口子酒业公共租赁房项目可行性研究报告.doc

口子酒业公共租赁房项目可行性研究报告目 录第一章 总 论- 4 -一、 项目基本情况- 4 -二、项目建设背景- 6 -三、项目建设必要性- 9 -四、主要经济技术指标- 12 -第二章 市场预测与住房保障分析- 13 -一、公共租赁住房市场预测- 13 -二、住房保障分析- 13 -三、*县房地产市场需求及发展趋势- 15 -第三章、场址选择与建设条件- 19 -一、场址现状- 19 -二、建设条件- 19 -第四章 规划方案- 27 -一、项目建设规划方案- 27 -二、项目建筑形态和物业建设规划方案- 27 -三、项目建设户型规划方案- 27 -四、项目建成后价格规划方案- 28 -五、项目小区配套功能建设规划方案- 28 -第五章 工程建筑方案- 30 -一、工程设计指导思想和原则- 30 -二、项目总体规划方案- 31 -三、建筑工程方案- 33 -四、公用工程方案- 37 -第六章 节能节水措施- 44 -一、节能措施- 44 -二、节水措施- 45 -第七章 环境影响评价- 46 -一、项目环境保护执行的法规、标准- 46 -二、环境现状- 46 -三、环境影响分析- 46 -第八章、劳动安全保护与消防- 51 -一、劳动安全- 51 -二、消防措施- 53 -第九章、组织机构与人力资源配置- 55 -一、项目建成后组织机构- 55 -二、人力资源配置- 55 -三、人员来源- 56 -四、人员培训- 56 -第十章、项目实施进度- 57 -一、建设工期- 57 -二、项目实施进度安排- 57 -三、项目实施进度表（横线图）- 57 -第十一章 工程招标- 58 -一、发包方式- 58 -二、招标形式- 58 -三、招标方式- 58 -四、招标组织机构- 59 -五、招标主要内容- 59 -第十二章 投资估算与资金筹措- 60 -一、投资估算- 60 -二、资金筹措- 62 -第十三章 效益分析与评价- 63 -第十四章 结论与建议- 64 -一、结论- 64 -二、建议- 64 -第一章 总 论一、 项目基本情况1、项目名称：口子酒业公共租赁住房项目。2、编制单位：*县工程咨询事务所。3、法人代表：联系人：王文联系电话：189561990294、建设单位：安徽口子酒业股份有限公司5、建设性质：新 建6、建设地点：*县开发区合欢路东侧、玉兰大道北侧。7、建设内容：总占地面积约17642平方米，规划总建筑面积约24341平方米（其中住宅建筑面积21456平方米，商业建筑面积,2885平方米），总投资约2500万，公租房为6层砖混结构，容积率1.38，建筑密度28%，规划设计住宅360套。8、项目投资：项目总投资约2500万元,所需资金全部由项目建设单位自筹。9、项目编制依据：（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；（2）*县“十二五”发展规划；（3）*县城市建设发展规划（4）项目单位提供的其他资料和数据。（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知（7）安徽省、*市关于加快发展三产服务业的决定（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见（9）住宅建筑规范GB 50368-2005 （10）住宅设计规范GB 50096-1999 （11）城市居住区设计规范GB 50180-93(12)国家房地产开发有关政策；(13)*县建设项目规划设计条件通知书；(14)项目区地质勘探资料； (15)民用建筑节能设计标准 JGJ 26-95；(16)建设部房地产开发项目经济评价方法；（17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。10、编制原则：（1）依据*县建设规划，结合*县的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑*县的城市基础设施框架，创造*县的新形象，新面貌。（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。（4）合理有效使用*县的土地资源。（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。二、项目建设背景1、解决困难群众住房问题的需要高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。2、当前房产市场现状进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：（1）商品房开发投资稳步回升。2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2007年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。（5）2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于*县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。（6）房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业等相关产业的发展；房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义。为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。*市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，*矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工 的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到*市及*县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。另外，*老城开发、县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。*县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有26%的市民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，6080平方米的占33.8%，81100平方米的占14.82%，101120平方米的占8.02%，121140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。三、项目建设必要性1、从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地管理法第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有”。宪法第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在大同书里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20的富裕家庭占有社会总金融资产的55，而20的最低收入家庭只占有1.5，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。以期达到全社会有居所的均好准则。此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。3、从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”，是正义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。4、从城镇化及农民角度看。有人说：房地产市场空间很大，还要涨20年。因为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过1.5%城镇化率看人口增长、住房需求增长。要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本。应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发展。因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。四、主要经济技术指标用地总面积： 17642平方米容积率： 1.38建筑密度： 28%绿化率： 35%总户数： 360户总住宅面积： 24341平方米停车位： 170辆项目总投资：2500万元第二章 市场预测与住房保障分析一、公共租赁住房市场预测1、低收入住房困难家庭现状2009年度对*市*县随机抽样调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在4000元以下的家庭，占低收入家庭总量的15%；年人均可支配收入在40008000元之间的家庭，占30%；年人均可支配收入在8000-1200元之间的家庭，占35%；年人均可支配收入在12000-14000元之间的家庭，占20%。人均住房建筑面积低于24平方米的家庭占总家庭数的60%4。*县低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，占70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。2、市场需求预测按照*市住房保障政策规定的“双困”线标准，项目建设所在地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有60%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。二、住房保障分析1、住房规划保障*县将制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，把经济适用住房、廉租住房及公共租赁房建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。依据中长期规划，确定年度计划。科学制定廉租住房、公共租赁租房保障的中长期规划及年度建设计划。根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房、公共租赁租房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房、公共租赁租房保障覆盖面。根据城市住房保障发展规划，编制廉租住房、经济适用住房、公共租赁租房年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。“十一五”期间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的70。廉租住房、公共租赁租房和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。 2、政府保障能力分析按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房、公共租赁租房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到“十一五”末，实现城市低收入家庭人均住房面积达到12平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积50平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障。三、*县房地产市场需求及发展趋势 “人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据县域经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。