某镇商业街项目投资可行性研究报告.doc

第一章 项目概况第一节 项目名称及承办单位项目名称：XX镇X湖商业街建设单位：XX市腾飞房地产开发有限公司XXXX分公司法定代表人：XXX注册资金：1000万元开发资质：叁级项目联系人：XXX联系电话：XXXXXXXXXXX 邮 编：XXXXXXXX市腾飞房地产开发有限公司成立于2004年10月，主要从事房地产开发及商品房销售，具有良好的资信等级和较强的开发实力，运行质态良好。到目前，公司已开发房屋68000平方米，实现销售7000多万元。XXXX分公司2007年10月18日经XX市XX工商行政管理局登记注册，经营场所位于XX市XX镇环镇路，经营范围代公司承接房地产开发经营业务。公司建立了现代企业管理模式，实行董事会领导下的总经理负责制，采取直线职能机构管理方式设立六部一室，构筑了一个精简高效的组织框架。公司现有员工35人，人员结构合理，其中具有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员28人（含中、高级以上职称的管理人员20人）。公司同时建立健全了完善的质量保证体系和各项规章制度，为企业做大做强走可持续发展道路奠定了坚实的基础。公司将持续秉承“与时俱进，超越自我”的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图，为改善城市人居环境作贡献。第二节 项目概述 一、项目名称：X湖商业街二、建设地点：近年来，随着XX镇旅游业的快速发展，城镇建设步伐加快，旅游人数的不断增加，现有商业状况已不能满足需求，按照XX镇总体规划要求，在该镇XX路南侧建设商业街。该地段位于XX镇区，四至范围为：XX汽车站路东、鹿鸣路南侧。原三建公司东侧。该地块地势平坦，形状规则，总用地面积3996平方米。三、建设内容和规模规划建设沿街商住楼4幢，建筑结构为框架，总建筑面积9382平方米。其中：商业面积4700平方米，住宅面积4682平方米。估算总投资1828.78万元。项目主要经济技术指标和建设规模参见表1-1。 表1-1 项目主要经济技术指标一览表 序号项目规划指标1总用地面积（M2）39962总建筑面积（M2）9382其中住宅房（M2）4682营业用房（M2）4700公建面积（M2）3建筑层数（层）3-44容积率2.355建筑密度68.9%6绿地率 7车库（M2） （以上数据是依据规划图参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章 建设条件第一节 项目选址XX镇地处XX省里下河地区，位于XX、XX、XX三市交界处，长江水系与淮河水系在此交汇，是XXXX地区的一个历史重镇，是全国民间艺术之乡、XX省百家名镇、XX省新型示范小城镇、XX历史文化名镇。XX镇行政区域40多平方公里，辖4个社区居民委员会，9个行政村，总人口3.2万人，其中：城镇居民人口1.8万人。是周边乡镇和村庄的政治、经济、文化中心。XX镇四面环水，风光秀丽，水土肥美，环境优雅，气候宜人，素有水上明珠之称。XX镇有着悠久的历史，灿烂的文化，历代名流独领风骚，X湖八景点缀其中。一年一度的XXXX节更以其独特的人文景观和民俗风情而享誉天下。XX东连XX一级公路，西接XXX高速公路互通口，南临XXX铁路，北枕省三级航道XC河，对外交通十分便利，是重要的交通枢纽，地理区域更显优越。镇区店铺林立，人如海，花如潮，鹿鸣钟声催人奋进，麋鹿戏水妙趣横生，是一个集购物、休闲、度假与一体的商贸旅游型中心镇。XX镇区域内河港交织，岛屿星罗，碧波荡漾，嘉树丰草，环护长堤，富有传奇色彩的喜鹊湖，众多鸟类在此繁衍栖息。湖面2.1平方公里，是省内难得一见的无污染水体。湖区盛产鱼虾、菱、藕、水瓜等无公害绿色食品。以X湖鱼虾制作的鱼饼、虾球，白如明玉，红如珊瑚，色香味均无可匹美，被称为X湖双绝。著名的XX蟹更以其肉质嫩腴丰厚，堪称X湖美食之上乘。如今的喜鹊湖已被列为省级XX风景度假区。矿藏主要有石油、粘土以及XX风景区储量丰富的地热资源。一、项目位置项目用地位于XX镇区西南，镇区主干道XX路的南侧，XX汽车站对面。二、土地利用情况1、本项目使用的土地是项目承担单位通过土地使用权出让取得，符合相关法律手续。2、本项目利用土地现状为少量居民住宅，净地出让。3、该项目用地符合国家法律、法规，符合节约型土地的原则。第二节 建设自然条件 一、地形、地貌场地土层属第四系长江三角洲洪水期高砂沉积物。项目总用地面积3996平方米，水沁路将用地分为南北两块。场地地势平坦，形状规划，地平标高略低于周围新建建筑、道路标高。