滨河苑拆迁安置房项目可行性研究报告.doc

水城河治理搬迁安置项目“滨河苑”二期建设项目可行性研究报告滨河苑拆迁安置房建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 基本情况11.2 业主简介21.3 编制依据及研究范围21.3.1编制依据21.3.2 研究范围31.4 主要技术经济指标31.5 简要结论4第二章 项目建设的背景及必要性62.1 项目背景概况62.2 六盘水市总体概况82.3六盘水市钟山区概况92.4“十一五”以来经济发展情况102.5六盘水水城河治理工程建设情况122.6 项目建设的必要性132.6.1 项目建设是贯彻落实党中央、国务院宏观调控政策的要求132.6.2 项目建设是实现公平正义、促进社会和谐稳定的重要措施142.6.3 项目建设对带动投资和消费，促进经济社会协调发展都具有重要意义142.6.4 项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措152.6.5 项目建设是推进城镇化，提升城市形象的客观要求152.6.6 项目建设是加快城市区域经济发展，改善人民生活水平的需要162.6.7 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要172.7 项目建设SWOT分析172.7.1 优势172.7.2 劣势192.7.3 机会192.7.4 威胁19第三章 项目市场分析203.1 项目定位203.1.1项目目标定位203.1.2项目业态定位203.2 项目前景分析21第四章 建设内容与规模234.1 建设内容234.2 建设规模234.3主要建设规模指标23第五章 项目场址条件255.1 建设场地现状255.1.1场地描述：255.1.2现状特点分析265.2 场地建设条件26第六章 建设方案306.1设计指导思想306.2规划、建筑设计306.2.1设计依据306.2.2规划设计316.2.3建筑单体设计356.3结构设计366.3.1.设计依据366.3.2.设计要求376.3.3.设计荷载标准值376.3.4.结构类型及材料386.3.5.基础形式386.4给排水、暖通设计386.4.1设计依据386.4.2工程概况396.4.3给水系统396.4.4室外排水406.4.5室内给排水416.4.6通风：防、排烟设计426.4.7暖通空间系统设计436.5电气设计436.5.1设计依据436.5.2设计范围446.5.3负荷计算446.5.4配电系统456.5.5照明系统456.5.6防雷、接地及安全466.5.7通信系统476.5.8宽带网络系统476.5.9有线电视系统486.6燃气设计486.7消防设计496.7.1设计依据496.7.2建筑消防设计496.7.3结构消防设计506.7.4给排水消防设计506.7.5化学消防516.7.6防排烟设计516.7.6消防电气526.8无障碍设计526.8.1设计依据526.8.2建筑设计52第七章 节能、绿化及环保547.1节能547.1.1设计依据547.1.2设计范围547.1.3主要节能措施547.2绿化557.3环境保护557.3.1 建设场地环境现状557.3.2施工期和营运期的主要污染567.3.3环境保护措施587.3.4环境影响评价61第八章 机构设置与人力资源配置628.1 项目建设管理机构628.2 项目人员配置628.3项目开发管理运作模式638.4管理制度与监理制度648.5质量、投资、进度控制658.6合同管理与协调658.7竣工验收65第九章 项目建设进度679.1 建设工期679.2 建设进度计划679.3项目实施进度表67第十章 工程招投标方案6810.1 招标形式6810.2 资质要求6810.3 招标信息发布6910.4 招投标工作组织69第十一章 投资估算与资金筹措7011.1 投资估算7011.1.1投资估算范围7011.1.2投资估算内容7011.1.3投资估算依据7011.1.4相关投资估算说明7111.2投资估算结果7211.3 资金筹措73第十二章 经济评价7412.1 经济分析的依据、原则和方法7412.2 财务评价7512.4财务评价结果75第十三章 社会评价7713.1 社会效益7713.2 社会影响分析7713.3 社会风险分析78第十四章 研究结论与建议7914.1 结论7914.2 建议80附表 附图附表一投资估算表 项目建设区位图附表二项目实施进度表 项目建设总平面图项目建设效果图84 第一章 总 论1.1 基本情况1.项目名称：水城河治理搬迁安置项目“滨河苑”二期2.项目性质：新建3.建设地址：钟山片区明湖路以东、规划道路南侧。4.建设单位：六盘水市水城河治理开发建设有限公司5.