棚户区改造公馆房地产项目可行性研究报告.docx

目 录第1章 总 论11.1 项目名称11.2 项目建设单位11.3 建设单位概况11.4 项目建设地址21.5 项目建设性质31.6 项目提出的理由与过程31.7 建设项目概况与规模41.8 项目建设范围及项目资金筹措81.9 项目建设期81.10项目建设目标81.11项目建设的投资与经济、环境、社会效益91.12 项目编制原则91.13 项目编制依据91.14 研究范围111.15 建议与问题111.16 结论12第2章 项目建设的必要性及可行性分析132.1 项目背景132.2棚户区现状及特点142.3 项目建设的必要性152.4 建设项目的可行性20第3章 需求分析与建设规模223.1 建设项目的合理性分析223.2棚户区改造方案223.4城市建设与城市发展前景分析253.5经济效益分析及评价27第4章 场址选择324.1 场址现状32第5章 建筑方案365.1 建筑设计依据365.2 建筑设计指导思想与原则375.3 总平面设计385.5 结构专业设计435.6 给排水专业设计475.7 暖通专业设计565.8 电气专业设计62第6章 室外工程设计856.1 室外工程设计856.2道路工程设计866.3给排水设计876.4室外电气设计89第7章 节能分析927.1建筑节能设计927.2建筑项目主要特征表937.3墙体947.4暖通节能957.5电气节能95第8章 绿色建筑设计专篇978.1项目基本情况978.2 建筑998.3 结构101第9章节能节水措施1039.1 设计依据1039.2 节能措施103第10章 环境影响分析10510.1 施工期的环境影响10510.2 运营期的环境影响10610.3 绿化原则10710.4 环境影响评价108第11章 风险分析10911.1 内部风险分析10911.2 外部风险分析11411.3防范与降低风险的对策116第12章 项目组织管理及工程招投标11712.1 项目组织管理11712.2 工程管理11812.3 工程招投标119第13章 项目实施进度12113.1 项目阶段划分12113.2 建设工期121第14章 投资估算与资金筹措12314.1 投资估算依据12314.2 投资估算见附表123第15章 社会评价12415.1 社会影响分析12415.2 互适性分析125第16章 社会稳定风险分析12716.1项目概况12716.2项目风险因素分析127第17章 结论与建议12917.1 结论12917.2 建议130附件：1311.国有土地使用证天国用（2002）字第秦015号1312.规划条件通知书天规工件条 【2016】19号1313.方案核定通知书天规建方 【2016】22号1314.方案核定通知书天规建方 【2016】22号1315.房管局的方案批复 天市房【2015】51号1316.环评批复天秦环发 【2016】103号1317.房管局的方案批复 天市房【2015】51号1318.供水承诺函1319.供热承诺函天市热函【2016】8号13110.供电承诺函13111.关于-市工业企业国有资产经营公司“-风动厂城市棚户区”改造项目净空限高的意见13112.关于-市市属改制工业企业城市棚户区改造项目建设用地预审的函天国土资函 【2016】84号131第1章 总 论1.1 项目名称 -公馆1.2 项目建设单位 -房地产开发有限公司1.3 建设单位概况 -房地产开发有限公司成立于年7月27日，注册资金2000万元，现有员工19人，专业技术人员10人，其中高级技术职称1人；中级技术职称7人；初级技术职称3人，占员工总数的56%，组成了一支具有一定专业水平的开发队伍，为三级资质开发企业。 公司自成立以来，始终坚持“诚信为本”的经营理念，以市场为导向，以社会、经济效益为中心的原则，积极投入我市的旧城改造和商品房开发，已开发建设了-区路-住宅楼，“今天花园”住宅小区，取得了较好的社会效益和经济效益。2003年、2004年连续两年被市统计局评为“统计先进单位”，2004年被市工商局评为“守合同重信用企业”。 2006年3月，为了适应企业发展的需要，我司加大投资力度，在-市清水县竞拍取得土地24130平方米（合33亩），开发建设“中山华庭”住宅小区，该项目总建筑面积约6万平方米，一期#、2#、3#商住楼总建筑面积约16000平方米，现已开工建设，一期工程于2007年交付使用，二期工程正在建设之中，小区建成后将成为清水首席生态小区。1.4 项目建设地址 工程建设地址位于-市-区-（原-），场地地理位置优越，北邻-市森林公安局-分局，南面为吕二北路，西侧为-商住楼，东侧为团庄路，该场地地势高差不大，北高南低，西高东低，无不良地质作用，满足各项施工条件。1.5 项目建设性质 棚户区改造（新建）。