农副土特产品交易中心项目建设可行性研究报告.doc

农副土特产品交易中心项目可行性分析报告目 录第一章 项目承担单位基本情况1第二章 申报项目的主要内容和基本特色2第三章 现有基础条件4第四章 项目实施方案11第五章 项目投资规模及资金来源13第六章 项目实施预期目标、效益19第七章 结论与建议2121第一章 项目承担单位基本情况本项目名称为：鄂西北农副土特产品交易中心。鄂西北农副土特产品交易中心是房县政府的重点招商引资项目。其投资方向完全符合房县“十一五”发展规划的要求。鄂西北农副土特产品交易中心对促进房县农业资源开发、调整产业结构、培植产业集群，带动山区农民增收具有重要作用。鄂西北农副土特产品交易中心的承办单位为“房县五商置业发展有限公司”，公司法定代表人：韦建中。由十堰市著名的五堰商场集团有限公司及陈小龙等个人投资创办的房县五商置业发展有限公司正式成立于2007年11月11日，公司注册地址：房县房陵大道174号，注册资本人民币3050万元，经营范围包括：房地产开发；房屋租赁；五金、家电、珠宝首饰、钟表眼睛、家具、装修建筑材料、文体用品、通讯器材、日用百货、服装、纺织品、废旧物资、干鲜果品及农副土特产品购销。房县五商置业发展有限公司设董事会、成员共5人，实行董事会领导下的总经理负责制。下设总经理办公室、企划部、综合业务部、财务部、物业管理部等机构。公司现有职工20人，其中大专以上学历10人，高级职称5人，中级职称10人。公司始终坚持“诚信务实、客户至上”的宗旨，秉承“以人为本、稳健经营，开拓创新”的经营理念，公司现正向以农产品交易为龙头，辅之以科、商、农、服务业、房地产开发于一体的外向型企业迈进。第二章 申报项目的主要内容和基本特色鄂西北农副土特产品交易中心建于房县城关的房陵大道与神农路交汇处东南片，经概算建设项目占地18226.22m，施工图设计总建筑面积46293.38m,其中地上建筑面积36520.71m，地下室及停车场9772.62m。房屋结构为框架结构，能容纳经营户800户以上，有配套住宅88套，建成项目估算总投资为11850万元。市场以经营农副土特产品为主，兼营中药材、酒类、小商品、百货，形成加工、仓储、物流、交易的完整的产业链。鄂西北农副土特产品交易中心将是鄂西北地区第一个与国际接轨的、集农产品加工、交易、展示、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的大型商业平台。一、建设鄂西北农副土特产品交易中心是房县经济发展的需要。房县具有农副土特产品的资源优势，特别是木耳、香菇、黄酒、中草药驰名全国，但由于缺乏现代化、规模化的交易市场，资源优势难以转化为市场优势。鄂西北农副土特产品交易中心的建设，将以市场为龙头，带动房县农村经济发展，实现规模化经营、增产增收。二、建设鄂西北农副土特产品交易中心是发挥房县区域经济集散地作用的需要。虽然房县与十堰城区相比而言，交通条件较差，但房县是南三县（房县、竹山、竹溪）及毗邻的神农架、保康县、谷城县的交通枢纽，历史上已经初步形成了周边地区的农副土特产品交易集散地。鄂西北农副土特产品交易中心的建设将强化房县的区域经济集散地左右，带动周边地区农民共同致富。这里将是鄂西北农产品走向国内外市场的窗口,也将是鄂西北农业产业化的龙头。三、建设鄂西北农副土特产品交易中心是扶持农村产业化发展，支持特色产业的需要。房县政府着力建设山羊基地、耳菇林基地、地道中药材GAP基地、核桃基地、板栗基地、烟叶基地和茶叶基地等七大特色产业基地。鄂西北农副土特产品交易中心针对特色产业基地建设的需要，将交易中心划分为：木耳香菇区、中药材区、核桃板栗区、茶叶烟叶区、肉类区、小商品区，实现与特色产业基地的对接。四、建设鄂西北农副土特产品交易中心是完善农产品交易功能、发挥品牌优势的需要。