新疆伊宁市苏洋物流园项目可行性研究报告.doc

目 录
第1章 项目概况与项目建设的必要性 1
1.1项目概况 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目主管单位 1
1.1.3 项目建设单位 1
1.1.4项目建设单位负责人 1
1.1.5项目建设性质 1
1.1.6项目建设地点 1
1.1.7项目建设期 2
1.1.8项目建设内容和规模 2
1.1.9项目投资估算 2
1.1.10项目资金筹措方案 3
1.1.11项目建设效益 3
1.2项目建设背景 3
1.2.1地理气候条件 3
1.2.2工业园区发展规划 4
1.2.3工业区已具产业规模 5
1.2.4项目提出的理由与过程 6
1.3项目建设必要性分析 9
1.3.1某某市“十一五发展规划”的要求 9
1.3.2某某市总体规划的要求 10
1.3.3某某市经济发展的要求 11
1.3.4园区发展的要求 12
1.4项目社会效益分析 13
1.4.1扩大内需，促进经济增长 13
1.4.2改善工业园区投资环境 14
1.4.3促进生产发展和提高人民生活水平 15
1.4.4促进园区的可持续发展 15
1.4.5带动园区周边土地增值及房地产发展 16
1.5项目建设可行性分析 17
1.5.1政府支持 17
1.5.2资金支持 17
1.5.3建设条件满足 18
1.6结论 18
第2章 项目建设内容及方案 19
2.1项目建设内容 19
2.1.1项目建设地点 19
2.1.2项目建设内容 19
2.1.3项目建设规模 19
2.2项目建设方案 20
2.2.1项目建设目标 20
2.2.2项目建设方案 20
2.2.3项目功能分析 23
2.3项目建设原则 26
2.3.1以人为本与可持续发展的原则 26
2.3.2集聚发展原则 27
2.3.3因地制宜原则 27
2.3.4环境保护原则 27
2.3.5节能降耗原则 27
2.3.6抗震原则 28
2.4建筑造型 28
第3章 项目建设和进度安排 29
3.1项目工程建设管理 29
3.1.1施工组织管理 29
3.1.2项目资金管理 29
3.1.3严格执行工程监理制度 29
3.2建设期安排与实施计划 30
3.2.1建设工期 30
3.2.2项目实施进度安排 30
3.2.3工程进度表 31
3.3项目建设劳动安全管理 34
第4章 各项建设条件落实情况 35

4.1园区建设规划与现状 35
4.2项目建设基本条件 36
4.2.1地形地貌条件 36
4.2.2工程地质条件 36
4.2.3城镇规划、园区区域规划条件 37
4.2.4交通条件 37
4.2.5社会环境条件 37
4.2.6征地拆迁条件 37
4.2.7施工条件 38
4.2.8资金条件 38
4.3环境保护及节能、消防 38
4.3.1环境保护 38
4.3.2节能降耗 40
4.3.3消防安全 43
4.4结论 44
第5章 投资估算与资金筹措 45
5.1编制范围 45
5.2编制依据 45
5.3单位价格 45
5.4其他费用 46
5.5建设投资估算 46
5.6年度投资计划 46
5.7资金筹措 47
第6章 财务评价 48
6.1概述 48
6.2依据与说明 48
6.3收入预测 48
6.4项目赢利能力分析 49
6.5财务评价 50
第7章 社会风险和融资风险分析 52
7.1项目社会影响分析 52
7.2项目与所在地互适性分析 53
7.3社会风险分析 53
7.4社会评价结论 54
7.5融资风险分析 54
7.5.1融资风险 54
7.5.2融资偿还途径 55
7.5.3融资风险分析结论 55
第8章 结论和请求 56
8.1结论 56
8.1.1本项目的建设符合某某市总体规划 56
8.1.2各项建设条件均满足项目的建设要求 56
8.1.3项目有充足的资金保障 56
8.1.4项目具有重大的社会效益 56
8.1.5某某市建设投资有限公司具备相应的实力和资质 57
8.1.6综合结论 57
8.2请求 57

第一章
总 论
1.1 项目概况：
1.1.1 项目名称：新疆伊宁市苏洋物流园。
1.1.2 建设项目：扩建工程（物流中心和信息中心二期工程）
1.1.3 建设单位：新疆伊宁市苏洋商贸有限公司
1.1.4 法人代表：杨海
1.1.5 企业所有制形式：私营有限公司
1.1.6 项目负责人：杨海
