安宁三星级酒店项目可行性研究报告.doc

兰州市安宁区三星级酒店建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论 11.1 项目简介 11.2 可行性研究报告指导思想与范围 2 1.3 项目建设单位简介 3第二章 项目建设背景与建设必要性 4 2.1 项目建设背景 4 2.2 项目建设必要性 6第三章 市场分析与预测 8 3.1 兰州市旅游市场简析 8 3.2 兰州市星级酒店市场简析 9 3.3 项目周边市场环境分析10第四章 建设内容与规模 12 4.1 建设内容与规模 12 4.2 经营内容 12第五章 环境影响分析 14 5.1 环境影响分析 14 5.2 环境保护措施及治理效果 14第六章 项目的组织机构与运作方式17 6.1 组织机构 17 6.2 董事会及所设部门职能17第七章 经营方式与营销策略22 7.1 经营方式 22 7.2 营销策略 22第八章 项目实施进度24 8.1 项目工程实施计划 24 8.2 项目实施横道图24第九章 投资估算 26 9.1 估算编制依据26 9.2 估算编制范围26 9.3 资金筹措及还贷 26第十章 经济效益评价 27 10.1 成本核算 27 10.2 收入估算 27 10.3 财务评价结论 28第十一章 结论与建议30 第一章 总论1.1 项目简介1.项目名称：兰州市安宁区*酒店（三星级）建设项目2.项目建设单位：兰州市*有限公司3.项目负责人：4.项目建设地点：该项目位于兰州市安宁区北滨河路原黄河市场院内，毛坯写字楼一幢，总高19层，租用其中7层（7-13层），建筑面积11000平方米。5.项目建设内容和建设规模：该项目为三星级酒店（准四星），层数为7-13层，建筑总面积为11000平米。预设标准客房200-220间，套房10间，另有自助中餐厅、商务茶餐厅、洗衣房、大小会议室各一个，100-120车位停车场等附属功能区。6.投资估算及筹措资金项目总投资为2400万元，其中：建设投资为2200万元,，流动资金为200.00万元（含押金100万元）。项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹1600万元；银行贷款800万元。1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出接待量、档次、服务水平、舒适和多功能性。重点做好酒店特色。2.项目建设要响应市委市政府旅游兴市战略号召。3.项目建设是按照兰州市委市政府对于旅游业发展的指导思想及城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市游客接待能力及水平，提升兰州市旅游接待档次及形象，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（会议、住宿、餐饮、商务、旅游等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、提升城市旅游品味、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.2可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.项目实施计划7.组织机构与人力资源配置8.投资估算和资金筹措9.效益分析10.结论与建议1.3 项目建设单位简介该项目由兰州市*有限公司投资建设，公司成立于201*年*月，注册资本*万元。公司经营范围有：旅游项目投资开发、运营；旅游产品开发及销售。该公司是由*、*、*等共同筹划组建，具备雄厚的开发实力及专业水准。目前公司以开发经营为主，凭借专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才，通过旅游产品设计生产、旅游项目开发经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展酒店、旅游、商贸三大板块。公司秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、生态环境、配套服务等方面精心打造精品酒店，致力于成为兰州市旅游业发展中的地标级建筑，使公司成长为兰州市优秀的的酒店业、旅游业、商贸业投资开发商和运营商。第二章 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.兰州市简介兰州是甘肃省省会，全省的政治、经济、文化和商贸中心。属特大型城市。是西北重要的交通枢纽和物流中心。是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带，陇海、兰新、青兰、包兰四大铁路干线交汇于此，是西北地区第二大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心，辐射甘、宁、青等省区，区域优势明显，经济腹地广阔，交通便利条件得天独厚。市区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，蜿蜒百余里。市区面积1631.6平方公里。常住人口360多万人。兰州的气候特征明显，系典型的温带大陆性季风所候，年平均气温为9.3，冬无严寒，夏无酷暑。兰州是一座具有悠久历史文化的城市，综合经济实力进入全国大中城市50强，成为黄河上游重要的经济中心。2012年，兰州市生产总值达1564.41亿元；地区性财政收入达到406.08亿元。我市旅游资源极为丰富，而且异彩纷呈。旅游资源类型全、品位高、特色浓。兰州的旅游资源有着广阔的开发前景，市域内有我国保存最为完好的土司衙门鲁土司衙门，有“天下黄河第一桥”中山铁桥，有“陇右第一名山”兴隆山，有国家级森林公园吐鲁沟、石佛沟、徐家山，有“母亲河、生命河”的象征黄河母亲雕像，还有“陇上十三陵”明肃王墓群等。兰州还是丝绸之路大旅游区的中心，东有天水麦积山、平凉崆峒山，西有永靖炳灵寺，南有夏河拉卜椤寺，北有敦煌莫高窟。兰州市地理位置优越，交通便捷，兰州是全国重要的路网型铁路枢纽之一。兰州公路交通四通八达，辐射周边地区，兰州至西安、西宁、银川等周边城市的五条高速公路已建成通车。 2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。