随着我国加入WTO，市场经济的准入制度越来越严格，农副特土产品要想大规模进入大型超市销售，必须进行绿色食品、有机食品的认证，必须形成自己的地方特色品牌。鄂西北农副土特产品交易中心将对进入市场的农副土特产品提供检验、检疫和认证服务，以“中国房燕”的品牌进行统一推广，真正打响房县农副土特产品品牌。鄂西北农副土特产品交易中心的宗旨是：“立足土特产，多角度发展，面向国内外。”突出利用有关优惠政策和国家对农产品市场的扶持，立足于“大市场”，按照“高起点、外向型”的发展战略，推动鄂西北农副产品经营领域的全面创新。本项目在建成三年之内将达到35亿元/年的交易额，年创税收将达到5001000万元，并能够直接解决超过3000人的就业问题，并且通过市场带动转移超过10000人的农村富裕劳动力，对推动房县农村产业结构的调整与发展，推动就业与再就业工程，都将产生极大的社会效益与经济效益。独特的位置，全新的概念，优惠的政策。该项目不但符合社会经济发展方向，而且可持续发展，属各级政府重点扶持产业，前景十分看好。第三章 现有基础条件3.1房县基本情况一、地理位置优势房县位于十堰市南部，东连保康、谷城县，南临神农架林区，西与竹山县毗邻。县城距省会武汉市582公里，距十堰市政府102公里。房县位于道教圣地武当山和华中林海神农架之间，处于“两山一江”旅游热线支点位置上，境内旅游资源丰富，旅游景点众多，温泉、观音洞、野人谷等景点独具特色。鄂西北农副土特产品交易中心选址房县，极易承接南来北往的游客，可以带来较旺的人流、物流、信息流。二、房县面积与人口县境东西长300公里，南北宽131公里，总面积5110平方公里，素有“千里房县”之称，是全省第一版图大县。2007年年末全县总人口48.88万人，其中城关镇人口8.24万人。三、房县自然资源优势房县属北亚热带季风气候，温暖湿润，雨量充足，光热水气条件较好，房县的立体农业气候特点和丰富的土壤资源，形成了各具特色的生物群落，物种资源丰富，可供采集、驯化栽培的中药材品种多，中草药基源种类600多种，是神农尝百草之地，有“华中药库”之称，资源优势十分显明。房县林业用地525万亩，活立木蓄积量438万立方米，居全省第一；可利用牧草面积287万亩，居全省第一；矿泉水资源属富含氡、锶微量元素的优质矿泉水，被誉为“中华泉水之冠”，单泉流量居全国首位；农副土特产品达千余种之多，特别是木耳、香菇、黄酒为房县千年历史特产，优势十分鲜明。房县主要农作物：水稻、小麦、玉米、大麦、花生、芝麻、油菜、 大豆、马铃薯、红薯、烟叶等。主要土特产品：木耳、香菇、花生、茶叶、天麻、油桐、绿豆、红小豆、生漆等土特产品在国际国内市场享有较高声誉。四、房县经济发展状况（一）宏观经济统计数据指标根据2007房县统计年鉴，2007年，房县县实现生产总值19.32亿元，比上年增长18.6%。其中，第一产业增加值7亿元，比上年增长17.8%；第二产业增加值5.41亿元，比上年增长26.6%；第三产业增加值6.91亿元，比上年增长13.7%。财政收入1.26亿元，比上年增长26%。（二）居民收入、生活情况随着房县经济实力的增强，第三产业也快速发展，城乡市场日趋活跃，居民收入稳定增长。2007年，全县实现社会消费品零售总额12.07亿元，增长20.8%；城镇居民可支配收入7635元，比上年增长13.1%；农民人均纯收入2326元，比上年增长15.7%。（三）农业产业发展情况房县认真贯彻落实中央、省委“一号文件”精神，农村经济健康发展。2007年房县实现农业总产值11.90亿元，比上年增长18%；农村经济总收入19.96亿元，比上年增长22.9%。