1.6 项目提出的理由与过程棚户区是我国快速城市化过程中的一个非常普遍的现象和热门话题。棚户区是指农村在快速城市化过程中，在城市建成区内以原农村居民点依托形成的与周边城市环境构成鲜明反差的以原农村居民“一户一栋”为基本特征的特殊居住区，也称“都市里的村庄”。随着城市化的不断深化，棚户区日益表现出诸如违法建设泛滥、安全隐患严重、环境质量低下、社会问题突出等种种复杂而严重问题，对所在城市的统一规划和统一管理产生极大破坏，改造棚户区一时成为各界共同的呼声。-市随着经济的迅速发展和城市化进程的加快，城市建设突飞猛进，城市规模日益扩张。“棚户区”改造作为城市建设难题也提上了议事日程。根据国家、省、市有关有关棚户区改造政策精神，为进一步加快-区城市棚户区改造步伐，有效解决棚户区住户的住房问题，-房地产开发有限公司拟对-区-（原-）片区40户城市棚户区实施改造。切实解决好-棚户区居民生活环境，建设宜居小区，提升居民幸福指数，提升-市-区城市整体形象。-公馆建设工程位于-市-区，-（原-），场地地理位置优越，北邻-市森林公安局-分局，南面为吕二北路，西侧为-商住楼，东侧为团庄路，是风动厂员工及家属居住点，现有176户，人口338人，拆迁面积7746.42平方米，安置比例为1.0:1.5，安置总建筑面积为11620，剩余部分住宅交麦积区房管局，并按照住房管理实施细则向符合条件的城镇居民出售，以平衡经济效益。根据棚户区现状，该区亟待改造的原因是：1、区内危房多大多数房屋建成年份久，设计落后质量低劣。2、卫生条件差区内杂草丛生，垃圾成堆，基本无排水、排污设施，污水、粪水漫溢，不符合争创省级卫生城市的要求。3、安全隐患大区内房屋私建乱搭现象严重，房屋间隔距离小，通道不符合消防标准，基本无消防设施，一旦发生火灾蔓延迅速，难以控制。依照-市房地产管理局关于风动厂经济适用住房项目建设方案的批复天市房（2016）66号文件，同意将“-市风动厂棚户区改造项目”列入2016年度城市棚户区改造计划。1.7 建设项目概况与规模 工程建设地址位于-市-区，工程占地2192平方米，建设框剪结构商住楼壹幢，总建筑面积13040.65平方米，其中：商业用房面积791.88平方米，物业及附属用房面积200.00平方米，地下面积3170.50平方米，住宅面积8878327平方米，共96套（其中：安置用房40套），概算总投资8000万元，建设周期2017年-2018年。 以下表格为-公馆工程经济技术指标:项目单位数量备注总用地面积2192.003.29亩总用地面积13032.96地上建筑面积9863.46地下建筑面积3170.50商业及附属建筑面积991.88住宅建筑面积8870.58建筑基底面积603.99建筑密度27.55%容积率4.50绿地率%30停车位个43均为地下自行车个44住宅套数套871.8 项目建设范围及项目资金筹措（1）项目范围：-风动厂城市棚户区改造项目一期工程建设内容主要为1#、2#、3#楼住宅项目。风动厂家属区棚户区改造基本情况表序号建设名称户数（户）人数（人）拆迁面积（）1风动厂家属区1763387746.42（2）项目资金筹措：项目建设资金来源：申请中央和省上棚户区改造补助资金5%；国家开发银行或农业发展银行棚户区改造专项贷款资金25%建设单位自筹资金70%。1.9 项目建设期1.10 项目建设目标通过棚户改造，将改善-原有居住环境的同时，也进一步加快-区城乡一体化建设，提升城市品位及该区的土地利用率，使经济发展得到提高，人们生活水平得以上升。该项目本身污染较小，施工期及运营期均可以进行有效的控制。项目建设地址环境质量良好，区内绿化率高，建设棚户区改造安置小区符合国家住房有关政策，保障家庭的基本住房需求。本项目对优化居民居住环境具有明显的推进作用。1.11 项目建设的投资与经济、环境、社会效益该项目整体投资总额约21548.2万元，项目的整体收入约为21565.4万元，整体收益为219.7万元，投资回报率不高，但社会效益和环境效益十分显著。通过政府引导示范，以及加强小区环境绿化美化及基础设施完善配套，有利于提高群众的环境保护意识，增强环境综合整治效果，使群众自觉参与植绿、护绿行动，逐步走上可持续发展之路。因此，针对性的对原风动厂周边区域进行改造，对加快城区的整体建设步伐具有十分重大意义。