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XX大型地产项目可行性研究报告

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目 录

第1章 总 论 3
1.1。 项目背景与概况 3
1.2。 主要技术经济指标 7
1。3。 问题与建议 8
第2章 项目投资环境与市场研究 9
2。1. 投资环境分析 9
2。2. 区域房地产市场分析 11
2.3。 销售预测 15
2。4. 营销策略 19
第3章 建设规模与项目开发条件 21
3。1。 建设规模 21
3.2。 项目概况现状 21
3。3. 项目建设条件 22
第4章 建筑方案 26
4.1。 设计依据 26
4。2. 项目设计主题和开发理念 26
4。3。 项目总体规划方案 27
4.4。 建筑设计 28
4.5. 结构设计 29
4。6。 给排水设计 30
第5章 节能节水措施 32
5.1。 设计依据 32
5。2. 建筑部分节能设计 32
第6章 环境影响评价 33
6.1。 编制依据 33
6.2。 环境现状 33
6。3。 项目建设对环境的影响 34
6.4. 环境保护措施 34
第7章 劳动卫生与消防 35
7。1。 指导思想 35
7。2. 职业安全卫生健康对策与措施 35
7.3. 消防设计 36
第8章 组织机构与人力资源配置 38
8。1. 组织机构 38
8。2. 人力资源配置 38
第9章 项目实施进度 39
9.1. 项目开发期 39
9.2。 项目实施进度安排 39
9。3. 项目实施过程控制措施 39
第10章 项目招投标 41
10。1. 工程项目招标投标概述 41
10。2。 工程项目招标投标因素分析 42
10.3. 招标依据 44
10.4. 招标范围 44
10。5。 招标方式 44
第11章 投资估算与资金筹措 45
11。1。 投资估算 45
11.2。 资金筹措 45
第12章 财务评价 47
12。1. 项目评估依据 47
12。2. 财务评价基础数据的选择 47
12。3. 财务评价 47
12.4。 不确定性分析 48
第13章 社会评价 49
13。1。 项目对社会的影响分析 49
13.2。 风险分析 50
13.3. 社会评价结论 51
第14章 研究结论与建议 52
14。1。 可行性研究结论 52
14.2. 建议 52

第1章 总 论
1.1. 项目背景与概况
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金:港币2,000万元
单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号
业务范围:房地产开发、销售
法定代表人：吴小平
企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职;1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号.期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。
建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人,公司人员大都是经验丰富的专业人员,年开发能力为50万多平方米。
公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司,十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家"荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。
2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质,并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。
衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。
3、可行性研究报告编制依据
（1） 与委托方签订的咨询协议;
（2） 国家计委计办投资［2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版）》；
（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4） 《城市房地产开发经营管理条例》;
（5） 《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究.
5、项目提出的理由
① 项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将达到15％,城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅.
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此,本项目的建设是国民经济发展的需要.
② 项目对城市建设将起到促进作用
2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。
衡阳作为“3+5"新型城市群建设的中心城市之一,其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位,加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2010年规划,未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。
目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善.
湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼)项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了 “3+5"城市群建设的发展战略,其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观,提升城市品位都具有积极意义。
③ 解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用,而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
第2章 组织机构与人力资源配置
2.1. 组织机构

总经理

销售部
工程部
财务部
技术部
管理部

办公室

2.2. 招标依据
2.3. 招标范围
序号
名 称
招标情况
备 注
不招标
招标
1
项目勘察、设计

招标

2
土方工程

招标

3
桩基工程施工

招标

4
土建工程施工

招标

5
装修装饰工程

招标

6
水电工程

招标

7
小区绿化、景观塑造

招标

8
小区道路及基础设施施工

招标

9
重要设备、建筑材料等物资的采购

招标

10
项目监理

招标

2.4. 招标方式

第3章 投资估算与资金筹措
3.1. 投资估算
3.2. 资金筹措

第4章 财务评价
4.1. 项目评估依据
4.2. 财务评价基础数据的选择
销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；
营业税：税率为5%;
城市维护建设税：按实际缴纳增值税7％计算;
教育费附加：按实际缴纳营业税的3％计算;
所得税：税率为25%。
折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待,将财务基准收益率定为10％；
4.3. 财务评价
4.4. 不确定性分析

第5章 社会评价
5.1. 项目对社会的影响分析
5.2. 风险分析
1、政策风险及防范
2、销售风险及防范
3、工期和工程质量风险及防范
5.3. 社会评价结论

第6章 研究结论与建议
6.1. 可行性研究结论
1、市场分析结论
通过对当前宏观经济形式、衡阳市房地产市场的调查和分析,综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备,市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。
2、经济分析结论
通过财务评价分析,项目全部投资财务内部收益率为73。86%，大于基准收益率10％；财务净现值为3,001.06万元，大于0;静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好,清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。
综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设.
6.2. 建议
1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈,购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理,按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。
2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研,针对目标客户，有针对性地做好宣传推介,尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气,创造竞争优势,保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。
3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证,则直接影响销售及完工交付.
4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力,保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。

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