建设单位性质：市属国有独资企业6.建设单位地址：六盘水市钟山区明湖路南侧勘二队办公楼5楼7.建设单位法人代表：张华8.建设规模及内容：总用地面积10521.6平方米（约17.5亩），总建筑面积57911.7平方米，其中住宅建筑面积37502.1平方米，物业管理及公共活动用房870平方米，配套商业面积2631.6平方米，地下车库及设备用房16908平方米。9建设目标通过拆迁安置改造，解决因水城河治理工程而拆迁的360户周边居民的住房问题，为水城河治理工程的顺利进行提供必要条件。项目完成后，将大大改善明湖路周边地区面貌，促进本项目所在区域土地资源的有效利用，城市功能分区趋于合理、基础设施完备、居住条件较好、周边环境质量提高，为因水城河治理工程而拆迁的居民建设一个适合居住、生活、休闲、工作的场所。10.项目建设工期：20个月（2013.032014.10）11.总投资:项目开发建设总投入20100.470万元，其中：建安工程费用16894.63万元，工程建设其他费用2248.67万元，预备费957.17万元。 12.资金筹措:资金来源：项目建设资金全部由项目建设单位自筹。1.2 业主简介水城河治理开发建设有限公司，该公司原名为六盘水市水城河治理工程指挥部建设二组，2011年5月六盘水市委、市政府批准成立水城河治理工程指挥部，2011年7月六盘水市人民政府批准成立六盘水市水城河治理开发建设有限公司，为市属国有独资企业，注册资金5000万元。2012年5月，公司以全建制划入六盘水市开发投资有限公司并作为其下属具有独立法人资格的全资子公司管理，经营范围为明湖湿地公园征地、拆迁、安置和建设，水城河景观综合改造、项目融资、土地开发、整治、利用。1.3 编制依据及研究范围1.3.1编制依据（1）中华人民共和国城乡规范法（2008年）；（2）城市规划编制办法及其实施细则；（3）投资项目可行性研究指南2004年3月中国电力出版社；（4）六盘水市房屋拆迁补偿安置资金监督使用暂行规定；（5）工业与民用建筑可行性研究报告深度规定；（6）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发（2007）24号）；（7）住宅建筑规范（GB50368-2005）；（8）住宅建筑设计规范；（9）国家计委、建设部联合颁发的建议项目经济评价方法与参数；（10）国家有关规划和建筑的条例规范；（11）业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料。1.3.2 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。1.4 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1总建设用地面积10521.6约17.5亩2居住人数人1152每户按3.2人计算3总建筑面积57911.7100%3.1住宅建筑面积37502.1全部作为安置3.2配套商业面积2631.6全部作为安置3.3管理与公共活动用房8703.4地下车库及设备用房169084停车泊位个3104.1地面个04.2地下个3105容积率3.96绿地率37.67建设工期个月208项目开发建设总投入万元20100.4701.5 简要结论本项目所在地位于具有中国“凉都”美誉之称的六盘水市。该地块北临市政规划道路，南临勘二队办公及居住区，西临水城河湿地公园带以及明湖大道，东临六盘水职业技术学院，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。本项目建成后可以提升城市形象，将为拆迁户提供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升六盘水市的城市形象做出一定贡献；有利于促进“五个六盘水”现代特色都市的快速发展形成，为六盘水在加速发展、加快转型、推进跨越的历史进程中铸就辉煌的业绩。因此本项目具有较好的社会效益。本项目占地17.5亩，总建筑面积57911.7平方米，其中住宅建筑面积为37502.1平方米，安置小区管理及活动用房870平方米，商业面积2631.6m2，地下车库及设备房面积16908m2，建设规模适中、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。项目开发建设总投入20100.470万元，其中：工程费用16894.63万元，工程建设其他费用2248.67万元（含征地拆迁土地成本），预备费957.17万元。资金来源：全部来自企业自筹资金20100.470万元，占总投资的100%。在经济效益方面，本项目为政府公益性项目，一次性投资大，存在亏损。但本项目注重公益性，项目建成后10年可收回成本3963.8万元，且能为项目建设方带来长期收入。