a7地块商住楼项目可行性研究报告.doc

XX县XX镇解放北路A7地块商住楼（XXXX）项目申请报告浙江XX房地产开发有限公司目 录第一章 项目单位及项目概况 1.项目申报单位概况2.项目概况3.建设用地及相关规划第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析1发展规划分析2.产业政策分析3行业准入分析第三章 资源开发及综合利用分析1资源利用方案2资源节约措施3.资源需求第四章 节能方案分析1用能标准和节能规范2能耗状况和能耗指标分析3节能措施和节能效果分析第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析1项目选址及用地方案2土地利用合理性分析3征地拆迁和移民安置规划方案第六章 环境和生态影响分析1环境和生态现状2生态环境影响分析3生态环境保护措施4地质灾害影响分析及特殊环境影响第七章 经济影响分析1经济费用效益分析2行业影响分析3区域经济影响分析第八章 社会影响分析1社会影响效果分析2社会适应性分析3交通影响分析4社会风险及对策分析附件XX县XX镇解放北路A7地块商住楼（XXXX）项目申请报告第一章 申报单位及项目概况 1、项目申报单位概况。1.1项目单位：浙江XX房地产开发有限公司。1.2法定代表人：郑光湖联系电话：[phone]项目负责人：郑光湖1.4主营业务：房地产开发、经营（凭资质证书经营），室内装饰工程施工，建筑材料，水暖器材的批发、零售。1.5经营年限：1998.7.16-2013.7.151.6资产负债：浙江XX房地产开发有限公司注册资本为9000万，企业总资产3亿元。1.7股东构成公司主要股东为郑光湖，占有注册资本的85%，其他小股东占有注册资本的15%。1.8公司地址：XX县XX镇平瑞路376号。1.9公司宗旨：质量第一、确保安全、用户至上。1.10公司现有生产能力： 浙江XX房地产开发有限公司创办于1998年，专业从事房地产开发经营，拥有中华人民共和国建设部颁发的国家房地产开发资质证书。公司在职员工48人，其中高级工程师3人，具有大专以上学历的工程师8人，经济师1人，会计师3人，统计师2人，有各类不同专业技术职称的 37人，以上占员工总数的77.08%，工程技术人才能满足现有房地产开发建设要求，公司在杭州、温州、XX等地开发多项房开项目，总投资达20多亿元，取得良好成绩，公司为充分发挥企业经营管理优势，坚信“发展才是硬道理”，本着 “以人为本，创建精品，回报社会”的开发理念，为当地贡献优良精品，树立XX品牌形象。2、项目概况。2.1拟建项目的建设背景2.1.1XX县城建状况及背景为打造XX镇山水共融、人文共映、安乐共享、和谐共生的现代化山水文化县城，在XX县人民政府的领导下，紧紧围绕“一都三县”发展目标，加快经济结构调整，综合实力逐步增强，经济效益十分突出，具有较强的经济实力。2005年全镇实现生产总值21.23亿元，完成工业总产值42.53亿元，外贸出口供货值3.45亿元，财政总收入3.48亿元。预计到2010年全镇生产总值达到37.42亿元，平均年增长12%。按照鳌江流域建设中等城市目标，“县城中心城市重点镇集镇”三级城镇体系规范不断完善，全县17个建制镇集聚了79%以上的人口，99%以上的工业和8个商品市场。XX、鳌江、水头、萧江、麻步、腾蛟、山门等大镇工业产值占了全县的90%。XX、鳌江两镇名列全省百强镇行列，XX、鳌江、水头、萧江等四镇进入温州三十强镇行列。近年来，XX旧城改造、新区开发同步推进，现在昆鳌城市建设全面启动，基础设施网络趋向优化，城乡面貌发生重大变化，XX城市化建设步伐不断加快。