国内旅游综合体开发模式研究硕士毕业论文.doc

硕士毕业论文
《国内旅游综合体开发模式研究》

目录
第一章 绪论 6
1.1选题背景 6
1.2研究目的 6
1.3研究意义 6
1.3.1理论意义 6
1.3.2现实意义 7
1.4研究方法与技术路线 7
1.4.1研究方法 7
1.4.2技术路线 8
第二章 研究综述与相关理论 9
2.1城市综合体研究 9
2.2旅游产业集群研究 10
2.3旅游综合体现有理论 11
第三章 旅游综合体相关概念 13
3.1相关概念辨析 13
3.1.1旅游综合体与城市综合体 13
3.1.2旅游综合体与旅游产业集群 13
3.1.3 旅游综合体与旅游景区 14
3.1.4旅游综合体与旅游地产 14
3.2旅游综合体概念 14
3.3旅游综合体基本特征 16
3.3.1 以旅游功能为主导 16
3.3.2 空间连续性 16
3.3.3 建设规划性 17
3.3.4 功能复合性 17
3.3.5服务高品质 17
3.3.6 政府参与性 17
第四章 旅游综合体的发展 19
4.1旅游综合体兴起 19
4.1.1 我国旅游业转型进入“大休闲时代” 19
4.1.2 政府大力支持“大旅游时代”的到来 19
4.2旅游综合体发展现状 20
4.3旅游综合体发展意义 20
4.3.1 提升城市品牌形象 20
4.3.2 促进就业，拉动地方经济增长 20
4.3.3 推动地方旅游产业转型升级 21
第五章 旅游综合体开发模式 22
5.1休闲娱乐旅游综合体 22
5.1.1 开发特征 22
5.1.2 经营要点 23
5.1.3 案例分析——深圳华侨城 23
5.2休闲度假旅游综合体 25
5.2.1 开发特征 25
5.2.2 经营要点 26
5.2.3 案例分析——长白山国际旅游度假区 26
5.3综合商业旅游综合体 28
5.3.1 开发特征 28
5.3.2经营要点 29
5.3.3 案例分析——上海徐家汇商圈 30
5.4文化创意旅游综合体 31
5.4.1 开发特征 32
5.4.2 经营要点 32
5.4.3案例分析——上海新天地 33
第六章 旅游综合体开发优化 35
6.1旅游综合体开发过程存在的问题 35
6.1.1规划不当，盲目建设 35
6.1.2特色不突出，市场定位不准 35
6.1.3管理和服务水平低下 35
6.2旅游综合体开发优化策略 36
6.2.1 严格制定旅游综合体设计规划 36
6.2.2 专业化管理，人性化服务，注重效率，注重品质 37
6.2.3 政府加强相关支持 37
6.3旅游综合体未来发展趋势 38
6.3.1 主题特征鲜明化，品牌效用凸显 38
6.3.2消费层级多元化，充分迎合市场 38
6.3.3 参与体验性项目比重增加 39
第七章 结语 40
7.1研究结论 40
7.2研究不足和展望 40
参考文献： 42

第一章 绪论
1.1选题背景
我国旅游业目前正处于由观光型向休闲度假转变的过渡期。随着闲暇时间和可自由支配收入的不断增加，越来越多的游客把旅游休闲作为提升生活品质的主要方式。人们对于旅游产品的需要不断的提高，加速了人们旅游消费从单一观光到观光、休闲、度假、商务、娱乐、购物多需求的转变。于是，旅游产业开始了一个由粗放走向集约、由规模走向效益、由单一功能走向综合功能的渐进转型升级。这样的转型升级在促进旅游产业发展的同时，也为产业形态的变化以及某些新型旅游业态的出现提供了契机。
城市是现代旅游活动最为重要的载体，据数据统计显示，50个主要旅游城市基本上占了全国旅游总量的90%以上。然而，随着城市化水平的迅速提高，城市发展与旅游用地之间存在着日益突出的矛盾，融入了旅游资源的城市空间综合开发便成为了城市与旅游产业和谐互动的必然趋势。如何在城市空间高效聚集基础之上完善城市旅游规划，强化城市内旅游企业布局呼应，成了城市开发和建设的重点。旅游综合体应运而生。
1.2研究目的
目前，旅游综合体在我国尚属一个新生事物。虽然国内旅游产业发展实践中，已经出现了一些具有旅游综合体功能特点的新兴旅游区和旅游目的地，但由于旅游综合体属于我国的首创词汇，国外很难找到相关的借鉴，学界对其开发模式、发展模式和运营战略等一系列关键性问题的研究都处于摸索探究阶段，没有形成成熟的理论框架。