（四）经济发展前景 “十一五”期间，房县将实施“项目兴县、工业立县”战略，走“一主三化”之路，大力发展水能水电、生物医化、食品饮料、农副产品加工、汽车零部件、纺织、建材、矿产等八大支柱产业，培植一批产值过亿元，税收过千万元的骨干企业和一批税收过百万元的优势企业群体，到2010全县工业GDP达到20亿元，实现销售收入18亿元，税收1.6亿元。3.2 项目交通条件分析一、国道、省道交通条件公路运输方面，房县交通条件便利。境内209国道和305省道呈“十”字型穿越县城，具备商品的交通运输条件，为进一步拓宽市场创造了条件。2008年年底，209国道两条隧道可全面贯通，将突破五条岭、柳树垭两座大山的瓶颈制约，房县到十堰仅需一个小时即可到达，而且避免了雨雪天气对交通运输的影响，将极大地改善全县交通条件。二、高速公路交通条件随着“十一五”期间襄天高速公路和郧房高速公路的修建，房县将成为两条高速公路的交汇点，将形成“Y”形大交通构架,交通枢纽地位将更加突出，区位优势将更加明显。襄天和郧房高速公路的建设，有利于县域经济发展。房县经济基础较差，高速公路的建设，可以大大缩短房县与周边大中城市间的运输距离，将带来巨大的人流、物流、信息流，对于改善投资环境，加快资源开发，促进县域经济的发展将发挥重要作用。三、本项目在县城内的交通条件鄂西北农副土特产品交易中心位于房县城关镇房陵大道与神农路的十字街交汇处东南片，与房县汽车站毗邻，是209国道和305省道交汇处，是县城最重要的交通中心，交通十分便捷，商业氛围十分浓厚。3.3 项目市场需求分析面对国际农产品市场日趋强化的技术贸易壁垒和大城市市场日益严格的市场准入制度，面对南水北调中线工程水源区生态建设的繁重任务，在农业资源丰富的房县建设一个大型的农副土特产品交易中心，为农产品流通提供一个交易平台，对于提升农产品的市场竞争力，开拓鄂西北农副土特产品市场，提高农业综合开发效益，促进经济、自然与社会的协调发展意义重大，是农村增收和社会经济发展的“双赢”举措，是建设社会主义新农村的重要举措之一。随着人们对无污染、纯天然、高品位、高质量健康食品的需求，绿色有机食品已经成为当今社会的消费时尚，尤其是我国已经加入世界贸易组织，南水北调大坝加高工程的开工建设以及科学发展观的要求，发展绿色有机农副土特产品交易中心已迫在眉睫。一、支持南水北调，调整产业结构的需要为确保“一江清水送北京”，服务南水北调中线工程的基本目标，服务南水北调大局，必须加强水源区生态建设。然而，用牺牲水源区300万人民根本利益的办法抓生态，既不可行也不可能。确保水源区山长青、水长秀，必须使这里的农民富起来，要让他们有事可做、有本可依。解决这一矛盾的有效部分，在于发展生态经济。发展生态经济既保康绿色生态有机农副产品的生产、加工，也包括销售和流通。房县目前的绿色有机农产品的生产、加工已经初具雏形，而销售流通环节却依然滞后，要尽快解决这一问题，建立起大型的农副土特产品交易中心，搭建农产品交易平台已是当务之急。二、带动农民增收、农村富裕，搞活县域经济需要房县具有农副土特产品发展的得天独厚的优势，但是这些优势却并没有给农业生产者带来特别的实惠，农民常常为“卖难”发愁。目前，大多数土特产经销商情愿长途跋涉去新疆、吉林等地采购，也不愿意到房县来，究其原因：一是房县的土特产虽然丰富，品牌也多，但是由于宣传不够，经销商甚至不知道房县有这么丰富的产品。二是缺少中介商，经销商不可能挨家挨户收购。因此，要吸引外地商家进来，必须做大中介组织，多培育中间商，从而带动农副产业的发展。要想提高农民的生活水平，除了充分利用当地的资源发展生产以外，更重要的是解决产品销售渠道流通不畅的问题，解决产品与大市场对接的问题。虽然房县拥有极为丰富的自然资源，但是迄今为止没有像样的农副土特产品交易市场，尤其是外向型的农副土特产品交易中心。由于生产与市场的脱节，山区农产品普遍存在“卖难”的问题，很多优势产品不怕没有市场就怕不能进入市场，导致积压在身边的产品不能转化为商品，身边的资源不能兑换为资金。