1.12 项目编制原则1、立足实情，理论与实践相结合的原则2、以市场需求为导向，遵循市场规律原则3、统筹规划，重视资源整合，降低建设成本原则4、社会经济环境可持续发展原则1.13 项目编制依据1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国办发200724号；2、住房和城乡建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见(建保2009295号)3、甘肃省人民政府关于城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见（甘政发201013号）4、甘政发200792号甘肃省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见；5、甘肃省住房和城乡建设厅关于全省城市和国有工矿棚户区改造项目空间规划编制和建筑设计工作的指导意见6、甘肃省人民政府关于加快棚户区改造的实施意见（甘政发201395号）7、-市人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见 （天政发201482号）8、-市人民政府办公室关于印发-市棚户区改造国家开发银行贷款项目监管及贷款资金管理办法的通知天政办发 2014109号9、-市城市总体规划（20052020）；10、甘肃-市十二五城镇建设规划；11、项目单位提供的基础资料。12、国有土地使用证天国用（2014）字第麦58号13、规划条件通知书天规工件条 【2016】14号、15号14、方案核定通知书天规建方 【2016】21号15、房管局的方案批复 天市房【2016】66号16、关于成立-公馆项目领导小组的通知17、关于-市-房地产开发有限公司“-公馆”项目净空限高的意见。18、供水承诺函19、供热承诺函20、供电承诺函1.14 研究范围根据国家发改委、城乡建设部关于对项目可行性研究报告内容的要求，并在-区建设局提供相关资料和数据的基础上，结合项目的实际情况对项目提出的背景、项目建设的必要性、建设地点及建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资估算和资金筹措、社会效益分析等方面进行论述、研究和计算，对项目的决策提供依据。1.15 建议与问题1.15.1 建议项目业主应强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，为保证项目按期完成，提出以下几点建议。（1）项目在获得立项批复后，应尽办理完善相关手续。实行速度管理，加强项目运作速度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的危险。（2）项目建设单位应抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（3）加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好成本控制。1.15.2 问题项目的征收量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。1.16 结论-棚户区改造项目一期工程抢抓国家大规模推进棚户区改造的机遇，着力改善城市家庭的居住条件，促进社会经济协调发展为目的，坚持政府主导，市场运作，政府统筹协调和组织实施，着力解决改善棚户区居民生活条件，是一项真正的民生工程，德政工程。因此，该项目是可行的。第2章 项目建设的必要性及可行性分析2.1 项目背景 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。棚户区的存在是一个历史遗留的欠账问题，已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。党中央、国务院高度重视城市、工矿（含煤矿）、林区、垦区棚户区居民住房困难、居住环境差的问题，这几年加大了对各类棚户区改造的工作力度。2008年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，加快了改造步伐。2010年，中央全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。棚户区改造还要求加强改造建设和安置住房分配过程的公开透明，维护棚户区群众的知情权和参与权，确保分配结果群众满意。从这几年实践来看，扎实推进各类棚户区改造，既能改善民生，又是扩大内需的一项重要举措。棚户区改造产业关联度高，带动力强，不仅能够增加投资，而且能够带动消费，可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品。2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。按照中央、甘肃省、-市统一安排，-市启动了企业及城镇棚户区改造工程。-市-区为提升-区城市品位，按照区政府安排，由-市-房地产开发有限公司负责实施-公馆项目工程，项目现已纳入2016年-市棚户区改造计划。按照市规划局出具的项目选址意见复函，该项目拟建设区域位于-市-区。