“富春景观渡假公寓”建设可行性策划书.doc

大量的管理资料下载“富春景观渡假公寓”开发思路建议“富春景观渡假公寓”项目设想一、地点：桐庐市区山间二、景观及生活设施地处二峰之间的山腰高峰，正南方为富春江，背靠分水，二边为山地森林，100米处有一小型水库。山路上来后直达小区。离小区下山200米为生活小区，整个小区封闭性强，生活方便而又清静悠闲，是一处休闲渡假的宝地。三、楼盘设想 1、总体设想a大楼设想：18层或更高；一层车库，室内游泳池，前排为营业房；二层总台、商场、商务中心等辅助设施；三层餐饮娱乐等；三层平台：内设备管理房；外四、五楼的阳光房及茶座。四以上层：单身公寓；要求：（1） 20至30平方米为主的度假公寓；（2） 部分可大一点，但要预留管道，可分隔；（3） 室内要求：a、卫生间；b、室内可分隔成会客与休息二个区间；c、无管煤，不能生火，但要有厨房操作区，不必临窗；d、落地窗；e、统一空调室外机；f、冷热水；g、预留报警设备及可视门铃接口（可视设备需另收费）；h、卫星电视； （4）装修要求： a、地板墙面、屋顶白色乳胶漆卫生间：三件套并装饰完成（价格在6000元）b、每套房三种设计标准 现代中式 简约 西欧式统一装修装修款一并作房款按揭大楼顶层：设住户会所，除层顶外以玻璃为主。 内设：简餐厅及酒吧、健身房、健身休闲中心、卡拉OK室、自助餐厅、音像及图书店、阅读室、影视厅、台球、乒乓、网球 会员专用（住客也不能入内）2、物管设想（1） 总台：物管窗口及住客登记（另有详细说明）；（2） 保安：全楼层监控 ；裙楼电梯不停，进入电梯必须有证明或会员及住户同意；（3） 水电修理；（4） 住户免费停车证（限一辆）；（5） 送餐、洗衣、打扫卫生（收费）；（6） 磁性门卡（安全原因）；3、外型设想 针对外地人士为主的中高收入者，年龄20至50间中青年。因此外型要有现代感、雕塑感，且色彩亮艳、夸张，造型前卫。与环境的配合不是适应环境，而是作为环境的点缀，要显眼，要跳，要作为环境的点晴之笔。4、造价设想 以夸张，现代的造型显现大楼，而在用材及造价上，要尽可能的节省。因为此楼的买点是：（1） 环境；（2） 休闲、渡假；（3） 便宜；（4） 收益；四、环境及活动项目环境是此楼的第一买点，因此这个楼不能象住宅只以环境作点缀，而应下大功夫，并争取靠环境也能在以后有所收益。1、室外网球场、小型篮球场；2、活水鱼塘，是景观也是垂钓区；3、茶座： a、室外草坪茶座； b、三层平台景观茶座； c、室外简易房；4、儿童乐园、儿童戏水池；5、烧烤区；6、攀岩处；7、水库的水上活动区；8、果园；9、慢跑道；10、室内游戏池、健身房、洗浴中心（一楼）；11、台球、乒乓球室、游戏房、棋牌室（二、三楼室内）；12、餐饮、娱乐（室内，承包）；13、会议厅、培训中心14、足浴、美容美发等；15、小型蹦极台（水库上）；16、室外养殖场 所有这些项目设在室外或裙楼。对外营业，与会所可能重复。“富春景观渡假公寓”销售设想一、关于售价的设想以20至30平方米建面的单间为主，销售均价为2000元。25平方米2000元=50000元（如加装饰：8000元 卫浴8000元 电器：空调、电视台、微波炉、小冰箱、VCD、小型音响、电话机、厨房设备 10000元 家俱：衣橱、厨房工作台、写字楼、床、床台框、沙发、茶几、窗帘等 4000元 其他装修普遍房价：50000元或带精装修80000元。首付：15000元或24000元，月付250元或390元。（20年按揭）（即首付在12000至30000元之间）优惠：1、赠送免费停车证一张；2、赠送价值5000元俱乐部会员卡一张；3、渡假休闲项目享受一定折扣。二、谁是我们的买主 1、桐庐人 桐庐的买主可能较少，一般是单身贵族，有钱年青人，在桐庐企业或在桐庐工作的外地人或外地公司；2、桐庐附近 这会是较大的一个群体，他的家在桐庐附近，但由于工作、生活上的原因经常会出差桐庐，如住宾馆或当天赶回，不如在桐庐有一个落脚点省心。3、杭州人、上海人 杭州是上海的后花园，桐庐已成了杭州人的后花园。每年在旅游人口中，上海人、杭州人占了他大部分。 渡假公寓在杭州还是一个新生事物，但其吸引力是可以预见的。（1） 交通更方便，杭州到桐庐全程一级公路，只需1个半小时，上海过来也不过三小时。