自二十世纪八十年代初开始，很多外地的客商，特别是来自浙江、福建等地客商，就非常看重房县木耳、香菇的产地优势，纷纷到房县从事的木耳、香菇的开发、销售。二十世纪九十年代随州在木耳、香菇的规模化交易上先行一步，木耳、香菇的交易区进过随州商人包装流向国内外市场，木耳香菇的市场中心地位被随州占据，房县优势农副土特产品创造的附加值却不能为房县所利用。鄂西北农副土特产品交易中心的建设，将扭转这一不利局面。鄂西北农副土特产品交易中心的建设，是解决农民“卖难”的最直接途径，鄂西北农副土特产品交易中心建成后将以房县城关为中心辐射带动房县及周边的竹山、竹溪、神农架、保康、南漳等县上百万农户进行农副土特产品的生产与销售，带动农户大幅增收，促进农村经济与社会的发展。三、房县传统商业向现代商业转变，城市商业提档升级的需要以2007年为例，房县农副产品实现产值7亿元，仅占全县国民生产总值的19.32亿元的36%，而农业人口却占全县人口的80%多。这说明房县农业发展水平不高，也同时说明房县农副产品并未完全进入要素市场，一方面反映出房县广大农村仍然处于自然经济阶段，另一方面也说明农副产品市场化程度很差。这包括很多方面的因素，交通条件的制约，市场信息的缺乏等等。目前农产品流通市场的主要特点是结构性过剩和市场主体缺位。通过鄂西北农副土特产品交易中心这个项目，希望能够建成一个有效的农产品交易市场，在一定程度上解决农产品流通体制中市场主体缺位的问题。因此，以建立大宗农产品交易为对象的批发市场，并以此为中心构建农产品交易的市场载体，一方面通过价格生成，为农户生成计划与品种选择提供信息，从而降低农户产前信息收集的交易成本，减少了农民在市场经济条件下的市场风险；另一方面农产品交易中心由于集中了大量的买主和卖主，改变了你们在市场分散条件下面临“小额谈判”所导致的高额机会成本，不仅提高了交易效率，更重要的是改善了农民的谈判地位，从而提高农民生活水平，促进房县整体经济生活水平的提高。鄂西北农副土特产品交易中心的构想，就是在这种框架下形成的，它的建立，是发展地方经济、增强房县经济辐射能力的经济实力的需要，不仅能提升房县的品位，更能促进房县区域经济的大发展。鄂西北农副土特产品交易中心建成后，又能解决3000多人的就业，还能为政府每年增加税收500-1000万元，发展潜力十分广阔。第四章 项目实施方案4.1开发建设依据和原则1、开发建设的依据（1）城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2）住宅建设设计规范（GBJ9686）（3）房县建设总体规划。2、遵循原则（1）符合房县总体规划和国家对康居工程建设的要求。（2）符合统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。（3）符合消费者对工程质量、周边环境、配套建设、花园绿地等综合生态居住环境质量的要求。4.2项目主要经济技术指标经概算建设项目占地18226.22m，施工图设计总建筑面积46293.38m,其中地上建筑面积36520.71m，地下室及停车场9772.62m。房屋结构为框架结构，能容纳经营户800户以上，有配套住宅88套。建成项目估算总投资为11850万元。市场以经营农副土特产品为主，兼营美食、娱乐、百货，形成加工、仓储、物流交易的完整产业链。