在经济效益上是可行的。第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目背景概况1998年11月，贵州省计委分别以黔计农经（1998）941号、黔计建设（1998）950号文件，对六盘水市中心区防洪治涝工程可行性研究的报告、六盘水市中心区防洪治涝工程初步设计进行了批复。可行性研究报告的批复：六盘水市中心区防洪治涝工程的建设任务和规模为六盘水市中心区防洪治涝工程任务，其防洪标准为100年一遇洪水。初步设计的批复：同意六盘水市中心区防洪治涝工程分期实施，一期工程的建设规模为修建窑上支流防洪堤及河道整治7274米（即河道长3637米）；修建响水河干流防洪堤及河道整治16000米（即河道长8000米）；修建德坞支流源头龙贵地水库。同时本项目工程也涉及棚户区改造的内容，根据1998年，国务院作出了关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知的决定，提出了要稳定推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，要加快住房建设步伐，停止住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。2007年8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发（2007）24号）明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2010年7月，贵州省住房和城乡建设厅等7部门联合下发了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见，明确了我省4条政策措施，实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，节约利用土地，推进城市化健康发展。既科研带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社会公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。2012年，根据市委、市政府提出的建设“五个六盘水”的战略决策和关于将明湖片区打造国家4A级旅游景区、国家级旅游渡假区、凉都生态会客厅的发展构想和总体规划要求，以及明湖片区整体开发、六盘水师院二期建设、水城河中下段治理及火车站周边棚户区改造等建设的历史使命，该工程是一项功在当代、利在千秋的国家工程。工程开展以来得到了各大金融机构的大力支持，社会各界有识之士也对明湖片区整治寄予厚望。明湖片区整体规划蓝图绘就，基础设施建设如火如荼，六盘水的城市格局在不久的将来将焕然一新。2.2 六盘水市总体概况六盘水市中国凉都，贵州省第三大城市，素有西南煤都之称，地处云贵川交接，地理位置优越，气候宜人，有“凉都”之美誉。六盘水市现辖钟山区、六枝特区、盘县、水城县四个县级政区，位于贵州省西部，界于北纬251944-265533、东经1041820-1054250之间，总面积9965km2，占全省总面积的5.63%，总人口310万人。市境东与安顺市相连，南与黔西南布依族苗族自治州接壤，西与云南省曲靖市交界，北与毕节地区毗邻；钟山区的大湾镇飞地嵌于毕节地区西南部。六盘水市是贵州省第三大城市；在经济发展方面，六盘水市GDP总量位居贵州省第4位，人均GDP仅次于省会贵阳列第2位，人均GDP突破5500美元。市中心区由黄土坡片区、钟山开发区、凤凰新区、德坞新区、双水新区、水钢片区、荷城片区、红桥新区8个片区组成。2011年全市生产总值完成613.39亿元，比上年增长16.6%。财政总收入和一般旅游收入分别完成128.46亿和70.84亿元。分别增长20.7%和43.7%。全社会固定资产收益完成558.63亿元，增长66.5%。 城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为16370元和4437元。分别增长17.6%和23.2%。社会消费品零售总额完成1151.61亿元，增长20%。分产业看，第一产业增加值为31.60亿元，增长1.9%；第二产业增加值为384.69亿元，增长20.1%；第三产业增加值为197.10亿元，增长12.6%。2.3六盘水市钟山区概况钟山区位于贵州省西部，是六盘水市政治、经济、文化中心，地处水城县中部及西北部，北与威宁、赫章相邻，东西长52km，南北宽46km，总面积476km2。钟山区属黔西山原高中山类型，地势总趋势为西北高，东南低，由西北向东南缓缓倾斜。山高坡陡，切割纵深，相对高差大，海拔在1450-2900.6m之间，基岩裸露面积大，土层瘠薄。