周围道路交通便捷，区内空气清新。用地现状为农田及少量居民住宅。二、工程地质、水文地质条件由于该地目前尚未勘探，根据附近场地的勘察情况分析，拟建场地地层结构简单，分布连续，厚度较稳定，物理力学性质较均匀，场区稳定性良好，地面下20米范围内的土层均为中软土-中硬土，无液化土层，适宜建筑物的兴建。场地主要由一般粘性土、粉土及砂土组成，地势总体上平坦，地貌单一，属长江三角洲冲积相沉积的高沙平原。参照周边已建建筑，在勘察深度范围内，接有关分级标准可将土层结构分成六层：第一层耕土：深灰色棕褐色，主要以粉土及粉质粘土质为主，该层结构松软，成分杂，工程地质条件差，一般层厚0.44.5m。第二层淤泥粉质粘土夹粉砂：灰色青灰色，流塑，局部夹松散状粉砂，属高压缩性低强度值土，工程地质条件较差，一般层厚0.53.5m。第三层粉砂：青灰色，饱和，松散稍密，下部渐至中密状，局部夹淤泥质粉质粘土薄层，分布稳定，为中等压缩性中等强度土，工程地质条件较好，一般层厚1.85m。第四层粉砂：偶含细砂，青灰色，中密密实，密实为主，饱和，颗粒级配良好，以石英为主，为中等压缩性中等强度地基土，一般层厚23.5m。第五层粉质粘土：夹粉土，粉质粘土呈灰褐色，软塑，稍有摇振反应，稍有光泽，干强度中等，韧性一般，粉土呈灰色，稍密，为高压缩性低强度地基土。第六层细砂：青灰色，中密密实，密实为主，饱和，颗粒级配良好，以石英为主，成圆形，含云母片。判别附近场地土为中软场地土，属于对建筑抗震可进行建设的一般性场地。建议建筑物基础以层为持力层，高层桩基通过计算可取至层。根据中华人民共和国国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001）分区资料，本项目建设所在区域地震动峰值加速度分区值为0.1g，地震动分应谱特征周期0.45s。拟建场地的地下水类型为孔隙潜水和微承压孔隙水。水位受降水影响和河流水位较为明显，水位深在1.02.0m，年变化幅度在0.51.5m之间。拟见场区附近无污染源，根据当地勘察资料分析判别，地下水及土质对砼无腐蚀性，地下水对钢材呈弱腐蚀性影响。三、气象条件拟建区气候属季风影响下的亚热湿润气候，四季分明，气候宜人。年平均气温14.7，最高气温39.4，最低气温-19.2。主导风向南偏东。雨量充沛，年平均降水量1037.8mm。全年无霜期为223.3天。最大积雪深度为30cm，常年平均冻土厚度-6.5cm。四、建设场地外部配套1、供电镇区拥有110KV变电所1座。项目建设期间临时用电由镇区供电网提供。项目建成后，用电由姜X路10KV支路直接接入住宅区内部箱式变压器。2、给排水XX镇水资源丰富，供水充足。全镇现有制水企业1家，日供水量达8多万吨。同时镇所在市XX市将充分利用长江优质水源，正在实施“引长江水”的供水工程，实施区域供水，镇区供水质量将得到明显改善。本项目给水由自来水厂镇区供水干管网提供用水，接入姜X路市政给水管网，作为生活、消防给水水源。小区内建筑物室内外排水实行雨、污水分流制，所有污水通过D300污水管道进入主排水管，经处理后排放至鹿鸣路市政污水管网。3、供气国家重点工程西气东输工程管线通过XX，可提供优质廉价天然气。4、通信、数据通讯已开通数字微波、光缆通信、无信寻呼、国际互联网、宽带网等业务。小区的电话通信由市政通信直接引入至各转换点，配至各栋住宅及公建。5、有线电视小区有线电视信号从城市有线电视网引进，穿埋地引入，经过分配后至小区中各有线电视分配点。6、交通拟建建筑北临鹿鸣路，XX汽车站与本区域隔路相望，交通便捷。7、施工条件项目场地宽敞，毗邻镇区主干道，交通运输条件便利。可充分利用现有的干道，根据施工方案和施工进度计划合理安排材料进场和构件加工，较好的组织施工平面，确保工程按质按期完成。第三章 规划方案、建设内容及规模第一节 规划方案 一、规划依据1、国家有关现行法规、规范、规定；2、住宅建筑规范（GB50368-2005）；3、建筑设计防火规范（GBJ16-87）；4、民用建筑设计防火规范（2006版）；5、XX省城市规划管理技术规定（2005版）；6、XX省住宅设计标准（DB32/380-200）；7、XX市有关规划文件要求；8、基地规划设计要点及附图；9、地形图、用地红线图；10、有关会议纪要。二、项目规划指导思想、原则1、规划思想依据XX省“促进城市商业发展、创建城市和谐社会”的思想，完善与强化城市居住及商业的功能和布局，使项目成为集镇体系的重要组成部分。弘扬历史，立足现实，发挥优势，远瞻未来，面向新时代，高起点，高标准，统筹兼顾，展现现代高品味商住形式的风貌。