某小区房地产项目申请报告学士学位论文.doc

小区建设项目项目申请报告二零一六年三月1房地产开发有限公司小区建设项目目 录第一章 申报单位及项目概况11.1 项目申报单位概况11.2 编制依据11.3 主要技术经济指标21.4 项目提出背景31.5 项目单位简介51.6 建设规模61.7 工程方案61.7 工程进度计划91.8 资金筹措101.9 项目招标10第二章 项目建设背景、产业政策和行业准入分析112.1 项目建设背景112.1.1 社会发展状况112.1.2 住房发展形势分析122.2 产业政策分析142.2.1 支持房地产开发企业积极应对市场变化152.2.2 强化地方人民政府稳定房地产市场的职责162.2.3 推进城乡统筹进程172.3 行业准入分析17第三章 资源开发及综合利用分析193.1 水资源消耗指标193.2 水资源节约措施193.3土地资源开发及利用分析21第四章 节能方案分析234.1编制依据234.2节能措施244.2.1建筑热工节能设计244.2.2采暖、通风设计254.2.3节水设计254.2.4电器节能设计264.3项目年综合能耗表28第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析295.1 项目选址及用地方案295.2 土地利用合理性分析295.3 征地拆迁及移民安置分析29第六章 环境与生态影响分析306.1 编制依据306.2 环境和生态现状306.3 生态影响分析及生态保护措施316.3.1 施工期环境影响及防治316.3.2 运营期环境影响及防治346.3.3 其他环境保护措施346.4 地质灾害影响分析356.5 特殊环境影响36第七章 经济影响分析377.1 编制依据377.2 销售收入和税金及附加估算377.2.1销售收入的预测377.2.2税金及附加的确定387.3 盈利分析397.3.1税前利润397.3.2所得税397.3.3税后利润39第八章 投资估算408.1 估算范围408.2 编制依据408.3 编制方法418.4资金筹措42第九章 社会影响分析449.1 对经济发展的影响449.2 对居民就业的影响449.3 对不同利益群体的影响459.4 对地区、文化、教育、卫生的影响459.5 对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响46附件：1、房地产开发有限公司营业执照2、房地产开发有限公司组织机构代码证3、房地产开发有限公司土地使用证4、建设规划许可证5、项目规划平面图- 5 -第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况项目名称：小区建设项目建设单位：房地产开发有限公司项目性质：新建项目地址：新区1.2 编制依据1、中华人民共和国城乡规划法（2007）2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）3、城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）4、城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）1.3 主要技术经济指标工程主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注一设计规模1占地面积m2109569.612总建筑面积m22035002.1多层住宅面积m2141090未含阳台、阁楼2.2住宅阁楼面积m2129202.3联排住宅面积m250002.4商业网点建筑面积m2115602.5架空层建筑面积m2329303建筑密度36.2%4绿地率35.1%5容积率1.85二经济数据1总投资万元213672总收入万元712253税后利润万元20779.484所得税万元6926.55税金及附加万元15641.926投资回收期年2.27投资回报率%7.51.4 项目提出背景2009年是中国经济在金融危机下冲击下奋力前行的一年，也是房地产行业发展的关键一年。为落实中央“保增长、调结构、促发展、重民生”总的经济方针政策，国家出台了一系列重大举措，包括加快保障性住房建设的措施。中国总理温家宝在3月5日十届人大四次会议上政府工作报告时强调，继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。要保持固定资产投资适当规模，坚持有保有压，优化投资结构，防止投资过快增长。继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。同时，进一步加强经济社会发展薄弱环节和重点领域的建设。2014年，地区生产总值实现156亿元，增长6%。公共财政预算收入实现12.24亿元，按可比口径增长2%，收入结构和质量进一步优化。