北京星海乐器项目建设可行性研究报告究报告.doc

北京星海乐器公司项目建设可行性分析报告

一、 项目名称
北京星海乐器公司项目（暂用名）。
二、 位置
该用地位于北京市朝阳区黄木场6号，地处CBD的东南侧。该厂区北侧为北京客技站，南侧隔百子湾南路为北内集团总公司，西侧紧邻北京酱油厂，东侧紧邻由原北京市朝日啤酒有限责任公司改造的苹果社区。整个厂区总占地面积约为6.98公顷，用地形状较为规整，交通较便利。
三、 项目背景
为适应北京规划进行战略性调整和企业发展战略需要，北京星海乐器有限责任公司将公司下属分、子公司全部搬迁到北京市通州区次渠镇北京市光机电仪一体化产业基地星海乐器园，该基地地处五环路外，与北京经济技术开发区比邻，并将北京钢琴厂及公司本部所在地交北京市土地整理储备中心收购。北京市土地整理储备中心根据《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号）、《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门转发关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（京政发[2002]33号）的有关规定，将该项目用地纳入市政府土地储备库，委托北京城市规划设计院编制该宗用地的控制性详细规划方案。该院受土地储备中心的委托，研究该厂区内的用地性质改变和建设问题。
四、 厂区内现状情况
北京星海乐器责任有限公司被百子湾路分割为南北两个区域，百子湾路以北为仓库区，占地约0.73公顷；百子湾路以南为厂区和宿舍区，占地约6.25公顷。
厂区内地上建筑物有公司厂房、生产用房、库房、办公用房及其他相关生产配套用房等，总建筑面积约83800平方米。
五、 用地性质调整
根据北京城市规划设计院对双井地区的整体研究，认为该厂区百子湾路以北的仓库区由于紧邻铁路，建设有一定的困难，因此，规划调整为防护绿地。百子湾路以南的用地性质调整为居住用地，但需根据该地区的整体规划，以均衡配置的方法建设公共绿地0.74公顷。用地中部增加一条红线20米宽的城市支路百子湾二街。由于该厂区改造为周边地区的市政及公共设施的建设作出了较大的贡献，因此，在容积率的给定上采用上限指标以示奖励。
本次规划确定百子湾二街以北居住用地建筑控制高度为80 米，容积率为3.5；百子湾二街以南居住用地建筑控制高度为60米，容积率为3.0。调整后预计居住总建筑面积约为14.5万平方米（不包括地下设备及辅助用房），按100平方米/户计算，居住人口为1450户，4060人（按2.8人/户计算）。教育配套设施应与较为协商在周遍地区解决。
六、 建筑控制高度调整
《北京市区中心地区控制性详细规划》中确定该厂区的建筑控制高度为24米，宿舍区建筑控制高度为18米。本次规划拟将该用地的建筑控制高度提高到60-80米，其可行性论述如下：
根据《双井地区工业部分用地改建控制性详细规划》，该厂区周围居住区的建筑控制高度以60米和80米为主，部分用地的建筑高度为100米，因此，该用地的建筑控制高度调整至60-80米与周围已有及规划的建筑空间环境基本上无矛盾。
在北京城市总体规划中，建筑高度控制是分区规划的，依据用地的区位、性质等因素来确定规划建筑高度控制层次。因该地区位于北京市东三环路以外，CBD的东南侧，其开发建设及适度的建筑高度对北京市旧城传统风貌保护影响较小。且项目研究范围内无文物、古树等需环境保护的因素，没有对建筑高度控制的特殊要求。