以整体性、生态性、发展性、市场性、经营性和人性化为起点，以现代健康休闲的新城市商住理念为设计框架，有机的组织商业、住宅、等空间和功能。2、规划原则坚持高标准、高起点、高效率，体现规划的科学性、合理性和超前性；因地制宜、尊重现实，强调规划的弹性、延续性和可操作性。尊重地方特点，保护地方特色，发挥地方优势，把握发展最优方向和途径。第二节 建筑设计建筑设计采用空间及立面的构成手法，是传统风格与现代生活气息的完美结合，努力营造高品质的居住空间。整个设计以其独特的风格，鲜明的个性，别具一格的整体形象，令人耳目一新，成为XX楼盘中一个热点。户型特点1、“四明”设计：每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的“四明”格局；2、每户均保证两到三间居住空间朝南，每产均保证两间居住空间朝向主要景观；3、卧室设置低窗台大玻璃凸窗，内加防护栏杆，通过凸窗转角玻璃的设置，以及起居室至阳台门为落地玻璃门，保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野，并与室外绿意相连，提高了生活品位。4、每户进房处大都有玄关作为过渡空间，并结合储藏空间，避免开门见厅，营造了良好的空间层次效果。5、起居室开间均保证在4.2m以上，主要卧室保证在3.9m以上。6、所有厨房均设集中排烟道，卫生间及集中管井，避免管线明露，并设有工作阳台，使用更加方便。7、所有房间保证足够的窗地比。8、屋顶不设置水箱，保证小区外立面美观大方。9、引入了“生态建筑”设计手法，每层挑板可放置空设室外机组及布置立体绿化，同时也美化了立面效果，屋面可设置太阳能集热装置，对住户提供干净、清洁的能源。第三节 建设内容及建筑规模本小节内容详见第一章第二节。 第四章 环境和生态影响分析第一节 项目所在地环境和生态现状XX一度临海，夏商时属扬州，春秋时属吴。这里水草丰茂，麋鹿“千百成群”，农民“不耕而作”。境内出土的麋鹿角化石表明，数千年前，这里就是先民聚居之所、麋鹿生息之乡。典籍记载，距今三千年，这里就有相当发达的经济与文化。XX四面环水，风光秀丽，水土肥美，环境优雅，气候宜人，素有水上明珠之称。走进XX，你会发现，这里有着悠久的历史，灿烂的文化，宋代岳飞、文天祥在此辗转征战。明吏部侍郎储罐在古镇水云楼读书，清大词学家蒋鹿潭在此久居。诗人吴嘉纪、画家郑板桥、学者孙乔年、民国元老于右任都在这里留下足迹，挥毫寄意，吟咏XX。古镇建筑富有特色，民居以精巧见长，深巷幽居，麻石铺街，老井当院，充满宁静与温馨。小巷九曲十八弯，狭窄处仅可通人，但家家相连，户户相通，亲如一家。千年古槐、神州第一茶花王、十二处文物保护单位与六万平方米的古建筑群相映谐趣，熠熠生辉。一年一度的XX会船节更以其独特的人文景观和民俗风情而享誉天下，每到清明时节，浩瀚的X湖上，锣鼓喧天，花船、贡船、龙船、篙子船、划子船千舟竞发。欢快的XX人更将龙灯、狮舞、花担、花船、戏曲、莲湘竹枝、牵驴花鼓搬上“水上舞台”。XX独特的水乡民俗文化犹如一支清纯甘甜的小溪，注入中华民族古老而悠久的历史长河，并与之融为一体，呈现出罕见的特色。境内地形平坦，土壤种类多。境内河流密布纵横、公路交叉，灌溉、水陆交通方便。气候温暖湿润，空气新鲜，降水丰沛，地面水、地下水资源丰富，水质良好。境内环境适应多种经济作物生长，蕴藏着丰富的野生植物资源。项目拟建场地周围没有污染源。据环保有关资料表明，区域内大气环境及昼夜环境噪声分别达到环境空气质量标准（GB3095-1996）和城市区域环境噪声标准（GB309-93）的限值要求。第二节 项目对生态环境的影响及其保护对策本章节根据中华人民共和国环境保护法和原国家计委、国务院环境保护委员会转发建设项目环境保护设计规定以及设计中采用的环境保护标准进行分析。该项目实施后对周边生态环境不会产生明显不良影响，具体分析如下：一、项目实施对生态环境的影响1、施工期污染源施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级表。声级最大的电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆入扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。 