酒店作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，酒店业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。兰州是古“丝绸之路”重镇，历史和大自然为兰州留下了许多名胜古迹，并曾入选全国十佳避暑旅游城市，全市拥有省级文物保护单位6处，文物点50多处，古遗址50处，古城12处，古建筑15余处。国家级森林公园有徐家山、吐鲁沟、石佛沟；市区有五泉山、白塔山、白云观、等名胜古迹，还有兰山公园、西湖公园、滨河公园、水上公园等风格各异的景点。兰州是驰名中外的瓜果名城，夏秋季节更是具有避暑和品瓜果的旅游特色。兰州旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，生态环境保护完好，是甘肃省重要的旅游区域。这些给兰州市大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合兰州市市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：兰州地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。为此，拟开发兰州市安宁区*酒店（三星级，准四星）建设项目，以满足当地及周边地区日益增长的旅游度假、休闲娱乐、商贸服务、文化推广等方面需要。2.2 项目建设必要性1.由于项目所在地的地理位置、旅游经济发展强劲势头和住宿需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其地理优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为兰州市酒店中的“明星和龙头”企业之一。3.项目建设地周边的旅游景点圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着兰州市的旅游业飞速发展、区位优势的加强，基础和道路交通建设完善再加上旅游、文化、政治、经济交流活动的日益频繁， 将推动兰州市酒店业的持续繁荣、兴旺。第三章 市场分析与预测3.1 兰州市旅游市场简析兰州旅游业经过三十多年的发展，特别是通过“十一五”期间的加快发展，旅游产业规模不断扩大，旅游资源开发速度进一步加快，旅游市场开拓和宣传促销成效显著，基本形成了配套完善的旅游接待服务体系，旅游经济呈现出持续快速、逐年递增的良好发展态势。连续三次被评为“中国十佳避暑旅游城市”，并荣获“丝路夏宫”美誉。 2007 年被评为“中国旅游品牌魅力城市”。 2010 年被评为“国际最佳观光旅游城市”。 2011 年荣膺“最受全球关注中国中西部旅游城市”称号。“十一五”期间，全市累计接待游客2284.3万人次，年均增长24.9%；累计实现旅游总收入180.74亿元，旅游接待人数和旅游收入高于全国和全省的增长速度，旅游业已成为全市经济社会发展的重要增长点。利用独特的资源优势,确立旅游产业在兰州市经济社会发展中的战略性主导产业地位。以大力开发旅游业为抓手,以多元产业为支撑,加快转变经济发展方式,加快整合全市资源,强化旅游产业竞争优势,加快推进与旅游开发配套的机场、道路、饭店、文化娱乐等基础设施建设,尽快建成全市旅游线路畅通网络,推进全市旅游产业一体化发展。要通过旅游产业的带动,不断聚集人气、吸引投资,不断增添新的生产生活元素,不断改善基础设施条件,不断改造城市面貌,提升城市综合功能水平,不断提高城乡社会的文明程度,不断为其他产业提供高质量的服务,把兰州市建设成为高原特色生态旅游示范区和民族文化旅游目的地。到2016年,全市旅游人数达到500万人次,旅游产业总收入占全市GDP的比重大幅提升。3.2 兰州市星级酒店市场简析3.2.1兰州市酒店一览表序号酒店名称星级出租率（）年平均接待人数(万人次)1金城宾馆三星80152友谊宾馆三星80203西北宾馆三星85304宁卧庄宾馆三星80255兰州东方大酒店三星80206甘肃新世纪酒店三星80207甘肃国际大酒店 三星80258甘肃农垦宾馆三星80209胜利宾馆三星802510兰州海天宾馆三星751011中山宾馆三星701012兰州石油大厦三星701013兰州华联宾馆 三星75123.2.2兰州市星级酒店业发展总体趋势简析一、高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二、商务酒店的比重量继续增加。三、高星级酒店入住率高。四、有着先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面有优势。3.3 项目周边市场环境分析3.3.1区域特点本项目位于兰州市安宁区。兰州位于中国陆域版图的几何中心 ，在大西北处于“座中四联”位置，发挥着承东启西、联南济北的重要作用，为跨区域旅游发展提供了便利条件。兰州地处青藏高原、内蒙古高原和黄土高原三大高原交汇地带，横跨西北、青藏和西南三大旅游区，是黄河唯一穿城而过的省会城市，冬无严寒，夏无酷暑，独特的自然条件为旅游发展提供了广阔的空间。以兰州为中心出发，可以一览高原风光、戈壁风韵、草原风情和黄河文化、丝路文化、始祖文化、伊斯兰文化、藏传佛教文化的神奇魅力。7大西北游精品线路交汇于此，向西北出发有丝绸之路旅游线景点嘉峪关、敦煌莫高窟等；向西出发有青藏天路旅游线景点塔尔寺、青海湖等；向南出发有香格里拉旅游线景点拉卜楞寺、甘南大草原、九寨沟等；向东南出发有寻根朝觐旅游线景点麦积山、伏羲庙等；向东北出发有大漠豪情旅游线景点景泰石林、银川沙湖等，众多知名景点无不令游客心驰神往。3.3.2市场分析1.通过对兰州市星级酒店市场分析，金城宾馆、友谊宾馆、西北宾馆、兰州东方大酒店、胜利宾馆等三星级酒店均在城关区内，对本项目影响不大，且远远不能满足不断增长的旅游、商务住宿需求和档次，因此该项目具有很大的市场空间。2.随着兰州市的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3.对于一家高星级的酒店，在兰州市地区有着很大的市场缺口。伴随兰州市旅游业及相关产业的发展，国际国内客源会不断增加，另外一方面，各知名企业，政府机构的交流、商务活动（包括会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。 