从交通方面看，规划用地建筑控制高度从24米调整到60-80米，建筑量增加幅度较大，但由于该厂区位于规划化工设备厂东路西侧，北有百子湾路，南有百子湾南路；且距东三环路较近，因此，交通的疏散问题不会很大。由于北京市规划委员会《关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知》中规定：“规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目需进行交通影响评价”，因此，建设单位应该委托相应资质单位作交通影响评价分析。
七、 规划控制指标
1、 规划工地平衡表：
用地名称
占地面积（公顷）
占总用地（%）
居住用地
4.51
64.61
防护绿地
0.52
7.45
集中绿地
0.74
10.6
道路用地
1.21
17.34
总用地
6.98
100.00
2、 控规指标表：
地块编号
A
B-1
B-2
C
用地性质
防护绿地
居住用地
公共绿地
居住用地
用地面积（公顷）
0.52
1.91
0.74
2.6
容积率
0
3.5
0
3
建筑面积（万平方米）
0
6.69
0
7.8
建筑密度（%）
0
25
0
25
建筑高度（米）
0
80
0
60
绿地率（%）
100
30
100
30
人口容量（人/公顷）
0
980
0
840
机动车车位（辆）
0
699
0
780
出入口方位
S
NE
S
NSE
备注

可兼容配套或非配套公建

八、 周边建设情况分析
该项目所在区域，经充分市场调研有如下现状：
一、调查区域
西至东三环，东至东四环，南至面磨房路，北至广渠路。
二、整体状况
[1]交通情况：东西分别是三四环路，中间贯穿南北的是西大望路，有多条交通线路。南北方向的南磨房路和广渠路虽然不宽，但很顺畅，有10条左右公交线路。总体评价公共交通便利。
[2]公共配套：该区域配套不多，多为旧市政，如北人大酒店、海文商厦、普尔斯马特，京客隆、垂杨柳医院、垂杨柳中学、劲松二中/三中、建设银行、工商银行、劲松邮局、双井邮局。西大望路临近南磨房路段有化工实验厂和机械厂。南磨房路两侧除平乐园市场和友金大厦（6层）外无高层建建筑，多为平房门脸，档次很低。广渠门两侧新的项目开发较多，高层建筑日益增多，使该地块日益繁华起来。
[3]已经存在项目主要集中在东三环西侧及西大望路靠近广渠路侧。
[4]整体面貌：该区域西部、北部由于新建项目较多，比较繁华整洁，东南部比较杂乱配套不完善，有待于几年内的改造。
已有项目如下：
1． 基本数据
项目名称
总占
总建
容积率
绿化率
建筑形态
总户数
户型范围
装修
电话
天之骄子
3.5万
13.6万
2.73
----
板楼
707
两居80
三居130（主力户型）
有部分200跃层
精装
87776666
金港国际
9万
28万
4
32%
板楼
1700
138-290
毛坯
87777778
苹果社区
16万
70万
3.5
40%
塔板
2600
一居44二居70-80三居104-171
精装
87718888
后现代城
18万
60万
2.8
35%
小高层
3035
一居60
二居80
三居120
精装
67788833
华腾园
----
----
2.1
----
塔
-----
----
毛坯
已取消
富顿中心
----
10万
4.5
30%
塔
547
一居38-86
精装
58672888
乐澜宝邸
3万
10万
3.0
33%
板塔
500
三居至复式126-260
毛坯
67730005
百环花园
----
12万
4.6
----
塔
----
一居至三居67-135
毛坯
已取消
风度柏林
5.26万
17万
2.78
30%
板、塔
1300
一居至复式60-200
毛坯
67705611
珠江帝景
26万
90万
2.89
42%
板
4200
三居至复式127-266
毛坯
87777771

2． 项目周期及历史价格
项目名称
项目周期
价格
天之骄子
04年12月26日认购