表4-1 各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方 阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电锯100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85 表4-2 交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/db(A)土方阶段土方外运大型载重机90底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80-85装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。二、施工期环境影响分析施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80db以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的设置，同时使用率有较大弯化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。表4-3 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：db（A）施工阶段昼夜场界噪声标准值夜间场界噪声 标准值土方阶段75-8575 75-85 55结构阶段 70-8570 65-80 55装修阶段80-9585禁止施工 55施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引丐的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居中民住宅，施工场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工：地块周围树立高于3米和简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。三、项目建成后环境影响分析项目建成后，固体废弃物主要为短期的装修垃圾和长期性生活垃圾。装修装修产生的砖石废弃物应由物业管理部门指定倾倒地点，待积累到一定量后统一运出，木料废弃物应注意防火，做好回收工作，对于油漆等化工产品，严禁随便丢弃，应由物理部门收集后交环卫部门处理。生活垃圾生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集处，由物业统一定时从住宅各层垃圾收集点，清收于此，有利于整个小区清洁并实行有人管理的袋装式，确保环境整洁美观。第五章 内部配套第一节 结构设计 一、设计依据及使用的规范规程1、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；2、混凝土结构设计规程（GBS0010-2002）；3、建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；4、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；5、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）；6、建筑桩基技术规范（JGJ9494）；7、砌体结构设计规范（GB50003-2001）；8、地下工程防水技术规范（GB50108-2001）；以及与本设计相关的国家及XX省现行规范、规程、规定。二、抗震设防、可靠度、设计标准1、建筑结构安全等级：二级。2、抗震设防烈度：7度，设计基本地震加速度值：0.1g，设计地震分组；第一组，场地类别为类。3、抗震等级：三级。4、建筑物抗震设施类别：丙类建筑。5、结构的设计使用年限：50年。6、建筑防火等级：一级。7、地基基础设计等级：乙级。三、活荷载标准值取值住宅 2.0kN/m2厨房 2.0kN/m2厕所、楼梯 2.5kN/m2消防疏散楼梯、疏散通道 3.5kN/m2屋面活荷载（按上人屋面考虑） 2.0kN/m2 （按不上人屋面考虑）0.5kN/m2基本风压（地面粗糙度：B类） 0.4kN/m2四、材料砼强度等级：C30地下室抗涌等级0.6MPa，水箱混凝土抗渗等级0.6MPa钢筋 HPB235、HRB335、GRB400墙体材料：外墙、内隔墙为Mu10混凝土空心砌块 局部内隔墙采用泡沫混凝土砌块等轻质材料砌筑砂浆 Mb10混合砂浆（0.000以下为Mb水泥砂浆）五、结构设计本工程由多层住宅及营业房组成。多层住宅分别为三层及四层多层结构，抗震等级均为三级。六、基础设计采用钢筋混凝土条形基础。具体待勘探后定。第二节 给排水一、设计依据1、现行国家有关规范、规程；2、业主提供的有关资料和批文；3、建筑专业及其它专业提供的有关设计资料。