农民人均纯收入实现1.4万元，增长8%。全社会固定资产投资额实现126亿元，增长19.2%。社会消费品零售总额实现57亿元，增长10%。直接利用外资实现9145万美元，增长28%。域外引资额实现44亿元，按可比口径增长15%。出口创汇额实现2000万美元，增长5倍。金融机构存贷款余额分别实现 158亿元和90亿元，增长12.9%和14.2%。经济发展成果得到上级高度认可，获得了省县域经济发展先进单位的荣誉称号，连续第四次被评为市政绩考核先进县（市）。工业基础雄厚，门类齐全，工业经济发展迅速。金属冶炼、机电、化工、石材加工、轻工纺织、农副产品深加工等优势产业发展迅速，特别是光伏产业强势增长，成为我市工业生产的亮点。并成功的开展各类大型招商活动18次，接待客商420余人次。全市新上及扩改各类项目105个，其中固投超千万元项目61个。工业园区基础设施进一步完善，新上各类工业项目20个。农业产业园完成30万吨稻米加工和仓储物流项目，循环产业链条进一步延长。科技产业园建设取得实质性进展，已投入资金近亿元，完成了地质详查，选矿试验取得突破，回收率达到80%，开展了产业园总体规划设计，初步确定了首采区。密切关注企业运行，通过银企对接、产品推介、部门包扶等形式，促进企业正常运营不下滑。规模工业增加值实现82亿元，增长10%；工业固定资产投资额实现83.2亿元，增长18%。农业和城镇基础设施已具有一定水平，农林牧渔业全面开花，农村经济迈上新台阶。新建、扩建设施农业小区500个、面积2.5万亩，建成联体温室蔬菜育苗中心26个、农业科技示范区15个，农业标准化生产面积达到130万亩。做大做强“一县一业”葡萄品牌，新建葡萄标准园13个，新增设施葡萄0.3万亩，新建、扩建设施葡萄示范基地3个。生猪、家禽、牛羊饲养量分别达到200万头、4500万只和20万头（只）。“百里香雪海”观光带、水果公园等观光农业园已达25处。完成国家节水增粮工程2.3万亩、千万亩滴灌工程2万亩、沙子河整治7.17公里、小流域治理4万亩、排水站技改13座、饮水安全工程16处，完成农建土石方1800万立方米、重点工程60项，有望夺得省农田基本建设“大禹杯”五连冠。我市被确定为葡萄、生猪两个省级现代农业示范区，申报的国家现代农业示范区、国家级公园进入最后评审阶段。至今，房地产市场依旧稳步增长，商品房价格稳中有升。房地产市场总体发展空间仍然广阔。当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展，出台了一系列政策措施。小区建设项目正是在此背景下被提上议事日程。房地产开发有限公司抓住机遇，紧跟发展步伐，为人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。房地产开发有限公司开发的小区建设项目，是其中一个别具特色的住宅小区。1.5 项目单位简介房地产开发有限公司是一家专业化运作的房地产公司。公司成立于2014年。公司现有职工40人，专业技术人员10人，其中：大专以上学历44人，中专学历6人。高级职称10人，中级职称16人，初级职称24人。公司下设人力资源部、财务部、采购部、工程部、质检部等。房地产开发有限公司自创立以来，始终坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的企业宗旨，贯彻“规划高标准，全力为城乡人民营造绿色生态家园，坚持建设高质量，令客户满意”的建设方针。1.6 建设规模小区建设项目总用地面积109569.61m2，总建筑面积203500m2，其中一期工程建筑面积为104000m2,二期工程建筑面积为99500m2。1.7 工程方案1、总图布局该项目总占地面积109569.61m2，整个场区呈矩形，位于新区。2、建筑、结构工程设计总建筑面积203500平方米，其中37栋商住楼，4栋联排住宅，另外在小区建设社区400平方米，物业用房600平方米，公厕50平方米，变电所4个，每个80平方米，换热站120平方米。工程建筑等级一类，耐火一级，结构安全一级，抗震烈度6度。结构类型：框架、框剪装修室内为毛墙毛地，地面：细石砼/水泥/卫生间聚氨脂防水涂料；外墙：20厚玻化微珠砂浆保温层、涂料；内墙：混合砂浆；屋面：水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚SBS；门窗：防火门/铝合金窗；安装：给排水/采暖/通风/消防/防雷接地/强电/弱电（电视，电话，楼宇对讲）等系统的布线。 3、给排水工程设计（1）给水系统用水量标准指标：最高日生活用水量 120L/人d未预见用水量 10%小区内给水由水务局的自来水管网给水管网供给。其中商住楼六层以下由给水管网直接供给，六层以上采用变频调速泵进行加压供给，室外消防供水最不利点水压不应小于10m水柱。