本课题将在国内对于旅游综合体为数不多的理论研究基础上，结合旅游产业集群、城市综合体等理论，通过分析各类型旅游综合体不同的特征和不同的经营战略，分析影响选择旅游综合体核心驱动发展模式的主要因素，最后归纳出旅游综合体发展模式的优化策略，并对其未来进行展望。
1.3研究意义
1.3.1理论意义
旅游综合体是近年来迎合市场需求兴起的一个新型旅游业态。我国旅游学术界对于这样一个新兴事物的研究尚处于起步阶段，对其开发建设和开发模式的选择等的认识都十分有限。本文希望通过对旅游综合体概念、特征、开发模式和发展策略的研究，能够建立起对旅游综合体这个新概念的初步理论认知，以此丰富旅游学科研究的内容，并为学术界对旅游综合体的后续研究提供理论基础。
1.3.2现实意义
时兴的旅游综合体可以同时满足现代旅游者观光、度假、娱乐、会议、购物等多方面的需求。而对于一个新建开发的旅游综合体，能否准确定位其核心驱动功能，并据此选择合适的开发模式，直接影响到其建成后能否成功运营和盈利，同时对其未来能否实现科学合理的可持续发展也至关重要。因此研究分析旅游综合体的开发模式和发展策略也具有很强的实践操作意义。
1.4研究方法与技术路线
1.4.1研究方法
现有的与旅游综合体直接相关的文献并不多，对于旅游综合体的研究需要借助大量相关理论并需要结合实际发展中的案例进行研究和分析。在本文写作过程中，主要采取了以下几类研究方法：
① 文献分析法
查阅大量相关文献资料，包括学术论文、报纸文章、相关专著等，通过对这些资料仔细研读，整理归纳对本文研究有价值的论点，并适当借鉴。
② 分类分析法
旅游综合体基于不同的核心旅游资源以满足旅游者不同需求为目标可被划分为多种不同类型。为使研究的逻辑更严密、思路更清晰，本文将旅游综合体分成五类进行比较研究和阐述分析。
③ 案例分析法
本文在理论研究基础上，对于每一类型的研究和分析都选取一个相关的典型案例。通过结合这些实践案例，使研究更生动也更准确。
④ 宏观分析和微观分析相结合
采用宏、微观分析相结合进行本文的研究。在对旅游综合体发展模式选择分析时，在宏观层面，整体出发研究和分析旅游综合发展模式选择的动态规律，在微观层面则分析其内部各要素间相互逻辑，从而更好的把握每种发展模式的特征和战略。
1.4.2技术路线
绪论
本文研究的技术路线如下图1-1所示：

结论
旅游综合体开发模式优化
以文化创意为核心功能的旅游综合体开发模式

以综合购物为核心功能的旅游综合体开发模式

以休闲度假为核心功能的旅游综合体开发模式

以休闲娱乐为核心功能的旅游综合体开发模式
旅游综合体开发模式分析
旅游综合体发展历程
旅游综合体概念及特征
研究综述和相关理论

第二章 研究综述与相关理论
旅游综合体的研究和探讨、建立和发展离不开相关的基础理论的研究和发展，其中包括：城市综合体、旅游产业集群等。
2.1城市综合体研究
旅游综合体的概念来源于城市综合体。城市综合体，英文为HOPSCA，即hotel、office、park、shoppingmall、convention、apartment，集商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通等各种城市功能为一体。
城市综合体，顾名思义，职能上为多项城市功能的复合，一般是三种及以上数量的功能复合。其空间形态则表现为与城市公共空间的交叉互补，各部分有机组合形成高效、复杂且统一的综合体。
国外对于城市综合体的研究主要从城市地域结构、城市空间布局和城市规划等角度展开。蔡德勒（Zeidler,1985）从城市历史文脉角度来研究城市综合体，从历史背景、形成城市综合体的内外力和精神要求两方面，论述了城市综合体应该如何同城市文脉相结合。基尼.保罗（Gene.Paul,1997）以土地混合使用理论为指导，证实了发展城市综合体是解决城市无限扩大问题的一剂良药。
而国内对于城市综合体的研究从借鉴外国学者理论开始逐步根据我国城市的发展实际摸索出了自己的理论体系，主要集中在建筑设计与技术、开发运营和规划定位等方面：韩冬青（1999）从城市和建筑一体化角度，提出城市和建筑应置于综合立体状态中，使城市空间形态向系统化发展；龙固新（2005）则系统研究了国内外共11个大型城市综合体的开发和建设，总结了城市综合体在规划、定位、开发、管理、营销、融资等方面一些值得注意和思考的问题；冯硕（2009）归纳了城市综合体开发的成功要素即：外部条件——区域经济实力强聚集效应突出、项目选址合理、开发商实力雄厚经验丰富；内部条件——交通有保障、业态有关联、动线设计合理和商业优先等；向彪仿（2009）研究了选择城市综合体中的主导功能发展城市综合体的必要性，并以主导功能和其他开发因素间的逻辑关系为基础，构建了城市综合体主导功能选择指标体系。总的来说，国内近些年在相关领域的研究，倾向于以结合案例和实务操作的定性分析为主。