（2） 山清水秀，桐庐政府近年大力推行旅游经济，其旅游优势有目共睹；（3） 地处上海、杭州到千岛湖与黄山的黄金旅游线中段，地理位置优越；（4） 本楼盘自身优势高，地处山腰，封闭性强，森林环绕，正南见富春江，景观丰富；（5） 价格低廉，首付最低可达1.3万元；（6） 后期服务完善，可购房收益；因此，对上海人、杭州人来说，这种消费可以是实惠的休闲度假，也可以是长期收益，而且是人人可都承受的。加上现在私人购车的涌跃，这应该是有车族的一个佳音。4、消费者描述（1） 桐庐富阳附近活跃的青年人士、企业及经常去桐庐人士；（2） 杭州、上海有车族；（3） 中、青年人为主；（4） 好动有活力、有现代气息的人士；（5） 希望有购房收益的人；三、销售设想 1、分点销售（1） 桐庐a、以富春公司原有销售点为基础，在桐庐开展销售；b、现场建立售楼处，并作为处地参观者的接待处；（2） 杭州a、交通便利处建样板房的售楼处；b、售楼人员3人，另一个兼财务；c、杭州办理按揭及合约登记（可否？）（3） 上海a、选择几家销售代理公司；b、如何办理按揭及合约登记？（4） 富阳、新安江a、选择一房产公司代理；2、销售重点（1） 桐庐a、重点是接待介绍工作；b、组织艺人进行宣传，宣传对象是旅行者，各宾馆的住客；（2） 杭州a、新闻炒作；b、有针对性的广告宣传；c、专车接送桐庐看房；d、主要的销售地；（3） 上海a、专人促销；b、销售需桐庐的配合；（4） 富阳、新安江a、专人促销；b、提供宣传资料；四、销售步骤 1、前期准备工作；（另有详细说明）2、新闻炒作； 新闻点：（1） 浙江首批度假式公寓，将单身公寓的概念发展；（2） 广告公司与开发商的风险合作；（3） 桐庐房子杭州销；（4） 负面：渡假公寓的管理；（5） 有个性的房子一定好销；3、广告攻势；4、人员促销；5、旅游旺季的大型促销活动争取绿化先行完成；6、桐庐市长来杭、沪促销桐庐旅游； （旅游广告市长做演员）7、结顶仪式 免费请潜在客户在桐庐旅游。8、发售会员卡 桐庐为主，富阳、新安江、上海为辅。9、新闻炒作 新闻点：（1） 在外地安个家；（2） 城市人真的要回归山野吗？（3） 渡假公寓销势火爆；10、广告后的攻势，杭州发行会员卡。五、建造建议 1、先行建造户外部分及绿化；2、室内设计先行；六、销售前景估计公寓房约300至400间。杭州拥私车人数约二万，而私车族大部分为年轻人，加上部分私用公车，可自由支配车辆的年轻人应在2万以上，而这部分人大都已有住房，并生活富裕、相信只要广告宣传得当，达到2%的销售是不成问题的。而这2%，就有400人。加上上海保守估计30人，桐庐保守估计20人，桐庐附近保守估计50人，总人数应在130人以上。此楼盘应是供不应求的。（类比数据：梦湖山庄会员卡，售价3万元。五年前销售，不能做广告，只靠人员促销，在杭州售量为200张。 杭州大厦会员卡，限用一年。住二天，可打折，价1888元，每年销售数为2000张以上。杭州此类会员卡约有十家左右在发行，总数量应在3万张以上。）“富春渡假公寓”合作设想一、分工与合作甲方为富春房产公司，独立负责房产的开发建设工作。双方已商定并由广告新闻等媒介宣传的项目、设施及服务，甲方应尽量做到。乙方为风巢企划，主要负责房产的包装、各类广告的设计制作及发布工作，同时组织人员促销，并具体负责杭州的销售工作。合作：1、对楼盘的外型、结构、户型、配套设施、物业管理、室内装修、户外绿化、休闲设施等，双方共同商定，但最后决定权在甲方；2、在销售上，以杭州的销售为主，并由杭州进行客户管理，但总体上应由甲方负责，并以甲方为主负责财务、公关、与政府部门协调，与工程部等内部协调；3、工程进度及各类政府批文、财务情况应双方公开，但乙方有义务为甲方保守商业秘密，并不得以甲方名义作任何甲方未成文的承诺；4、所有用材由甲方决定，乙方只有建议，并不承担有关责任；二、资金责任甲方：承担除广告外的一切费用，包括在桐庐的销售人工、房租，并应严格按商定进度施工。如有影响销售的事故，甲方应承担乙方损失。乙方，承担此楼盘销售及广告所需的一切房租、人工、设计制作、宣传、媒介发布费用。工作包括：1、各地人员促销；2、各类广告品的设计、制作、印刷、发布等费用；3、新闻宣传的费用，桐庐政府方面的支出由甲方出面解决；4、在杭售楼处的各项开支，及样板房的建立；5、在杭房交会的参加及各项费用；6、售楼人员工资、奖金（桐庐公司除外）；三、奖励及资金按排奖励按销售额提成：3%广告支出；2%销售费用；2%工资资金；10%公司提成；（1） 裙楼及休闲设施销售不计乙方提成；（2） 所有公寓部分，不管是谁销售，都计入乙方提成；（3） 按月提取，以按揭数为准。