1.1.7 项目建设地点：伊宁市国家级经济合作区国道218线旁。
1.1.8 建设规模：大型停车场5.5万平方米。仓储库位5000平方米。冷藏（保鲜库）5000平方米。新建大型信息物流中心（电子决算、信息中心、电子屏、信息网络、信息管理中心）。每日物流规模可日按发货车380辆，接发货物55000吨。
1.1.9 投资规模：伊犁苏洋物流园总投资1.2亿元，一期投资7000万元，二期扩建投资5000万元。
1.1.10 资金来源：新疆伊宁市苏洋物流园计划总投资1.2亿元人民币。主要用于征购土地120余亩，计人民币3600万元，新建仓储5000平方米，计人民币250万，已建宾馆.写字楼计12000平方米，计人民币1900万元，已完成五通一平建设，计人民币300万元，已建水.暖.电设施投资280万元，地面设施10000平方米，投资100万元人民币，建材配送已投资400万元人民币，修理厂投入170万元人民币。前期开发建设由企业已自投资金7000万元。
现扩建项目计划投资需5000万元。主要用于扩建大型停车场55000平方米，仓储库位5000平方米。冷藏（保鲜库）5000平方米。新建大型信息物流中心（电子决算、电脑、电子屏、信息网络、信息管理中心）。物流配送车10辆。每日物流规模发货车380辆。接发货物55000吨。申请国家、自治区财政服务业专项扶持资金1500万元，占总投资的30%。申请银行贷款1500万元，占总投资额30%，自筹资金2000万元，占总投资额的 40 %。
1.2 项目建设总体目标：
物流仓储，货物配送、宾馆.餐饮.停车.货物转运.冷藏保鲜. 新建大型信息物流中心（电子决算、电脑、电子屏、信息网络、信息管理中心）等一条龙服务，积极细化跟进为“三农服务”和人民生活需求服务，产生更大的社会效益和经济效益，同时产生为“三农服务”的最大化、利益化，以最大限度达到该项目总体目标，建大型停车场55000平方米，仓储库位5000平方米。冷藏（保鲜库）5000平方米。新建大型信息物流中心（电子决算、信息中心、电子屏、信息网络、信息管理中心），物流配送车10辆，每日物流规模可日按发货车380辆，接发货物55000吨，使该物流园能够更大范围的辐射到伊宁县、霍城县、察布查尔县、巩留县、新源县、尼勒克县、特克斯县、昭苏县。全年可达到营业额1.3亿元，税后财务净观值4050元，同时可为国家挽回偷逃税费6000-8000万元。
1.3 建设期限：
扩建工程的工期，全部完工投入运营使用，预计建设期限为一年。
1.4 主要技术经济指标：
本项目建成投入使用后，预计年经营额达到1.3亿元人民币，年总成本预计在8150万元，年总利润4050万元，年创税收390万元，投资利润率为33.96%，税后内部收益率为28.35%，税后财政净现值为4050万元，税后静态投资回收期为3—4年。
1.5 项目建设单位概况：
新疆伊宁市苏洋商贸有限公司坐落在伊宁市国家级开发区218国道线旁。公司成立于2003年，注册资金1000万元人民币，是一个集物流仓储、货物配送、农机销售、货物出口转运、汽车、农机具销售、农副产品配送、汽车维修、装潢、保养、建筑设施设备租赁、房地产、房屋出租、场地租赁、宾馆、餐饮服务、写字楼、建材为一体的予集资、开发和经营管理的大型综合服务公司
公司现有职工近100余人，其中管理人员20人，均为大专以上文化程度，机构设置完善：总经办，办公室、财务室、市场部、项目开发部、物业管理部等。下设两个分支公司，即美达建材公司和海泽商贸公司。
整个公司的经营网络覆盖伊宁市辖区八县一市及周边现有区域、霍尔果斯口岸及周边五国贸易，物多面广。对我州工农副产品的流通产生和调节繁荣城乡各地区的物流业经济发展，提高各族人民生活水平等都起到非常重要的作用。大力发展物流业，调节各城乡和各地区的物质需求，扩大农村和国民经济的大力发展，对建设有中国特色社会主义的新农村，提高和满足“三农”服务的需求，我公司做出了辉煌的业绩。
特别是在公司成立以来，公司法人、董事长杨海的领导和精心经营策划下，随应市场发展，以灵活机动的运作模式，敢于与市场竞争挑战，开拓创新等等敢于为先，稳定的将公司不断地发展壮大。至公司成立以来，公司总计投资资金7000多万元，拥有土地120多亩，物流仓储、库房、宾馆、写字楼两栋12000多平方米以及、修理厂、停车场等及配套一条龙服务设施。同时拥有两个分支公司经营着建材和宾馆等业务。为该项目的开发奠定了坚实的基础。