出露岩层以石碳系的碳酸盐岩为主。地貌有山地、丘陵、山原盆谷和谷地等，以山地为主。土壤种类主要有黄壤、黄棕壤及石灰土。钟山区为亚热带春暖夏湿农业气候区，雨量充沛，雨热同季，年平均气温12.5-13.1，无霜期228-242天，年总积温4474-4806之间，年日照时数1415-1556小时。主要灾害性天气有春旱、倒春寒、冰雹等。钟山区属中亚热带常绿阔叶林带，植被类型以常绿阔叶林、常绿落叶阔叶混交林、河谷山地季雨林和灌木林为主。钟山区河流均属于雨源性河流，水资源量2.3069亿m3，主要来源于天然降水，多年平均降雨量1218mm。境内矿产资源丰富，主要有煤、铁、铅、锌、云石、石英砂等20余种，煤炭探明储量20亿t、铅锌矿178万t、铁矿石2.5亿t。六盘水市明湖城市综合体位于六盘水市钟山区西部，规划区范围为东起水红铁路，南至师院后山山脊，西抵窑上水库大坝，北至韭菜坪路北侧山脊，总规划用地面积为465.07公顷。2.4“十一五”以来经济发展情况“十一五”期间，全市各族人民在市委、市政府的正确领导下，克服了百年不遇的低温雨雪冰冻灾害、国际金融危机和特大干旱灾害带来的严重影响，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持“加速工业化、加快城镇化、推进农业产业化”和“统筹城乡、跨越发展”的思路，深入贯彻落实科学发展观，紧紧抓住发展这第一要务，解放思想、实事求是、与时俱进、能快则快。抢抓西部大开发、新阶段扶贫开发和国家扩大内需等机遇，发挥资源、区位和大企业相对集中等优势，以改革开放和科技进步为动力，积极推进经济结构调整和经济发展方式转变，着力发展煤炭、电力、钢铁、建材、煤化工等优势产业及其后续产业，狠抓项目建设和招商引资，千方百计扩大投资规模和开拓消费市场，强化宏观调控政策和工作措施的落实。通过全市人民的共同努力，圆满完成了“十一五”规划的各项目标任务。具体各项指标详见表2-1。表2-1六盘水市“十一五”规划主要指标及完成情况六盘水市“十一五”规划主要指标及完成情况序号指标名称2005年十一五规划目标2010年年均增长(%)1生产总值（亿元）209.03500500.6415.22其中：第一产业（亿元）18.732530.256.33第二产业（亿元）119.05315303.2216.84第三产业（亿元）71.26160167.1714.35人均生产总值(美元)84019002500156社会消费品零售总额（亿元）58.5880131.3417.57财政总收入（亿元）30.0465107.8929.18地方财政收入（亿元）13.233049.330.19全社会固定资产投资（亿元）121.5260335.5122.510城镇登记失业率（%）4.44.2以内4.1611城乡新增就业人数（万人）7.818.79.383.712三次产业增加值比重（%）9:56.32:34.685:63:326.04：60.57：33.3913第三产业从业人员比重（%）203030提高10个百分点14粮食总产量（万吨）77.8680左右77.78-0.0115畜牧业占农业的比重（%）36.1140以上35.82下降0.29个百分点16电力总装机（万千瓦）187.990070030.117原煤产量（万吨）380080006001.159.618城镇化水平（%）2735以上35提高8个百分点19转移农村富余劳动力（万人）24.2130左右30.39增加6.18万人20城乡居民人均收入比4.3:14.2:13.87：121平均受教育年限（年）78以上8增加1年22“普九”人口覆盖率（%）10010010023城镇基本养老保险参保人数（万人）3.18.56.2增加3.1万人24城镇失业保险参保人数（万人）7.7498.77增加1.03万人25城镇基本医疗保险参保人数（万人）19.242459.1增加39.86万人26森林覆盖率（%）2635左右37提高11个百分点27非公有经济增加值占GDP比重（%）3035左右33提高3个百分点28货物进出口总额（亿美元）1.21.53.624.629年末总人口（万人）302.7320以内299统计口径变化30人均期望寿命（岁）67.5169以上70增加2.49岁31城镇居民人均可支配收入（元）803213500139198.232农村居民家庭人均纯收入（元）1863320036019.333全社会亿元生产总值死亡率（人）1.51以下0.405下降0.14634万车死亡率（人）11.4810以下3.34下降0.14235工矿商贸从业人员10万人死亡率(人)33.3310以下9.99下降0.1436煤炭百万吨死亡率3.523以下1.528下降0.1132.5六盘水水城河治理工程建设情况1998年11月，贵州省计委分别以黔计农经（1998）941号、黔计建设（1998）950号文件，对六盘水市中心区防洪治涝工程可行性研究的报告、六盘水市中心区防洪治涝工程初步设计进行了批复。