（2）排水系统排污系统：根据室外排水设计规范，生活污水量按日用水量的80%计算，污水总量为：96L/d。小区排水经化粪池处理后，由小区内的污水管集中排政管网，最终排入区域污水处理厂。小区内污水以重力自流形式排放，采用管径为DN300mm的HDPE管。雨水排除系统：结合场区地形，利用地势将雨水集中排入小区周边雨水管网中。4、电力工程设计电源为引自国家电网分公司线路，采用双电源单线环网方式，高压电缆采用YJV22-10kV电力电缆。高压电缆穿管直埋敷设，接入箱式变压器。低压电压为380/220V，采用放射式接线，电缆采用YJV22-1kV电力电缆，由箱式变压器出线直埋地敷设至各建筑物。低压供电半径不大于250m。接地保护及防雷系统：各建筑物、构筑物均采用TN-C-S系统保护接地，即进户线零线设置重复接地装置，其接地电阻应小于4。各建筑物、构筑物防雷接地装置的冲击接地电阻一类、二类防雷建筑物不应大于10，三类防雷建筑物不应大于30。5、供热工程设计小区采暖采用集中供热。供热热源为热力有限公司，管道选用无缝钢管外包聚氨脂保温材料，管道穿越机动车道、河流以及地质条件不稳定地段时需设保护套管，按设计规范要求设置支线井、调节井、放气井和排污井，补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋。6、消防工程设计消防系统主要由消防车出入口、消防通道、消防栓和消防回车场组成。消防车出入口由社区的各出入口组成。社区内的道路宽4-13米可以保证消防通道的要求，同时社区内的广场和住宅楼间硬质铺装都能满足消防车通行和回车的要求；社区内消防栓的设置按国家规范要求，给水干管上消防栓间距小于120米，不超过150米半径设置一个。另外地下车库均设置自动喷淋灭火系统。1.7 工程进度计划房地产开发有限公司小区建设项目总工期为18个月，其中一期工程是从2016年4月20日开始实施到2016年12月20日结束，二期工程是从2017年4月20日到2017年12月20日具体进度安排见下表。一期工程实施进度表 工期项目2016年4-6月7-8月9-12月前期准备工程招标工程设计土建工程竣工验收二期工程实施进度表 工期项目2017年4-6月7-8月9-12月前期准备工程招标工程设计土建工程竣工验收1.8 资金筹措项目总投资21367万元，其中工程费用17977万元，工程建设其他费1807.26万元，基本预备费1582.74万元。所需资金全部自筹。1.9 项目招标根据招投标法第八条：符合第六条、第七条规定范围的工程建设项目、货物采购、服务和特许经营，达到下列标准之一的，必须进行招标：（一）施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算在50万元人民币以上的；（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在10万元人民币以上的；（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。该项目工程投资21367万元，依据以上规定，项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购均应进行招标。建议委托有资质的招标代理机构对项目的勘查、设计、施工、监理和设备采购进行公开招标。第二章 项目建设背景、产业政策和行业准入分析2.1 项目建设背景2.1.1 社会发展状况隶属于省市，位于西部东端，山东麓，东距沈200公里，西南距120公里。东经，北纬之间，东接县，西邻县，南与毗邻，北与市搭界。素有“”之称，面积1782平方公里（2008年），人口518616人（2013年），有满族、汉族、回族等19种民族。市下辖2个街道（街道、街道），11个镇（镇、镇等），6个乡（乡、乡、乡、乡、乡、乡），另有27个社区，224个行政村。步入新世纪以来，在经济建设和社会发展方面都取得了长足的进步。随着区域环境快速发展，现在正面临着新的快速发展的机遇。启动城南新区开发建设项目，实施以行政办公中心南迁为标志的城市南扩战略，进一步拓展城市发展空间、改善城市环境、完善基础设施、提升城市品味、提高人居环境质量，把城南新区建设成为行政、文化、居住功能区，对于城市建设的发展和可持续发展，创建全国生态示范市和优秀旅游城市，促进经济繁荣具有十分重要意义。城南新区位于西南方向，乡村。未来的城南新区将新增城市人口5万人，建筑总量达360万平方米，逐步完善城区基础设施建设。新建道路11条，总长17.3公里，形成六横五纵城市道路交通系统。同时完成供水、排水、燃气、供热、供电、通讯及道路绿化、亮化等基础设施建设，达到六通一平的标准。新建桥梁两座，完成城市绿化48.22万平方米，完成市政府南迁及相关配套设施建设。新建行政办公中心一处，新建医院一座，新建高中、小学各一所，新建体育场馆一座。加大住宅开发建设力度，改善人居环境，满足新增人口的生活需求。