某国际商贸城建设项目可行性研究报告.doc

目 录
第一章 总论 1
一、项目名称与承办单位 1
二、项目概况 2
三、可研报告编制依据 3
四、可行性研究的主要范围 5
第二章 项目提出的背景与建设的必要性 6
一、项目提出的背景 6
二、项目建设的必要性 9
第三章 市场预测 13
一、中俄贸易关系现状 13
二、俄方市场分析 18
三、本项目市场前景预测分析 22
第四章 工程建设方案 26
一、场地概况与项目总体规划 26
二、商贸城规划建设目标及指导思想 28
三、功能分区与规划布局 29
四、一期工程总平面布置 34
五、二期工程总平面布置 35
六、三期工程总平面布置 37
七、四期工程总平面布置 39
八、工程建筑结构、建筑装修 41
第五章 公用工程 42
一、 消防设计 42
二、 给排水工程 44
三、 电气 46
四、采暖、通风、空气调节 50
五、燃气 50
六、电话、电视、网络 50
第六章 环境保护 51
一、主要设计依据 51
二、建设地点环境现状 51
三、主要污染物及其治理方案 52
第七章 消防 53
一、编制依据 53
二、建筑防火 53
三、消防给水 54
四、 防排烟系统 55
五、电气防火 55
第八章 经营方案 56
一、经营规模与范围 56
二、经营模式 56
三、产品质量及销售方式 57
第九章 组织机构与人员编制 59
一、组织机构 59
二、人员编制 59
三、人员来源与培训 60
第十章 实施进度 61
第十一章 投资估算及资金筹措 62
一、项目投资估算及依据 62
二、资金筹措 63
第十二章 经济效益分析 65
一、销售收入估算 65
二、开发成本估算 66
三、税金及利润 66
四、盈利能力分析 67
五、清偿能力分析 68
六、评价结论 69
附表（总） 70
附表（一期工程） 79

可 行 性 研 究 报 告
第一章 总论
一、项目名称与承办单位
1、项目名称
东北亚国际商贸城项目
2、承办单位
哈尔滨市松北物资供应站
哈尔滨市松北物资供应站，是哈市松北区以销售物资为主的股份制企业。该企业根据国家有关政策法规和《哈尔滨市松北新区开发建设总体规划》、《哈尔滨市松北新区规划管理技术规定》等五个相关规定的要求，与松北区开发建设管委会达成合作协议，用承办单位拥有的76135平方米用地的土地使用权为一期工程项目用地，项目总用地60.2万平方米，建筑面积95.01万平方米的总体建设规划，并在此基础上积极开展项目的招商引资工作。
哈市松北物资供应站多年来与俄罗斯官方和民间始终保持着密切的关系，对俄经贸合作具有一定的比较优势。在松北区授权该站招商筹建东北亚国际商贸城项目以后，即积极开展工作。该项目已引起省、市、区政府的高度重视，多次督促尽快落实该项目。
公司地址：哈市松北区松北镇新立屯
法定代表人：总经理 米桐
二、项目概况
1、建设地点
哈尔滨市松北区与呼兰区交汇处，三环路与四环路之间，大耿家转盘道以西地段。
2、建设内容
黑龙江省哈尔滨市大型综合国际商贸城与物流中心
3、建设规模
总用地面积602970平方米，其中建筑用地面积50.5万平方米，市政道路用地97970平方米，总建筑面积95.09万平方米，其中地上建筑面积83.01万平方米，地下建筑面积12.08万平方米。一次性总体规划设计，按A、B、C、D四个区域分步实施建设。一期工程用地面积76135平方米，地上建筑面积16.61万平方米，地下40240平方米（其中人防面积4916.61平方米），二期工程用地面积15.33万平方米，建筑面积29.06万平方米，三期工程用地面积22.78万平方米，建筑面积35.3万平方米，四期工程用地面积4.78万平方米，建筑面积10.1万平方米。
4、建设周期
一期工程1年半，自2011年5月动工至2012年12月竣工。二、三、四期工程视项目进度逐步滚动投入，于四年内建成。
5、投资总额与注册资本，投资比例
1）、投资总额
项目一期工程投资额10.43亿元人民币，二、三、四期滚动投资建设后，项目投资总额将达到50.52亿元人民币。
2）、注册资本
注册资本69273.45万元，占项目一期工程投资的66.43%。以后二、三、四期工程建设完成时再按国家政策规定的比例增加注册资本。
3）、投资比例
投入注册资本290168.78万元人民币，占注册资本的57.44%。其余资金申请银行贷款。