可行性研究报告的批复：六盘水市中心区防洪治涝工程的建设任务和规模为六盘水市中心区防洪治涝工程任务，其防洪标准为100年一遇洪水。初步设计的批复：同意六盘水市中心区防洪治涝工程分期实施，一期工程的建设规模为修建窑上支流防洪堤及河道整治7274米（即河道长3637米）；修建响水河干流防洪堤及河道整治16000米（即河道长8000米）；修建德坞支流源头龙贵地水库。六盘水市中心区防洪治涝一期工程建设到现在为止，累计完成窑上支流防洪堤及河道整治7274米（3637米），完成100%。响水河干流防洪堤及河道整治15640米（即河道长7820米），占97.8%。完成德坞龙贵地水库大坝砌筑。六盘水市中心区防洪治涝一期工程总投资为9854.9万元，目前到位资金9540.48万元，占总投资的96.9%。完成土石方工程量为804830m3，淤泥清除152200m3，80#浆砌石154720m3。另外：已建成河道两岸的绿化带面积7.13万m2,种植各类树木1.4万株；完成南门口水钢取水水力自控翻板坝一座，窑上支流桥梁两座，响水河干流桥梁3座。该项目西起窑上、道班一线的两水线以东，南抵自然山体，东接六盘水师院，北抵明湖路。控制范围1200余亩，湖区建设用地458亩，需拆迁房屋560余户11万平方米，项目估算5.91亿元。截止8月18日，已丈量房屋111户，签订拆迁安置合同52户。师院安置点1、2号楼共48户已建成完工，所余下的16套房屋已用于明湖湿地公园建设拆迁户的安置。3-6号安置楼96户已完成地勘，目前正筹备招投标工作，拟于2011年春节前建成并投入使用。2.6 项目建设的必要性2.6.1 项目建设是贯彻落实党中央、国务院宏观调控政策的要求 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。2007年以来，国务院多次召开专题会议，先后出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见等文件，其根本目的就是为了解决低收入群众的住房问题，实现十七大提出的“住有所居”目标。为应对世界经济金融危机的不利影响，2008年底中央出台了十大措施，这十项措施的第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实现游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。2010年中央经济工作会议3次强调保障性住房建设。会议明确“加大对保障性住房建设的支持力度”，并强调“要加强廉租住房建设，支持棚户区改造。”实现水城河治理搬迁安置项目“河滨苑”二期建设项目，体现了党中央、国务院对六盘水市钟山区水城河搬迁人民群众的深切关怀，是党和政府践行科学发展观、“三个代表”重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现，是全心全意为人民服务的凝聚力工程，更是六盘水市钟山区各级党委、政府落实党中央、国务院宏观经济调控政策的具体要求。2.6.2 项目建设是实现公平正义、促进社会和谐稳定的重要措施 该安置区域为六盘水市钟山区水城河治理工程的拆迁居民。在维持生活现状外，根本没有经济实力购买城区周围的商品房。实施安置区建设，首先惠及的是该区域广大居民，采取各种安置方法，拆迁补偿结合相应的政府补助，能更好的改善、解决拆迁居民的居住问题。总理温家宝曾在两会期间说“我们国家的发展不仅是要搞好经济建设，而且要推进社会的公平正义，促进人的全面和自由的发展，这三者不可偏废。集中精力发展生产，其根本目的是满足人们日益增长的物质文化需求。而社会公平正义，是社会稳定的基础。我认为，公平正义比太阳还要有光辉”。实现王“河滨苑”安置区二期建设项目，既是一项政治任务，也是一项实现公平正义的光荣任务，有利于帮助相关搬迁安置居民改善住房条件，提高生活质量，使他们得到更过实惠，感受到党和政府的温暖。2.6.3 项目建设对带动投资和消费，促进经济社会协调发展都具有重要意义中央和贵州均把加快保障性安居工程建设作为保增长、保民生、保稳定的重要措施。实现“河滨苑”安置区二期建设项目，既可以有力的拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推动经济社会协调发展的意义重大。2.6.4 项目建设是促进房地产市场平稳健康发展的有效举措2010年初，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，详细列出了11条措施，被称为“国十一条”。“国十一条”文件为2010年房地产市场调控定下了基调：“遏制房价过快上涨、打击投资性购房”。