第四章 建设内容与规模4.1 建设内容与规模该项目位于该项目位于兰州市安宁区北滨河路原黄河市场院内，毛坯写字楼一幢，总高19层，租用其中7层（7-13层）。该项目依据三星级（准四星）酒店标准设计建设，层数为7-13层，建筑总面积为11000平米。预设标准客房200-220间，套房10间，另有自助中餐厅、商务茶餐厅、洗衣房、大小会议室各一个，100-120车位停车场等附属功能区。主要技术经济指标如下：总用地面积：6000平米总建筑面积：11000平米绿地率： 30%机动车停车数：100-120辆4.2 经营内容1.客房服务（为个人或团体提供高档次的客房服务）为短期游客、短期商务、短期政务人员、短期事务人员服务（标准间）；为短期政要、长期政要服务（高级套房）；为机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、小会议中心。为商务会议、技术会议、学术会议、政务会议、新闻发展会、展览与展示服务。3、商业服务为住店客人及机构提供一体化的购销服务；为过往客人及机构提供精品购销服务。经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务；为过往客户提供特色性餐饮服务。经营主业：中餐、西餐、茶座。5.其他服务停车服务；美容、美发服务；邮政服务；金融服务；交通服务；旅游代理等。第五章 环境影响分析5.1 环境影响分析1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2.固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。3.噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。5.2 施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间有效减少对环境空气的污染固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标第六章 项目的组织机构与运作方式6.1 组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。6.2 董事会及所设部门职能6.2.1董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10.制定公司的基本管理制度。7.2.2总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。7.2.3副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。7.2.4促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有宴会厅和厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工宿舍等。人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。财务部财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。第七章 经营方式与营销策略7.1 经营方式7.1.1整体经营方式企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。7.1.2分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。7.2 营销策略酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。 运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办大型歌舞等促销方式。设计推出例如菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在兰州市以及周边的影响力。除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。第八章 项目实施进度8.1 项目工程实施计划2014年2月2014年3月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2014年3月2014年4月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2014年5月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2014年5月2014年6月：完成项目工程的全部土建工程施工；2014年5月2014年6月：工程的全部装饰装修工程；2014年6月：完成人员培训工作；2014年7月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。9.2 项目实施横道图项目实施计划表序号计划内容2013年2014年910111212345678910111前期考察2可研编制与审批3初步设计、施工图设计、审查4施工前期准备工作5工程的全部土建工程施工6工程的全部装饰装修工程7人员培训8工程竣工验收并投入使用第33页第九章 投资估算10.1 估算编制依据本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据兰州市类似工程近期造价水平估算。并参照：1. 国家发展和改革委员会与建设部共同发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）2.甘肃省建设工程单位估算表3. 兰州市建筑工程建设指导价10.2 估算编制范围本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土建工程、装饰装修、绿化、亮化、给排水、供电、供暖及其他费用等。项目经济评价方法主要为贴现的经济评价方法。贴现的分析评价方法是指考虑货币时间价值的分析评价方法。10.3 计算期计算期包括建设期和经营期，根据项目实施计划建设期确定为4个月,经营期10年。