1.6 董事长杨海
公司董事长杨海，男，汉族，大专文化，1960年8月18日出生在上海上海市闸北区，从小就有自己的理想和抱负志向，于1991年来到新疆伊宁市，以作油漆工为谋生，由于自己为人正直、敢于吃苦耐劳，在不久就使自己的业绩和名气不断地得到了世人的认可和支持，并于1992年该做建材生意， 1996年创建伊宁市美达建材公司，随着业务的不断扩大和发展，于 2002年又成立伊宁市海泽商贸公司，2003年又创建了伊宁市苏洋商贸有限公司。业务大，自己也富了，但是他永远都没有忘记还有不少的人还在过着贫穷的日子。并将自己的钱拿出用在了公益事业上。去帮助那些需要帮助的人，修桥补路，帮助贫困，扶持困难学生上学等，他的这些无私奉献得到了社会和各级人民政府的好评， 2003年当选为伊宁市十四届人大代表，2007年推选为伊犁州政协委员，江苏新疆伊犁企业联合会常务副会长，伊犁州工商联.伊宁市工商联常委，伊宁市建材行业协会会长等职务到至今。
1.7 可研性报告依据：
1.7.1 【中华人民共和国土地法】
1.7.2 【中华人民环境保护法】
1.7.3 【中华人民共和国建筑法】
1.7.4 【国家现有行业标准与规范】研究范围
1.7.5 伊宁市经济合作开发区城市规划图
1.8 项目政策：
1.8.1 【国务院关于加快发展服务业若干意见】国发（2007）7号
1.8.2 自治州经贸委.财政局转发自治区经贸厅.财政厅关于中央扶持服务业专项资金管理的通知
1.8.3 伊宁市经济技术合作区经济贸易发展局关于伊宁市苏洋物流远公司新扩建项目的批复。
1.9 建设条件：
1.9.1 伊宁市经济技术开发区城市规划图
1.9.2 建设规模和内容.
1.9.3 建设方案
1.9.4 拟定项目实施方案
1.9.5 估算项目投资和安排投资使用计划
1.9.6 测算投资效果和社会效益评价
1.9.7 项目可行与否结论
1.10 可研性范围：
该项目建设符合国家有关政策和法规以及用途规模和标准，选址和规划均符合伊宁市城市规划要求，该项目属于国家和自治区大力支持项目。国家重点扶持服务业发展，对关系民生和环保的重点行业优先支持。对特色企业加大支持力度。
随着现代化生活水平的提高和发展，人民生活对各种物资需求日益提高，互通物资需求提高。强有力而可靠地物流业是推动交通运输业由传统型产业逐步向现代化服务转型的重要举措，目前我们国家非常重视，充分认识到对发展现代化物流业的重要性，必要性和紧迫性，并鼓励以规范化大型物流产业促进做好“三农”服务，不断积极地推动现代物流业的发展，在伊犁开发建设一座大型规模现代化方便、快捷、规范化管理、一条龙服务的物流园产业是符合国家产业调整政策和伊犁交通事业发展需求的，这是伊犁发展形势所迫，是非常必要的。
1.11 项目建设背景：
伊宁市作为祖国西北边陲开放的重要商埠，连接中西亚和欧洲“丝绸之路”的交通要道，作为伊犁州首府，是伊犁州首府政治、经济、文化的中心。地大物博、物产丰富，境内218国道、312国道和现已开通的欧亚大陆桥，铁路占着全国货源“东联西出”的经济发展战略的重要地位。但在整个伊犁州的目前没有一个正规化的物流产业，仍旧是利用已被淘汰的旧模式物流经营方式，严重影响到现代化发展的物资配送流通产业工作。而物流产业是现代经济社会国民经济发展的主动脉，是经济社会发展，提高人民生活水平，早日实现建设有中国特色社会主义国家，人民奔小康社会的重要组成部分。目前伊犁州管辖八县一市，首府伊宁市距离乌鲁木齐市约800公里，交通运输有伊宁市辐射八县一市，伊宁县、霍城县、察布查尔县、巩留县、新源县、尼勒克县、特克斯县、昭苏县总面积200万平方米，总人口约50万。距首府伊宁市最近的县约20公里，最远的县约300公里。州直现有货运车辆18000多辆，有货运企业50多家，从业人员约2万多人，年完成货运量6000多万吨。货运周转约31亿吨公里，交易额达到4.6亿元。自改革开放以来，伊犁货运市场的发展，传统观念的重客轻货，严重的干扰和阻碍着伊犁货运业的发展。由此自由发展出来的马路市场，黑市场，欺行霸市、交额回扣、偷逃税费等，给国家和政府造成了严重的损失和不良的社会影响，还有不少的车辆投靠到外地挂户经营，严重的干扰了伊犁的现代化发展及安定和谐的社会秩序环境。伊犁的货运产业在全疆是得天独厚的，无可非议，为了使整个伊犁的货运物流产业同全疆、全国同步发展，扭转目前这种混乱局势，开拓创新伊犁物流产业，改变伊犁货运物流的落后面貌，我们有决心也有信心。