三、可研报告编制依据
1、国务院文件，国函[1999]153号《国务院关于哈尔滨市总体规划的批复》
2、经国务院批准的《哈尔滨市城市总体规划》
3、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》
4、《中华人民共和国国土资源部令（第7号）》
5、黑龙江省人民政府文件，黑政发[2005]21号《黑龙江省人民政府关于推进对俄经贸科技合作战略升级的意见》
6、黑龙江省人民政府文件，黑政发[2005]73号《黑龙江省人民政府关于印发哈大齐工业走廊产业布局总体规划的通知》
7、《哈尔滨市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》
8、哈尔滨市发展和改革委员会文件，哈发改投资[2006]682号《关于转发黑发改投资[2006]888号文件的通知》
9、哈尔滨市人们政府办公厅，哈政办综[2006]67号《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发哈尔滨市商品市场体系商业网点建设规划的通知》
10、哈尔滨市发展和改革委员会文件，哈发改经贸[2007]488号《关于东北亚国际商贸城项目建议书的批复》
11、哈尔滨市财政局文件，哈财企预[2007]34号《哈尔滨市财政局关于下达2005年东北老工业基地外贸发展专项资金指标的通知》
12、哈尔滨市松北区环境保护局《关于建设哈尔滨东北亚国际商贸城项目的初步意见》
13、哈尔滨市规划设计院设计的《中国哈尔滨东北亚国际商贸城规划设计方案》及规划图
四、可行性研究的主要范围
1、项目的提出与必要性
2、哈尔滨东北亚国际商贸城规划建设方案
3、各分项工程建设方案
4、工程进度与招标方案
5、投资估算与资金筹措
6、经济效益分析
第二章 项目提出的背景与建设的必要性
一、项目提出的背景
地处祖国东北端的黑龙江省会城市哈尔滨位于新崛起的东北亚经济区域中心，中国沿边开放的前沿地带。黑龙江北接俄罗斯，是欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，南联我国沿海开放城市和日、韩等国家。是我国东北部沿边开放城市格局的轴心和沟通南北的连接点。
哈尔滨市委在十二届七次全会上提出“超越自我、再塑形象、奋起追赶、努力晋位，把哈尔滨建设成为现代大都市”的总体目标和“北跃、南拓、中兴、强县”的发展战略。其中，“北跃”的核心内涵是“以水定城，科技兴城”。松北区今后一个时期发展总的指导思想是：坚持以水定城和科技兴城理念，以打造全省科技中心、文化中心、金融中心、行政中心、旅游中心、奥体中心为目标，推进基础设施建设、城市景观建设、民生工程建设、城乡一体化建设，把松北区建设成为集科技、文化、生态功能于一体的现代化新城区，努力实现经济社会发展新跨越。
中俄两国是山水相连的友好邻邦，两国经济互补性强，双边贸易潜在市场巨大。近年来，随着两国战略协作伙伴关系的平稳推进和睦邻友好条约的签署，双边贸易关系取得稳步发展。
哈尔滨市是我国重要的老工业城市之一。2003年，国家启动振兴东北老工业基地战略，为哈大齐等老工业城市的复兴带来了机遇。建设哈大齐工业走廊是省委、省政府做出的一项重大决策，是全面落实科学发展观，节约土地资源，改善生态环境，实现可持续发展的战略举措，对充分利用黑龙江省优势，打造产业集聚区和招商引资平台，在新一轮的产业调整和产业转移中提升产业层次，培育新的经济增长点，实现跨越式发展，促进全面建设小康社会目标的实现，都具有重要而深远的战略意义。其中哈尔滨地区重点发展以高新技术为主导的汽车工业、航空航天、机电工业、现代医药工业、环保产业、信息产业、绿色食品工业和现代物流业。在哈尔滨工业区规划中，江北工业新区建设A、B两个园区：A区为对俄经贸科技合作园区。位于松北区，启动区规划面积5.8平方公里。启动区重点建设对俄出口基地和对俄商贸中心。拟建设对俄经贸科技合作核心区，为形成对俄经贸科技合作的资金、技术、人才、政策集聚优势提供前提和保障。重点建设对俄出口加工基地和对俄商贸中心，构筑对俄技术贸易、生产、生活服务平台，使之成为省内最大的对俄经贸科技及加工制造综合性园区，形成对俄经贸科技合作的资金、技术、人才、文化交流、教育集聚优势，重点发展对俄经贸、出口仓储及服装、轻工等产品。引进蓝德超声设备有限公司、东金沃尔农机具有限公司、万阳经贸出口仓储中心和东北亚国际贸易城等一批企业投资项目。