05年开盘
05年年底入住
认购期8600
目前价格8900
金港国际
一期02年底开盘，03年3月入住。二期04年11月入住，三期05年5月底入住
一期开盘时6400，目前价格7600
苹果社区
04年4月22日开盘，05年9月入住。
认购期6500 ，开盘价7000 ，目前价8250 。
后现代城
02年10月开盘，04年2月28日一期入住，三期05年3月开盘，06年2月28日全面完工。
02年6400 ，03年6800 ，04年1月最高价7500 ，目前价毛坯6700 ，精装7300 。
华腾园
02.9.30入住
6770
富顿中心
02开工，05.2结案
开盘起7800，均8200，目前12000
乐澜宝邸
01.7开盘03.12入住
起价7800，均价9000，一直未变动
百环花园
00.6开盘01.7入住
4250
风度柏林
一期03.6开盘，04.8入住
二期板楼04.6开盘，05.8入住
二期塔楼04.11开盘，06.8完工
开盘起6500，均6800
目前均价：板8000塔7000
珠江帝景
03.6开始准现发售
舒适围和蝶型板楼7800元，高尚围和板楼8500元，尊贵中心景观板楼11800元

3． 特色及市场反应

项目名称
配套及主要特色
销售状况
市场反应
天之骄子
4000平米会所及商业
江南园林，有入户花园，观景电梯。
待认购
新盘入市，是泛CBD区域高品质楼盘代表之一。
金港国际
2000平会所有健身中心及商务中心
园内有幼儿园，园内有商业一条街，4000平水系和万米绿化园林。
一二期100%
三期85%
此区域前期项目，由于一二期已入住，社区配套相对成熟
苹果社区
每栋楼均有仅供本楼使用的独立会所
社区设50*25米的游泳池，潜水俱乐部等。
分南北两区，南区为纯住宅区北区为传媒大厦，酒店，商务楼和苹果街
80%
凭借张宝全的市场地位和空间蒙太奇的设计使苹果社区在市场一经投放即受到客户认可。
后现代城
三期1.8万俱乐部式会所及酒吧街
三期美国开发式后街十字街区，4万平酒吧街，400余家餐饮，时尚主体商铺，自然呼吸式楼宇结构。
95%
三期比较有特色，引起市场关注
华腾园
主要利用周边配套，无特色
已售完
普通住宅，因为价格低，需求量大
富顿中心
极赋个性的38平米-86平米酒店式极品一居建筑，采用不同的装修风格进行布置，展现独特的个性。
售60%结案后开始租赁
在国贸商圈档次略逊一筹，服务一般，销售状况不好
乐澜宝邸
会所提供生活、娱乐服务设施，空中花园提供会所附属活动场所，中心绿化广场八千平方米
50%
配套等不到位，与高档楼盘不符，销售状况不佳
百环花园
主要利用周边配套
已售完
价格特别低，需求量大
风度柏林
德式建筑现代简约风格
整体在该区域性价比比较高
一期100%
在该区域知名度较高，销售状况非常好
珠江帝景
15万平米欧式宫廷水景园林4万平米五星级酒店式会所、4栋5A智能化国际标准写字楼、6栋五星级酒店式服务公寓、6000平米阿波罗景观广场、2500米欧洲风情商业走廊、2500米公共艺术风雨联廊、雕塑、浮雕、经典廊柱、22000亩集温泉山庄和27洞高尔夫于一身的专属度假领地，90万平米辉煌欧洲生活城。
一期80%
社区规模非常大，而且具有自己的特色；
开发商在北京也创出了响亮的知名度，该项目准现房发售，售楼处也吸引了很多人；

四、各楼盘现状及销售情况分析
[1]华腾园和百环花园项目比较早，两个项目品质一般，从外立面到小区环境都十分普通，销售一空的原因是价格在该地块比较便宜，适合于资金不足且急需住房者。
风度柏林在该地区档次比之前两个项目有了很大的提升，小区内有了更多园林规划和休闲健身广场，使居民的生活品质明显提高，价格在国贸商圉也适中，因此销售很火爆。