随着行政区划调整，XX是全县政治、经济、文化中心。全镇面积80.3平方公里，下辖7个办事处，50个行政村、6个社区，总人口11万。根据温州市“十一五”规划纲要统一部署，加快构建鳌江流域中心城市框架，促进昆鳌组合城市与周边地区的联动发展，将有力地增强XX县对鳌江流域，乃至浙江闽北区域的辐射带动能力，成为温州市经济发展次中心。2.1.2XX县城镇住房基本状况1）住房建设现状目前XX镇住房模式为：政府出让宅基地，由居民自建独门独户式住房，主要集中在XX建成区及周边农村；政府挂牌出让地块，由房地产开发商投资建设商品房，主要集中在XX建成区；政府启动旧城改造和新区开发，由旧城办和房地产开发商开发建设，主要用于安置，富余部分出让，主要集中在XX旧城区；还有部分政府建设的公房及单位集资联建房等，主要集中在XX建成区。到2008年底，XX县XX镇区存量商品房面积不足10万平方米，XX镇居民人均建筑面积已从2000年的36.8平方米提高到2007年的50平方米。2）住房市场概况近几年来，XX商品房价格上涨幅度较为平稳。全县商品房价格平均每年上涨8%左右，而XX镇商品房价格上涨幅度较大，超过10%，位居全县涨幅之首。总体上看，XX房地产开发与交易价格增长趋势与全国房地产趋势基本相一致，但价格的上升幅度较周边瑞安、苍南、文成等城市小。XX房地产市场主要集中在XX、鳌江、水头和萧江，其中XX的旧城改建区房价最高。由于XX的存量商品房面积不多，市场需求量又大，随着经济的发展，富裕起来的周边乡镇特别是万全片，到XX镇求购房屋者甚多，该项目的建设可以进一步缓解供需矛盾。3）住房保障建设经济适用住房、廉租住房、联建房、安居房构成了居民住房保障体系的主要部分。特别是2000年以来，XX县住房保障体系不断完善，经济适用住房建设全面启动，廉租住房保障稳步拓展，住房货币化平稳推进，基本实现了政府对中等以下收入家庭的住房保障功能。4）住房发展规划XX县住房竣工面积和实际销售面积总体上逐年趋于增加，供需基本保持平衡，住房市场处于持续健康发展阶段，而XX镇由于城区面积小，土地资源有限，预计到2010年（“十一五”期末）XX镇区住房居住水平人均建筑面积达到55平方米。2008年XX镇住宅开发量预测为12万平方米， 2009年10万平方米，2010年8万平方米。2.1.3项目进展状况为了充实和提升XX镇中心城市的整体形象，改善市民居住条件，提高城市品位及推进昆鳌联体中心城市建设进程，同时加快项目周边区域的发展，经XX县人民政府批准，XX县国土局在XX县招标中心举行XX县XX镇解放北路A7地块国有建设用地使用权公开挂牌出让会，浙江XX房地产开发有限公司按规定程序参与竞拍，并以2200万竞得该段地块国有土地使用权。根据XX县总体规划，该地块为商住用地。目前该项目正处在建设项目项目建议书及环境影响评估等申报审批阶段。3、建设用地与相关规划3.1项目建设地点XX县XX镇解放北路A7国有建设用地地块。3.2建设性质：新建3.3经济技术指标根据建筑设计方案，项目的主要经济技术指标如下：1、总用地面积3754.2m2 （其中道路用地面积744.2平方米）2、总建筑面积27634.529 m2 其中 （1） 住宅建筑面积 22545.447 m2 （2）商业市场建筑面积 2277.658 m2（3）地下室面积 2486.487 m23、建筑占地面积1501.68 m24、容积率6.705、建筑密度40%6、绿地率10%7、住宅总户数 259户（90平方米以下的套房面积占总建筑面积的70%以上）8、机动车停车位83辆 其中地下停车位 44辆 9、地下自行车停车数 347辆 停车面积334.26 m210、人防面积 1850 m2 11、建筑物情况 1) 最高层住宅楼限高为95.5米，建筑层数最多为30层。