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以房地产进行“股权投资”的5大纳税处理

业务案例
2017年10月，A公司以一块土地使用权投资于B公司，面积100亩，该土地未进行前期开发，取得该土地时价款1000万元，评估价值为1800万元。
那么，以土地使用权进行投资入股涉及哪些税收?如何缴纳呢?
一、增值税
政策规定：
以土地使用权作价出资入股，该土地使用权权属发生转移，且投资企业获得被投资企业的股权，是有偿转让土地使用权的行为，应根据财税〔2016〕36号文附件1第十条有偿销售不动产、无形资产的规定征收增值税。
纳税分析：
（一）如果该土地为2016年4月30日前取得的
根据财税〔2016〕47号第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
1、如果A公司为一般纳税人
一般计税方法下
A公司计算销项税额：1800÷（1＋11%）×11%=178.38万元
简易计税方法下
A公司计算销项税额：（1800－1000）÷（1＋5%）×5%=38.1万元
2、如果A公司为小规模纳税人
全额计税方法下
A公司计算销项税额：1800÷（1＋5%）×5%=85.71万元
简易计税方法下
A公司计算销项税额：（1800－1000）÷（1＋5%）×5%=38.1万元
根据以上政策我们分析得出，如果A公司取得的土地为2016年4月30日前取得的，既可以选择一般计税方法也可以选择简易计税，当然，如果A公司为小规模纳税人，只能选择全额或差额计税。
（二）如果该土地为2016年4月30日后取得的
1、如果A公司为一般纳税人
A公司计算销项税额：1800÷（1＋11%）×11%=178.38万元
2、如果A公司为小规模纳税人
A公司计算销项税额：1800÷（1＋5%）×5%=85.71万元
通过对营改增后相关政策的梳理，截止到本文发稿，国家并未出台针对土地使用权转让，计算销售额能否扣除取得土地原价的相关规定。
如：国家税务总局公告2016年第18号文相关规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
18号公告也只是针对房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。
因此，从目前的政策来看，2016年4月30日后取得的土地，转让时，计算销项税额，不得扣除取得土地的价款，应全额计算应税销售额。
二、土地增值税
政策规定：
根据财税[2015]5号文第四条规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
第五条规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
纳税分析：
1、如果A公司为非房地产开发企业，那么，以土地使用权进行投资入股，土地权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
2、如果A公司为房地产开发企业，那么，应按规定缴纳土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）
根据国税函发〔1995〕110号宣传题纲相关解释，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
A公司土地增值额：（1800－增值税）－扣除项目
土地增值税计算的关键点：
1、取得的收入为不含增值税收入；
2、土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目；
3、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，不得加计扣除20%的相关成本与费用；
4、只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
三、契税
政策规定：
根据《契税暂行条例细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。
纳税分析：
1、根据财税〔2016〕43号第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。
因此，B公司应缴纳契税：（1800－增值税）×3％~5％
由于B公司所购置的土地，转让方采用不同的计税方法计算出的增值税销项税额不一样，因此，承受土地的B公司在计税缴纳契税时，按不含增值税的金额计算。
2、本案例中是以土地进行投资入股，如果是A公司与B公司，属于同一投资主体，那么，在进行资产划转时（注意不是股权投资），根据财税[2015]37号第六条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
四、印花税
政策规定：
根据财税[2006]162号文第三规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。
纳税分析：
A、B公司分别应缴印花税：1800×0.5‰=0.9万元
印花税的缴纳，特别需要注意的是按总金额来计算缴纳的，不得扣除增值税。
五、企业所得税
政策规定：
根据国税函[2008]828号相关规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。
根据国税发〔2009〕31号文第七条规定，企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
纳税分析：
通过对以上政策的分析，无论A企业是否属于房地产企业，都需要按股权投资时的土地评估价值确认收入计算企业所得税。
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