黑龙江省哈尔滨市是邻近俄罗斯的中国东北部中心城市，在百年以前就有对俄罗斯通商的悠久历史。改革开放以来，哈尔滨迅速形成对俄商贸的地域优势。哈洽会成为一年一度的对外经贸盛会，历久而不衰，在俄罗斯和东北亚、欧洲和世界各地享有盛誉。哈尔滨市确定的21世纪发展战略目标是建设东北亚国际经贸中心城市，哈尔滨发展装备制造、现代医药、高新技术、绿色食品四大支柱产业和创建世界冰雪旅游名城的建设目标，都与对俄经贸有较强的互补性。
哈尔滨在对俄经贸合作具有自然、地理、基础等比较优势。哈市总体发展建设规划确定，在深入掌握对俄经贸互补的市场需求，培育和发展优势行业，对俄出口加工形成企业集群，和全国的对俄贸易的物流、商流、资金流、信息流的集散中心，全面实现省政府提出对俄经贸科技合作战略升级的部署。全面提高本区域的聚焦功能、创新功能、管理功能、服务功能，努力打造具有国际水平的，具有哈尔滨特色以对俄经贸合作为主的东北亚国际商贸城。
松北区属于哈尔滨市近年来着力新开发的重点区域之一，根据哈尔滨市城市规划，优化土地资源的要求，在松北区内要最大限度地挖掘当地土地升值潜力，将原没有利用或利用率低的土地转化为商业区，以最高价值利用土地资源。
东北亚国际商贸城是遵照国家经贸部的总体要求和省政府指导意见而规划建设的，是哈大齐工业走廊哈尔滨松北区启动区重点建设的项目之一。
本项目坐落于哈尔滨市松北区，所在区域有充足的闲置土地，因此本项目拟实行总体规划，滚动发展，分四期建设实施，全面提升对俄经贸技术合作水平，同时，在哈尔滨市区的北大门部位建立起包含有长途货运和长途客运兼有的黑龙江省内最大的物流中心。
通过本项目的建设，优化松北区的基础配套设施，美化环境、改变松北风貌，提升市场业态，将哈尔滨对俄贸易产业链做优、做大、做强，以此提升哈尔滨市在东三省以及内蒙、俄罗斯远东地区及日韩的国内、国际影响力。
二、项目建设的必要性
1、实现对俄经贸战略升级
黑龙江省与俄罗斯有3040公里边境线，哈尔滨市是中国沿边开放带最大的中心城市，与俄罗斯有百年以上的通商历史渊源。滨州、滨北、拉滨、哈大、滨绥5条铁路交汇于哈尔滨，铁路、公路、航运、航空形成密集的立体对俄交通网络，形成哈尔滨对俄出口得天独厚的优势。中国哈尔滨国际经贸洽谈会（简称‘哈洽会’）成为全国对俄经贸的中心。2001年以来，我省对俄贸易连续三年实现30%以上的增速。2004年占全省外贸进出口总额的55.2%，占全国对俄贸易额的18%。
目前，我省对俄经贸科技合作面临难得的发展机遇，也存在一些极待解决的问题。主要表现在一是产业结构与俄方对接度低，对地方经济发展拉动力不强：二是经营主体小，投资能力弱，制约了我省对俄经贸规模的扩大和水平提升；三是基础设施薄弱，不能满足大通关的需要。因此，我们必须响应省政府推进对俄经贸科技合作战略升级的要求，通过在松北建设本项目的具体措施，得以具体实现。
2、抢抓机遇、发挥优势、振兴东北
中共中央、国务院文件，中发[2003]11号明确提出振兴东北的发展战略，并具体要求“依托黑河、绥芬河等边境口岸，扩大与俄罗斯等国的经贸合作，建立海外能源原材料基地。”
中俄两国政府通过双边协定，提出的2010年双边贸易额达到600至800亿美元，到2020年对俄投资120亿美元的目标。并把俄远东与西伯利亚地区确定为双方合作的重点地区。
我省与俄罗斯有几十年的官方和民间贸易的密切往来，具有得天独厚的地缘优势、人才优势、经贸优势，而我国轻工产品生产厂家多聚集在珠江三角洲和长江三角洲一带，这些厂家有强烈的把产品打入俄罗斯市场的愿望，但受对俄罗斯国情不熟、俄语人才匮乏、信息不灵等制约，产品出口俄罗斯受到一定程度限制。根据原国家外经贸部为东北亚经贸科技合作区的功能定位，以及松北区极具吸引力的招商引资政策，东北亚经贸科技合作区对俄出口加工创造宽松条件和平台。同时，在该合作区建设对俄出口贸易为主的国际商贸中心，可增加出口创汇，又可增加松北区财政收入。
可利用哈百科公司在俄罗斯销售网扩大销售中国商品多创汇，也可满足省内北部市场需要，又可为松北区增加每年3000多万元，并随着逐步增加投资后，逐年增长。
3、是发挥政策优势，建设对俄商贸基地的需要