在现阶段实践当中，我国城市综合体开发的基本模式为：商业先行，配套（包括但不限于住宅、酒店、商务办公等产业）跟进，然后辐射相关产业发展。具体可概括为：科学选址、分期开发、商业先行，最后迅速成功运营商业地产。其中迅速成功运营商业地产为城市综合体开发的核心。
2.2旅游产业集群研究
旅游综合体是由一个特定空间里各种资源和要素集聚而成，当然也就离不开旅游内部各产业间的相互吸引、配合和协作。因为我们需要对“旅游产业集群”这个概念有一个清晰的认识。
关于旅游产业集群的研究，国外的研究要先于国内。Julie Flowers和Katherine Easterling(2006)用美国哈佛大学商学院迈克尔.波特提出的钻石理论分析了南卡罗来纳州的旅游产业集群，研究了如何通过钻石要素的培育使旅游产业集群生长；美国Three Rivers Workforce Investment Board(2006)结合东南宾夕法尼亚旅游产业集群就业状况分析了集群中就业和劳动力分配。Julie Jackon和Peter Murphy(2006)通过对澳大利亚的案例研究和对集群内企业的实地调查，认为旅游产业集群中的企业能较好理解竞争的特性，并具有与合作性竞争为特征的产业集群一致的竞争行为。国外对于旅游产业集群的研究内容主要包括其形成条件和竞争优势、其中的就业和劳动力分配、企业网络和社会资本以及内部企业的竞争和合作等，参与学科较多，研究角度也各异，以案例分析为主，定量研究较少涉及。
国内学术界起步较晚，着重于对其的界定、形成条件和机制、结构、类型等方面的研究。麻学锋(2005)借用产业集群概念和旅游产品的特性对旅游产业集群进行界定；聂献忠(2005)等从集群企业关系和集群功能角度提出了主题旅游集群的概念，为主题旅游集群的形成发展，主要是受追求规模经济、游客差异性偏好和要素集聚积极推动的影响；尹贻梅(2006)认为产业集聚和产业关联是旅游产业集群形成的基础，而促进本地旅游企业创新是集群存在与否的判断依据；叶红(2006)从产业区角度把目前我国旅游集聚现象分为城市型产业区、景区型产业区和社区型产业区，分析了三者在形成动因、集聚结构和制约因素方面的差异；常叔杰(2006)等根据集群动力机制的不同把旅游产业集群分为市场驱动型和政府推动型，并分析了旅游产业集群的竞争优势。国内目前这一块的研究方法较单一，案例研究和定量研究都较缺乏。
2.3旅游综合体现有理论
旅游综合体是我国首创的词汇，在国外文献中很难找到直接相关的文献。国内的研究由于旅游综合体成系统的理论较少，多从实务操作的角度对旅游综合体项目进行分析。
关于旅游综合体的定义：
平文艺在《创建“西部旅游综合体”的理论思考》中，首次明确提出了旅游综合体的概念。文中把旅游综合体定义为旅游区域间的合作，即在不同区域的旅游业之间强调合作、联盟，旨在构建一个能推进各区域旅游业共同发展繁荣的区域性旅游综合体。
周少雄(2006)认为旅游综合体是在一个特定旅游空间里，拥有各种旅游功能和设施，能够满足游客各种需求，提供全方位服务的旅游要素组合体。
赵弘中(2009)把概念定义为相当大的地域范围内，以房地产为基础，以高档酒店为载体，以一流的自然、人文、服务环境为前提，以高品质的、功能齐全的服务内容为根本，一系列服务设施和内容的总称。
毛润泽(2010)认为旅游综合体事实上是集群的一种类型，以复合型旅游资源为依托，与之密切的商业、房地产业、酒店业、餐饮业、文化娱乐业、会展业、体育产业等多种产业集群发展的结果。
北京绿维创景规划设计院旅游综合体规划设计中心给出的定义为“基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。”
关于旅游综合体开发模式：
