宜宾机电汽配钢材市场建设项目申请建设可研报告.doc

宜宾机电汽配钢材市场建设项目

可
行
性
研
究
报
告

二〇一二年十月
一、市场大背景、趋势
1、2008年到2009年房地产发展趋势
受世界经济形势影响，2008年下半年以来国内经济呈现下滑趋势，2008年12月份全国GDP增长率降到6.8%。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济目前出现转好迹象，但全球性金融危机至2009年初仍未显示触底迹象，对我国经济的影响还很深刻，房地产市场发展也存在着不确定性，总体上2009年我国房地产市场大体存在如下趋势：
①上半年房地产市场低位运行，趋于平稳，已经出现下半年回暖的迹象；
②国内外的经济形势与房地产的自身发展的科学规律，使房地产的发展回归于理性，不可能再出现暴涨、暴利的局面，以利于房地产行业的持速、健康发展；
③经济适用房建设力度大；
④房地产企业面临优胜劣汰；
⑤暖市成为政府调控政策的主基调：降息及下调准备金率；加快房地产融资多元化步伐；完善住房消费政策。
总之，2008年全国房地产市场不景气明显，而房地产市场是否能在2009年企稳回升还存在着一定不确定性。受房地产市场自身规律的作用，房价有继续下探的空间，消费者存在观望心理，但是受住房需求以及暖市政策的作用，房市也存在着回暖的可能。如果考虑到房地产业对经济的重要作用，政府调控政策力度加大，本年度后期市场出现企稳回暖迹象的可能性较大。
2、国家大环境
.