东北亚经贸科技合作区是原国家外经贸部批准的对俄罗斯及东北亚地区国家经贸科技合作的开发区，除享受国家给予开发区的优惠政策，还可以享受黑龙江省政府出台的《支持哈大齐工业走廊建设的若干政策》中规定的哈大齐工业走廊产业发展在用地、财税、科技与人才、投资四方面的优惠政策。
项目的发展得到了省市区政府的大力支持。根据省财政厅《关于拨付2005年东北老工业基地外贸发展专项资金的通知》精神，下达外贸发展专项资金用于本项目基础设施建设资金300万元，2006年本项目得到省发改委预算内投资50万元。
合作区目前已形成对外建市场、对内建基地，建设面向俄罗斯市场的大通道格局，享受省政府给予的省内一切优惠政策。如进出口经营权、边境小额贸易权、经开区、高开区所应有的一切权限，为我们企业搭建对俄经贸合作平台。
哈市松北物资供应站在松北区现有证照齐全国有土地114894平方米，东北亚国际商贸城项目落户东北亚经贸科技合作区，可以在合作区内率先投资建设，产生对后续项目的示范与带动作用，为尽快实现全省对俄经贸合作战略升级发挥较大作用。
本项目的顺利实施，可以在哈尔滨东北亚经贸科技合作区内迅速建成一个大型商贸项目和大型物流中心。可带动我省农业、轻工产业的发展，并形成相关的第三产业，而且是拉动松北区经济快速发展的增长点。
同时，本项目的建设，对于加快哈市松花江北岸的建设速度加快，推动哈尔滨市区向两岸繁荣的发展目标加快前进。
第三章 市场预测
一、中俄贸易关系现状
中俄两国一直是各自重要的贸易伙伴之一。近年来，中俄两国经贸关系发展迅速，贸易额连续实现快速增长，中国已成为俄罗斯第三大贸易伙伴。 
据俄罗斯海关委员会统计，2008年中俄双边贸易额为550.5亿美元，增长40.0%。其中，俄罗斯对中国出口203.9亿美元，增长5.6%；自中国进口346.6亿美元，增长42.7%；俄方贸易逆差92.5亿美元，中国为俄罗斯第四大出口市场、同时超过德国成为俄罗斯最大的进口来源地。
中俄两国贸易发展状况见下表：
表1 我国对俄双边贸易发展走势
单位：亿美元
年代
进出口
出口
进口
进出差额
进出同比
出口同比
进口同比
1992
58.6
23.4
35.2
-11.8
50.30%
28.60%
69.20%
1993
76.6
26.9
49.8
-22.9
30.90%
15.00%
41.50%
1994
50.8
15.8
35
-19.1
-33.80%
-41.30%
-29.70%
1995
54.6
16.6
38
-21.4
7.5%
5.1%
8.6%
1996
68.4
16.9
51.5
-34.6
5.30%
1.80%
35.50%
1997
61.2
20.3
40.9
-20.6
-10.50%
20.10%
-20.60%
1998
54.8
18.4
36.4
18.0
-10.50%
-9.4%
-11.00%
1999
57.2
15
42.2
-27.2
4.40%
-18.6%
16.00%
2000
80.0
22.3
57.7
-35.4
39.90%
48.70%
36.70%
2001
106.7
27.1
79.6
-52.5
33.38%
21.4%
37.9%
2002
119.3
35.2
84.1
-48.9
11.8%
29.9%
5.6%
2003
157.6
60.3
97.3
-37.0
32.1%
71.4%
15.7%
2004
212.3
91.0
121.3
-30.3
34.7%
51.0%
24.7%
2005
291.0
132.1
158.9
-26.8
37.1%
45.2%
31.0%
2006
333.9
158.3
175.6
-17.3
14.7%
19.8%
10.5%
2007
481.65
284.88
196.77
88.11
44.3%
79.9%
12.1%
2008
550.5
346.6
203.9
142.7
40%
42.7%
5.6%