4.3项目建设进度鄂西北农副土特产品交易中心项目工程建设工期两年,工程建设进度计划如下：2007年9月2008年5月立项，前期准备工作2008年6月2008年8月三通一平2008年9月2008年12月基础工程2009年1月2009年8月主体工程2009年9月2009年12月装饰工程与室外环境工程2010年1月2010年5月商户入驻试营业项目实施进度如下表：序号 时间工作内容07.9-08.508.6-08.808.9-08.1209.1-09.809.9-09.1210.1-10.51立项前期准备2三通一平3基础工程4主体工程5装饰工程环境工程6商户入驻试营业4.4鄂西北农副土特产品交易中心未来三年规划通过市场调研与分析，我们为鄂西北农副土特产品交易中心，作出未来三年规划：（一）追求规模效益、聚合效益；（二）采用多种途径、多种方式谋求与国内大型农副产品交易中心合作（三）整合本地农副土特产品生产资源进行品牌化运作，让农副土特产品价值与利润最大化；（四）搭建房县及鄂西北地区农副土特产品进入国际市场的通道，促使房县及鄂西北地区农民参与国际分工；（五）促进鄂西北农副土特产品交易中心与房县旅游产业互动。最终希望通过本项目运作在房县确立农副土特产品及绿色有机农业对于房县的经济支柱地位，增强房县经济抗风险能力。第五章 项目投资规模及资金来源5.1 建设投资概算一、建筑安装工程费按照施工图设计标准，经估算，该农副土特产品交易中心（含地下室）的造价为6305万元。（详见建安工程费用估价表），建筑面积以施工图为准。 鄂西北农副土特产品交易中心建筑安装工程费用估算表项 目综合指标（元/m）建筑面积（m）金额（万元）土建及装饰（地上）95036520.713470地下室17009722.671661通风排烟系统6019939.42120电器照明7046293.38324水卫消防8046293.38370强、弱电工程5046293.38231电梯3046293.38139合 计6305 二、 土地费用经评估，项目土地费用为3500万元（详见土地费用估算表） 土地费用估算表 （万元）序号项目名称金额估算说明1土地出让金10002征地费25003拆迁安置补偿费4土地转让费5土地租用费6土地投资折价合计3500三、前期工程费经估算前期工程为740万元（详见前期工程费用估算表）前期工程费估算表 （万元）序号项目名称金额估算说明1规划、设计、可研费1202水文、地质勘查103道路费104供水费505供电费506土地平整及基坑开挖、支护费500合计740四、其他费用经估算，工程建设其他费用为807万元（详见其他费用估算表）其他费用估算表 （万元）序号项目名称金额估算说明1临时用地02临建费03施工图预算或标底编制费154工程合同预算或标底审查费55招标管理费106总承包管理费07合同公证费08施工执照费09工程质量监管费510工程监理费5011竣工图编制费212工程保险费4013工程咨询服务费8014涨价预备费及不可预见费30015绿化及公共基础设施配套费300160合 计807五、开发期税费估算经估算，开发期税费为 66.5万元（详见开发期税费估算表）开发期税费估算表 （万元）序号项目名称金额估算说明1固定资产投资方向调节税02土地使用税11.53市政支管线分摊费54供电贴费505用电权费060708090100110合 计66.55.2 建设期利息（年利率7.83%）建设期利息合计：281.5 万元经估算，项目建设总投资合计：11850万元（详见项目总投入资金汇总表）项目投入总资金估算汇总表序号项目名称投资额占总投资的估算说明1开发建设投资11568.597.621.1土地费用350029.531.2前期工程费7406.241.3基础设施建设费01.4建筑安装工程费630553.211.5开发间接费00.001.6管理费用1000.841.7财务费用500.421.8销售费用00.001.9开发期税费66.50.561.10其他费用8076.822经营资金00.003项目投入总资金11850100.003.1开发产品成本11568.597.623.2固定资产投资00.00形成、房屋、建设物00.00机器设备00.00无形资产00.00递延资产00.003.3固定资产借款建设期利息281.52.38经营资金00.00销售费用计提比率0.00管理费用计提比率0.00不可预见费提比率0.005.3 概算总投资 经估算，项目总投资为11850万元。