1.12 项目建设的必要性：
伊犁地处祖国西北边陲开放的重要商埠，是连接中西亚及欧洲 “丝绸之路” 的交通要道，境内218、312国道和现已开通的欧亚大陆桥、铁路占着全国货源“东联西出”的经济发展战略的重要地位，特别是在改革开放30年以来，国家对伊犁的经济发展和所处战略地位的重要性极为重视，在伊犂州党委和政府的正确领导下，招商引资各大型经济财团来伊犁落户开发，使伊犁重、轻工业企业迈上了一个新的台阶，把伊犁建成了一个社会政治稳定，环境优美的和谐社会，人民安居乐业，使伊犁的工农业生产突飞猛进，跨上了一个新的飞跃时期，各种物产更加丰富，这样给伊犁造成一个各种货源物资供需更加突出的现实，同时也给伊犁的物流业的发展奠定了一个良好的发展空间和环境。
目前，伊犁的物流业模式仍由一个落伍而即将被淘汰的大货运交易群体在操纵着伊犁近2万多辆和外地来伊的1500多万吨长途货物周转市场，老一套的运作模式，已经无法满足市场的需求，同时也给国家和人民造成了极大的损失和不稳定的社会因素，有时甚至是不可弥补的，造成这种原因的最终一条就是物流市场混乱，没有一个规范化的物流产业机构和规范的物流市场物流管理体系，而伊犁苏洋物流园的成立，它将是伊犁物流业历史上的一个创举，一条龙的服务，遵纪守法的经营，高效的监管体系、高科技的信息平台，超大型的停车场为客户提供高质量、高效益、高准确的信息服务，根据不同需求的客户物流，科学合理的分配调度，使伊犁的物流运输业能沿着社会的发展和人民生活水平提高所需求的正规化管理方向规范的发展，杜绝那种自己开发、马路市场，黑市场，欺行霸市、偷逃税费等给国家和政府造成极大的损失的现象将一去不复返。
1.13 项目建设的意义和目的：
据初步统计，该项目建成投入使用后，可给国家挽回税费6000—8000万元人民币左右，同时挽回其他经济损失近亿元，从而从源头上根治和预防由于超限运输等导致交通事故的发生，规范了经营者的经营行为，推动了和谐交通，和谐社会的良好社会氛围，促进和提高了城市文明和人际和谐稳定形势式。
“十一.五”时期是全面建设小康社会的关键时期，是我国政策进程中的一个最重要时期，而服务业则是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发展程度的重要标志。加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推动经济结构调整，加快转变经济增长方式的必由之路，形成完备的服务业体系，提高满足人民生活物资需求，优先发展运输业，提高物流的专业化，社会化服务水平形成区域性物流中心，发展信息服务为主体的农村物流体系。新疆伊宁市苏洋物流园以科学发展观为统领，扩大物流配送经济工作，站在新高度，抓住新机遇，锐意进取，扎实工作，奋力开创建设社会主义新农村工作新面貌。“十一五”期间是全面建设小康社会的关键时期，物流配送工作是发展伊犁经济，振兴伊犁经济工作的需求，是建设社会主义新农村工作的需要，是引领和带动农村经济发展的需要。因此，该项目的实施是非常有必要的。
第二章
项目的由来
2.1 由来：
在社会高速发展的现代化时期，人民生活水平不断提高，各种社会物资需求和人民生活需求已处社会的强大趋势。互通物资需求，增大物资流通，以满足社会发展和人民生活物资需要，提供强有力而可靠的物流业是推动交通运输由传统型产业逐步向现代化服务业转型的重要举措，是党和国家高度重视，充分认定对发展现代物流业的重要性、必要性和紧迫性，并鼓励做好三个服务，不断积极地推动现代物流业的向前发展。而根据伊犁州目前物流行业的形势来讲，就根本没有一个大型的物流业产业，根据现有的物流模式，严重的脱离了整个伊犂经济的发展和实际，阻碍着伊犁物流产业和交通运输业的正常规范化的管理和发展，现实证明，原有的传统物流产业已永远不适应现实社会的发展和人民生活需求，急待于向现代化发展，在伊犁开发建设一个大型规模现代化、规范化、方便快捷的一条龙服务物流园区是符合国家产业调整政策和符合整个伊犁社会经济发展和人民生活物资需求的，是伊犁发展的形势所迫，是非常必要的。
2.2 指导思想与原则：