从上表可以看出，自20世纪90年代以来，两国经贸关系经历了大起大落的几个阶段后，逐步走上了稳定发展的轨道，至2006年为止，双边贸易额已连续8年持续增长。2000～2006年两国贸易额从80.03亿美元上升至333.9亿美元，共增长3.17倍，年均增长率达到52.8%。2005年中俄贸易增幅37.1%，高于中国全年外贸增幅（23.2％），在中国前十位贸易伙伴中进出口、出口、进口增速三项指标均位居第一，为实现2010年双边贸易额达600－800亿美元的目标奠定了良好基础。2006年中俄双边贸易额达333.9亿美元，同比增长14.7%。2007年以来，中俄双边贸易增速显著回升，一季度增幅达28.8%，高出同期全国外贸总体增幅5.2个百分点。特别是中国对俄罗斯出口增长迅猛（48.5%），是双边贸易增长主要的拉动力量随着中国生产制造能力不断加强，对俄出口呈现高速增长势头；而自俄进口以能源和资源型产品为主，增长潜力相对有限。由此导致中国对俄罗斯逆差不断减少，双边贸易趋于平衡。这种趋势见下图：
中俄双边贸易进出口趋势图
从统计数据看，改变中俄贸易五十多年来数量格局的主要因素是中国机电产品对俄罗斯出口的不断增长。自上世纪90年代以来，中俄贸易商品结构一直呈现如下特点：中国主要对俄出口纺织品、服装、鞋类、家电等日用消费品，自俄进口多是能源、钢材、化肥、原木以及有色金属等原材料商品。 最近几年，中俄两国经济上的相互依赖性和互补性逐渐增强，行业内水平分工有所增加，主要表现在中俄两国贸易竞争力指数大于0.5的商品正在逐年增多。
  矿产品、木及其制品和化工产品是俄罗斯对中国出口的主要产品，2008年三类产品出口额分别为119.1亿美元、24.8亿美元和24.0亿美元，合计占俄罗斯对中国出口总额的78.4%。见下图：
俄罗斯出口中国商品构成图
根据上图和统计资料，矿产品和化工产品出口额分别增长68.7%和20.2%，而木及其制品出口额减少8.9%。在俄罗斯对中国出口的其他产品中，金属制品、家具玩具和陶瓷、玻璃等的出口额增长较快，分别增长38.9%、40.0%和55.7%。而光学钟表、纺织品及原料和植物产品减少明显，出口额分别下降39.2%、41.7%和67.9%。
俄罗斯自中国进口的主要商品为机电产品、纺织品及原料和金属制品，2008年进口额分别为160.0亿美元、30.5亿美元和29.2亿美元，增长47.3%、55.5%和40.0%，合计占俄罗斯自中国进口总额的63.4%，这些产品在俄罗斯进口市场中分别占有21.6%、39.7%和23.1%的份额。

俄罗斯进口中国商品构成图
另外，俄罗斯自中国进口的皮革箱包、矿产品和纤维素浆等增长较快，增幅分别为66.9%、57.5%和70.6%。
这表明两国上述产品已具有相当高的竞争力，双方已经形成了水平分工。近两年中国还扩大了对俄机电产品的出口规模，产品出口质量明显提高。这种商品结构说明，中俄两国经济在某种程度上是相互依赖和相互补充的。但是，尽管两国产业的互补性正在进一步深化，中俄两国贸易仍处在以产业垂直分工为主、水平分工为辅的粗放型发展阶段，因此，两国间的贸易商品结构仍需进一步优化。
根据国际经验，两国只有进入到产业水平分工阶段，贸易才能够产生出更高和更深层次的互补，贸易商品结构的质量也才能够升级。分析表明，目前中国已经形成了国际制造业优势，而俄罗斯则拥有丰富的能源以及原材料资源，中国和俄罗斯在经济结构和外贸结构上均形成一定的差异与互补，这决定了未来中俄双边贸易规模将稳步扩大。 按照中俄两国提出的目标，到2010年力争使双边贸易额达到600亿美元至800亿美元。专家们认为，从近两年双边贸易额的增速看，两国提出的这一目标将提前实现。
二、俄方市场分析
俄罗斯国土面积1710万平方公里，居世界第一位。横跨欧亚大陆，东西纵横万余公里，西连西欧，东接亚太，将欧盟、美国和东南亚这三大块当今世界最富有、最强大、人口最多、最具有发展活力的国家和地区联系在一起，战略地位十分重要。俄罗斯的石油、天然气、木材、铁、煤等重要战略资源均列世界前茅。
1、经济状况
20世纪90年代初，俄罗斯向市场经济转轨导致其经济连续数年以两位数下滑。1998年俄更是遭到金融危机的沉重打击，GDP总量减少一半，目前其经济虽有回升但仅相当于中国的1/3和美国的1/20，不过，俄罗斯仍以其丰富的自然资源、雄厚的科技实力和军力在世界综合实力排名中位居前列。
2000年年初普京就任总统之后，对内强化中央权力，打击金融寡头，整顿经济秩序；对外开展多边外交，加强中俄战略合作，改善与美欧关系，均取得了相当的成功，终于使俄罗斯经济摆脱了低谷徘徊的局面，经济连续两年以7.5%和5%的速度增长。