具体工作内容之一就是要增加供给，主要是增加土地供给和普通商品住房的供给，给房价较高、上涨较快的地方，在增加普通商品住房的同时，要加快保障性住房的建设，包括限价房、经济适用住房、公共租赁房、廉租房以及即将启动的城市和工矿棚户去改造，特别是一定要增加中小套型普通商品住房供应的比例。2010年政府工作报告也指出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”。安置区房，直接增加了中低价位、中小户型住房供应，有利于改善住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。2.6.5 项目建设是推进城镇化，提升城市形象的客观要求2009年12月7日闭幕的中央经济工作会议提出，2010年经济工作的主要任务之一是加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。其中，通过“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平”来扩大内需是中央经济工作会议着重强调的一个环节，也将成为2010年经济工作部署和发展的一项重要战略。会议还强调：“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大区域经济。”推进城镇化的发展战略，将有助于带动当地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生几级推动作用。本项目地块的现状建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调。由于该地块的特殊位置，紧邻明湖大道以及水城河湿地公园带，不仅影响水城河治理项目工程的成效，而且很大程度上有碍于六盘水现代特色都市城市形象的形成。本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然一新，融入整个新兴开发的城市风格之中，提升中国凉都六盘水的城市建设形象。2.6.6 项目建设是加快城市区域经济发展，改善人民生活水平的需要安置区建设项目的开发不仅对城市建设的影响很大，对国民经济的作用也很大。据测算，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。因此应立足自力更生，加城市中低收入家庭住房改造的力度，精心培育高品质的商住综合区，搞活本地经济，提高人民的物质、文化、生活水平。项目内现有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳，土木构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。同时当地居民拆迁改造的意愿比较强烈，迫切希望改善生活居住条件。基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。2.6.7 项目建设是节约用地，培育长效城市产业的迫切需要当前，国家出台了一系列的土地调控政策，提出要大力节约土地等有效资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，建安置，筑高楼，提升容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激造纸、建筑、现代商贸服务等行业的发展，培育新的经济增长点和新型特色产业。盘活了周边大面积“城中村”土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。综上所述，水城河治理搬迁安置项目“滨河苑”二期建设项目势在必行，无论是经济效益、社会效益、生态效益于民于国均意义重大。2.7 项目建设SWOT分析2.7.1 优势1区位优势为加快推动市委、市政府提出的建设“五个六盘水”的战略决策和关于将明湖片区打造国家4A级旅游景区、国家级旅游渡假区、凉都生态会客厅的发展构想和总体规划要求，水城河治理工程即成为这一重大决策的重点项目。工程开展以来得到了各大金融机构的大力支持，社会各界有识之士也对明湖片区整治寄予厚望。明湖片区整体规划蓝图绘就，基础设施建设如火如荼，六盘水的城市格局在不久的将来将焕然一新。目前，围绕该安置区的道路也在规划建设中，将来建成之后与对面六盘水职业技术学校的联系会更加方便，由此也会产生良好商业机会。随着水城河治理工程的进一步完善，居住区内环境将越来越优越，所以其所处的地理优势和商业价值将逐渐突出。2环境优势六盘水市中国凉都，贵州省第三大城市，素有西南煤都之称，地处云贵川交接，地理位置优越，气候宜人，有“凉都”之美誉！