王文君(2010)在学位论文中提出了旅游综合体的四种发展模式：以娱乐功能为核心的旅游综合体，以休闲度假功能为核心的旅游综合体，以综合购物功能为核心的旅游综合体和以会展功能为核心的旅游综合体。李德明(2012)进一步点明，目前国内大多的旅游综合体开发均按照X+旅游综合体模式，X表示为核心资源或产品，其他功能子系统围绕核心按关联性与发展的需要相应匹配，从而形成了不同功能为主导的各种旅游综合体类型，并归纳出娱乐旅游综合体，休闲度假旅游综合体，会展旅游综合体和商业旅游综合体四种。陈琴(2012)对开发模式的阐述也沿用了X+旅游综合体这一观点，认为旅游综合体有生态休闲旅游综合体、综合商业旅游综合体、文化创意旅游综合体和娱乐度假旅游综合体这四种不同的开发类型模式。
吴必虎(2012)根据不同的土地管理整合方式，阐述了5类常见开发的开发模式，对不同的旅游综合体进行区分：①内部新增开发，通过新置旅游接待与服务设施，增强了旅游吸引力或盈利能力；②通过内部土地置换开发形成的，瘦西湖就属于这种模式；③外部关联开发，以景区为内核带动周围裙边地段综合开发形成；④兴建人工景区时，适度对周围未开发具有潜力的土地进行储备以待后续关联开发，如华侨城；⑤整体协调开发模式，如西溪。
李果(2012)则根据特定旅游综合体对于不同城市产业经济发展不同的助推作用而选择不同的开发模式，主要分特大城市及都市连绵区内旅游综合体、一般城市内旅游综合体、乡村地区旅游综合体和风景区或风景小镇旅游综合体四种。

第三章 旅游综合体相关概念
3.1相关概念辨析
3.1.1旅游综合体与城市综合体
参阅国内外相关文献资料可知，旅游综合体源生于城市综合体。因此研究旅游综合体，不得不提城市综合体。城市综合体的概念和相关研究上文第二章中已经提及。
旅游综合体与城市综合体在本质上有一定的相似之处，都是特定空间内各种功能有机组合配置，集约且高效。同时两者也存在的较大的不同：一方面，城市综合体实质为一定空间内多项城市职能的高度复合，是一个小型的城市系统；而旅游综合体的核心功能是其旅游休闲功能，所有的功能和资源的集聚都是为了更好的实现旅游功能服务。另一方面，城市综合体主要面向当地居民，旨在为当地居民提供各类相关的城市生活功能和设施配套；旅游综合体主要面向来当地旅游的消费者，功能和服务的设置都应该围绕旅游活动展开。
3.1.2旅游综合体与旅游产业集群
在上文第二章，我们也已经提到过了旅游产业集群这一概念。对于旅游产业集群的定义，国内外学术界都尚未得出一个统一的界定。本文采用上海交通大学刘恒江博士的论述：“旅游产业集群是大量与旅游业联系紧密的企业及其相关支撑机构在空间上的集聚，形成强劲、持续的竞争优势。其主体包括：为旅游业食住行游购娱提供产业和服务的企业，如旅游饭店、交通运输、旅行社、游览娱乐、旅游商品等；为旅游企业提供物质、文化、信息、人力、智力、管理等服务和支持的企业，如邮电、金融、保险、教育事业等。”
二者有较大的相似度，他们都是多种产业功能和产品的集聚，他们的核心目的都是更好发展地区旅游，满足游客的多种需求。但两者也有着本质的区别：第一，研究的角度不同。旅游产业集群主要从产业经济学的角度，研究各个产业间如何复合集聚利用规模经济的方式来提高地方区域的旅游服务水平和效率；而旅游综合体是旅游企业之间通过提供不同的产品互相形成紧密联系，构成一个系统而有机的整体。第二是空间的限定性不同。对于旅游综合体而言，必须集聚在一个固定的空间中；而对于旅游产业集群而言，范围可大可小一般没有明确的限制。第三是企业间的竞合方式不同。旅游产业集群基本由市场需求驱动下自发形成，一定范围内存在大规模同业态聚集的情况；而旅游综合体一般在开发初期便设定了各企业间的互补和合作关系，可有效避免无效率的同质竞争。
3.1.3 旅游综合体与旅游景区
旅游景区主要功能是满足游客旅游休闲观光功能，同时附加设置了相应的住宿接待和餐饮设施，用以满足游客最基本的食宿需求。而对于旅游综合体而言，则是以旅游资源为核心，满足游客食宿行游购娱和会议等多种功能需求，是一个多功能板块有机组合的高效率功能区。
旅游综合体在旅游景区休闲观光的基础上，拓展了许多其他购物、娱乐、体育健身、会议会展等产品功能，是旅游景区在当下休闲旅游时代的建设发展大趋势之一。
3.1.4旅游综合体与旅游地产
张若阳(2012)将旅游地产定义为“依托周边丰富的旅游资源而建的，有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、分时度假酒店、海景住宅等”。
旅游综合体包含旅游地产的概念，旅游地产也是旅游综合体必不可少的部分。两者的主要区别在于：旅游地产建设的重点始终是以优越的旅游资源吸引消费者购买和消费达到房地产销售的目的；而旅游综合体尽管需要地产项目作支撑，但并不是建设的主体，旅游综合体强调餐饮、商业、休闲、居住等功能的复合，旨在满足游客多元化全方位休闲度假需求。