2.2 棚户区现状及特点（1）村民居住现状风动厂家属区房屋结构简易，建筑密度较大，基础设施简陋，房屋构成年限较长，使用功能不全基础设施也不齐全，安全隐患突出，交通不便利，治安和消防隐患也比较大，环境卫生脏乱差也是很明显的问题。目前，根据建设方提供的-风动厂城市棚户区改造项目一期工程基础资料，棚户区改造户为176户/338人，按照安置政策来测算，安置成本较大。（2）公共服务设施风动厂原有家属区配套服务设施缺口较大，且原有家属楼设施比较落后，均为五六十年代房屋和原有风动厂厂房，且房间布局也不再适应现在人们生活的需求。且周边无文化活动中心和相应的配套设施。2.3 项目建设的必要性2.3.1 项目建设是贯彻落实党中央、国务院相关政策的要求国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发（2013）25号文件，强调“棚户区改造是重大的民生工程和发展工程”，各省、自治区、直辖市人民政府，及国务院各部委、各直属机构，应依据该文件提出的意见，需要进一步加大推进棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续发展和民生不断改善的积极效应。现阶段，我国城镇化水平与发达国家依然有较大差距，随着国家“十二五”规划纲要中城市化进程的推进，为实现社会持续健康发展，棚户区改造工程势在必行。本建设项目积极响应国家和-市的发展需要，致力于改善民生、加快城市化进程，从国家和地方相关政策而言，该项目的建设是十分必要的。2.3.2 项目建设是实现公平正义、促进社会和谐的重要举措党的十八大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。新一届政府把加强党的执政能力建设作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。2.3.3 项目建设对促进经济社会协调发展都具有重要意义中央和甘肃省均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。实施-公馆项目，既可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以配合-市-区的的建设，而对-棚户区改造作为-区的一个重点项目，棚户区的改造将为发展公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设及对推动经济社会协调发展的意义重大。2.3.4 项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措2010年初，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，详细列出了11条措施，被称为“国十一条”。“国十一条”文件为2010年房地产市场调控定下了基调：“遏制房价过快上涨、打击投资性购房”。具体工作内容之一就是增加供给，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，对房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用房、公共租赁房、廉租房以及城市和工矿棚户区改造，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。2010年政府工作报告也指出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房要求”。棚户区改造建设的大部分是安置用房，直接增加了中低位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场的平衡健康发展。2.3.5 项目建设是推进城镇化，提升城镇发展的客观要求城镇化是我国发展的一个大战略，城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变。与传统的城镇化相比，新型城镇化优点在于其强调消费升级，尤其要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，实现城市的集约化、智能化、绿色化、低碳化。而实施新型的城镇化战略，必须依托现有的行政区划去改善农村基础设施建设和社会事业发展，缩小城乡在公共服务和居民生活水平等方面的差距，要把城镇化的重点放在县域城乡发展一体化上，特别要发挥重点镇的节点作用，发挥中心镇的产业平台作用，推进城乡基础设施与公共服务能力向乡村的延伸和扩展。-区-公馆项目区位优势明显，交通发达，北邻-市森林公安局-分局，南面为吕二北路，西侧为-商住楼，东侧为团庄路。