　　①出口和投资实际增速下降，导致2008年经济增速持续放缓
　　2008我国GDP增速出现持续下滑，初步核算，全年GDP按可比价格计算，同比增长9%，比上年同期回落4个百分点。其中四季度经济增速已经创下1999年第四季度以来的新低（6.1%）。2008年全年GDP增速已经低于30年来的平均水平（10.2%）。从拉动经济增长的三驾马车来看，导致前三季度我国经济增长放缓的主要原因是出口和投资的实际增速下滑。
②经济增长的趋动因素显示未来经济增长前景仍不容乐观
　 A、未来出口增长面临严峻考验
　 B、工业生产下降和房地产市场低迷将拉低投资增速
　 C、消费持续增长动力不足
③近期一些经济先行指标显示，中国经济最困难的时期正在过去
④中国经济增长弹性仍然较大，对长期内中国经济增长仍应保持信心
　 A、中国经济的二元结构为中国经济在较长时期内保持高速增长提供了较大空间
　 B、从政策层面看，未来政府通过政策来刺激内需的增长仍有较大的潜力和弹性
　 C、政府对基础设施的投资将催生增长拐点
　⑤中国经济增速将在近期回升
综合以上分析，预计由于出口将继续下行，存货的调整导致工业生产还将有一到两个季度的调整期，而信贷高增长对投资的推动可能在2009年一季度后才会显现，因此，预计中国经济增长将在2009年一季度末和二季度初开始回升。但在增速回升之后，经济能否持续增长取决于国内信贷高速增长能否保持、后续刺激经济的政策能否跟上以及世界经济是否开始复苏等因素，预计全年信贷较难保持目前这样的高速增长、世界经济的前景仍不明朗，因此，经济增长可能会出现一定的反复。专家预计2009年全年的GDP增速在8%左右
3、 宜宾市场环境
经过2008年楼市的寒冬，宜宾楼市2009年进入整体调整期，数据显示，三月份销售量创6个月来的新高，随着众多楼盘的破土动工，宜宾楼市有望在09年打一场翻身仗，在市场的建设方面政府将下大力气进行规划和调整。
今年宜宾城区将积极推进5个新建专业市场项目，以进一步完善城区商贸功能，早日缓解以街为市现象。①两路桥大型农产品批发市场②宜宾五金机电汽配城③三水厂农贸市场④丝丽雅农贸市场⑤南岸西区农贸市场。
从今年起，还将启动2个项目，即位于白沙组团的白沙专业市场园区，前期基础和配套服务设施预计总投资3亿元，正在开展前期工作；白沙汽车商贸服务中心，占地675亩，预计总投资8亿元，其中一期用地面积437亩，总投资5亿元，现正在进行招商引资洽谈和论证工作。
4、专业化市场建设的历史背景和发展趋势
随着国民经济的发展，在国外西方主要发达国家，商品化、专业化的发展结果，已经形成较为完善的市场经济配套功能，城市基础设施建设中专业市场的建设已经基本完成、完善，并形成完整的市场体系，这已经在我国政府各种形式的城市建设考察中得到充分认识、总结、明确。但是，在我国，改革开放的三十年来，市场经济逐步形成并走向成熟，借鉴国外的先进经验，才逐步认识到专业市场建设的重要性，特别是专业化市场建设对于推进城市化建设的重要作用。在沿海经济比较发达的地区和中心城市，专业化市场建设已经走过了初始的原始自然形成阶段，并率先按专业化、规模化的要求进行规划。上海、浙江义乌、福建石狮、江苏苏州、成都这些经济比较发达地区在上世纪九十年代，已经形成了比较健全的专业市场体系。具体不说远的，就拿成都来看，专业市场形成的初始阶段是上世纪八十年代，生资市场在一环路沙湾一带，汽配市场在城南红牌楼一带，服装小商品批发在青年路一带，药材经营在荷花池一带，小五金在纱帽街一带等等众多，但是，进入九十年代后，成都市政府充分认识到专业市场建设对推进城市化建设进程的影响，开始重新认识专业化市场建设的重要性，从规划、政策、舆论进行引导、扶持专业化的市场建设，先后建设了红牌楼汽配市场、荷花池小商品批发市场及药材批发市场、万贯五金机电市场等，这些专业市场对成都市的城市基础设施建设，完善城市配套功能起到了重要作用。进入本世纪，随着电子化、信息化的进程，这些专业市场已经开始升级，信息流、物流等开始分离，这些专业市场正开始升级为一个符合城市定位，又能满足城市功能配套的大展场和信息中心、交易中心、商务中心。如：成都市城南红牌楼汽配市场就正升级为整车展示中心，武侯区与龙泉区已经达成协议，将汽配市场向龙泉转移，新的市场已经在2008年在龙泉区动工新建，总投资10亿元，预计2010年新的汽贸城就将投入营运，销售收入将达1000亿元，创造就业岗位10万个；万贯五金机电市场也依托网络电子媒体、专业物流进行升级成为信息、交易、商务中心。
但是，在宜宾市刚完成专业市场建设的初始自然形成阶段，市委市政府、区委区政府已经认识到专业市场建设的重要性、必要性和紧迫性，专业市场建设已经落后于德阳、绵阳甚至同处川南的泸州，出台了一些扶持专业市场建设的政策措施，但收效甚微。如何整合市场资源，利用民间资本，推进宜宾的专业市场建设，已经成为推进城市化进程的当务之急。
二、 宜宾目前五金、机电、汽配市场容量与市场饱和度分析
（一）西郊-柏溪、二二四一带、南岸、江北市场现状情况
五金机电汽配商家主要集中于翠屏区内真武路、翠屏路、西郊直到柏溪二二四，南岸交警队附近有约20余家汽配汽修美容商家。以西郊两路桥为界：靠市内主要是五金机电商家；从两路桥到二二四，主要散落的是汽配经营商家。基本情况如下：
1、从目前掌握的情况来看：这部分五金机电汽配商家约占宜宾市区五金机电汽配商家的95%以上。该区域共有五金机电汽配商家共有405家，其中：汽配商家159家，五金机电商家246家，各占总量的39%和61%；