10.4 基准收益率根据国家发展改革委、建设部2006年7月3日发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版），商业性文化娱乐设施财务基准收益率（融资前税前指标）为12%，商业性文化娱乐设施财务基准收益率（项目资本金税后指标）为13%。根据2007年3月16日颁布的中华人民共和国企业所得税法（自2008年1月1日起施行），企业所得税的税率为25%，则商业性文化娱乐设施财务基准收益率（融资前税后指标）为9%。当项目财务内部收益率（融资前税前指标）大于12%、项目财务内部收益率（融资前税后指标）大于9%、项目财务内部收益率（项目资本金税后指标）大于13%时，项目可以被接受。10.5 资金筹措及还贷本项目总投资2400万元，项目承担单位自筹1600万元，其余800万元申请银行贷款解决，年利率8.0。本项目建设期为4个月，当年完成全部投资，项目建成后，3年可还清银行贷款。第十一章 经济效益评价11.1 收入估算根据企业提供的价格，并参考目前国内同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：1.宾馆标准间的收入：项目建成后共200-220个标准间、10间套房，大酒店的建设是以三星级（准四星）为标准的，故标准间的收费参照国内同类三星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每天300元左右，按70%的入住率，住宿每年营业收入1527万元；2.商务会议收入：会议按每月接待10次计，暂定每次会议消费大会议室1200元/天，小会议室800元/天，按50%的利用率计，商务会议每年营业收入36万元；3.停车场收入：参照兰州市收费标准和兰州市当地居民的消费情况，按每天100辆次计算，暂定每车次10元，停车场每年营业收入36万元；4.餐饮收入：参照兰州市餐饮行业的收费标准和兰州市当地居民的消费情况，按每天接待300人次计算，暂定每人平均消费80元，餐饮每年营业收入150万元； 则正常年份年营业收入合计1749万元。2015年开始收入按每年3%增幅计算。11.2 税金本项目中客房收入、餐饮收入的营业税率为5%。城市维护建设税按营业税的7%计缴，教育费附加按营业税的3%计缴，地方教育费附加按营业税的2%计缴。价格调节基金按营业税的1%计缴。根据2007年3月16日颁布的中华人民共和国企业所得税法，企业所得税的税率为25%。11.3 成本核算11.3.1成本核算依据1.进货成本、原辅材料等根据我们掌握的高星级酒店、高端商务餐饮店餐饮成本资料，所汇总统计的平均水平，以及本项目经营特点及经营结构，进货成本、各种辅料成本、餐具损耗等营业成本按收入的5%计算。2. 燃料及动力费动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；3.工资及福利人员工资根据全公司30人，年人均收入24000元/年计；4. 租金 租用毛坯写字楼7层，合同租期10年，年租580万元，其中6个月免租期，从2015年开始租金按每年3%递增。5.修理费按国内同类企业情况按年折旧的20%计取；6.管理费 星级酒店餐饮管理费(不包括员工工资)约占酒店总收入的35%，酒店管理费按酒店总收入4%计。7.财务费用利息支出主要为银行借款利息支出；借款年利率按1年期贷款基准利率上浮30%按8%计取，计息基数为上年末贷款余额。8.其他费用其他费用（如保险费、酒店市场推广费、低值易耗品消耗等），按国内同类企业情况提取，按总收入2%计算。11.3.2成本核算正常年份，年总成本费用1174万元（详见总成本表）。11.3.3投资经营进度本项目建设期4个月，经营期9.5年，计算期10年。其中达到设计能力时间为6个月，第一年达到50%，第二年70%（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按70%计算）。11.4 财务评价结论经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）35.12%（税后），投资回收期从建设期算起为3.8年，大于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。11.3.1经济风险分析1.盈亏平衡分析盈亏平衡点分析： 固定总成本BEP = 100% 销售收入- 可变总成本 - 销售税金及附加 916.27（2048.19-166.76-160.38） = 53.24%以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力（入住率按70%计算）的53.24%，企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。2.敏感性分析该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率（税前）为46.66%，投资回收期从建设期算（税前）为3.19年，满足财务基准的要求；考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。第十二章 结论与建议1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为兰州市旅游接待能力提供了保障，扩大了游客住宿选择性，提升了城市品味、形象及服务水平；其次，增加兰州市的税收收入；第三，可为社会提供更多的工作岗位，帮助政府分忧解难；为学校提供优异的实习环境，给大学生创造了更好更快的就业平台；第四，为满足随着兰州市旅游经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。2.在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是兰州市安宁区*酒店（三星级）建设项目地处兰州市，可带动当地一批相关联产业；三是必将加快推进兰州市旅游业、酒店业服务水平、硬件水平及总体经济效益的逐步提高。3. 本项目所得税后项目投资财务内部收益率为35.12%，高于行业所得税后项目投资基准财务内部收益率9%，所得税前项目投资财务内部收益率46.66%，高于行业所得税前项目投资基准财务内部收益率12%，项目资本金财务内部收益率为56.23%，高于行业融资后资本金基准收益率13%，项目投资可行。本项目偿债期间，利息备付率7.76，偿债备付率