依据《国务院关于加快发展服务业的若干意见》国发【２００７】７号文件精神指示，服务业是国民经济的主要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会发展的主要标准，加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国名经济的主导产业，是推动经济结构调整，加快转变经济增长方式的必由之路，形成完备的服务业体系，提高人民群众满足物资需求，优先发展运输业，提高物流的专业化，社会化服务水平，形成区域性物流中心，发展信息服务为主体的物流配送体系，国家大力度扶持促进服务业发展，政策向服务业发展倾斜力度加大，为“三农”服务的力度加大，国家在政策、资金、科技等方面支持已非常明显，其次是政府扶持，支持农业发展已列入重要的工作仪式日程。
2.3 项目实施进度：
根据项目目前实际进度情况，项目的建设实施阶段分为前期立项审批；可行性研究报告；施工图设计；施工图审查；项目招投标；土建工程施工；竣工验收七个阶段。
2009年8月完成可行性研究报告工作。
2009年9月-10月完成施工图设计；施工图审查；项目招投标工作。
2010年4月--9月完成土建工程施工；竣工验收工作。

第三章
厂址选择
3.1项目区域概况：
3.1.1 地理位置：
该项目选址坐落在伊犁州首府伊宁市国家级开发区218线以北，占地面积120余亩，交通便利，环境宽敞，视野广阔，居民区零散，离伊宁市火车站1公里，各种配套设施齐全，是开发建设大型停车场和物流园区的最佳位置。
伊犁河谷是欧亚大陆干旱地带的“湿沟”，土地肥沃，水源充足，草原辽阔，物产丰富，享有“塞外江南”，“苹果之乡”以及“天马故乡”之美誉。伊宁市是横旦于伊犁河谷中部，是伊犁哈萨克自治州首府，也是伊犁河谷政治
经济.文化交通中心。全市总面积675.5平方米，市辖8乡一镇，一场，8个街道办事处，总人口43万。共有35个民族，其中维吾尔族占总人口的百分之49.24，汉族占百分之35.13，
回族占百分之7.57，哈萨克占百分之4.49，是一个多民族居住的地方，各族人民在长期的共同生活中，文化.风俗相互影响，相互吸收，但又各自保持了鲜明浓郁的民族特色，如维吾尔族的赛乃木，锡伯族的贝伦舞，俄罗斯的踢踏舞，哈萨克的叼羊，赛马，姑娘追，以及具有民族音律的阿肯弹唱。伊犁的麦西来普等少数民族传统娱乐活动，为这个西北边陲城市增添了无穷的魅力。
伊犁是东西陆路交通要冲，地缘优势突出，对外开放的条件优越，是新疆和全国向西开放的重要商埠，早在汉代就已形成一条古丝绸通道，不仅沟通中亚各地和西亚，也有很多支线连接南亚和欧洲各地，历史上的伊宁市是中国西部的一个繁华商埠。1989年元月伊宁市被国务院定为开放城市，1992年又被定为沿边进一步开放城市，并在市区内设立了国家级边境经济合作区，使这一古丝绸商埠重镇焕发出了新的活力。如今的伊宁是伊犁河谷的物资交流中心和商埠集散地，是连接霍尔果斯口岸.都拉塔口岸.木扎尔口岸的中心城市，是祖国西部最大的延边开放城市。
3.1.2 场地条件：
苏洋商贸有限公司为了苏洋物流园区项目的新建，并为该项目的前期做了大量的资金投入7000万元和人力准备工作，是该场地五通一平完善，场内无需撤迁永久大型建筑物，周边为少数农户和戈壁沙滩，没有需要撤迁的居民和住户。
完全具备了扩建工程的上马。
3.1.3 工程与水文地质：
工程的承建严格按照国家的法律法规实行严格的招投标程序，严格把关。对水文地质的勘探邀请有国家认定资质的单位进行了勘探测绘证明该选址完全符合扩建物流中心水文地质。
3.1.4 抗震度；
整个扩建工程的建设施工图均按抗震4—7级设计。
3.1.5 施工条件：
伊宁市各种建筑材料品种齐全，伊犁州有资质的建安企业众多，同时具备较强的技术力量，并且业绩突出，上述基础为本项目施工建设创造了良好的施工条件。
3.3 交通条件：
物流园建设选址在伊宁市北环路218国道线旁，是伊宁市整个交通车辆南来北往的必经要道，交通十分便利畅通，该位置车辆进出方便安全，适应于各种车辆进出，是开发建设物流园区的最佳位选。前靠218国道，后靠伊宁市火车站，大型停车场设施齐全，清餐.汉餐，宾馆写字楼等是建设该物流园区一条龙服务的可靠保证。
3.4 周边建筑及环境条件：
周边为少数农户和戈壁沙滩，也没有需要撤迁的居民和住户。 没有任何高大永久性建设物。同时周边也没有任何带有污染环境的企业。这里的环境是建设物流园区的最佳位选。
3.5 社会经济条件：