因此，本项目的建设将有利于进一步完善-整体功能，促进区域建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，并将杂乱无章、存在安全隐患的旧、危楼建筑群改造成适合居住的和谐新型生活区，其环境保护和改造意义重大。2.3.6 项目建设是加快-经济发展，促进-经济增长的需要-近年来经济总量有了很大的提高，但与周边兄弟地市相比，差距仍然很大。棚户区项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。因此应立足自力更生，加大城镇棚户区改造的力度，精心培育高质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、生活水平。2.3.7 项目建设是加快-区建设进度的需要-区建设将以创造-城市综合开发建设新模式，建设区域性现代化大城市为目标，按照市委、市政府高标准抓好规划、高质量开展建设、高起点改善环境、高效能加强管理的要求，坚持“政府主导、规划先行、市场运作、生态优先、体现文化”的原则，立足于“新城开发、旧城改造、景区拓展”的定位，加强市政基础设施建设和土地开发，完善城市功能。目前，-区的建设正如火如荼的建设当中，而-公馆项目的实施将为把该新城建设成为生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓厚的现代商贸展示区和山水园林居住区而增砖添瓦。2.3.7 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要当前，-市旧城区发展已经严重受到土地资源的制约，除了开发新区以外，棚户区的改造对整个-市的经济文化发展依然具有重要意义。-区作为-两大大中心城区之一，是-市重要的的经济中心，而该项目的实施，将为中心城区节约大量的土地资源，再加上自然生态条件优越，近旁有-市市中心为依托，将是当地居民理想的就业之地。当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。启动本项目建设，能有效利用现有土地，改棚户，建高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该项目开发可刺激建筑、商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点和新型特色产业。综上所述，-公馆项目势在必行，无论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。为了使城镇棚户区住户的改造尽快实施，不影响-区的建设进度，本项目成立“-公馆项目”工作领导小组，下设综合办公室、拆迁安置办公室、项目建设办公室三个办事机构。2.4 建设项目的可行性2.4.1 内部条件的可行性项目建设以原居住区为主，根据现有居民住宅分布情况，采用分期建设的方式，将棚户区改造成为符合现代居住条件的生活区。项目区现有土地的使用权为-，为划拨用地，因此建设成本含土地费。2.4.2 技术层面的可行性-公馆项目工程供排水、供电、供暖系统依托-区区，交通及通信等城市基础设施较为完善，电话、有线电视、移动通讯网络均可覆盖项目安置区，能够满足项目未来使用的需求。-公馆项目工程位于-居住区内，有限高要求，建（构）筑物位置和高度及建设工程中临时搭建的塔吊等设施的最高点不得超过1134.73米，因此对航空器噪声及电磁环境也都做相应的措施，满足相关规定和使用要求。2.4.3交通条件项目区北面临城市干道，交通便利，便于机械设备和建筑材料的运输。2.4.4主要建筑材料来源、供应1.建筑材料种类和来源根据该项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为钢筋、水泥、防水卷材、建筑陶瓷、电缆、给排水管材等；主要地材包括砂、石料、砖等；上述这些材料均为常规品种，可在当地建材市场采购，用量较大时，从确保质量和降低成本方面考虑，也可直接从厂家订购。2.运输条件项目所处区域道路交通便利，原材料运输主要采取公路运输。第3章 需求分析与建设规模3.1 建设项目的合理性分析3.1.1项目选址及用地方案本项目工程建设地址位于-市-区，-（原-），场地地理位置优越，北邻-市森林公安局-分局，南面为吕二北路，西侧为-商住楼，东侧为团庄路，工程占地2192平方米，建设框剪结构商住楼壹幢，总建筑面积13040.65平方米，其中：商业用房面积791.88平方米，物业及附属用房面积200.00平方米，地下面积3170.50平方米，住宅面积8878327平方米，共96套（其中：安置用房40套），概算总投资8000万元，建设周期2017年-2018年。