2、从面积来看：这部分五金机电汽配商家营业总面积19899平米，其中：汽配经营面积8662平米，占总量的43.5%，；五金机电经营面积11237平米，占总量的56.5%；
3、从经营的规模来看：
⑴经营面积在200平米以上的商家仅5家（汽配4家，五金机电1家），约占总户数的1.2%；五家公司经营面积1210平米，占总面积的6.1%；
⑵经营面积在100平米以上200平米以下的商家共有47家（汽配21家，五金机电26家），占总户数的11.6%；47家经营的总面积共5330平米，占总面积的26.8%；47家商家中汽配21家的经营面积共2390平米，占总经营面积的12%；47家商家中26家五金机电商家的经营总面积2940平米，占总经营面积的14.8%；
⑶经营面积在50平米以上100平米以下的商家共80家（其中汽配商家37家，五金商家43家），占总户数的19.8%。80家公司的经营总面积共5213平米，占总面积的26.2%；37家汽配商家经营面积共2548平米，占总面积的12.8%；43家五金机电商家经营总面积共2665平米，占总面积的13.4%；
⑷经营面积在50平米以下的商家共273家（其中汽配商家97家，五金机电商家176家），占总户数的67.4%；经营面积共8146平米，占总面积的40.9%。其中：97家汽配经营商家经营面积共2714平米，占总面积的13.6%；176家五金机电商家经营总面积5432平米，占经营总面积的27.3%。
4、从经营的业态来看：汽配经营商家大多数是零部（配）件经营与维修相结合，即：既给维修点供货，又同时经营维修业务；而五金机电商家则基本没有经营维修业务。
5、从经营的范围来看：汽配经营商家经营的零部件涵盖了几乎国产各个厂家各型号高中低档车，进口车主要为中低档车型；五金机电商家的经营范围来看：主要集中于为食品业、机械加工、造纸、矿山设备、农用机械以及汽车美容服务所需设备服务，明显地是与宜宾九县一区的工业、农业、服务业以及煤矿有直接联系，他们主要为宜宾市的五粮液、丝丽雅、天原以及两个纸厂、惊雷科技、812厂、799厂、899厂、机械加工、汽车维修美容、煤矿等的需要具有直接联系，以上这些企业的日常维修需求是五金机电商家的主要服务对象。
6、从市场调查中与商家交流的信息来看：
①不管是汽配经营商家，还是五金机电经营商家，本地人比较少，初略估计在5%左右，大部分均是外地商家，又以福建、温州、广东、河北商人居多；
②福建商人又大多经营五金、汽配，浙江温州商人以经营电器、小型设备的居多，广东商人以经营高压电器成套设备的居多，河北商人以经营机械设备备品备件的居多；
③他们的客户主要集中在宜宾九县一区，少量云南昭通、贵州大方一带的客户；
④他们已经有思想准备，知道西郊现在以街为市肯定时间长不了，政府出面管是早迟的事，对城管、交警、环卫等部门怨言较多，大多希望规范市场，但同时在新建市场时服务配套，如：物流、金融、生活等；
⑤大部分商家不需要展场，但约有5%左右的小型成套设备经营商家需要在室外有25平米左右展场，并且希望展场在方便装卸的地方；
⑥90%以上商家需要在附近有库房，并且以一楼为最佳，60%左右的商家也可在二楼设库房，仅有约20%左右商家只能将库房设在一楼，大多数商家不愿将库房设在地下室；
⑦据调查多个商家推测，在这部分商家中，有意向也有能力购买商铺的占20%--30%，大部分商家持观望态度，只要政府的措施得力，优惠政策到位，能够形成五金机电汽配市场氛围，他们愿意租赁。他们现在的门面租金价格在80-120元／平米，库房租金价格8-17元／平米，希望租金价格不要高于现在的价格。
7、从产品出现的频率来看：
①汽配商家中最多的依次是：轮胎（米其林、玛吉斯、韩泰）、发动机配件（康明斯、斯太尔）、润滑油（统一、昆仑、雷尔夫）、其他各种车型配件零部件；
②五金机电商家中最多的依次是：线材线缆（德阳文昌宫、旌东）、TEBA特变电工产品（德力西、正泰电器）、轴承（哈尔滨、瓦房店）、各种泵阀、电动工具量具刃具、矿用防爆电工产品等。
上述市场无统一规划，商铺沿街经营，以街代市，散、小、差，经营场所环境杂、乱、脏，缺乏统一的市场经营管理，严重影响了宜宾的城市形象，同时也制约着宜宾工业经济的发展。同时随着宜宾市经济的发展，受地理位置的限制，市场商家经营无法扩大经营规模。建设专业的五金机电汽配钢材市场，已成为改善宜宾市的市容市貌，提升城市品位的当务之急。
（二）、专业市场容量与市场饱和度对比分析
五金机电汽配市场将对宜宾市经济特别是工业经济的发展起到有力的支撑作用。根据考察调研，成都仅万贯五金机电市场的面积就超过30万平米；即使按同等的二级城市德阳、绵阳比，德阳恒大五金机电市场总建筑面积就达4万多平米，绵阳五金机电城的总建筑面积就达10万平米。而宜宾目前的五金机电市场尚不到2万平米，可见，目前宜宾的五金机电汽配市场容量远不能满足支撑宜宾经济发展的要求，已经对宜宾经济的可持速发展、科学发展、健康发展起到制约、阻碍作用。
仅目前掌握的405家五金机电汽配商家，如按照每户商家平均需要商铺80平米、库房及办公场所160平米测算，就需要商铺面积约32000平米，办公及库房面积64000平米。按照我公司和自贡远达公司的初步规划，即使宜宾机电汽配钢材城全部建成投入营运，商铺、办公及库房面积约65000平米，仍不能完全满足五金机电汽配钢材市场的需要，只能对专业市场的建设需要起到缓解作用。