新建居民住宅楼300万平方米，逐步把广宁新区打造成行政、文化、服务、居住功能区，建成设施完善、功能齐全、环境优美、适宜人居的现代化新城区。加快城南新区的开发建设，拓展了城市发展空间和生活空间，拉开了城市框架。行政办公中心南迁能够带动房地产开发建设，缓解老城区城市交通和居住压力，改善城市环境，提高人居质量，增加城市人口，繁荣经济。同时能形成一城两区的发展格局，功能分明、优势互补、和谐发展，为我市未来发展将产生巨大的社会效益。2.1.2 住房发展形势分析“十二五”以来，城市发展步伐明显加快，房地产行业紧紧抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机，以居民住宅为重点，分层次推进房地产业发展。房地产开发量逐年增加，随着80、90年前后出生高峰期出生的青年到达适婚年龄，住房需求量仍将持续扩大，房地产市场还远未达到饱和状态。随着城市化进程加快，房地产行业也将发挥越来越大的作用，围绕美化人居环境，合理发展风格多样、功能完善的中高档商品房。围绕适应人流物流扩大的趋势，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。预计到2020年，全市竣工住宅达242万平方米，其中经济适用房占10%；市区居民住宅人均建筑面积达30平方米，住宅成套率达85%；新建住宅小区实行社会化、专业化、企业化物业管理覆盖率达95%。进一步完善房地产市场体系，加强一级市场调控，完善二级市场，优化供给结构，扩大有效需求，鼓励自主性购房，控制投资性购房，遏制投机性购房，促进房地产市场健康有序发展。加强交易秩序监管，规范和清理房地产咨询、代理机构，引进房地产估价竞争机制，强化房屋租赁管理，减化工作程序，提供优质服务，调整收益分配，全面促进存量房的流通。延伸发展房地产中介服务、物业管理、装饰服务等房地产业，推进房地产业持续健康发展。随着经济发展加快，投资环境优化，外来务工经商人员增加，城市人口增长，住宅用房新增需求量不断，商品房的销售形势良好。由此可见，商品房的开发量，远远满足不了居民需求的增长，商品房市场前景非常广阔。根据国务院、国家发改委、国家建设部等部门关于房地产行业发展的有关规定，继续壮大房地产市场，并利用宏观调控手段，最大限度解决人们的居住要求，改善凌海市人民居住条件，围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用房和廉租住房规模，确保住房供应结构基本合理。体现社会主义和谐社会的优越性。2.2 产业政策分析对本项目有影响的房地产行业的产业政策主要是关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知国土资发2015)37号，其核心内容是：国土资源部、住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知2015年3月27日对外公布。通知要求各地积极应对房地产市场形势变化,促进经济平稳健康运行。通知要求,对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。通知提出优化住房供应套型结构：在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产开发企业可以适当调整套型结构；对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。强调多渠道筹措房源时,通知要求进一步加大住房保障货币化工作力度,将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构。很大程度上,这意味着2006年以来的“两个70”或“9070”政策的全面退出。城市新审批、新开工住房项目,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70以上；廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量,不得低于居住用地供应总量70。这被称为“两个70”或“9070”政策。随着房地产市场“去行政化”,这一政策在地方层面的调控中已经逐步退出。通知要求强化房地产开发全过程的联动监管,对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业,违反有关资质管理规定的房地产开发企业,国土资源主管部门可以限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业,住房城乡建设主管部门可予以相应处罚；情节严重的,依法注销其资质证书。