3.1.2 土地利用合理性分析该项目为原址建设，-公馆项目工程土地性质属住宅划拨用地，符合-市的整体土地利用规划。3.1.3 项目改造计划实施时间该项目建设周期为2017年-2018年。3.2 棚户区改造方案3.2.1.拆迁补偿方案1) 原址实物安置：原址实物安置住户的拆迁安置补偿依据天政发201482号文件精神，棚户区改造危旧房“实行产权调换的，对超过应安置的建筑面积，可分档次由被征收人以优惠价格购买（10以内按工程造价买；10-20以内按综合成本价购买，超过20按市场价购买），调换后的房屋产权归被征收人所有”。 2) 房屋产权比例及面积以现有房产证为准产权为100%的房屋按1:1.5补偿产权为70%的房屋，其中70%面积按1:1.5补偿，所余30%部分，按实际建安工程造价收取（本工程目前不涉及）。公房无拆迁补偿；公房住户可按价格购买安置房（本工程目前不涉及）。3) 货币安置： 对于需要货币安置的住户，依据天政发201482号文件精神征收补偿政策中有关条款，按原房屋产权比例及房屋建筑面积，按照建安成本价格由-市工业国有资产投资有限公司征收。不足40的房屋按40征收，征收款项按交回原房屋及产权证时一次性付给原住户。货币安置的住户不再提供搬迁费及过渡安置费。根据本次实际调查，货币安置本工程目前不涉及。3.2.2. 搬家补偿费与临时过渡安置费（1）对被搬迁人或房屋现住人按被搬迁房屋，以户为单位，每户一次性发放500元搬家补助费。（2）临时过渡补助费，以被征收人户籍在册人数为准，每户每月按700元人民币补助，过渡期限为18个月，如因工程进度原因过渡期延长，过渡费继续发放。（3）对在改造期间持有城市居民最低生活保障证的被征收人和伤残军人、“三属”（烈士家属、因公牺牲军人家属、病故军人家属）、老复员军人、带病回乡退伍军人、参战退役人员等重点优抚对象，临时安置过渡费可在规定标准上增加10%予以困难补助。3.2.3 拆迁安置补偿面积：本次对风动厂家属区棚户区改造，改造拆除民宅面积总计7746.42，本次改造安置补偿，主要包括风动厂家属区住宅拆迁安置补偿及公共服务设施拆迁补偿。（1）住宅安置补偿面积：本次棚户区改造拆迁7746.42，根据建设部门执行拆迁安置实行的安置标准，实有的住房面积和安居楼面积按照1.0:1.5的比例进行兑换。3.3生态环境影响分析由于该项目属于棚户区改造项目，在地块的景观设计中，不仅仅是单纯地考虑观赏，同时又可以使人们参与其中、享受其中。 “提供给空间以各种可能性，通过暗示，或者诱导，在这些大空间中诱发不同的生活场景。”整个景观设计采用中式的建筑空间与布局，创造步移景异的景观效果，通过对景、借景、序列、渗透、交融等设计手法，使整个绿化空间得到升华。 本项目建成后，周边道路的硬化和排水沟的合理布置，不仅美化了环境，而且减少了水土流失，降低了地质灾害的风险。3.3 城市建设与城市发展前景分析-作为陇东南的核心城市，重点发展以装备制造业，包括机械、电子、电器工业在内的现代工业、基础原材料及能源工业和以旅游商贸、服务业为主的第三产业。规划期内搬迁机场，两区相向发展，形成“一带多心，轴向强化，组团发展，山水连城” 的空间布局结构。根据十二五规划，-区通过五年不懈努力，力争经济总量在全省的位次逐年前移，实现地区生产总值、财政收入、固定资产投资、工业增加值、社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入“七个翻番”，城乡基础设施、宜居环境建设、城市综合功能、社会保障能力、公共服务水平“五个大幅提升”。到“十二五”末，全区生产总值达到195.4亿元，年均增长15%；固定资产投资达到237.6亿元，年均增长30%；规模以上工业增加值达到51.5亿元，年均增长20%；社会消费品零售总额达到104.3亿元，年均增长21%；大口径财政收入达到23.1亿元，年均增长20%；城镇居民人均可支配收入达到22539元，年均增长15%；农民人均纯收入达到6165元，年均增长15%；万元GDP能耗年均下降2；人口自然增长率、城镇登记失业率控制在全市平均水平以下。按照-市城市近期建设规划（2010-2015年），-市要坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，实施“工业强市、农业稳市、商贸活市、旅游富市、科教兴市”五大战略，围绕循环经济、装备制造业、现代物流、绿色农产品加工、宜居城市环境、旅游功能建设，实现土地等资源利用效益、社会服务水平、基础设施条件和生态环境质量的明显提高，促进城市和谐发展。加强生态建设，协调区域发展关系，初步形成陇东南商贸、物流、服务中心。全面深化区域合作和加强区域协调发展，进一步强化-作为陇东南地区中心城市在政治、经济、文化等方面的中心地位和综合职能，把-建设成为以装备制造业、旅游产业及物流业为发展重点中心城市、国家级历史文化名城，成为环境优美、生态良好、具有陇上江南特色的宜居城市。