三、市场与纯商住小区开发周期的区别
1、市场的专业性较强、招商面窄、集中度高
由于专业市场针对性强，同类产品集中度高，市场建设、运营的专业性也强，与商住所面向的全社会刚性需求不同，市场的形成、商气的聚集需要时间，需要对市场进行培育，更需要政府的扶植，需要政府的政策、舆论、规划等各方面、各种渠道的引导，这就为项目开发后的招商、出售带来局限性。一般专业市场的建设、开发到出售之前，就存在三到五年的市场培植期，到市场已经基本成熟后才开始出售。而纯商住小区的开发则在建设到一定阶段就可以开始预售，到小区完成建设时，销售工作基本已经结束。这就是说，除开建设时间，市场建设开发要比纯商住建设开发时间长三到五年。
2、市场的投资成本高，开发周期长
市场建设项目的利润形成必须在市场销售基本结束以后，按照专业市场的实际运作周期和模式，需要经过招商—市场培育、规范—销售，除开建设时间，市场建设开发就比纯商住项目周期长3—5年，前期投入的运营成本以及物业积压的资金利息相当大，扣除此部分支出，市场的实际不能为开发商带来利润，而且市场能否集聚商气，形成市场氛围，开发商还承担着较大的风险，市场建设更多的是社会效益。所以需要政府的关怀，给予市场建设在政策上的扶持、引导、培育。
3、市场的专业特征明显，对开间、进深、层高都有不同的要求
由于专业市场的类别不同，业态也各异，所以对门面开间进深都与传统的商住有较大的差别。商铺的开间、进深、层高需求都比较大和特殊，需要结合经营的产品特点进行综合设计，有的甚至还需要展场。这就与普通商住小区的设计存在明显的区别。
4、需要有经验的专业团队进行经营管理
专业市场的开发和运营与普通商住的直接销售有较大的区别，在市场氛围没有形成以前，专业市场基本无法出售，在市场建成后，就需要大力培育市场，引导传统市场向新的市场转移，整个市场营运基本正常后再进行销售。由于开发专业市场的特殊性、专业性，以及开发初始阶段需要进行市场的招商、营运，就需要专业团队进行商业营运，对管理团队的专业性要求较高，特别是要求对商业市场的管理、营运要非常的熟悉。
四、借鉴周边二级城市专业市场的开发和运营
1、借鉴成阳、德阳专业市场管理模式
（1）成都万贯五金机电汽配城
成都万贯五金机电汽配城是由开发商建立并独自管理的一家专业市场。该市场分几期建成，一期于2003年开业，市场总占地2平方公里，该市场土地价格为15万元/亩，其中：五金机电市场为500余亩左右，总投资约15亿，其余为商务公寓和装饰建材市场，是西部地区规模最大、口岸最好、规划最合理、配套最优、服务最佳、最具品质的政府重点扶持的专业市场。
在政策扶持上，成都金牛区政府通过规划来引导产业发展，参照基础地价的基础上比照工业用地以15万元/亩左右的地价供给开发企业，并为开发企业解决好交通、用电等配套设施，减免市场建设的配套费、税费，积极引导舆论帮助企业进行宣传。区政府对搬迁进入专业市场的商户实行第一年营业期内减免增值税、营业税、所得税。另外金牛区政府还根据开发企业自身的情况，一企一策，出台了一些针对性的政策给予扶持，有效地解决了市场建设中遇到的各种困难和矛盾，至今仍为企业建立好专业市场起着重要的支持作用。
万贯五金机电市场的成功建设，疏解了成都市一环路西郊旧城改造的压力，彻底改变了原成都市一环路沙湾一带的市容市貌。现市场内所有门面全部出租，招租入住商户15000户，门面租金在200-600元/平米左右。2008年创造税收为6000万元，创造出至少10万个就业岗位。
（2）德阳恒大五金机电城
德阳恒大五金机电城是一家专业从事五金机电、建材专业市场经营的运营商家，公司总部在上海，在全国各地建立了十多个专业市场，且规模较大，在德阳的专业市场为500亩左右，其中五金机电城为70多亩，建材装饰城为160多亩，另外250多亩用于木材石材市场、仓储建设用地。总建筑面积25万平米超大规模，是德阳唯一综合性、现代化五金机电、装饰建材大卖场，已成为德阳中心物流商贸区的核心市场。五金机电城总建筑面积4万多平米，规划主要为以二层商业为主，局部三层，外立面造型及设计比较美观，规划合理。
德阳市委书记亲自挂帅招商，引进专业市场建设营运商。规划先行，按德阳中国西部重装之城的城市定位提前规建设五金机电市场，并参照工业用地性质以12万元/亩的土地价格供给土地。为市场建设配套搬迁，市政府预先修了安置房解决搬迁，并将市场建设的配套费减免了一半，为开发企业减轻了前期的成本负担。整个市场建设引进开发商签约到市场建成投入营运，仅用十一个月时间。德阳政府对搬迁进入专业市场的个体经营户采取了补助2000-5000元/户（根据经营面积大小不等给予补助），且实行试营业一年，一年内免征收增值税、营业税、所得税等，第二年减半征收增值税、营业税、所得税等。
德阳五金机电市场于二OO八年七月营业，半年时间，商铺已全面出租，无一空置，经营商家较多且经营状况较好，现商家排队等候进场。市场共有门面400多间，商户210多户，创造出就业岗位2000余个。专业化市场的规模化优势，极大地推进了德阳市的工业要素和流通要素向产业化、集群化发展，零距离对接德阳重装之城的上千家工业企业，为德阳的工业经济发展起到重要作用。
2、 远达与裕川公司共同成立运营公司对市场进行专业管理