二、给水1、水源：拟从基地东侧府前路市政给水管引入一根DN200给水管，在基地内形成环网，供该地块的生活、消防和绿化等用水。2、用水标准多层住宅 250L/人.日商业用房 5L/m2.日绿化 2L/M2.日未预见水量 按10%计3、用水量根据上述用水量标准和规模，最高日用水约112T/日，最大时用水量约9T/时。4、给水系统生活用水拟由市政水压(0.25MPa)直供。三、排水1、生活污水排水量约92T/日。2、排水体制：室内排水采用污、废水分流，室外排水采用雨、污水分流。室外生活污水汇总后，拟就近排入上海路市政污水管网。3、雨水按XX市暴雨强度公式计算，设计重现期采用1年，汇水面积108119m2，雨水排水量约1200L/S。基地内雨水汇合后，拟就近排入基地北侧的河内。四、管材1、营业房内给水管采用聚丙烯（PP-R）给水塑料管，多层住宅室内给水立管采用钢塑复合管。室外给水、消防管采用PVC-U给水塑料管或有衬里的球墨铸铁给水管。2、室内污、废水管采用PVC-U排水塑料管或双壁缠绕排水塑料管。3、室外埋地雨水管采用加筋PVC-U排水塑料管或双壁缠绕排水塑料管。4、室内消防管DN100采用热浸镀锌钢管，DN100采用热浸镀锌无缝钢管。第三节 供电（强、弱电） 一、设计依据1、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；2、住宅设计规范（GB50096-1999）；3、建筑防雷设计规范（GB50057-94）（2000年版）；4、闭路监视电视系统工程设计规范（GB50198-94）；5、有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）；6、智能建筑设计标准（GB/T50314-2000）；7、建筑方案资料。二、负荷估算1、住宅：面积为6126m2，按60w/m2计；2、商业：面积为2498m2，按120w/m2计；3、公共照明等其他：200kw。三、配电由箱变站直接供电。对重要负荷由二路电源供电，末端自动切换，由BTT氧化镁由电缆供电。每一住户设住户配电箱，内设电源总开关，并设若干回路，分为照明、空调、插座等，照明及空调回路均设漏电保护器。住户插座配置按住宅设计标准。本小区各单位用电自各单体配电间后，设专用PE线，PE线与零线严格分开。进出各单体的金属管道，作总等电位连接，各住户卫生间作局部等电位连接。对于电气设备过电压保护和雷电保护，考虑在重要电子设备配电箱处设雷电浪涌保护器。四、避雷屋面以避雷带为接闪器，利用柱内二根16mm主筋做引下线，利用柱及桩基做共同接地体，接地电阻小于1。高层30米以上作均压环。共商接地体上分别引出电力、电梯、避雷等接地线。 第四节 消 防项目建筑防火按照高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）和建筑设计防火规范（GBJ16-87-2001年版）规定进行消防设计，本项目建筑耐火等级为一级。1、消防通道。本项目所在位置，属市消防管辖范围之内，消防车能从城市干道到达场地内任一位置。2、防火间距。场地内建筑物间距按照规划要求设置，满足防火间距要求。第六章 劳动保护拟建项目劳动安全卫生研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。本项目在施工和运营过程中应确保安全生产，严格执行中华人民共和国建筑法、中华人民共和国安全生产法及建筑安全生产监督管理规定的有关规定。一、施工过程中安全措施施工中应时时遵守施工安全规范，所有的电器、机械需经安全监督站检验合格后方可使用。特殊工种应具备特种工操作证。施工总平面布局应进行合理的功能分区，充分考虑施工单位对施工场地需求、临时道路的铺设以及材料运输对周围机关日常办公的影响等。加强施工现场的安全管理，对“四口五临边”的拦护，以及临时用电的管理应做好施工记录，并定期检查。项目的建设单位和施工单位应建立防火领导小组，成立义务消防队，定期进行防火安全检查和消防学习。二、运营过程中的安全措施住宅底层的外墙窗、通向公共走廊的窗以及外墙窗口下缘距屋面（平台）小于2M时，设置净距不大于0.1M的防护栅栏且不凸出墙面；住宅的阳台栏杆净高不低于1.1M，并联阳台住户之间采取分隔安全措施；雨水管、避雷装置等垂直管线不宜安装在室外临近阳台或窗的部位。住宅交付后，严禁住户对柱梁板等承重结构、设备系统及建筑外形进行破坏性装修。为贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保项目实施后符合安全要求，保障使用人员的安全和健康，本项目劳动安全设计必须达到有关要求，维护人员必须每天对相关设施设备进行例行检查。对消防设施及电梯等关系人身财产安全的设备，按有关规定定期交安全劳动部门检测。第七章 资源开发与利用及节约型设计第一节 资源开发及综合利用的重要性坚持走新型工业化道路，加快建设循环型经济和资源节约型社会将是“十一五”期间主要政策取向之一。我国经济的快速增长在很大程度上是靠大量消耗资源实现的。而我国资源禀赋较差，人均资源拥有量仅为世界平均水平的1/4，且时空分布不均，600多个城市中有400多个城市缺水，110个严重缺水；电力建设虽以15%左右的速度增长，但仍出现电力供应紧张，大部分地区不得不限电避峰；人均耕地拥有量不到世界平均水平的40%；石油、天然气、铜和铝等重要矿产资源人均储量仅分别相当于世界人均水平的8.3%、4.1%、25.5%和9.7%。由于国内资源供给约束性增强，我国主要资源对外依存度不断提高。2003年约有50%的铁矿石和氧化铝、60%的铜资源、34%的原油依靠进口解决。全球资源量也是有限的，真正的自由贸易量更有限。因而，化解日趋紧张的资源短缺与经济快速增长的矛盾，是“十一五”规划必须着力研究的一个重大课题，资源开发及综合利用是未来一项长期而又艰巨的任务。第二节 项目承担单位所在区域的资源概况一、 长三角地区的规划要求项目地处长三角经济区的XX省XX市。长三角地区水资源丰富，气候资源较好，人力资源集中；而土地资源、生物资源相对紧张，矿产资源较为匮乏。为实现区域优势互补，缓解经济发展的深层矛盾，谋求整个区域更快、更好、更协调地发展，上海、XX、浙江三省市正由国家发展和改革委员会牵头组织编制长三角区域“十一五”规划。在去年年底结束的第四次沪、苏、浙经济合作与发展座谈会认为，长三角在共同编制区域发展规划的契机下，必须强化要素流动和资源整合。打破地区分割，加快构建一个开放的大市场。完善区域市场准入和质量认证等标准体系，建立区域性商品、资本、人才、劳动力和技术市场，为推进区域内各种要素的自由流动和充分竞争提供平台。对区域内综合交通、能源、水资源、信息网络、物流体系等重大基础设施和社会服务设施作出系统规划，加强区域内外的相互协调与衔接。要加快形成分工合作、各具特色的区域产业布局，努力使长三角成为新一轮国际现代服务业和先进制造业转移的首选承接地。二、XX市的资源简况XX市地处XX省中部，东邻海安县，南接泰兴市，北毗XX、东台市，西连XX市海陵、高港区。南部地面高程高4. 5米6.5米，属长江三角洲平原。北部地面高程高2.5米，属江淮湖洼平原。该市的主要资源情况如下：土地资源：据统计资料显示，该市有耕地6.4万公顷，人均1.1亩左右。 矿产资源：矿产资源主要有里下河地区的石油、天然气、粘土以及X湖风景区的地热矿泉水等。水资源：该市境内河流密布、纵横交叉，灌溉、运输方便。全市境内河流分属两大水系，南部是长江水系，北部是淮河水系。通扬运河、周山河、南干河、西姜黄河等主要河流构成“四横十竖”水系。气候资源：全市气候具有明显的季风特征，属亚热带季风气候，全年温暖湿润。热量条件好，日照较足。降水丰沛，全年有雨；地面水、地下水丰富。第三节 资源利用及节能方案一、资源利用方案拟建项目在资源利用方面采取了以下方案：1、土地资源利用：本项目占地约3996平方米，拟在上述土地上建设多层商住楼，周边留有道路及绿化带，既充分利用已有的宝贵土地资源，又符合现代住宅小区的布局及绿化率要求。2、矿产资源利用：该项目拟采用粘土多孔砖和商品砼进行施工，节约富贵的粘土和木材资源。二、节能方案“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。新建建筑应贯彻节约用地、节约能源的方针，其相应节能措施应严格按照民用建筑节能管理规定和XX省民用建筑热环境与节能设计标准（DB32/478-2001）的要求，采用节能型建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能和照明等设备的能源利用率。根据本地区气候特点，从建筑物隔热、保温、通风和排温等方面综合考虑。1、围护结构。建筑设计采用合理的平面布局，不采用过多的凹凸面，减少外表面积。建筑的体形系数控制在0.32以下。南、东、西向窗均应设置外遮阳设施，遮阳率就达到80%。屋面设计为坡屋面。不同朝向的窗墙面积比及其相应的门窗传热阴符合XX省民用建筑热环境与节能设计标准5.5.1条规定。围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。