3.2旅游综合体概念
目前，国内学界对于旅游综合体这一概念的明确界定始终较稀少。总结目前我国旅游综合体的发展现状和总体特征，结合前人的研究结果，本文考虑在王文君学位论文中对旅游综合体的定义的基础上稍作修改，得出概念如下：“旅游综合体是指特定的空间尺度中，依托一定的旅游资源和土地资源，将酒店、居住、展览、餐饮、会议、商业和文娱等满足游客”吃、住、游、购、娱“需求的功能空间进行三项以上有机结合，达到旅游服务要素的高效复合从而形成具有一定规模及建筑体量且各部分空间依存、价值互补、功能呼应的高品质旅游街区群体。(王文君(2010)：旅游综合体是指在特定的空间尺度中，依托相应资源，将酒店、景区、居住、展览、餐饮、会议、商业、文娱和交通等满足游客“吃、住、游、购、娱”需求的功能空间进行三项以上有机结合，达到旅游服务要素的高效复合从而形成具有一定规模及建筑体量且各部分空间依存、价值互补、功能呼应的街区群体。)
王文君在论文中也对其定义进行了相应的三点说明，包括界定了旅游综合体的空间体量，解释了相应资源和旅游服务要素的高效复合的具体意义：
（1）特定的空间尺度
首先，将旅游综合体空间尺度范围设定为占地10万平米以上，各服务要素之间步行15分钟之内。王文君认为空间尺度过小难以保证各要素的完整配备，易造成产业链的缺失，而空间尺寸过大则易与旅游目的地的概念相混淆，如黄山应该是一个旅游目的地而非一个旅游综合体的概念。过大的空间范围难以保证区域内服务设施的高效集成。其次，旅游综合体应该是一个相对独立的空间范围，它在空间上并不是以自然人文资源为主要吸引物的简单聚合，而是在特定的尺度空间范围内以旅游服务功能的衔接为核心，以满足一个游客多种旅游需求为条件连接形成的空间部落。在所有前人的研究中，王文君第一次用数字确定了旅游综合体空间尺度的大范围。
（2）相应资源
王文君认为除了传统的自然资源及人文旅游资源外，任何可以对旅游者产生吸引力的有形、无形要素均是旅游综合体可以依托的相应资源。因此王文君将旅游综合体分为了娱乐、休闲度假、综合购物、会展四大类。
（3）旅游服务要素的高效复合
在传统的旅游区域内，若相同的服务业态重复配置如一个区域内多家酒店聚集超过了其环境和经济的容量通常会导致行业内低效益的恶性价格竞争。旅游综合体则强调在统一规划的前提下，更加注重内部各旅游要素和业态间的高效复合。综合体内部多种旅游服务要素按照产业链的完备性、当地旅游消费能力和水平等标准，在空间布局和建筑规模方面有效控制。
笔者赞同关于第一条和第三条的界定。但对于相关资源，笔者在此将相应资源界定为旅游资源和土地资源，旅游资源和土地资源同为开发的基础，没有旅游资源，无法称之为“旅游“综合体；没有土地资源，无法进行“综合体”的开发，因此两者缺一不可。基于此项的界定，不同于王文君，笔者将旅游综合体分为休闲娱乐、休闲度假、综合商业、文化创意四大类。
同时在原来的“街区群体“前加上”高品质“和”旅游“两个限定词。“旅游”的限定表明了旅游综合体的核心职能始终为旅游休闲，“高品质”的限定则表明了旅游综合体不同于传统旅游目的地，致力于提供给消费者的是中高端服务和产品。
3.3旅游综合体基本特征
尽管目前国内对旅游综合体没有一个十分明确的统一的概念定义，但是综合前人的研究成果并结合我国旅游综合体的发展实际，我们可以清楚的归纳出这个新兴事物的特征。
3.3.1 以旅游功能为主导
旅游综合体不同于其他城市综合体、会展综合体的核心，顾名思义，便是“旅游”二字，即旅游综合体作为一个聚集复合了多项服务和功能的综合系统，其核心功能始终是“旅游”。
首先，旅游综合体的建设以优质的旅游资源为依托，在此基础上，再以更好的发展旅游，实现旅游者的需求为目的。例如下文中将介绍的长白山国际旅游综合体就是建立在优质的森林资源和雪域资源的基础上，上海徐家汇商业旅游综合体则是以徐汇源景区为主要依托而发展的。
其次，旅游综合体内部配套了酒店、餐饮、休闲、娱乐、康体等多种功能产品，可以高效的满足游客食住行游购娱会教等多方面的需求，但其最终目的依然是更好的发展和实现区域旅游功能。游客可以在旅游休闲的同时，进行商务洽谈，进行购物血拼，进行健康锻炼，进行娱乐放松，获得完美的旅游体验，这正是旅游综合体和传统的旅游目的地间的区别。