四、权益 1、乙方有一定名额数的房子可以2个百分点的打折，但需说明理由并有甲方总经理签字，另有重要客户需打折的，说明原因，并报清甲方抵准； 2、乙方在广告设计、制作、发布应有一定的自主权； 3、任何一方中途悔约，都必须赔偿另一方相应损失。“富春景观渡假公寓”广告设想一、广告主题 “富春江畔XX山，你的私人疗养院”。二、吸引点 a、首付1.8万元的渡假公寓； b、富春景观度假公寓，4万元卖给你；三、支持点 a、交通 b、休闲项目 c、景观四、广告要求 此类消费，并不是生活必须，而是属“冲动型销费”，因此一定要在宣传品味上做足功夫。五、广告项目 1、印刷类 a、楼书；b、宣传页；c、大型喷图；d、度假公寓VI系列；2、电子媒介类 a、电视广告30秒、15秒创意广告；3分钟介绍广告，并制成VCD；b、广播广告 30秒 15秒3、其它广告类 a、报纸广告 整版、半版、通栏、半通 b、户外路牌 c、广告牌（桐庐各宾馆）4、公关活动 a、开盘新闻发布表； b、市长做广告，开发桐庐旅游业； c、结顶嘉年华会； d、组织关于“私人疗养院”或休假日公寓的市场前景的专家研讨会； e、上海新闻发布会（看销售情况是否需要）；5、现场展示 a、杭州售楼处及样板房；（1：1） b、各地代理处及展示； c、工场接待处； d、杭州房交会；6、人员促销 a、各地针对有车族的宣传页的分发； b、针对企业经理层的DM（直邮）； c、各地宾馆住宿人员的宣传；六、广告文案及策略由于时间紧，未作进一步的创意。七、效果预计由于广告费用有一定的局限（本楼盘本身营业额不大，且广告费比例是一般房产公司的一半），因此会有一定的知名度，而真正要引起轰动，主要靠新闻炒作。可能存在的几个问题一、景观的先行问题希望在土建的同时，先行搞好景观的绿化及部分休闲项目的建设工作，这对以后的销售工作会有很好的帮助。但也要考虑到费用问题，希望不要因此有二次绿化或较大的浪费，这要求甲方、设计单位、施工单位及景观施工单位的良好协调及配合。二、门锁的问题由于要用于出租，希望开发商能使大门一次到位，而不能让住户更换，同时要赠送磁卡电子锁，并在总台建更改系统，以利于住户安全。三、电话问题电话费是要户主承担的，而有可能住户的使用量较大。为避免以后物管与户主的纷争，应有一个解决的方法，锁码或另用技术解决。四、物管多一些临时收费项目，减少常规物管费用如：打扫卫生、洗衣、停车费、经营部分休闲项目、代理出租费等项目收费，以尽量减少常规物管费用。同时将绿化、园林等项目与果园、养殖一起外包，争取在户外管公司不用出钱，最好还有收益。五、会所建在楼顶以临时建筑形式出现，会员活动、以自助为主，目的是提供一个相对高尚的人员环境，不以营利为目的，对房产公司的效益，可能只是用部分会员卡赠送当地重要客户及有关人士，体现房产公司的品味。因此，报价5000元，有宣传，但不作促销活动，不低价倾销，而且这5000元只代表一种会籍，不能用于消费，消费需另付钱，会所也不要为赢利而做任何有违法规的活动。会所收费以收回投资为目的。会所要严格执行非会籍人员邀请不得入内的规定。有违法行为人员的会籍，一经发现，马上取消。赠送的会籍，不作补偿，如购买之会籍，原款退回。六、按揭问题 a、应与银行商定，装修费一并进入按揭；b、外地人士在按揭上的问题；c、杭州人在杭州办理按揭；d、装修费只有三种选择，房产公司与物管公司只协助监理，不承担相应责任。七、各项室内设计先行，要在销售前有效果图，费用由甲方承担，乙方对设计有建议权。八、裙楼问题裙楼销售的可能性大不大？估计有一定的难度。因此很大可能性是房产公司的利润就在裙楼上，如是这样，就一定要事先考虑到裙楼的经营问题。能出租，由他人经营，这是最好的一种方式；如要由房产公司装修，由他人承包经营，就要考虑到尽量小而全，空出多余的空间来作为办公出租。三楼的用途要考虑好。从而决定裙楼是否要装中央空调。九、电梯问题电梯不到一楼车库。二楼作底楼，步行人直接上二楼，这样二楼到三楼也不装自动扶梯之类。电梯直上四楼以上，以便于管理。十、游泳池游泳池一定要有。