俄罗斯大规模私有化的结果不仅造就了一批亿万富翁，而且造就了一批人数庞大的新俄罗斯人，即人均年收入在6000美元，约占俄人口15%的中产阶层。俄罗斯目前人均GDP1500美元，人均进口额300美元，约为中国的两倍。据有关专家预测，按照现在的发展势头，到2015年其人均GDP将达到4500美元，人均进口额将达到2000美元，从而展示了俄罗斯的巨大的市场空间。
2、市场特点
由于俄罗斯的地理位置和处于转轨中的经济形态，俄市场具有以下特点：
（1）市场潜力大，辐射广。俄罗斯作为拥有1.4亿人口的欧洲第一大国和进入世界市场仅10年的经济实体，其市场潜力远未被充分开发。同时，俄市场对独联体国家和周边国家有着极强的辐射力。莫斯科作为俄政治、经济和文化中心，拥有世界规模最大的中国商品批发市场，也是欧洲最大的商品集散地。大批商品每天从这里流向俄境内各地区、独联体国家及东欧、土耳其、希腊等周边国家。此外，在对彼得堡、加里宁格勒、叶卡捷琳堡、赤塔、新西伯利亚、伊尔库茨克、哈巴罗夫斯克、罗斯托夫及乌克兰的基辅、敖德萨等原苏联国家和地区都有相当规模的中国商品批发市场，形成了一个以莫斯科为中心的覆盖大半个欧洲和中亚的中国商品分销中心。
（2）中俄贸易互补性强，俄对中低档商品需求旺盛。俄罗斯是一个自然资源丰富、重工业发达、轻工业落后的国家。其轻纺、日用品和食品的一半以上需要进口，而中国则正好相反，是自然资源贫乏，但轻工业、农牧业、养殖业等相对发达的国家。中国物美价廉的中低档商品正好满足俄罗斯众多收入不高的普通消费者的需求。同时，生产这种低附加值商品所需要的大量的廉价劳动力资源恰恰是中国所独有的。
（3）由于俄市场的不成熟和不规范，形成了“包机包税”和“灰色清关”等中俄贸易史上独特的运输和通关方式。这种便捷的运输和低成本的报关形式因为缺乏完备的手续，随着俄市场的日趋成熟、法律法规的不断完善和俄政府整顿税收工作的深入而遇到了越来越大的问题。对于这种历史形成的特殊贸易运作方式，中俄两国政府曾多次协商，但至今未找到妥善的解决办法。
（4）不成熟市场带来了高风险和高收益。转轨时间不长的俄罗斯经济，市场还不够成熟，法制还不够完善，运作还不够规范，因此有着一定的风险，但恰恰是由于这种不成熟和不规范而蕴含着巨大的商机。目前，中国商品在俄市场虽已没有10年前的暴利，但仍有着可观的利润。据统计，在批发市场的毛利率为50%，在中型和大型商场的毛利率为25%—40%，其价格水平平均比中国高两倍以上。
3、市场变化
与10年前商品奇缺相比，今日的俄罗斯市场已经发生了巨大的变化。
（1）商品丰富、种类繁多、国产进口皆有，高中低档齐备。10年前那种商品匮乏、中国货独占俄市场的“黄金时代”早已不复存在。中国货不仅面临着土耳其、韩国、越南、印度及海湾国家同档次商品的竞争，而且受到欧美发达国家高档商品和俄罗斯本地中低档商品的两面夹击。中国商品要想在日趋激烈的市场竞争中保持一定的市场份额，就必须在提高质量、更新款式和改善售后服务方面下功夫。
（2）俄罗斯及其辐射地区消费者生活水平和消费观念不断提高。消费档次逐步由单调的大众化的低中档次向富于变化和个性化的中高档次转变。商品的提升和转型对生产和经营者提出了更高的要求。
（3）俄市场日趋成熟的大环境和俄政府严格监管的紧迫形势使中俄间原有的行之有效的贸易方式面临着严峻的挑战。因此，摒弃不正规的老办法，学会正规经商、合法经营已成为华商不得不面对的现实。
（4）俄罗斯即将加入WTO，这为我国对俄贸易提供了新的契机。为适应入世要求，俄调整了一系列法律法规和税收制度。这些措施无疑将从根本上改变其市场环境，有利于中国商人按正规途径进行报关、纳税、销售和结算，有利于保障其合法权益，从而为我国对俄贸易提供更多的商机。
三、本项目市场前景预测分析
哈尔滨市多年来一直是对俄贸易的中国境内最大的集散地和物流中心，有着优良的地理位置，经贸传统和便捷的交通运输，以及多年积累的对俄经贸的经验，还有历史上多年民间交流，哈尔滨历史上众多的俄国侨民居住的文化积累，还有哈尔滨是我国熟悉俄语人数众多的大市场等诸多条件，都使哈尔滨的对俄贸易具有得天独厚的条件。