伊犁地处祖国西北边陲开放的重要商埠，是连接中西亚及欧洲 “丝绸之路” 的交通要道，境内218、312国道和现已开通的欧亚大陆桥、铁路占着全国货源“东联西出”的经济发展战略的重要地位，特别是在改革开放30年以来，国家对伊犁的经济发展和所处战略地位的重要性极为重视，在伊犂州党委和政府的正确领导下，招商引资各大型经济财团来伊犁落户开发，使伊犁重、轻工业企业迈上了一个新的飞跃，把伊犁建成了一个社会政治稳定，环境优美的和谐社会，人民安居乐业，使伊犁的工农业生产突飞猛进，跨上了一个新的时期，各种物产更加丰富，这样给伊犁造成一个各种货源、物资供需更加突出的现状，同时也给伊犁的物流产业的发展奠定了一个良好的发展空间和环境。
项目建成后，它将是伊宁市物流产业史上的一大创举，给伊犁的经济社会发展提供了有利条件，规范了伊宁市物流产业的正规化管理，杜绝了物流产业自己开发马路市场，黑市场，欺行霸市等混乱局面。以日发货车380辆，接发货物资55000吨的能力，全年可达到营业额1.3亿元，税后财务净观值4050元，同时可为国家挽回偷逃税费6000-8000万元。
3.6 地址选择：
项目建设地址的选择主要考虑以下因素：可以充分利用原有场地的基础设施，前期苏洋商贸有限公司投巨资共计7000万元人民币，购约120亩土地的使用权利，又相继对该场地平整，修筑院墙，打混泥土地坪，完成了五通一平，并修建写字楼两栋，宾馆一栋，清、汉餐饮部以及上下水管道铺设完善，修建了仓储库房等设施。是开发建设物流园区的最佳位选。
苏洋物流园区占地共120亩土地，共计约8万多平方米，新扩建工程，冷库（保鲜库），大型停车场等混为一体，科学分布设置，统一管理。使该物流园能够更大范围的辐射到伊宁县、霍城县、察布查尔县、巩留县、新源县、尼勒克县、特克斯县、昭苏县，经营物资网络以及物流的东联西出，物流园修建在伊宁市北环路218线旁，所处位置车辆进出方便安全，适应于各种车辆进出，前靠218国道，后靠伊宁火车站。

第四章
项目建筑方案
4.1 扩建项目名称：
物流仓储、冷库（保鲜库）、大型信息物流中心（电子决算、电脑、电子屏、信息网络、信息管理中心）、停车场、货物配送车辆（30吨4辆、10-20吨厢式货车2辆、10-5吨冷藏车2辆、微型厢式货车2辆）。
4.2 项目规划方案：
4.2.1物流仓储：
伊宁市苏洋物流园建设项目建成实施不仅对国内八县一市的物质供应，还对邻国东联西出的经济发展战略起到重要地位。物资的仓储、倒运是直接关系到东联西出物资的安全，可靠，准确，及时的关键，因此，物流园的仓储配置占着整个物流园的主体地位，扩建物流仓储为地面一层，每栋建筑面积为1085.4平方米，建筑高度为7.05米，建筑结构体系为；排架结构，设计抗震烈度为7度以上，墙体采用100厚度彩钢夹芯板，屋面结构采用门式轻钢屋架，钢凛条及100厚V125YB彩钢夹芯板，共计10栋，建设面积为10854平方米。
4.2.2冷库（保鲜库）：
根据社会的发展和人民生活的提高，人们对新鲜瓜果蔬菜、鲜肉等新鲜食品备受亲睐，已成为日常生活的主要物资，同时伊犁又是瓜果之乡、盛产各种瓜果、蔬菜、鲜肉、冷藏、保鲜库的修建是势在必行、形势所迫。针对欧洲各国外贸出口的发展日益提高加大，而新疆瓜果、蔬菜已占外贸出口物资比例的重要地位，以现在仅有的小作坊冷库、保鲜库，是永远不能满足社会的发展和市场的需要。 新建冷库、保鲜库为地面一层，总建筑面积5000平方米，共25间，建筑高度为6.7米，结构形成为砖混结构。
4.2.3货物配送（30吨4辆、10-20吨厢式货车2辆、10-5吨冷藏车2辆、微型厢式货车2辆）：
伊宁市苏洋物流园扩建项目建成实施不仅对国内，而八县一市的物资配送，伊宁县、霍城县、察布查尔县、巩留县、新源县、尼勒克县、特克斯县、昭苏县，距首府伊宁市最近的县约20公里，最远的县约400公里，交通里程较大，为了使客户所需物资能及时、准确、安全到位，物流园新购置配送货运车辆10辆作为物流园配送货物之专用。
4.2.4新建大型信息物流中心（电子决算、电脑、电子屏、信息网络、信息管理中心）：
建立网络信息化平台，实施八县一市网上购物，人不出门便知天下事。作为一个大型物流园，各种信息的发布和了解，只有经过信息平台才能将全国最新产业信息及时、准确的传递到各客户，因此，在物流园修建一座大型信息物流中心（电子决算、电脑、电子屏、信息网络、信息管理中心），是建现代物流产业网络工程信息化的重要要求。
4.2.5停车场：
经测算和根据目前伊宁的物资运转，需在物流园修建55000平方米混泥土地面的停车场，已满足日停300多辆各种车辆的需求。
4.3 建筑指导思想和原则；