3.3.2 空间连续性
在传统的旅游目的地内部，景点、宾馆、餐饮、会议等设施一般都是基于原有的城市建设和空间资源呈单点式布局状，各服务业态间的距离或长或短，没有统一设定，产业联系少，空间丰富度低，旅游者初来乍到也无法一一购买和体验。而在现代旅游综合体中，所有的服务功能空间和体量规模都是在开发前期通过市场调研和区域规划确定好的，所有的旅游功能配置将集中于同一特定的空间范围中，在空间上形成我中有你你中有我的格局，互相依存互相呼应互相补充。这样的复合和聚集大大提高了服务的效率，也大大增强了游客满意度。
3.3.3 建设规划性
上文已提及，旅游综合体是在一定的地域范围内配置多项功能服务和产品设置，那么如何在有限的空间内合理配置各种资源以达到整体高效运行实现效益最大化的目标？答案是必须在开发建设前进行科学合理的规划。建设和规划者需要对区域的资源条件、经济发展水平、区位交通、居民消费偏好等做一个详细的调研，然后在对所有的资料和背景都了然于心的基础上设计一个合理而有效的旅游综合体开发规划，内容包括如何确定主题突出特色、如何有效利用当地的优势资源、如何设计各种产品和项目、如何进行合理的空间布局等。规划必须合理可行，方能有效指导旅游综合体的建设和经营。
3.3.4 功能复合性
旅游综合体内部根据一定比例配置了高星级酒店、餐饮设施、娱乐中心、购物商场、剧院、住宅社区等多种功能空间，这些功能板块并不是简单叠加，而是有机组合、紧密联系、价值互补，以形成高效高质的系统体系。这样的一个综合系统，比单一的旅游服务建筑具有更大的效能优势和更佳的旅游需求满足能力，服务功能间相互协同产生1+1>2的聚集效益，既为旅游者带来了更多旅游体验的便利，同时也大幅度降低了旅游成本，一举两得。
3.3.5服务高品质
与传统的旅游景点、旅游目的地、旅游街区相比，旅游综合体还有一个突出的特点，在于其提供的均为高品质的服务和产品。随着经济的不断发展，我国居民的收入水平越来越高，于是人们开始追求和注重生活品质：住宿必须卫生整洁，餐饮必须卫生可口，购物商品更关注质量而非价格，追求更多的休闲娱乐方式等。旅游综合体正是迎合这样的市场趋势，立足于优势的资源，建设优良的硬件设施，配备优秀的管理和服务团队，设计优质的旅游产品，建设完善的内部体制机制，致力于为游客提供高品质完美服务。
3.3.6 政府参与性
鉴于我国国情的特殊性，我国旅游综合体的建设和发展往往离不开政府的参与和支持。旅游综合体的选址、主题确定、产品内容设计等都会涉及到区域发展、区域基础设施配置、区域价值提升等多方问题，这些都需要政府拍板和协调。而内部企业商户的招商引资也需要政府给予更多的政策倾斜和支持，建成后的市场营销等方面也离不开由政府主导推广。

第四章 旅游综合体的发展
4.1旅游综合体兴起
旅游综合体作为新兴产物，在我国呈现出了蓬勃发展的势头，这和我国社会经济发展大背景不无关系。
4.1.1 我国旅游业转型进入“大休闲时代”
经过几十年的发展，我国经济水平不断提升，国民收入水平尤其是可支配收入水平得到了大大的提高。居民的旅游欲望和旅游行为逐年飞速增长，加上政策和投资环境的改善，促进了我国旅游产业从传统观光向休闲度假的转型过渡。根据国际规律，人均GDP达到3000-5000美元时，就将进入休闲度假旅游消费的爆发性增长期。此时人们不再仅仅满足于单纯的观光加上简单的住宿和餐饮，而是渴望更高品质的服务、更宽范围的功能和更深层次的体验。我国于2010年开始迈过人均GDP3000美元的入门线，大休闲时代已经到来。旅游综合体集观光、休闲、度假、商务、娱乐、购物多种功能为一体，很好的满足了这个时代旅游者的需求。
4.1.2 政府大力支持“大旅游时代”的到来
总结几十年的发展，我国政府和相关部门越来越认识到旅游业的重要性。2009年底，党中央和国家机关39个部门联合起草的《国务院关于加快发展旅游业的意见》正式颁布，提出要把旅游业培育成为“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，旅游业六十年来首次郑重被纳入国家战略体系。2010年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》明确指出“积极发展旅游业”，“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点”。2013年10日《旅游法》的正式施行更是表明了国家对旅游发展的全面重视。至此，旅游业的发展已经深度融入了我国国家战略体系，成为了我国国民经济的战略性支柱产业。中国已经驶入“大旅游时代”。而旅游综合体又是促进现代旅游业发展的一个重要力量，因为我国许多地方目前都在政府的大力支持下发展和建设旅游综合体。