四川远达集团是一家以地产开发为导向的大型综合型实业公司。远达房产累计开发量100多万平米，开发项目曾获国、省及市级多项殊荣，其品牌度得到社会各界的广泛认可，被评为四川省房地产开发企业“综合实力100强”和“企业最佳效益100强”。15年地产开发历程，在商业地产领域具有丰富经验，先后开发富顺远达商业步行街、远达港湾、尚东国际等商业项目。至今各项目稳步运营，无论经营者、投资者、消费者都保持着相当好的评价。多年来，吸收了一大批专业的商业地产运营人士，此次宜宾机电汽配钢材城，我们将携一流的商业地产运营理念，为宜宾带来全新的体验。
此次远达公司与裕川公司在2009年一举拿下D-03-02和D-03-01地块，专业的招商团队将再次成功经营运作宜宾第一个专业五金机电汽配专业市场。为此我公司多次指派专业人员走访成都、德阳、重庆等大城市，深入与该地的专业市场商家和运营商交流，学习他们优秀的经营和运作专业市场的经验，同时多次对成功的市场进行考察调研、对商家进行走访、对招商政策进行调查，从而总结了一套较为完善的五金机电汽配市场管理模式，结合自身情况借鉴、整合、创新，力求将五金机电汽配市场打造成为宜宾第一个专业市场的典范。
五、宜宾迫切需要建设专业市场
1、目前市场散、小、差的现状
宜宾市五金机电汽配经营商家主要散落于翠屏区内真武路、翠屏路、西郊直到柏溪二二四，绵延近十华里，南岸交警队附近有约20余家汽配汽修美容商家。以西郊两路桥为界：靠市内主要是五金机电商家；从两路桥到二二四，主要的是汽配经营商家。据市场调查资料，有405家商户。经营面积最大的不到300平米，最小的仅10来平米，经营面积在100平米以上的不到15%。405家商家商铺经营面积不到2万平米，平均每户不足50平米。上述市场属自然形成，无统一规划，商铺沿街经营，以街代市，基本没有形成规模化经营，市场非常杂、乱、脏，与宜宾旅游城市的形象不相匹配。
2、现有市场对宜宾城市环境的影响
宜宾市现有五金机电汽配市场自然形成后，给宜宾市的城市形象造成极大影响。主要体现在两方面：一方面，经营场所环境杂、乱、脏，以街为市必然形成物流、人流、车流混杂，货物乱堆乱放，车辆随处停靠，形成安全隐患，环境卫生成为老大难问题，市政府多次整顿，虽略有好转，但多次整改多次反复，已经成为一个棘手的问题；另一方面，缺乏统一的市场经营管理，没有形成有序的市场竞争秩序，产品档次鱼龙混杂，参差不齐，质量问题互相扯皮推诿，严重影响宜宾市的城市形象，降低了宜宾市的城市品位。这样的市场环境与宜宾市城市化建设，宜宾市的城市地位极不相称，严重制约了宜宾经济的更快更好发展，同时随着宜宾市经济的发展，受地理位置的限制，市场商家经营无法扩大经营规模。建设专业的五金机电汽配钢材市场，已成为改善宜宾市的市容市貌，提升城市品位的当务之急。
3、专业化市场建立的好处
专业化市场建设属于城市基础设施建设，各地市政府包括宜宾市、区两级政府对此极为重视，先后出台了多个扶持专业市场建设的政策措施。专业化市场的规模化优势，极大地推进了城市的工业要素和流通要素向产业化、集群化发展，零距离对接城市的上千家工业企业，为工业经济发展起到重要的促进作用；对于完善城市服务配套功能，改善城市形象，促进当地经济发展，带动相关产业，解决、缓解就业压力，培植增加税源，将起到极大地推动和促进作用。对于提升了城市的整体形象，优化市场结构，完善市场功能，夯实城市管理基础，提升商业层次和城市品位，提高城市综合竞争力和保证城市可持续发展，都具有十分重要的作用，为宜宾市工业经济腾飞打下坚实基础，对于将宜宾市建设成为中国西南部第五个特大城市将起到重要作用。
六、远达与裕川合力对五金、机电、汽配、钢材市场的规划情况
1、远达公司专业市场的规划容量
规划用地面积37194平米，容积率1.49，建筑密度44.9%，绿地率15.01%，建筑基底面积16700.1平米。总建筑面积72505.31平米，其中，地上面积55743.4平米，地下建筑16761.91。规划五金机电钢材市场为面积约为25055.52平米，综合商业楼12000平米，商业小户型约18687.88平米。
2、裕川公司专业市场的规划容量
规划用地面积29636，容积率1.49，建筑密度44.48%，绿地率15%，建筑基底面积13180.88平米。总建筑面积44345.13平米，其中，规划汽配市场建筑面积15357.5平米，五金市场建筑面积5053.9平米，商业小户型23642.97平米，公厕建筑面积80平米，物管建筑面积209.96平米。
综合远达与裕川的规划市场容量，专业市场总建筑面积约 58000平米，而宜宾目前西郊、二二四、南岸、江北这些零散的五金机电汽配钢材市场现有容量就有约11万平米，五金机电汽配的商家需求量相当大，因此，我们市场容量的大小也仅仅只能满足部分商家的需求，随着今后宜宾的经济建设与发展，将还需要建设更多的专业市场才能满足城市配套的需求。
七、根据成本测算及投资回报分析
1、 项目成本测算及分析
D-03-02地块成本分析
用途：专业市场开发
将D-03-02地块作为专业市场开发，占地面积为37194平米（55.78亩）
一、专业市场+商品房开发成本利润分析
1、经济指标分析：
规划用地面积37194平米，容积率1.49，建筑密度44.9%，绿地率15.01%，建筑基底面积16700.1平米。总建筑面积72505.31平米，其中，地上面积55743.4平米，地下建筑16761.91。规划五金机电钢材市场为面积约为25055.52平米，综合商业楼12000平米，商业小户型约18687.88平米。