[2]珠江帝景是大规模公寓项目，内部配套非常完善，如15万平方米的欧式宫廷水景园林，4万平方米五星级酒店式会所，4栋5A智能化国际标准写字楼，6栋五星级酒店式服务公寓，6000平方米阿波罗景观广场，2500米欧洲风情商业走廊，2500米公共艺术风雨联廊等，更适合于经济实力比较强有购买者，由于该项目准现房发售，人气很旺，销售状态也很好。
[3]富顿中心作为商住公寓，在国贸商圈档次力逊一般，05年2月结案时售出60%，目前以租赁为主。
[4]乐澜宝邸住宅部分销售不佳，01年开盘至今只售出50%，底商均价20000元，一经推出便全部售空。该项目力求在该地区打造为高端产品，但配套等没有到位，因此没有成功。
[5]苹果社区是离本项目最近的一个楼盘，主要物色及优势与本地块相似，即交通便利，紧临东三环、长安街,乘车路线：公交车830、300、801、974、957等；三、四环之间 地铁1号线 地铁10号线物业费：2.70元/平方米/月绿化率30.00％  容积率3.500占地面积：16.00万平方米 建筑面积：70.00万平方米小区宽带光纤入楼,一居室设信息插口2个,二居室以上每户设信息插口3个,分别设在客厅及卧室提供24小时热水，市政供暖。•在CBD，苹果已成为现代时尚的代名词，只有在郊区才会被还原为一种普通的农产品。所以苹果具有排他性，仅适用于中国北京的CBD。  位 置:国贸桥东南600米，地处CBD核心，距东三环仅300米
 社区规模:占地16公顷，总建筑规模70万平米,CBD惟一的纯板楼社区。 户型面积:青苹果44-104平方米，红苹果130-171平方米，转基因苹果包括EVD大厦、苹果酒店式公寓和蒙太奇SOHO。 精装修。 社区设50*25米的游泳池、潜水俱乐部等大型集中式会所； 每楼大堂另设仅供本楼使用的独立式会所； 16万平米超级地下车库；每户1:2车/位配置落地阳台、外飘窗、橱具、洁具、门窗进口品牌     CBD顶级品质楼盘，中外建筑大师作品。独立规划分区， 现代建筑风格，全板楼向阳设计，100—250米超级楼间距。44万平方米集中式中央大地景观，国际知名品牌装修，雄踞CBD品质楼盘之巅。CBD现代生活形态City Mall重彩城市人文风景。大型购物超市，小剧场，6厅电影院，美术馆，潜水俱乐部，健美俱乐部，陶艺坊Coffee BAR等600余间自由空间商铺，解构现代都市物质生存和精神生存全景需求，CBD无与论比的性能价格比。 红苹果大户精英寓所2004年9月全新推出
青苹果（44—104平方米一居——三居）； 红苹果（130—171平方米三居——四居） ；  转基因苹果（包括EVD大厦、苹果酒店式公寓和蒙太奇SOHO以及苹果商街105-118米超级楼间距）   红苹果  户型面积为130—171平方米，三居—四居明卫设计，与室外空间自然接触，全套精装修送空调。 青苹果 户型面积：44—104平方米一居—三居，以70-80平方米二居为主，适合居住的都市标准户型，全套精装修送空调。 转基因苹果[国际商务传媒港]
    200—3000平方米全开放自由空间，为CBD大中小型企业量身定做的现代商务Office
    CBD现代生活形态City Mall，重彩城市人文风景，陶艺坊Coffee BAR等600余间自由空间商铺，解构现代都市物质生存和精神生存全景需求。