4.2旅游综合体发展现状
近些年，不少地区政府都把建设旅游综合体项目作为近期地区项目开发的重点：2011年，绍兴市计划兴建的25个城市综合体就包括鲁迅故里旅游综合体、会稽山度假休闲综合体等多个旅游综合体项目；杭州市“十二五”旅游休闲业发展规划明确提出要以大型旅游综合体项目建设为抓手发展会议会展、度假酒店、都市游憩、文化体验等类型旅游项目；2013年江西省“关于推进旅游强省建设的意见”提出积极培育和打造多元化、复合型旅游综合体项目，由省旅游主管部门每年筛选出5至10个旅游区域性开发、大型旅游综合体等建设项目列入省级重点项目进行调度和扶持。
各地的大大小小的各类旅游综合体也如雨后春笋般涌现。2012年国际旅游地产专家评审委员会评选出23个“区域最佳旅游综合体”项目，包括启东海上威尼斯、大连御龙海湾、海南清水湾、梦云南海东方、赣州五龙客家风情园等，涵盖了长三角、珠三角、环渤海、西南和东北各个区域。2013年第三届中国旅游项目投资大会发布了中国旅游综合体TOP10榜单，深圳东部华侨城、长白山国际度假区、杭州西溪湿地、三亚红树林度假区、澳门威尼斯人等知名大型综合体入选。更多的旅游综合体也在紧密筹建中。
4.3旅游综合体发展意义
一个成功的旅游综合体，对于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级方面都有巨大的作用。
4.3.1 提升城市品牌形象
成功运作的旅游综合体在依托丰富的旅游资源的基础上开发打造高品质全方位的服务和产品，可以充分迎合市场和游客的个性化需求，较传统的旅游景区和旅游目的地可以更好的提升游客满意度和美誉度，使游客高兴而来满意而归，为本身和所在城市都达到很好的宣传效果。如一提西溪旅游综合体便想到杭州，通过建设具有独特吸引力的旅游综合体可以很好的打响城市品牌，提升城市的形象。
4.3.2 促进就业，拉动地方经济增长
旅游综合体作为旅游业有机组成部分，自然也具备了旅游业的显著特征——对地方经济的拉动型和促进就业。从最初的前期选址、建设规划到中期的建设施工，到后期各个业态的运营和管理，旅游综合体的开发可以创造出众多的就业岗位，很好的促进当地的就业问题，增加当地人民收入。同时吸引各方投资，创造GDP和税收，可以充分拉动地方的经济增长。
4.3.3 推动地方旅游产业转型升级
旅游综合体内部配置的娱乐、度假、商业、住宿、会展等多种功能空间互相紧密联系、综合互补，形成了较为完整的旅游产业链。在聚集了食、住、游、购、娱等旅游需求服务要素的同时，也将旅游产业发展所需的资源要素、资本要素、人才要素等多种运营要素集为一体，从而构成了一个完整的旅游产业发展群落。旅游综合体的发展会进一步吸引资本和人才的进入，而资本和人才在区域内的聚集也会反过来促进旅游综合体的发展。如此良性循环，带动地方旅游产业的转型升级。
第五章 旅游综合体开发模式
李德明指出，目前国内大多的旅游综合体开发均按照X+旅游综合体模式，X表示为核心资源或产品，其他功能子系统围绕核心按关联性与发展的需要相应匹配，从而形成了不同功能为主导的各种旅游综合体类型。本文十分赞同这一观点，并结合前人的研究成果，根据主要核心驱动力的不同，将旅游综合体分为休闲娱乐旅游综合体、休闲度假旅游综合体、综合商业旅游综合体和文化创意旅游综合体四种。
5.1休闲娱乐旅游综合体
休闲娱乐旅游综合体以娱乐休闲为核心功能，以娱乐休闲设施为主要吸引物，如大型演出中心、大型互动式游乐设施、大型主题公园等，其他酒店、商场、餐饮为辅助功能。
休闲娱乐的旅游项目可以调动游客的各类感官，为游客带来全身心美好的体验，是现代非观光旅游的重要内容。以此为平台，为旅游综合体带来大量游客，带动其他功能产品的销售，这样的模式较易获得市场认同，实现游客规模和旅游收益。
5.1.1 开发特征
（1）对资源要求低，对经济要求高
此类型的旅游综合体对传统旅游资源的依赖程度较低，因此通常不受所在区域资源条件和文化主题的约束和限制。但对于区域的经济发展水平有着较高的要求。区域的经济发展水平直接会影响到娱乐旅游综合体的投资和建设规模。而当地居民的消费水平也会直接影响到娱乐旅游综合体运营后的市场和收益。只有经济较发达的地区才具备开发此类旅游综合体的能力。