据统计，哈尔滨市2008年度地区生产总值为2868.2亿元，全年完成社会消费品零售总额1264.0亿元，截止到2008年末全市拥有各类商品交易市场275个，其中生产资料市场33个，消费品市场240个。全市年成交额超亿元的商品交易市场47个，成交额482亿元；超10亿元的11个，成交额363亿元。全年实现进出口总值36.4亿美元(海关口径)，比2007年增长21.6%，其中一般贸易进出口总值32.2亿美元，增长21.8%，占全部进出口总值的88.3%。出口总值17.5亿美元，增长11.0%；进口总值19.0亿美元，增长33.3%。，按1:6.9汇率折算，相当于人民币131.1亿元人民币。哈尔滨市的年度进出口总额约占当年度生产总值的4.5%。
从以上数据预测分析，哈尔滨市作为对俄贸易的省会级大型前沿城市，和东北地区以至辐射全国的对俄贸易物流集散中心，其城市的经济总量、进出口贸易占生产总值的比例，以及作为枢纽城市对周边和国内腹地的辐射能力等，都具备良好的条件。
哈尔滨市2004年经国务院批准，调整行政区划，将松花江北的松北新区和呼兰县，改变为哈尔滨市的松北区和呼兰区两个新的北岸市区。以实际行动向上海市浦江两岸建设繁荣的先进经验学习。力争实现哈尔滨市的松花江两岸繁荣。为落实这一发展战略，哈尔滨市政府行政中心已于2004年7月迁到松北区。202国道松北段，即松花江公路大桥至大耿家转盘道路段最近已通过建设改造项目的专家论证，已扩建改造为哈尔滨市区主干道路和国家高等级公路的双重功能的重点路段。
本项目选址在松北区大耿家转盘道以西地段，地处哈尔滨新建市区边缘，紧邻市区干道和国家主干公路。同时，哈市松北区和呼兰区多年以来，已形成对俄贸易的轻工、服装纺织等产品的哈市加工区。松北区和呼兰区又是哈尔滨市绿色农副产品的生产基地，生产的粮、油、菜、蛋、禽、奶、果等产品是对省外销售的基地。在此区位建设东北亚国际商贸城，便于生产基地与销售集散地的紧密联系。其轻工日用产品与加工基地便于联成一体。这些，都使项目的建设和前景看好。
哈尔滨市松北地区内的太阳岛风景区是举世著名的旅游景区，其自然风光、独特的欧陆风情、浓郁的人文休闲度假景观，和国内外独树一帜的冰雕雪塑，冰雪大世界把自然景观和现代化声、光、电高新技术融为一体，吸引中外游客一年四季热点不断，成为年接待国内外游客1400万人次以上的世界冰雪旅游四大名城之一。在太阳岛景区高等级公路仅8公里距离的道路旁建设的东北亚国际商贸城，通过批发兼零售、服务与餐饮集中于一体的综合特色经营，将成为吸引游客的重要购物场所，会使大型商城与太阳岛景区融为一体，相互促进，相得益彰。
本项目位于哈大齐工业走廊哈尔滨市松北区启动区范围内，随着国家振兴东北老工业基地计划的不断深入实施和哈大齐工业走廊相关政府优惠性政策的出台，项目的建设将具备得天独厚的政策优势和竞争优势。
本项目区位优势明显，地处哈大、哈黑、哈绥、哈伊、哈肇公路交汇处（大耿家转盘道），交通十分便利，是黑龙江省北部40多个市（县）及俄罗斯远东地区的重要窗口的物流中心。根据哈尔滨市总体规划，未来三年内，将二环路以内的各种大型批发市场及物流配套设施全部迁至三环、四环，以缓解市内交通。松北新区规划城市建设用地120平方公里，人口100万。哈尔滨市行政办公中心移址松北，黑龙江省行政中心即将迁入。
政治中心的北移，是城市中心重新落定的标志，将会带动整个城市经济中心、商业中心、文化中心的北移，将给本项目带来广阔的发展前景和空间。
第四章 工程建设方案
一、场地概况与项目总体规划
1、场地概况
东北亚国际商贸城位于哈尔滨市松北区与呼兰区交汇处，三环路与四环路之间，大耿家转盘道以西。用地东起哈黑公路（即202国道），西至西宁路，南靠规划十五路，北临哈肇公路。用地呈梯形，东西宽约709米，南北长约840米，占地面积约60.3公顷。商贸城用地南面是居民生活区。西面是规划绿地及生产区，地处松北区北端，成为松北区的门户，临近交通干道哈黑和哈肇公路，是通往黑龙江北部地区的交通枢纽，地理位置得天独厚。
2、项目总体规划
在东北亚国际商贸城建设选址的60.30万平方米整体规划场地中（其中建筑用地面积50.5万平方米，市政道路用地9.8万平方米），按照一次性整体规划设计，根据使用功能和分步实施的具体要求，划分为A、B、C、D四个功能分区，使之相互独立，又能合成为一个整体，进行规划、设计与建设。
场区内东西走向，贯穿整个场地的规划十四路将整个场地划分为南北两个部分。
北部按施工分期与使用功能划分为A区建材与综合商贸区；B区物流中心与商贸办公区共两个区。
南部按施工进度和使用功能，划分为C区精品商贸、观光购物与高档住宅区；D区综合批发与旅游购物区共两个区。