[6]乐成国际：位于三四环之间朝阳区 西大望路，东临西大望路，西距东三环500余米，南至九龙花园北路，北抵百子湾南路，物业费：少于3.2元/平方米.月，物业标准：第一年四级示范小区标准物业管理，第二年国家示范小区标准，绿化率31.00％  容积率2.540，车位1：1，有宽带，24小时热水，市政供暖，CBD南壹区由乐成国际公寓，南壹区标志性写字楼——乐成国际中心、市中心最大的国际学校——乐成国际学校组成，总建筑面积50万平米。地处CBD繁华之地的乐成国际，紧邻国贸商圈，与华贸中心、北京电视中心新址咫尺相邻，是中央商务区极具潜力的优势区域，周边高档国际公寓、写字楼、五星级酒店林立，高品质居住社区、浓厚商务氛围蔚然成形。乐成国际公寓周边拥有立体交通网络，畅达京城各处。项目一期总建筑面积15.75万平方米，由七栋一梯两户、两梯四户的板式住宅组成，主力户型在100—150平米之间。户型设计合理，舒适度高、均好性强是其一大特色。由美国易道公司担纲设计30000多平米的园林景观，营造出丰富视觉艺术。21000平米的中央景观，现代时尚的林中小溪主题概念，以纯净的现代和幽雅的自然为主导风格,完美阐释了景观的功能与空间设计的高度和谐。社区内建有3000平米的幼儿园及二期拟建的运动主题会所，为业主在CBD高尚住宅区打造一个惬意的居住空间。
　　另外，与乐成国际公寓同期建设的乐成国际学校，同属乐成集团开发，是目前市中心最大的国际学校，亦是本区域的一大亮点。
[7]
五、区域市场分析
地块规划中的新项目情况
1、低调：总建40万平方米，别墅，现代城南1200米，北京柏宏房地产公司，电话58706666， 容积率1.3，绿化率34.47%，今年10月底正式开工，分南北两区，北区以叠拼为主，南区以高档公寓和写字楼为主，建成后每套别墅售价在580-600万之间。
2、沿海·赛洛城：总建86万平方米，百子湾路5号，北京高盛房地产开发有限公司，容积率2.65，绿化率30%，规划具大体量、配套完善、特色明晰的产品特质。产品形态丰富，有住宅、酒店式公寓和商铺，配备有幼儿园、运动会所、学校、医院。住宅以板式南北高层，小高层为主，精装；户型80-90 m2为主力户型。
市场分析
1、此地块优势分析：
此区域是离CBD最近的核心区域，受政策影响最大并得到市政府的扶持，因此这两三年发展迅速。从前两年的单纯居住社区发展到如今项目越来越多元化，产品也日益呈现出高品位，高质量的特色。随着家乐福，百安居等外资商业的进入整个地块环境越发成熟。得天独厚的地理位置决定了此区域在价格走势方面必定会稳中有升。
2、此地块劣势分析：
此区域旧址多为厂区（化工厂、机械厂等），无整体规划，且缺乏历史及人文环境。今年年底又逢原有项目入住高峰，据有关报道表示今年年底将激增近20000人流，道路和社区商业短时间内必定都无法正常投入使用，而交通和环境恰恰又是买房人最关心的问题之一，所以此区域要想真正成为买房人的首选还要经过市场的考验。
3、此地块的发展前景：
前面提过道路是制约此区域发展的一大问题，而据最新信息报道，西大望路的改造工程将于年底正式启动。改造后的西大望路将被扩宽至40米，而周边的广渠路，北工大南路也将被扩宽，届时路网将真正完善，此区域居住人群的出行问题才能得到近一步改善。第二点需强调的是原有项目的写字楼投入使用后，又将给此区域的投资客户带来新的商机。
4、成交客户分析：
由于此区域位置的优越性，原成交客户多为工作在CBD的白领人群。随着新项目的品质升级越来越多的高端客户也投入了更多的关注。人们的居住理念也从市区---郊区又回归到交通，配套相对成熟的市中心。只要项目做得有特色相信一定会吸引更广泛的客户群。
市场定位的个人评论
该区域作为紧临CBD的最核心区域，由前两年的各别零星小项目启动到目前不断涌现大盘，由最初市场定位在单纯为了满足CBD白领人群的居住需求到目前产品日益升级，且体现出高档、高价、高品位的特点，足见此地块日趋成熟。多数项目的价格从一期开盘时的6500元/ m2左右到目前多为7500/ m2以上，少数甚至9000/ m2。故该区域适宜做投资型或舒适型自住住宅项目，价格宜在7000/ m2至9000/ m2。
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