按照“一带多心，轴向强化，组团发展，山水连城”的空间结构模式，加快城市空间的拓展，拉开城市框架，调整城市布局，优化功能分区，完善城市路网，改善和提升配套设施，推进古城保护和旧城改造，加快新区开发，使城市综合服务功能进一步增强，形成现代化城市的基本框架；营造良好的生态环境和投资环境，提高市民的居住水平和生活质量。在巩固中国优秀旅游城市、省级卫生城市、省级园林城市、全国双拥模范城市、全国水土保持生态环境建设示范城市等荣誉称号的基础上，创建“国家园林城市”、“国家卫生城市”和“中国最佳历史文化旅游城市”，实现三城联创。以-、麦积两区中心城区为依托，按照东西延伸、南北拓展、两区相向、新区开发、组团发展的总体战略，坚持土地集约、产业集聚、要素集合、人口集中的原则，拓展城市空间，夯实基础设施，完善城市功能，优化产业布局，提升产业层次，努力把-建成全国卫生城市、国家园林城市、中国最佳历史文化旅游城市。随着经济的大发展，城乡人均收入的持续增加，该市住房产业将具有更为广阔的发展前景。3.4 经济效益分析及评价3.5.1. 本次测算的依据国家发改委、建设部关于颁布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价【2002】10号）国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价【20021980号）-市建设委员会关于印发实施细则的通知甘肃物价局、甘肃省财政厅甘价发【2005】90号关于-市城市基础设施配套收费标准及有关问题的通知-市人民政府关于印发-市棚户区改造管理办法的通知甘肃省发改委编制的甘肃省建设工程其他费用额定3.5.2. 商品房价格分析（1）总则一方面充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另一方面应规避项目周边麦积-区还未完全建成造成的负面影响，因此，应在小区园林景观，园林小品方面凸显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅，品味高尚精英型高尚住宅小区。（2）定位思路一是倡导品质与档次为项目出发点，积极挖掘适宜于主要客户群体需求和创造宜居环境的理念为基本点；二是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产品；三是积极宣扬产品的独特价值；四是产品设计、建设的各个环节均力求精致、细腻。（3）价格定位按照2012-2015年房价涨幅来推断，本项目开发部分预计2017年下半年麦积区整体房价应该在4500元/左右，综合考虑各类保障性住房的价格因素，目前定价为4300元，但该区域内商铺暂不列为销售范围，用于出租以满足小区公共服务费用等。3.5.3. 经济效益分析（1）投资估算的依据全国统一安装预算定额甘肃省定价表（2001）国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格【2012】1980号）-市建设委员关于印发实施细则的通知（市建发【2000】418号）-市棚户区改造工作实施意见（2010）209号-市物价局关于收取城市基础设施配套费有关问题的通知（2005）（2）投资收益平衡估算表序号项目数量单位1项目整体投资21548.2万元1.1建设项目建设安装投资13354.8万元1.2室外配套建设投资5221.0万元1.3其他费用及预备费2872.5万元2项目整体收入21668.0万元2.1争取棚户区政策支持资金704万元2.2商业及住房出售20964.0万元3项目整体收益219.7万元说明： 本项目的收益为商住房出售（48753*0.43）及棚改政策资金（4.0*176），规划总面积为63083.18平方米，拆迁面积为7746.42平方米，安置总面积为11620.0平方米，剩余出售面积48753.0。3.5.3. 资金筹措针对原地址居民个人力量有限的-。需要政府主导，市场运作。政府统筹协调和组织实施，在政策、土地、资金、税收、金融上给予支持，出台相关优惠政策。充分发挥市场机制作用，积极推行市场化运作模式，充分调动企业和棚户区居民积极性，动员社会力量广泛参与。并要有融资平台，积极争取棚户区改造项目授信贷款。本项目融资渠道：安置过渡费及拆迁、返还安置资金全部由政策性银行贷款及申请政府棚户区改造资金来完成。项目建设及公共设施配套建设费由通过出售开发后的住宅进行经济效益平衡。3.5.3.投资收益及财务评价-风动厂城市棚户区改造项目一期工程整体建设投资总额约21548.2万元，项目的整体收入约为21668万元，整体收益为219.7万元，投资回报率较低，但为