以上A、B、C、D四个功能区，按实施进度分为一、二、三、四共四期进行施工建设。考虑哈尔滨市的自然气候，每年只有5—6个月的施工季节。冬季不能进行建设施工的实际情况，基本上每期工程都按一年的施工期安排进度，每期工程大体上进行一个功能区的建设。A、B两区在场地的北部，C、D两区在场区的南部。项目的分期建设情况如下表：
项目分期建设指标情况

项目分期
用地面积（万m2）
建筑面积（万m2）
备注
一期工程
7.61
20.63
地上16.61万平方米，
地下4.02万平方米
二期工程
15.33
29.06
地上25.87万平方米，
地下3.19万平方米
三期工程
22.78
35.3
地上31.77万平方米，
地下3.53万平方米
四期工程
4.78
10.1
地上8.76万平方米，
地下1.34万平方米
合计
50.50
95.09

项目总体规划的四期工程，其建筑物类型大体上可分为商服、住宅、综合办公楼三类建筑物，具体指标为：
（1）、商服类建筑物 67.33万m2
（2）、住宅类建筑物 7.3万m2
（3）、综合办公楼 20.46万m2
（4）、合 计 95.09万m2
在整体规划中，除主要建筑物外，还规划有道路、广场、绿化工程和给排水、供电、供暖、燃气、电视、通信、信息网络等公用工程的建设内容。
3、一期工程场地与规划
商贸城工程分为四期，一期工程用地位于商贸城用地的西北面，临哈肇公路的两侧，其东、南、西三面为商贸城内部道路所环绕。用地形状接近正方形，东西长约290米，南北宽约270米，总占地面积9.11万平方米，其中建筑占地7.61平方米，市政道路用地1.5万平方米。
二、商贸城规划建设目标及指导思想
1、规划建设目标
商贸城是面向俄罗斯及黑龙江省内市、县市场的集商品批发零售，仓储运输，居民生活与休闲娱乐活动于一体的国际化、现代化、超大型商品集散物流中心。通过商贸城的综合服务设施的建设，形成功能分区合理、交通便捷有序、环境景观优美、配套设施完备的综合性现代商贸服务区，以便捷的公路运输及仓储物流服务，共同营建跨国跨省的商贸物流中心，构筑现代化综合服务平台，辐射整个黑龙江省及俄罗斯和东欧国家。
2、规划建设的指导思想
（1）创造东北亚国际商贸城的整体城市空间，完善商贸区多元化的城市功能，塑造现代建筑以及崭新的商贸中心形象。
（2）体现以人为本的规划理念，充分满足客户经商、工作、生活、休闲娱乐等各方面的需求。
（3）建立多层次、便捷的交通体系、组织有序快速集散交通，合理分流交通，完善步行交通。
（4）组织城市空间与自然要素相互渗透、造就健康的生态环境，寻求现代化城市与历史文脉的契合。科学地确定商贸城的规划结构和布局，节约用地，为将来的发展留有余地。
三、功能分区与规划布局
1、功能组成：商贸城有四大功能，即商品展示销售与物流中心，管理与服务，居住与生活，休闲与娱乐。
●展示销售是商贸区的核心功能。规划建设整体考虑建材、医药、服装等不同类型商品的不同空间构成特点，从市场需求的多变性出发，创造出集整体性与多功能性为一体的多层次空间。以步行商业街为主线，结合人性化的环境设计，塑造特色展示与销售界面，提供舒适的购物环境。
本项目建在哈市交通的北大门处，是黑龙江省北部交通的枢纽区域，本项目建成后，又增加了巨大的货物流量，因此，本项目的物流中心功能非常重要，不仅要吞吐自身的物流。还要为社会承担全省物流中心和哈市通往北部的客运中心职能。
●管理与服务功能。管理与服务是园区发展的关键。管理服务区的规划建设，充分体现了商贸城的特点，集物业管理，商务办公，信息发布，餐饮娱乐等多种功能为一体，为园区未来的发展提供了有力的保障。
●居住与生活功能。商贸城坐落在景色优美、环境宜人的松花江畔，为满足商贸城业主的生活要求，合理利用良好的自然景观资源，为居民提供一个高品质、高效率的生活空间与环境。
●休息与娱乐功能。商贸城不仅是松北新区重要的商品批发销售区，同时也为消费者、园区职工及周边居民提供了优秀的休息和娱乐场所。各商贸区的建筑及开放空间的合理布局，完备的休闲娱乐设施满足人们全方位的休闲需求。
2、功能分区
规划十四路将商贸城分为南北两部分，北部的一、二两期工程划分成三个功能区，分别为建材商场区，物流中心和大超市、五金交电商场及综合管理区。建材商场区位于商贸城用地北面，哈肇公路两侧，占地9.11万平方米（其中建筑占地7.61万平方