（2）核心吸引物参与性强，个性主题鲜明
此类旅游综合体注重游客的娱乐参与体验，因此其核心吸引物具有很强的参与性。园区的设计一般都具有十分鲜明的主题，打造若干区块和不同项目组合配以声光电各种高新技术从视觉、听觉、触觉等给予游客全面的感觉和体验。多元化的活动使得游客充分参与其中。
（3）以高活力群体为主要客源市场
此类旅游综合体核心吸引物内的娱乐设施一般具有较强的娱乐性、惊险性和刺激性。所以消费者的年龄层主要集中于40岁以下的高活力群体。目标市场主要以家庭游、亲子游和青少年团体游的客源为主。
（4）对产品更新换代要求高
消费者对于同一娱乐项目的兴奋度和兴趣度会随着消费次数的增加而减少。而人们的消费需求偏好也会随着社会和时间的发展不断的改变。如果其核心吸引物中的硬件设施几十年如一日的保持不变势必会导致园区重游率的不断降低。因此定期更新园区设备和产品是此类型的旅游综合体维持良好发展的必须。
5.1.2 经营要点
（1）构建多渠道盈利模式，开发主题衍生产品
针对国内此类型的旅游综合体在经营过程中基本以门票收入和游艺收入为盈利的主要来源的现象，借鉴国外的成功经验，提出娱乐旅游综合体未来的发展必须打破对门票收入的经济依赖，构建起多渠道盈利模式，扩展项目收益链。应充分完善区域内配套的餐饮、购物、休闲、会议等服务设施和功能，提供不同层次不同类型的产品供不同的消费者选择，满足大休闲时代游客的个性化需求。同时深入挖掘自身的主题和文化，开发园区吉祥物等衍生产品，既很好的树立和宣传了园区的品牌形象，又带给游客独特的旅游体验。
（2）定期更新，有效延长生命周期
对于娱乐旅游综合体而言，保持项目和产品时更时新是维持长久市场吸引力的关键。因此需要根据时代和社会发展，根据消费者需求的变化，定期淘汰没有号召力或者是已落伍过时的项目，引入潮流的新颖的产品替代，持续为游客带来新鲜的体验和感受。
5.1.3 案例分析——深圳华侨城
深圳华侨城位于南海之滨、深圳湾畔，占地6平方公里，以锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷四大主题公园为核心，是国内发展最早也是最具规模和实力的主题公园群。1989年9月“锦绣中华”建成开园，标志着中华大地第一个真正意义的主题公园的诞生；1991年民俗文化村对外开放；1994年世界之窗开园接客；1998年欢乐谷投入运营。西班牙风情的中国首座白金五星级酒店——华侨城洲际大酒店，威尼斯文化主题的华侨城威尼斯酒店，东南亚风格的海景奥思廷酒店等特色酒店相继建立；创新性商业为主体的欢乐海岸购物中心于2011年成功试营业。发展至今，深圳华侨城已经成为了国内发展最为成功的休闲娱乐旅游综合体，年均接待游客达到800万人次。
（1）优越的地理选址
深圳是我国第一个经济特区，经济发展列于全国前列，交通网络四通八达。有着条件优良的港口，有着深广高速铁路、京九铁路，有广深高速、深汕高速等，海陆空交通体系发达，依托珠三角，辐射全国；同时和香港、澳门之间的交通也极为便利。
当地及附近区域的居民普遍经济收入高，有着先进的意识观念，消费能力强。而深圳又是最先改革开放的对外窗口，有很好的国际知名度，外国游客数量非常多。
（2）核心吸引物参与性极强，定期保持产品更新
前文已有提及，对于休闲娱乐旅游综合体而言，保持项目和产品时更时新是维持长久市场吸引力的关键。而华侨城对这一点做到了极佳的诠释。锦绣中华首先落成，以弘扬中国五千年历史文化、宣传中国九百六十万平方公里锦绣河山为主题，获得了很好的市场反应。于是相继推出“民俗文化村”、“世界之窗”、“欢乐谷”等不同主题系列产品，以此延长华侨城的产品生命周期，始终保持其市场吸引力。而每一个主题系列都极富参与性和体验性，如欢乐谷公园经过五期的滚动发展，已建成包含金矿镇、香格里拉·雪域、飓风湾、魔幻城堡、玛雅水公园等九大主题区，100多个丰富多彩的游乐项目，有弹射式过山车"雪域雄鹰"、世界最高落差的"激流勇进"、悬挂式过山车"雪山飞龙"、亚洲最高中国第一座"惊险之塔"太空梭、亚洲首座集视觉、听觉、触觉于一体的四维影院等，都深受游客的喜爱和欢迎。
（3）配套产品体系完善，多元盈利模式互动
华侨城围绕锦绣中华·民俗村、世界之窗和欢乐谷等核心产品配套建设了洲际大酒店、威尼斯大