安保员17人 1200元/人·月×17人×13月=265200元/年
消监控3人 1300元/人·月×3人×13月=50700元/年
工程主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年
工程人员11人 1500元/人·月×11人×13月=214500元/年
2、福利费、教育经费、工会经费：161280元/年
921600元×17.5%=161280元/年
3、社会统筹保险费：286618元/年
921600元×31.1%=286618元/年
4、服装费：32040元/年
管理人员、保安主管、工程主管、消监控：
50元/人·月×14人×12月=8400元/年
工程人员、保洁、绿化：30元/人·月×19人×12月=6840元/年
保安人员：70元/人·月×20人×12月=16800元/年
5、工作餐费：122400元/年
管理人员、工程人员、保安主管：
150元/人·月×22人×12月=39600元/年
保安人员、消监控：300元/人·月×23人×12月=82800元/年
6、办公费用：53000元/年
（1）办公耗费：12000元/年
（2）通讯费：23000元/年
·电话费：250元/台·月×3台×12月=9000元/年
·手机费：14000元/年
经理 300元/人·月×1人×12月=3600元/年
综管部主管、工程主管、保安主管
150元/人·月×3人×12月=5400元/年
其他人员 5000元/年
（3）市内交通费：18000元/年
7、保安费用：23120元/年
（1）保安、消防耗材：8000元/年
（2）保安管理费：60元/人·月×21人×12月=15120元/年
8、清洁绿化费：70000元/年
（1） 清洁用具耗材：35000元/年
（2）垃圾清运费：17000元/年
（3）绿化租摆费：18000元/年
9、公共设施设备维护费：3000元/年
10、社区活动费：8000元/年
11、不可预计费（前10项之和的1%）：17579元/年
1757858×1%=17579元/年
12、管理费（收入的5%）：164337元/年
2054217元×8%=164337元/年
13、税金（收入的5.56%）：114214元/年
2054217元×5.56%=114214元/年

（三）第一年盈利：229元/年
收入2054217元－支出114214元=229元

◎ 第二年费用测算
（二） 收入：2200835元/年
1、物管费收入：1927701元/年
（建筑面积24212㎡，入住率按90%计，物业管理费标准7.2元/月·㎡，未包含电梯、加压供水等能耗费，收缴率按95%计）
24212㎡×7.2元/㎡×12月×90%×95%=1788589元/年
24212㎡×7.2元/㎡×12月×10%×95%×70%=139112元/年
2、地下车位：163134元/年
（地下车位共159个，使用率按90%计，公共维护费标准100元/月·个，收缴率按95%计）
159个×100元/个×12月×90%×95%=163134元/年
3、有偿服务收入：30000元/年
4、其他经营收入：80000元/年

（二） 支出费用：2178010元/年
1、工资：1010100元/年
（人员核定54人，工资中已包含年终奖金等费用）
经理1人 6000元/人·月×1人×13月=78000元/年
综管部主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年
客服人员6人 1500元/人·月×6人×13月=117000元/年
财务人员1人 1600元/人·月×1人×13月=20800元/年
保洁员8人 800元/人·月×8人×13月=83200元/年
绿化工1人 900元/人·月×1人×13月=11700元/年
安保主管1人 2500元/人·月×1人×13月=32500元/年
领班3人 1500元/人·月×3人×13月=58500元/年
安保员17人 1200元/人·月×17人×13月=265200元/年
消监控3人 1300元/人·月×3人×13月=50700元/年
工程主管1人 3000元/人·月×1人×13月=39000元/年
工程人员11人 1500元/人·月×11人×13月=214500元/年
2、福利费、教育经费、工会经费：163170元/年
932400元×17.5%=163170元/年
3、社会统筹保险费：289977元/年
932400元×31.1%=289977元/年
4、服装费：32400元/年
管理人员、保安主管、工程主管、消监控：
50元/人·月×14人×12月=8400元/年
工程人员、保洁、绿化：30元/人·月×20人×12月=7200元/年
保安人员：70元/人·月×20人×12月=16800元/年
5、工作餐费：122400元/年
管理人员、工程人员、保安主管：
150元/人·月×22人×12月=39600元/年
保安人员、消监控：300元/人·月×23人×12月=82800元/年
6、办公费用：57800元/年
（1）办公耗费：15000元/年
（2）通讯费：24800元/年
·电话费：300元/台·月×3台×12月=10800元/年
·手机费：14000元/年
经理 300元/人·月×1人×12月=3600元/年
综管部主管、工程主管、保安主管
150元/人·月×3人×12月=5400元/年
其他人员 5000元/年
（3）市内交通费：18000元/年
7、保安费用：23120元/年
（1）保安、消防耗材：8000元/年
（2）保安管理费：60元/人·月×21人×12月=15120元/年
8、清洁绿化费：78000元/年
（2） 清洁、绿化用具耗材：38000元/年
（2）垃圾清运费：20000元/年
（3）绿化租摆费：20000元/年
9、公共设施设备维护费：15000元/年
10、电梯费用：56000元/年
年检费：8000元/年
维护费：48000元/年
11、社区活动费：13000元/年
12、不可预计费（前11项之和的1%）：18610元/年
1860967×1%=18610元/年
13、管理费（收入的8%）：176067元/年
2200835元×8%=176067元/年
14、税金（收入的5.56%）：122366元/年
2200835元×5.56%=122366元/年
（三）第二年盈利：22825元/年
收入2200835元－支出2178010元=22825元

◎ 公共能耗费：406600元/年
1、公共电费：393600元/年
·大堂空调：115000元/年
·大堂照明：14600元/年
·泛光、景观照明：26000元/年
·地下车库照明与排风、楼道灯路灯：57000元/年
·公共卫生间：5000元/年
·电梯运行费：66000元/年
·生活水泵运行费：80000元/年
·消防泵与排污泵：15000元/年
·弱电、智能化：15000元/年
2、公共水费：13000元/年
·清洁用水：6000元/年
·绿化用水：4000元/年
·其他用水：3000元/年
公共能耗费分摊：406600元/年÷24212㎡÷12月=1.4元/㎡·月

◎ 物业管理收支预算说明及分析
（一）收入测算说明及分析
1、物业管理费测算：第一年入住率按75%测算，第二年入住率按90%测算。
2、经营用房的测算（含在其他经营收入中）：在交付前几年业主入住率不高，业委会尚未成立，此项费用暂作为收入，该项收入作补充物业公用部位，公共设施设备维修和养护。
（二）支出测算说明及分
1、人员工资：人员工资的测算是参照目前我司发放标准，第二年增加1名绿化工。
2、福利费及社会统筹保险的测算：按国家有关政策执行。
3、工作餐费测算：按我司的制度执行。
4、绿化养护费：因第一年绿化养护还处于保养期，因养护产生的相关费用由绿化施工单位承担，第二年开始由管理处自行保养，因此在费用测算时，增加了绿化费用的支出。
5、保洁费用：因第一年入住率不是很高，保洁耗费及垃圾清运费相对第二年要低，所以第二年的测算中，加大了保洁耗费及生活垃圾清运费用。
6、公用设施设备维护：因第一年大部分设备处于维保期，维保费用相对较低；第二年有些设备过了维保期，设备的维保费也逐年增加。电梯维保期暂按一年计算,（维保起始期为物业交付之日起至交付满一年），所以第二年的维保费中增加了电梯的年检费和维护费，公用设施设备维护费用支出大幅度增加。
7、其余的费用（如管理费、税金等），按国家有关规定执行。

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