2、综合节能。建筑设计中，强制执行有关建筑节能技术标准，在保证室内热环境及卫生标准的前提下，做好建筑采暖、采光照明系统节能设计，提高建筑物保温、隔热性能，充分利用自然光和自然通风的能力，确保单位建筑面积能耗达标。3、建筑材料。按照国家有关文件的要求，禁止使用原木生产门窗的使用实心粘土砖，积极使用新型墙体材料，窗户及阳台的封闭均采用节能型双玻塑钢窗。4、净化池。生活污水的处理采用地埋式微动力生活污水净化池，达到粪便无害化卫生标准（GB7957-87）和污水综合排放标准（GB8928）的要求。5、太阳能。本项目在设计时应充分考虑太阳能热水器的使用，其设备、管线的设计、安装统筹考虑，使太阳能热水器可直接作为建筑构件，成为屋面组成部分。第八章 项目招标投标第一节 招标依据1、中华人民共和国招标投标法2、工程建设项目招标范围和规模标准规定3、工程建设项目自行招标试行办法（国家计委令2000年第5号）4、XX省建设工程招标投标管理办法5、房屋建筑物和市政基础设施工程施工招标投标管理办法6、工程建设项目施工招标投标办法（建设部令2003年第30号）7、XX省房屋建筑和市政基础设施施工直接发包管理暂行办法的通知（苏建招【2001】318号）8、XX市的招标投标有关规定。第二节 招标方案一、招标范围依照工程建设项目招标范围和规模标准规定有关要求，结合实际情况，本项目的施工以及重要设备、材料等采购活动均应依法进行招标。二、招标组织形式根据国家计委令第5号规定，依据项目具体情况，结合建设单位对编制招标文件和组织评标所具备的能力，本项目对必须进行招标活动部分拟采用委托招标的招标方式。在本项目中，应委托具备相应资质要求的工程招标代理机构，对工程施工（土建、安装及装饰）、重要设备及材料进行招标。三、招标方式根据国家计委令2000年第3号、建设部令2001年第89号的规定，本项目拟采用公开招标与邀请招标相结合的方式分期招标。采用公开招标的为项目的建筑工程和安装工程，其余可进行邀请招标。四、招标基本情况表有关招标基本情况参见表81，具体实施过程中可依据国家及省有关规定作适时调整。表8-1 项目招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部部分自行委托公开邀请勘察设计建筑工程安装工程监理设备分类重要材料第九章 投资估算及资金筹措第一节 项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为1828.78万元人民币，其中建设投资为1828.78万元，建设期利息0万元。详见表-1：项目总投资估算表，更详细的投资计划可能随设计及实施的改变而调整。一、建设投资建设投资包括土地成本、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。建设投资估算依据：整个项目从2007年12月开始，2008年11月底全面完成。各种税费按XX市目前的取费标准计取。整个项目按中、高水平计算。银行贷款利率按6%计取。建筑形式：多层框架结构。 1.1土地成本土地成本为土地出让费与契税之和，总计851.71万元。1.2前期工程费用前期工程费用为可研报告、环评报告编制费、设计费、勘察费、地质灾害评估费、编标费等之和，总计26.21万元。1.3报建费用报建费用为市政公用设施费、人防费、质监费、环境监测费、施工图审查费等之和，总计24.6万元。1.4建安工程费用建安工程费用按800元/ M2计，总计750.56万元。1.5基础设施费用基础设施费用为小区配套费、供电、供水、电视等之和，总计73.65万元。1.6项目管理费项目管理费为管理费、监理费、销售费用之和，总费用为91.69万元。 1.7不可预见费不可预见费以建设工程的3%计取，总费用为10.36万元。二、建设期利息本项目不增加银行贷款。建设期利息为0万元。三、项目总投资上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，共计1828.78万元。详见表-1项目总投资估算表。第二节 项目资金筹措按有关政策规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的30%以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。项目投资约1828万元，为充分利用建设单位资金，建议公司自筹项目总投资的35%作为启动资金，其余65%可通过项目预售收获取支持。实际运作中，上一期项目的销售收入中相当一部分可用于下一期的建设资金。项目