充分尊重物流服务的设施使用功能和使用方式的独特性，在总体布局细节处理上做到区域划分明确，交通便利通畅，安全方便，服务便捷，以人为本的建设理念。
各种服务对象流线，内部工作人员流线，物流线路清晰便捷。根据使用功能要求，合理布局供暖、供电、供水、排水管网。
早传递给客户，在物流园修建一座大型电子信息中心。电子决算、电子屏、信息网络、信息管理中心）
4.4 建筑方案设计的主要标准、规范、规程及依据
4.5 建筑规范
4.5.1《民用建筑设计通则》GB50352-2005
4.5.2《建筑设计的防火规范》GB50016-2006
4.5.3《办公建筑设计规范》（2003版）JGJ67-2006
4.5.4《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）-2002版
4.5.5《民用建筑节能设计标准》XJJ001-1999
4.5.6《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
4.5.7《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002
4.5.8《建筑内部装修设计防火规范》GB50022-95
4.5.9国家颁布的相关规范及新建地方颁布的相关规范，规程。
4.5.10《冷库设计规范》GBJ72-84
结构、岩土规范
4.5.11《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
4.5.12《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008
4.5.13《建筑结构荷载规范》GB65009-2001(2006版)
4.5.14《建筑抗震设计规范》GB5001-2001
4.5.15《砌体结构设计规范》GB50003-2001
4.5.16《混凝土结构设计规范》GB5001-2002
4.5.17《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
4.5.18《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002
4.5.19《湿显性黄土地区建筑规范》GB50025-2004
4.5.20《岩土工程勘察规范》GB50021-2001
电气、采暖、供水规范
4.5.21《民用建筑电气规范》GB50054-2008
4.5.22《民用照明设计标准》GB50034-2004
4.5.23《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
4.5.24《民用建筑采暖设计规范》GB50176-94
甲方提供的有关资料、数据
4.6 建筑方案
主体建筑：仓储、保鲜库、停车场、大型信息物流中心
4.7 设计依据
4.7.1 规范规程
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
《房屋建筑制图统一标准》GB/T5001-2001
《建筑结构制图标准》GB/T501015-2001
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
4.7.2 自然条件
风压0.6kn/㎡，雪压1.0 kn/㎡
4.7.3 主要房间设计荷载取值
办公用地2.0 kn/㎡、业务用房2.0 kn/㎡、走道2.0 kn/㎡、楼梯间3.5 kn/㎡。
4.7.4 结构说明
结构设计标准规范、规章依据：
（1） 建筑物可靠度设计统一标准（GB50068-2001）
（2） 建筑结构荷载规范（GB5009-2001）
（3） 建筑抗震设计规范（GB50011-2001）
（4） 砌体结构设计规范（GB5003-2001）
（5） 混凝土结构设计规范（GB50010-2001）
（6） 建筑地基基础设计规范（GB50007-2001）
4.7.5 屋面工程（防水等级为Ⅲ级）
非上人屋面，防水层：4厚SBS带保护层改性沥青防水卷材一道；找平层：30厚C20细石砼找平层，6*6M分格，防水油膏灌缝；找平层：CL7.5轻集料砼找2%坡，最薄处为30厚，坡向雨水口；保湿层：阻燃聚苯板50MM厚分两层共100MM厚，错缝粘贴；各气层：沥青玛蹄脂一道，向上与防水层封闭；20厚1：3水泥砼浆找平面（要求干燥、不开裂、不起砂）；结构层：现浇钢筋混凝土屋面板。