随着“五个六盘水”的战略决策和关于将明湖片区打造国家4A级旅游景区、国家级旅游渡假区、凉都生态会客厅的发展构想的打造成型，六盘水的旅游资源将会越来越壮大，旅游资源收入将会逐渐提高。同时，带动周边区域的持续发展，为六盘水的经济注入新的活力，提高六盘水的城市知名度，以优势带动规模，以规模促进效益，提高旅游发展的整体水平，加快六盘水的健康持续发展。3. 政府支持优势本项目既是民生工程也是惠民工程，政府将给予极大的关注和支持，本地区的开发建设享受当地政府一系列的政策优惠。2.7.2 劣势（1） 项目所处的地理位置比较偏，该区域经济欠发达，与中心城区有一定距离，不在核心商圈内；（2） 周边建设环境尚未成熟；（3） 市政配套设施还需完善。2.7.3 机会1. 项目地块所处位置环境较好，前景值得期待，随着配套等服务设施完善，具有良好的居住条件。2. 项目地处附近，有助于招商引资的开展，带动周边其他区域的发展。2.7.4 威胁1. 本项目所处区域整体规划与市政设施有待完善，对项目的开展和持续发展造成很大压力；2. 拆迁安置工作范围大，容易引发社会冲突。综上所述，本项目的优势和机会大于劣势和挑战，主要是建设条件充足、潜力大，将为项目的成功运用和后期开发打下良好基础。第三章 项目市场分析3.1 项目定位3.1.1项目目标定位鉴于本项目是安置房建设项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因此从城市、地方区域、拆迁户、公司的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面：（1）通过危旧房区域的拆迁改造、提升城市区域形象；（2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件；（3）顺应六盘水旅游景区的提档升级，协调凉都生态会客厅发展构思和总体规划要求；（4）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用；3.1.2项目业态定位项目地块临近城市主干道、通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。经调查研究，分析得出以下二种业态为项目的发展方向少量临街商业+普通住宅。临街商业为临街2层门面，主要以中高档品牌餐饮、娱乐为主，餐饮要突出地方特色，娱乐内容要丰富新颖；同时在商业二层及安置房下面配以一定比例的小区管理及公共活动用房，以满足小区内管理、活动需求。住房全部按照约定作拆迁安置，档次定位中等稍偏低档次。3.2 项目前景分析1.商业部分六盘水山奇水秀，气候宜人，融民族风情和喀斯特地貌风光为一体的旅游别具一格。喀斯特自然风貌、古文化遗址、30多个民族灿烂的民俗民风和民间文化，犹如颗颗明珠镶嵌在这块乌蒙大地。在六盘水市中心区，有“地海浮山”之誉的麒麟洞公园；在六枝有夜郎古国遗风、亚洲仅有的生态民俗长角苗博物馆，有北盘江峡谷奇山异景；竹海风景名胜区，有记载人类起源、进化和环境演变的全国重点文大洞旧石器遗址，有以半部藏经闻名的丹霞山，有徐霞客游记记载的岩溶幽景，有提供古植物演化过程的妥乐千株古银杏、县大大洞旧石器文化遗址、高原草场、老厂万亩竹海；水城野钟黑叶猴自然保护区、天生桥，红军第二第六军团盘县会议会址，以及南开苗族跳花节、玉舍和普古彝族火把节、坝湾布依族“郎节山”等。加之优越的地理环境，“冬无严寒、夏无酷暑”的气候条件，为展现六盘水丰富的旅游资源提供了天时、地利。为全力打造“国家公园省”全域性战略品牌，省委宣传部、省旅游局、省民委举办了“寻找中国最美风景县”走进国家公园省（贵州）活动。市旅游局高度重视此次活动，积极组织和指导盘县文广旅游局撰写参评材料，收集、整理图片资料，并报送到省组委会，目前活动正处于预热阶段。随着政府对旅游开发建设的投入力度加大，预计今后旅游人次逐年大幅度攀升，这无疑是今后本项目商业的光明市场前景的稳定保障。2.住房部分 根据与拆迁安置地块所有拆迁户达成协议，本项目住宅全部为安置房，不存在销售问题。第四章 建设内容与规模4.1 建设内容本项目是六盘水市水城河治理拆迁安置工程，根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目以安置房建设为主，辅以少量商业门面。4.2 建设规模总用地面积10521.6m2（约17.5亩）。总建筑面积57911.7m2（地上建筑面积41003.7 m2，地下建筑面积16908m2），其中住宅建筑面积37502.1平方米，小区管理及公共活动用房870平方米，配套商业面积2631.6平方米，底下车库及设备用房16908平方米。4.3主要建设规模指标序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1总建设用地面积