2.2.1 支持房地产开发企业积极应对市场变化 引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2015年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。 支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。 取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用中华人民共和国房产税暂行条例。 2.2.2 强化地方人民政府稳定房地产市场的职责 落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。廉租住房建设以配建为主。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。 因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。2.2.3 推进城乡统筹进程建设社会主义新农村，按照中央“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主” 的五点要求，最终达到缩小以至消灭城乡差距，必须有产业的带动，以便乡村的基础设施建设、农民就业、收入提升都迈上一个新台阶。房地产开发企业介入城乡统筹，从目前普遍的作法来看，就是到农村去搞房地产，合理处置农村空置房及宅基地。按照统一规划、集中建设、节约集约的要求，在保证农民生产生活方便的前提下，引导农民向城镇有中心村适度集中居住。鼓励迁入城镇并有固定住所的家庭自愿放弃宅基地，对自愿放弃的宅基地，各地可结合实际制定相应的补偿政策给予补偿。在符合土地利用总体规划的前提下，允许从事规模经营的房地产开发商有偿使用闲置的宅基地用于生产经营活动。2.3 行业准入分析本项目建设单位房地产开发有限公司和拟建项目均符合省对房地产企业市场准入的各项规定与要求，目前房地产开发有限公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。房地产开发有限公司对农村房地产开发无疑是可以起到推动作用的，尽管目前宏观上对于房地产行业有种种限制，但我们对于未来的前景应有充分的信心，房地产行为在城乡统筹事业中一定可有所作为。第三章 资源开发及综合利用分析3.1 水资源消耗指标由入住该项目人数及项目建设的规模指标，可以估算出本项目的用水量指标：用水单位用水定额(L/pd)使用人数(p)使用时间（h）最大时用水量(m3/h)最高日用水量(m3/d)住宅12061052430.53732.6不可预见水量按最高日用水量20%146.52合 计30.53879.12用水量估算结果为：最高日用水量为732.6m3，最大时用水量146.52m3。3.2 水资源节约措施水资源是地球上最重要的资源之一，而缺水是一个世界性的问题，水资源的节约意义重大。水资源的紧缺已经影响到人们的生活，人类生活中所消耗的水资源在水资源消耗总量中占着很大的比重。在商业区规划设计中，一般很少强调雨水和污水的利用，主观上加强雨水的利用和生活污水的重复利用可以有效地节约水资源，目前，这一技术已经成熟，并在较为发达的地区如北京、上海、天津等的一些项目中采用，中国是水资源短缺国家，在城市规划设计中，应有效推进这一技术的利用，缓解水资源短缺的压力。例如，可以在规划建设中设计独立的雨水收集系统，收集的雨水可以用于绿化灌溉；选用快速渗水型人行路面铺设材料，使一部分雨水作到快速渗透，缓慢蒸发，以提高小环境空气湿度，改善小环境条件；规划设计时增加中水处理设施及用地，使部分用水经处理后可以重复使用。本案计划：1、应采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水源无效消耗。（1）采用瓷芯节水龙头；（2）建筑物16层由给水管网直接供水，充分利用管网水头，减少水加压能耗；（3）所有止回阀进口侧设有旁路小支管DN15试水阀，方便定期检查它们是否失灵反向漏水，满足节水节能要求；（4）卫生器具与配件采用节水型产品。2、供水系统采取防渗防漏措施，应尽最大可能减少跑、冒、滴、漏水现象，杜绝水量流失。3、区内的绿化灌溉采用地埋式喷灌和涌泉灌，在保证绿化灌溉的基础上充分节约水资源。部分绿化浇洒用水采用建筑中水回用，节约水资源；4、循环水理，二次水的利用等多种节水措施，提高废水的回收率和重复利用率。目前在我国大部分地区，污水都直接排入污水管道，这种传统做法对水资源造成极大的浪费。5、采用节水措施后，要对水耗指标进行分析，力争达到同类行业用水先进水平，达到高效利用水资源，提高水资源利用率效果。6、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识，自觉建设节水型社会。7、安装计量表，便于管理和考核。