4.7.6 外墙面
外墙面外保湿采用聚苯板薄抹面外墙外保温系统，墙体外粘结50厚聚苯板，做抗裂防护层，再做弹性底涂及柔性腻子，刷外墙乳胶漆，局部粘贴外墙面砖。
4.7.6 内墙面：
墙面：12厚1：3水泥砂浆打底扫毛，6厚1：2.5水泥砂浆罩面压实赶光，刮白水泥腻子两道，刷内墙乳墙漆。（特殊设备室除外）
4.7.7 顶棚：
板底石膏腻子刮平，刷内墙乳胶。
4.7.8 地面做法：
地面：素土夯实，80厚C20细石混凝土随打随抹上撒1：1水泥砂子压实，铺贴地面砖。（特殊设备室除外）
4.7.9 散水
散水宽1000MM，沿外墙四周。做法：素土夯实，向外坡4%,60厚C20素混凝土随打随抹光。沿散水长度方向每隔6米设伸缩缝一道，缝宽20MM，散水与外墙间设通长缝，缝宽10MM，缝内填满嵌缝膏。
4.7.10 窗工程
门为成品三防门。窗为60系列单框双玻塑钢窗，安装中空玻璃4+12+4浮法中空玻璃。
4.8 结构设计特点
4.8.1本工程采用砖墙为竖向承重结构，现浇板为水平承重结构，结构体系为砖混结构。本工程抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为7度，建筑结构安全等级为二级。
4.8.2 地基与基础
本工程场地类别为Ⅱ类。地勘工作在下阶段设计前委托有勘察设计资质的单位做地质勘察报告。
4.8.3 墙体
墙体采用M10水泥砂浆砌筑MU10粘土砖。
4.8.4 基础防护
砖墙水平防潮层为20厚1：2水泥砂浆掺3%防水剂。竖向防潮层增刷冷子油一道，涂热沥青两道。
4.9 给水系统
管材均采用PP-R管S4系列及配套管件，水嘴采用陶瓷片密封水嘴。从厂区已建管网主网接入，设置排水检查井，再分别引至各建筑物内。
4.10 排水系统
排水立管采用中空壁内螺旋棱UPVC消音排水管，排水支管采用中空壁UPVC消音排水管，排水横干管至排水检查井段排水管采用加厚UPVC排水管。
4.11 采暖工程
从厂区已建热力网管接入，只须敷设100米DN70直埋管从热力管网接入就能够满足热负荷要求，热力公司所提供热媒70-90℃。
4.12 暖系统
各建筑物内采暖系统主管级支管均选用焊接钢管，房间散热选用钢制、水平串联。独立建筑物均设供回干管，并安装阀门。
4.13 通风、空调工程
建筑物以自然通风为主，卫生间加设窗式排气扇，特殊用房采用消毒新风系统。为创造良好的服务条件在康复室安装立式空调。
4.14 室内、外消防设计
4.14.1本工程系统中、小型民用建筑，按民用建筑及防火规范进行消防设计。室内每层楼梯口处设消防栓系统，走道安装相应数量的灭火器，并设明显标志的应急疏散指示灯。
4.14.2依据的主要消防设计规范
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《建筑内部装修设计防火规范》GB5002-95
4.14.3建筑结构的耐火等级 二级
4.14.4室内装修均选用非可燃性材料
4.14.5消防给水
根据《建筑设计防火规范》，本工程室内消防用水量为15L/S,室外消防用水量为15L/S,室内设有消防栓，消防栓的水压不小于10米水柱。室外消防为底压制，室外设有消防栓，发生火灾时，由消防车向消防栓加压，供水灭火。
4.15 建筑电气
4.15.1设计依据：
4.15.1.1《民用建筑电气设计规范》
4.15.1.2《低压配电设计规范》
4.15.1.3《建筑物防雷设计规范》
4.15.2设计范围：
配电系统、电力、照明、总平面。
4.15.3 电源：总计算负荷
4.15.3.1 设备用电、照明用电设总配电箱，总配电箱设在进出线的位置。各栋建筑的电源引入处设电源总切断装置。照明线路设单独支路，实验室设备电源与照明用电设不同支路每组电源插座均为220V，两孔、三孔插座各一个。设备电源及安全接地，工作接地。照明灯的控制，采用节能开关，灯具选用节能型荧光灯。电源、电缆在室外采用直埋式引入室内。
4.16 规划方案：
4.16.1 结构设计规划使用年限为50年。
4.16.2 建筑结构安全等级为：二级。
4.16.3 地基基础设计等级为：丙级。
4.16.4 建筑抗震设防类别为：丙级。
4.16.5 建筑结构的耐火等级为二级。内外装修标准以及选用材料要严格执行《建筑设计防火规范》，具体做法见设计施工图。
4.17 总平面图布置原则：
4.17.1 要满足服