1、住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售60%以上，经营火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。2、商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：(1)先富者的市场潜力。本市改革开放30年来，经济快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占6左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。(2)商业消费潜力。近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近1倍。为*市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是本市经济发展的重点之一。今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。(3)项目区位市场潜力。天杰帝景开发项目位于*镇内，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。4、消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。4、住宅开发及开发商向规模化发展近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。目前县城已有各类资质的房地产开发企业10多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从本市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。5、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%10%，中高收入家庭为13%16%，富裕家庭占20%-30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%，目前这一比例已超过60%，并保持逐步上升的势头。 第三章、场址选择与建设条件一、场址现状1、地点与地理位置本项目拟建地址位于*县开发区合欢路东侧、玉兰大道北侧。2、场址土地权属类别及占地面积该项目地块属国有土地，项目开发公司通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权，项目占地面积17642平方米，用地性质为居住、商业（沿街）。二、建设条件1、自然条件项目区位于安徽省东北部*市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，*市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。 *市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。（1）气候条件*市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-11.6C，历年极端最高气温为37.8C；历年平均降水量为854.8毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。（2）水文条件*市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的*平原中部。*市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。（3）地质地貌*市地处*平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.532.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。封闭型湖洼地主要分布在四铺、百善、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。*市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。（4）工程地质条件*市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。*区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。（5）交通运输条件*环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。2、社会经济状况（1）优良的发展环境在城市发展中，*市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了关于严格控制各类检查活动的通知、关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见，设立了“*市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。（2）雄厚的经济基础长期以来，*市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是工业产业实力雄厚。*市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主导产业增加值占全市工业的比重达到89.7%，对工业增长贡献达到78.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。 二是企业效益显著提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.4%。工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22.6个百分点。产品产销率98.6%，比上年提高1.9个百分点。2010年全市规模以上工业企业主营业务收入、利税总额、利润总额分别是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”时期年均分别增长33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员35169人，完成建筑业总产值47.7亿元，增长14.9%；实现工程结算收入47.1亿元，增长15.4%，竣工产值35.7亿元，增长14%；建筑业劳动生产率13.56万元/人。全年房屋建筑施工面积234.1万平方米，竣工房屋面积145.2万平方米。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续16年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。（3）较完善的基础设施多年来，*市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。强力推进城市东进南扩，2010年实施项目27个，新建道路123公里，新东外环、沱河东路、合徐高速*连接线建成通车。市人民医院病房大楼投入使用，市图书馆建成，*火车站改扩建工程开工建设。持续推进山水生态城市建设，水网一期工程竣工验收，东部山场绿化二期工程全面完成，相山公园被评为国家4A级旅游景区，宇能垃圾发电厂投入运营。认真落实拆迁安置政策，32个城中村改造项目启动建设。深入推进文明城市创建，在全国117个城市公共文明指数和未成年人思想道德测评中，我市分别位居地级城市第33位和第27位，为争创全国文明城市奠定了坚实基础。2010年末，城市人均道路面积10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成区绿化覆盖率43.16%，人均公共绿地面积13.26平方米，燃气普及率92.07%。二是邮电通讯业发达。2010年邮电业务总收入12.9亿元，比上年增长12.7%。其中邮政业务收入8571万元；电信业务收入120023万元。年末固定电话用户42.4万户，比上年增加2.3万户，其中城市电话用户29.6户，农村电话用户12.8万户；小灵通用户1.7万户。年末移动电话用户108.4万户。全市电话普及率达到68.7部/百人。综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯枢纽之一。3、施工条件施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近解决。第四章 规划方案一、项目建设规划方案随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。二、项目建筑形态和物业建设规划方案项目区物业形态以住宅为主，辅之以饮食服务业。三、项目建设户型规划方案1、规划原则遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。2、规划标准公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积不大于60 。根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。应尽量多设计单身公寓，以控制总价，满足有效需求。四、项目建成后价格规划方案1、规划原则考虑当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策；分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价；考虑开发与运营成本。2、价格规划廉租房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行“收支两条线”管理。3、规划理由保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。五、项目小区配套功能建设规划方案该项目在设计中宜突出以下几个方面特色：居家品位：经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境独特、格调高雅、舒适温馨的居家空间。服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学管理。生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰），居家配备齐全的高品质生活。小区品位：公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的绿化美化，健身等休闲活动空间，可配轻松的背景音乐，营造人在景中、景在家中的自然环境氛围，漫步社区，心旷神怡，充分享受自然景观的乐趣。文化品位：在小区内建设各种文化活动设施，开展多姿多彩的业主文化娱乐活动，增强小区居民的亲和力和凝聚力，丰富社区文化内涵，提升小区文化品味。第五章 工程建筑方案一、工程设计指导思想和原则1、指导思想：（1）按照*市经济社会“十二五”发展规划及城市发展总体规划，精心设计该工程。（2）本项目建设按照“以人为本”的指导思想，满足人民的生活居住、购物、交通、休憩需求，将人的需求与自然环境的承受能力相结合，做到人与自然的和谐。在注重经济、社会、环境的同时，注重可持续发展。（3）面向未来，认真进行整体空间的规划和单体建筑的设计，结合当代建筑趋向，构筑人人共有的空间和区域中心。（4）本着先进城市规划设计理念，努力营造一个功能布局合理、结构清晰、交通便利、适宜居住的安静、安全、卫生、舒适的具有鲜明特色的现代化城市高级生态居住、商业区。（5）本项目建设有其独到的特色，与周围环境相协调。2、建筑设计原则：（1）在