3.3土地资源开发及利用分析土地资源的合理利用和优化配置是决定一个地区能否持续、健康、快速发展的重要问题，对实现可持续发展的战略目标，切实提高土地资源利用效益具有重要的现实和指导意义。为了促使社会、经济、生态系统的良性循环，将生态稳定、建设和发展作为中心任务，坚决实施保护、巩固、发展的建设策略，加强水土保持，加强生态环境保护的科学研究和新技术的推广应用以及生态环境保护的科技支持能力。控制人为因素所产生的土地荒漠化，重点控制人类不合理利用资源的行为，统一规划、统一布局、统筹建设、协调发展，以土地资源可持续利用促进经济社会的可持续发展，从经济效益最大化转变为社会、经济、生态综合效益最大化。绿洲土地资源的综合效益最大化是维系经济的可持续发展和提高人民生活质量及区域生态环境稳定性的保证。首先要摒弃开发就是开荒的传统理念。不论是解放以前或是解放以后的一个相当长的时期内，在人口、粮食问题的压力下，兵团经历了多次大规模开荒的时期，农业的重点由南疆拓展到了北疆，耕地由山前平原延伸到沙漠边缘，大规模的林地、草地、湿地被改造成了耕地，历史的变迁在人们的思想意识上留下了深刻的烙印，总认为兵团的开发就是开荒，就是扩大农业的规模，直到上个世纪末中央提出西部大开发的决策后，一些政府部门立即提出大开荒的应对方略。继后中央相继提出了退耕还林还草和重视生态环境等一系列重大举措后，才初步克服了开发就是开荒的传统理念，但远没有达到摒弃这一理念的境界，在考虑新疆兵团的发展思路时，总是念念不忘开荒，甚至还把开荒作为今后大开发的重点，把扩大农地规模视为社会经济发展的主要方面，而对产业结构升级和建设用地发展的研究则远未达到应有的重视程度。这种传统观念必须尽快扭转。所以，本项目在征地过程中保证了项目所在区域及周边的生态环境完整性。在此基础上进行本项目的施工。 其次对土地缺乏严格管理，土地浪费严重。尽管有了土地管理法，但由于执法力量不足，特别是从局部眼前利益出发开发利用土地，致使滥占滥用土地现象严重。对土地缺乏严格管理，土地浪费严重尽管有了土地管理法，但由于执法力量不足，特别是从局部眼前利益出发开发利用土地，致使滥占滥用土地现象严重。部分基建项目用地不报请批准或先用后报，宽打宽用，少征多用，早征晚用，多征少用，甚至征而不用。 因此，本项目将根据国家相关政策对征用土地进行充分利用并及时施工，杜绝土地的浪费现象及土地搁置现象的发生。第四章 节能方案分析能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展。建筑能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占总能耗的30-40，建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义，是实现可持续发展的重要手段和根本措施。国家发改委节能中长期专项规划确定“十一五”期间，新建建筑严格实施节能50的设计标准。4.1编制依据1、中华人民共和国节约能源法2007年10月28日公布2、民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)地区实施细则（第二阶段）DBJ04-216-2006 3、居住建筑节能设计标准DBJ04-242-20064、建筑照明设计标准GB 5003420045、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准4.2节能措施4.2.1建筑热工节能设计1、对建筑的总平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。也就是在冬季最大限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。2、建筑物朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。3、住宅建筑物的体形系数控制在0.3以内，减少建筑物外维护面积，以达到节能目的。4、屋面、外墙、楼梯间、阳台采用聚苯板保温材料，窗户可采用塑钢单框双玻或中空玻璃。门窗保温构造应采用气密性良好的外窗（包括阳台门），其气密性等级为3级，执行国家标准建筑外窗气密性能分级及检测方法GB/T7107-2002规定。5、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。建筑物窗户面积不宜过大，不同朝向窗墙面积比：北、西北面窗0.25，东、西、西南、东北向窗0.30，南、东南向窗0.35，在立面设计时应考虑节能对窗户面积大小的限值；为增强居住建筑围护结构的隔热性能，改善夏季内热环境，外窗开启面积不宜小于所在房间地面面积的8%。6、住宅节能设计规定性指标不超过节能限值。4.2.2采暖、通风设计l、设计集中采暖系统时，管道沿道路下埋设，并分别设置室温调控装置。 2、采暖管道采用聚胺脂泡漠保温材料直埋敷设；散热器外表刷非金属性涂料，因地制宜地采用明装和暗装方式。