其中建筑安装工程费6305万元，土地费用3500万元，前期工程费740万元，其他费用807万元，开发期税费66.5万元，建设期单位管理费100万元，财务费用66.5万元，建设期利息281.5万元。5.4资金筹措方案公司自筹7350万元向银行贷款4000万元向省财政厅争取促进服务业发展专项资金500万元合计11850万元5.5申请资金的理由及数额，资金的使用方向鄂西北农副土特产品交易中心建成之后将为房县乃至整个额西北地区带来巨大的社会效益与经济效益，但由于前期投资大，贷款多，资金压力较大。因此本项目申请促进服务业发展专项资金500万元，所申请资金全部用于鄂西北农副土特产品交易中心项目建设，加快工程建设步伐，力争早日建成。第六章 项目实施预期目标、效益6.1经济效益预测鄂西北农副土特产品交易中心建成之后将为房县带来巨大的社会效益与经济效益。不仅仅能够推动房县外向型农业以及“绿色有机生态农业”的发展与农民增收，更能够通过与旅游经济的互动带动房县旅游业的发展；而且，还能够通过鄂西北农副土特产品交易中心四大特色板块的运营可以形成3-5亿元的年交易额，为房县带来每年带来500-1000万元，推动房县多元化经济格局的形成，最终推动房县区域经济与社会的协调发展。本市场将能够直接解决超过3000人的就业问题，并且通过市场带动转移超过10000人的农村富裕劳动力，对推动就业与再就业工程，保持房县社会和谐稳定，都将产生极大的促进作用。6.2社会生态效益预测（一）推动绿色有机生态农业的发展鄂西北农副土特产品交易中心建成后，可以带动房县及周边地区绿色有机农产品基地建设步伐，促进特色农产品市场向无公害、绿色、有机食品方向房子，全面提高区域内农产品品质和食品质量安全。（二）推动外向型农业发展鄂西北农副土特产品交易中心建成后，为房县及周边地区特色农副产品交易搭建了广阔的对外销售平台，可以促进房县木耳、香菇等出口创汇农产品的生产，间接带动全市及全省创汇农业的发展。（三）促进房县旅游业发展通过鄂西北农副土特产品交易中心宣传房陵文化、野人洞、野人谷，从而带动旅游业发展。（四）带动山区农民致富项目建成后，交易中心可以聚纳800多商户，解决超过2000多人的就业问题，加之对“绿色有机农产品”基地建设的推动，可以转移农村剩余劳动力10000人以上，带动农民人均增收500元以上，有效缓解民工“返乡潮”之后带来的就业压力。（五）推动房县经济社会协调发展以鄂西北农副土特产品交易中心为龙头，全面推动农业产业化进程，改变房县经济结构单一的现状，加速房县经济腾飞，促进房县社会经济全面、协调发展。第七章 结论与建议7.1财务评价结论从项目总体看，财务内部收益率15.04%，基本接近行业基准收益率；资本金收益率16.23%，高于贷款利率（7.83%）。从敏感性分析看，项目有一定的抗风险能力，且项目风险较小。从偿债能力分析看，项目贷款在项目建设完成后4年内可全部偿清本息，偿债风险较小。7.2工作推进建议根据以上分析,鄂西北农副土特产品交易中心开发建设是房县构建大市场战略的需要，既符合房县“十一五”经济社会发展规划，又符合国家产业政策，既有良好的社会效益、环境效益，又有可观的经济效益。项目的开发建设是完全必要的的，也是切实可行的。建议:一、加大项目的宣传力度，提高商户与客户的认知度，促成鄂西北农副土特产品交易中心的开发建设。二、加强客源包括商户的组织力度，以确保交易中心建成之时商户爆满，宾客盈门，发挥鄂西北农副土特产品交易中心的经济效益。三、积极向省市县三级争取各项优惠政策和扶持资金，确保项目早日建成。