会计实务：土地增值税的税收筹划.doc

土地增值税的税收筹划土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其取得的增值额征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）和税法规定的四级超率累进税率计算征收。目前国内房地产行业在激烈市场竞争中房价仍居高不下，原因很多，其中税、费比重大是一个重要原因。房地产开发商如果能够有效地降低税费支出，必然会大大增强其市场竞争力。而在各项房地产税费中，土地增值税最引人注目。因为土地增值税税率较高，税负较重，但只要纳税人把握现行土地增值税的相关政策，有针对性地进行税收筹划，就能减少税金支出。由于我国现行土地增值税实行四级超率累进税率，税率从30到60，增值率（增值额与扣除项目金额的比例）高，适用税率高，土地增值税税负就越重；增值率低，适用税率低，土地增值税税负就轻。所以，土地增值税税收筹划的关键就是合理合法地控制、降低增值额。下面举例进行分析：某房地产开发商有可供销售的10000平方米同一档次的商品房，相关数据如下表：每平方米转让收入扣除项目增值税适用税率应缴土地售价金额增值税甲：1000元1000万元835万元165万元免征0乙：1070元1070万元838万元232万元30%696万元丙：1140元1140万元842万元298万元30%894万元采用甲售价时：增值率为165/83519.76按照税法规定，增值额未超过扣除项目金额20的，免征增值税。可获得利润为1000万元-835万元165万元采用乙售价时：增值率为232/83827.68增值额超过允许扣除项目金额20但未超过50的，适用税率为30%.应缴土地增值税为232万元3069.6万元可获得利润为232万元-69.6万元162.4万元采用丙售价时：增值率为298/84235.39应缴土地增值税为298万元3089.4万元可获得利润为298万元-89.4万元208.6万元从以上计算结果来看，采用丙售价时获得的利润最多，但因房地产售价偏高，必然导致市场竞争力减弱，商品房积压的可能性增大，其经营风险也随之增大，开发商所支付的贷款利息会随之增多，最后实际得到的利润可能不如采用甲售价或乙售价所获得的利润多。采用甲售价与采用乙售价进行比较，因甲售价比乙售价每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值税的税收优惠，所得利润反而高于采用乙售价的2.6万元，必然会大大增强其市场竞争力，因而采用甲售价较为适宜。如何搞好土地增值税的税收筹划？房地产开发商可以灵活运用税收优惠政策，根据市场行情和自己的实际情况，采取适当降低房地产售价，提高资金利用率，增加税法规定范围内的扣除项目金额来控制、降低增值额（如加大公共设施投入、改善住房环境，提高房屋质量）等方法，减少税金支出，使自己在激烈的竞争中赢得市场。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！