土地价格：74万/亩，1110元/平米计。
2、项目成本分析

项 目 名 称
面积
单 价
金 额
备 注
土地测量费（交地放线）
37194.00
1.20
44632.80
按土地面积计
规划测量费（方格网等）
37194.00
1.20
44632.80
按土地面积计
设计费
55743.40
30.00
1672302.00
总建筑面积含地下（包括概念性规划设计方案占7%；报批方案占10%；景观设计方案占3%；施工图设计方案占80%）
广告费
180735349.00
0.03
5422060.47
专业市场按总销售额3%计
噪音排污费、环评费
55743.40
2.00
111486.80
按地上建筑面积计
白蚁费
55743.40
1.50
83615.10
*
散装水泥费
55743.40
1.00
55743.40
*
外墙材料专项基金
55743.40
7.00
390203.80
*
审图费
55743.40
1.00
55743.40
*
配套费
55743.40
35.00
1951019.00
*江北按35元/m2计
地勘费
55743.40
2.00
111486.80
按地上建筑面积计
质检费
55743.40
1.50
83615.10
*
水、电（安装、费）
55743.40
152.00
8472996.80
按地上建筑面积计水电：室内外水电安装费用、变电设备、水电入户等综合费用
闭路（安装、费）
55743.40
5.00
278717.00
按地上建筑面积计
天然气费
540.00
3450.00
1863000.00
按户数计算
沼气摊销
55743.40
7.00
390203.80
按地上建筑面积计
消防（安装、费）
55743.40
22.00
1226354.80
按地上建筑面积计
智能配套
55743.40
10.00
557434.00
按地上建筑面积计
人防费（费）
55743.40
15.00
836151.00
*
绿化景观费用
55743.40
20.00
1114868.00