室内的最理想，但要考虑一下投资及桐庐的市场。“富春景观度假公寓”会员卡设想一、会员卡说明 1、售价 8600元2、优惠 a、赠俱乐部会员卡一张，价格5000元； b、各项消费享受一定的折扣； c、每年免费用房20天，可用20年，除饮料、长话外不收任何费用（即每天房租金21.5元）； d、节假日、旅游旺季需预定；3、可行性 其实是将价格10万的房，分别卖给12个人； 总价为103200元（其中应有0.5万元为促销奖励）； 物管公司承担这些房子的物管，水电、清洁、市话费用，但物管公司拥有这些房子的产权。20年后使用权仍属物管公司或甲方。二、销售说明这是为了提高销售额而开发的项目，目的是针对各地的中产人士，及桐庐本地的企业及个人。这个项目的吸引力可能较大，会影响正常销售。因此一定要保密，并作为销售后期结尾期间推出的项目。三、销售方针以桐庐及桐庐周边为主，杭州为辅。四、销售方式以电话促销为主。五、问题点是否算变相集资？中国银行是否会干涉？不过有产权在物管公司，应能解决这个问题，但也不要做广告了。六、网络会员的电脑管理系统。“富春景观度假公寓”代理出租设想一、 价格参考当地三星宾馆房价，以七折为挂牌价，并可按旅游情况升降。住户需授权物管公司再有20%的打折权（低于普遍团体房价）。二、 分成及相关责任l 四六分成。l 房主六或物管公司四成。l 房主：承担水、电、市话及物管费用，并承担家俱的折旧及破 坏损失的风险。l 物管：承担租户一次性用品费用，及床上用品的提供及清洁工作，负责打扫卫生，监督家俱及家电的恶意及事故性破坏，并协助要求赔偿。并承担租户身份证登记、个人安全责任，及公共安全责任。负责与政府部门的协调。l 有关税收各自承担，并由物管公司代扣代缴，收入按月结算，划入住户专用卡号。三、 帐目：所有帐目公开，记入电脑，房主有权查询，但考虑到财务公司 的工作程度，房主每季有一次查询权利，其它查询次数需付费。四、 帐产分明：哪些场地是物管的，哪些场地是房产公司的，这一定要帐产分明。物管公司的收入划入物管经费，而房产公司的项目收入是公司的产权收入，与物管无关，以免在以后的经营中出现纠纷。目 录第一章 总论11.1项目名称与承办单位11.2研究工作的依据、内容及范围11.3编制原则31.4项目概况31.5技术经济指标51.6结论6第二章 项目背景及建设必要性82.1项目背景82.2建设的必要性9第三章 建设条件113.1项目区概况113.2建设地点选择错误！未定义书签。3.3项目建设条件优劣势分析错误！未定义书签。第四章 市场分析与销售方案134.1市场分析134.2营销策略、方案、模式14第五章 建设方案155.1建设规模和产品方案155.2建设规划和布局155.3运输185.4建设标准185.5公用工程205.6工艺技术方案215.7设备方案215.8节能减排措施24第六章 环境影响评价256.1环境影响256.2环境保护与治理措施266.3评价与审批28第七章 项目组织与管理297.1组织机构与职能划分297.2劳动定员297.3经营管理措施307.4技术培训30第八章 劳动、安全、卫生与消防318.1编制依据及采用的标准318.2安全卫生防护原则318.3自然灾害危害因素分析及防范措施328.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施328.5消防编制依据及采用的标准348.6消防设计原则358.7火灾隐患分析358.8总平面消防设计358.9消防给水设计368.10建筑防火368.11火灾检测报警系统378.12预期效果37第九章 项目实施进度389.1实施进度计划389.2项目实施建议38第十章 项目招投标方案4010.1招标原则4010.2项目招标范围4010.3投标、开标、评标和中标程序4010.4评标委员会的人员组成和资格要求42第十一章 投资估算和资金筹措4311.1投资估算4311.2资金筹措及使用计划45第十二章 财务评价4712.1费用与效益估算4712.2财务分析4812.3不确定性分析4912.5财务评价结论50第十三章 建设合理性分析5113.1产业政策符合性分析5113.2清洁生产符合性分析5113.3规划符合性分析5113.4项目建设环保政策符合性分析5113.5环境承载性分析5113.6结论52第十四章 结论与建议5326