3、集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置。 4、冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。 5、管道保温，加调节阀来控制温度。4.2.3节水设计l、合理限定配水点的水压 根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的隐形水量浪费，当水压大于一定限制时应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞。2、推广使用优质给水管材根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚丁烯管、铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水质造成的水浪费。3、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。4、采用节水龙头和节水器具。 5、采用节水的景观和绿化浇灌设计，如景观用水不使用市政自来水，尽量利用河水、收集的雨水或再生水，绿化浇灌采用微灌、滴灌等节水措施。4.2.4电器节能设计l、减少线路损耗变电所应尽可能地靠近负荷中。也以减少供，电半径；选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度。2、提高供配电系统的功率因数功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，主要措施有：(1)减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。(2)用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流，从而达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。3、照明的节能设计 照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能，通常的节能措施有以下几种：(1)充分利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而节约人工照明电能。(2)在满足照明质量的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率，一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯。(3)推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器,气体放电灯宜采用电子触发器。(4)改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。4.3项目年综合能耗表年耗能量能源种类 计量单位 年需要实物量参考折标系数 年耗能量（吨标准煤） 电力（当量值）万kWh494.391.229tce/万kWh607.61电力（等价值）万kWh3.21tce/万kWh1586.99天然气立方米320001.33kgce/m42.56能源消费总量（吨标准煤）（当量值） 650.17耗能工质种类 计量单位 年需要实物量参考折标系数 年耗能量（吨标准煤） 水吨320878.80.0857kg/t24.49耗能工质总量（吨标准煤） 项目年耗能总量（吨标准煤） （等价值）1653.05第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 项目选址及用地方案小区建设项目选址于新区，规划用地面积109569.61m2。5.2 土地利用合理性分析房地产开发有限公司在国土资源局的国有土地所有权卖（挂牌）出让活动中竟得本次项目用地，公正合理，现已手续齐全。本项目所用的小区规划设计图，该规划内容全面，布局基本合理，并具有一定特色，符合项目用地实际，评审原则通过。从上述内容可以看出，项目建设符合总体规划，符合土地利用总体规划，建设用地具有合理性。5.3 征地拆迁及移民安置分析项目用地为房地产开发有限公司向国土资源局购买所有，该项目不存在着拆迁和移民安置问题。第六章 环境与生态影响分析6.1 编制依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法污水综合排放标准GB8978-96环境空气质量标准GB3095-1996大气污染物综合排放标准GB16297-1996建筑施工场界噪声限值GB12532-906.2 环境和生态现状项目用地地形完整，场地稳定，地表未发现