防雷检测
55743.40
1.00
55743.40
按地上建筑面积计
空气检测
55743.40
1.00
55743.40
按地上建筑面积计
三通一平
55743.40
20.00
1114868.00
工程提供数据
专业市场框架
72505.31
930.00
67429938.30
根据纯多层框架土建造价成本测算
管理费（行政人员）
55743.40
60.00
3344604.00
按地上建筑面积计
初始面积测算
55743.40
0.30
16723.02
按地上建筑面积计
审计费、招投标代理费
55743.40
2.50
139358.50
*
测绘费（每户竣工面积实测）
55743.40
2.00
111486.80
按地上建筑面积计
竣工现状测绘费(国土地办证)
55743.40
0.80
44594.72
按地上建筑面积计
定额测定费
67429938.30
0.0014
94401.91
按土建总造价计
档案管理费、组卷费
67429938.30
0.0012
80915.93
按土建总造价计
监理费
55743.40
5.00
278717.00
*
土地费用
37194.00
1110.00
41285340.00
以起拍价74万元/亩计算
营业税及附加税：住宅、门面、车库
180735349.00
0.05
9759708.85
按实际销售额计交
土地契税
41285340.00
0.04
1651413.60
按土地费总额计交
土地增值税
180735349.00
0.01
1807353.49
按实际销售收入计交
土地交易费
41285340.00
0.01
412853.40
按土地款总额计交
转移登记费
180735349.00
0.01
1355515.12
门面、旅馆按销售额计交
银行贷款资金利息
80000000.00
0.17
13920000.00
向银行贷款8000万，按2年计利息，每年按8.72%计
代建道路成本
11200.00
350.00
3920000.00
按道路面积(350元/平米）未包括沥青混凝土面层
代建公共绿地及临时绿化用地成本
32000.00
250.00
8000000.00
按绿化用地面积（250元/平米）
成本合计

179645546.30

每平米摊销成本

3222.72
按总建筑面积分摊
项目总投资约1.8亿元，银行贷款8000万，自筹资金1亿元，其中自有资金4000万元。
2、 投资回报按全部实现销售测算利润
专业套型（一层、二层、三层）
11689.58
5350
62539253.00
按门面均价计算
11689.58
2500
29223950.00
按门面均价计算
1676.36
2300
3855628.00
按门面均价计算
商业小户型（一层单列；二～六层）
18687.88
2350
43916518.00

综合商业楼
12000
2500
30000000
按门面均价计算
住宅
0

0

地下车位数
280
40000
11200000.00
地下车位按4万元/个
销售收入合计

180735349

利润

1089802.70

利润率

0.61%

结论：按照江北区域的现有市场住房销售价格和江北建材城销售等周边门面销售均价测算，专业市场一层按5350元/平米均价预测，二层按2500元/平米计，小户型一层按2300元/平米计，项目销售收入合计1.80735亿元，利润约108.98万元，利润率0.61%。
专业市场建设是城市基础设施的重要组成部分，属于完善城市配套功能。按照专业市场的建设、开发特点，市场建成投入营运后，需要三至五年的市场扶植期，在这个期间，市场资产基本无法出售，引进的商家根本无法收到租金，这样就需要占用开发商较大资金，并付出管理、营运成本以及融资成本。具体本项目市场培育期的费用测算如下：
我公司三年市场培育期将承担的成本
根据成都、德阳、绵阳专业市场投资回报来看，专业市场的投资回报相对于住宅来说较慢，且前三年属于市场培育期，很难实现销售，且前三年一般给商家提供免租期。因此，在前三年我公司将承担除商业小户型全部销售后的建设成本10681万元，还要承担此三年付出的管理成本、招商运营成本、占用资金利息成本。
三年招商人员工资成本：
5个人招商人员平均6万元/年，三年为72万元
三年招商人员福利、统筹、公积成本：
5个人招商人员平均2.4万元/年，三年为28.8万元
三年办公费用成本（差旅费、接待费等）
8万元/年，三年24万元。
三年招商广告宣传成本：
以6万元/月，一年72万广告费，三年广告费用为：216万元
按商业小户型全部销售，专业市场三年的培育期无法销售计算占用资金利息
三年市场培育期将占用我公司资金8000万元，属于银行贷款。由于修建时间为一年，建成后两年占用资金利息按年利率8.72%，利息为：1395万元，第三年按年利率12%计算为960万元，利息共为：2093万元。
三年占用资金我公司须支付的成本为：
2093万元

可见：公司在三年的市场扶植期将承担的招商运营管理成本、招商宣传费用以及三年占用资金利息成本近2500万元，以项目开发利润，根本无法承担这个费用，需要政府在政策上予以扶持。
3、建议政府扶持专业市场建设给予的扶持政策
宜宾的专业市场建设对比成都万贯五金机电城、德阳恒大五金机电城的建设，最大的不同在于：成都、德阳专业市场建设开发企业是以15万/亩左右，参照工业用地性质取得建设用地，而宜宾是按照商住用地拍卖土地，两者土地成本差距非常大。仅以我们两公司拟建的五金机电汽配钢材市场为例，按照商住建设用地，取得220亩土地就多承担开发成本约1.2亿元，极大地增加了开发企业的负担，在市场运营的初期给企业带来很大的困难。
参照成都、德阳市、区两级政府支持市场建设的政策，对比宜宾市、区两级政府出台的政策，我们建议：政府落实宜宾市、区已经有的政策之外，还应本着“一企一策，放水养鱼，培植税源”的原则来引导、扶持专业市场建设。建议给予远达公司和裕川集团以下政策，或帮助落实以下政策：
积极支持新建专业市场的企业，建议区政府落实或帮助企业落实已经出台的扶持政策：
⑴请参照翠委发（2008）第26号文件精神，对新建专业市场给予投资总额的3%财政补助；
⑵请参照宜府办发[2007]80号文件精神：请求给予新建专业市场的两个企业各8000万元两年贷款贴息；
⑶请参照宜府办发[2007]80号文件精神：请求帮助落实将属于市级收入的城建配套费、新菜地开发建设基金、异地绿化费、防空地下室易地建设费、白蚁防治费、散装水泥基金等规费减半征收；
⑷自贡远达公司作为外来企业，本项目应列为宜宾市重点招商引资项目，享受相应招商优惠条件。
按照一企一策，放水养鱼的原则，支持专业市场建设，引导市区沿街五金、机电、汽配、钢材经营商家向专业市场集中。建议区政府给予新建专业市场的企业和入住专业市场的商户以下政策：
⑴按新建专业市场开发建设的纳税区政府财政分成所得的80%，返还企业，专项安排用于补贴该项目的建设；
⑵按新建市场建设上缴的城市建设配套费区政府财政所得，全部返还企业，专项安排用于补贴新建市场的建设；
⑶凡商家从沿街铺迁入专业商品市场的，请区政府给予每个商家或经营者一次性补贴4000-5000元；
⑷给予市场三年的扶植期。第一年试营业期，入住市场的商家缴纳的增值税、营业税、所得税区政府财政所得部分，全部返还补贴给予商家或经营者；第二年，入住市场的商家缴纳的增值税、营业税、所得税区政府财政所得部分的60%，返还补贴给予商家或经营者；第三年，入住市场的商家缴纳的增值税、营业税、所得税区政府财政所得部分的30%，返还补贴给予商家或经营者；
⑸对于入住市场的商家需要在区工商局办理变更登记的，请求免交变更登记所需的所有税费和工本费，开通招商“绿色通道”，用最快的时间完成变更登记；
⑹对于入住专业市场的商家或经营者，农业户口可给予解决1-3人／户的农转非指标；
⑺对于入住专业市场的外地来宜商家或经营者的子女入学，其收费标准按政府现有规定收费标准执行，不另行收费；
⑻引导五金机电汽配经营商家入住专业市场，建议政府对于不入住专业市场的商家考虑给予一定的强制措施，如：工商、税务登记不予年检等。
进一步强化城市管理和行政执法，引导五金、机电、汽配、钢材经营商家入住专业市场。
请求区政府协调相关部门特别是交通、卫生、城管部门，对现真武路、慈善路、西郊路、两路桥一带以及南岸蜀都大道，按城市交通、环卫、城市管理相关规定，从严执法，彻底整治这些地段的市容市貌，提升城市品位。
通过这些政策的落实和实施，预计开发企业将得到以下优惠：
建议政策如落实企业可能得到的实惠
政策
实惠
备注
如得到区政府给予投资总额的3%财政补助
180000000
3%
5400000

银行贷款资金利息
80000000
10.80%
8640000
向银行贷款8000万，按2年计利息，每年按8.72%计，政府按银行基准利率5.4%给与我公司贴息两年
配套费