2) 底部层为沿街二层裙房，裙房高度不超过10米。3）整个小区内设置2幢楼，1#楼：处于小区北面，底部层为沿规划道路的裙房，上部为27层的住宅楼；2#楼：处于小区南面，底部层为沿规划道路和车站南路的裙房，为一幢30层的住宅楼；二幢楼通过沿街二层裙房连接。4）、沿街二层裙房屋面作为屋顶绿化。 3.4工程技术方案 1)总体设计构思 本项目位于XX县XX镇解放北路A7国有建设用地地块，与西面周边商住高楼群会聚一起，构成商业及住宅区。根据市政规划，该区域将形成住宅、商业等为一体的综合性中心。整体建筑英挺大气，沿街精品商铺构成半开放态势，富有时代气息。 2)总平面设计 该建筑退北侧人民路（104国道）道路红线不小于2m，建筑高度10米以上部分退人民路（104国道）道路红线不小于5m；建筑退西侧车站西路道路红线不小于2 m，建筑高度10米以上部分退西侧车站西路红线不小于5m；建筑退南侧车站南路红线不小于2 m，建筑高度10米以上部分退南侧车站南路红线不小于5m；沿车站南路建筑退东侧用地红线距离不小于6 m，沿人民路多层建筑退东侧用地红线距离不小于3 m，高层建筑退东侧用地红线距离不小于6 m。小区主入口布置在西侧车站西路上，次入口及消防疏散口布置在南侧车站南路上，地块中心建设花园，地下室入口设在小区内。非机动车车库入口分别位于地块的主入口附近和消防通道边，便于出行。地块建筑物日光充足，所有住户满足大寒日满窗累计日照均大于3小时，满足日照要求。且该小区景观资源丰富，视野开阔，整体性强。 3)建筑设计为创造现代而舒服的居住环境，迎合城市居民渴望回归自然的愿望，该设计力求将建筑和使用功能更加完美的结合，同时，将阳光、空气、绿色和富有人情味的自由交往空间还给居民。 建筑立面形象强调住宅的个性，具有时代气息，主要以构架与板结合，并配以色彩与之呼应，力求简洁、明快、大方，装饰恰到好处。外墙商业部分采用天然石材贴面，住宅部分采用瓷砖贴面。通过建筑阳台和花池的错落处理，使之产生强烈的空间节奏感。 整个规划设计的居住环境尽可能满足使用功能的前提下，使环境设计得更符合人们的生理和心理需求，给人以更多的享受。良好的居住环境，极大地提高了我们的生活品质，也将提高我们的文明水准和修养程度。 本案住宅楼户型以大、中、小套型相辅（90平方米以下的套房面积占总建筑面积的70%以上）。户型设计注重动静分区及内部的空间利用。所有户型使用率高，自然通风采光良好。所有户型均明厨明卫及南阳台。户型设计考虑到温州地区夏热冬冷的特点，尽量做到南向做主卧室及次卧室，南北对流，分区明确，充分保证内外、动静、昼夜分区，具体通过平面深浅，空间过度，做到视线、声音的隔绝，较好地考虑了住户对私密性的要求。阳台景观布置尽量使室内外空间更丰富，景观视野开阔，住户能充分地享受景观资源。 主要房间均预留空调机位，有组织地处理冷凝水的排放，以保证立面的整齐统一。适当考虑提高住宅设施的科学技术指标，厨房、卫生间按小康水平配套配置，并采取良好通风排气设施，水、电、煤气采用科学的远程控制计量，并装备智能化防盗报警系统，宽带网接入系统，结合自行车库管理设置压缩垃圾收集站。3.5主要设备选型和配套工程 1)主要设备选型 主要有家用空调器、冷却塔、电梯、制冷机组和发电机等辅助设备。设备选型应与功能相匹配，优先选用节能、低噪声、价格适中的国产设备。 2)配套工程 主要配套工程有：公用设施、地下车库、给水、排水、电力、通讯、网络、消防、制冷送风系统、装备智能化防盗报警系统、生活污废水处理设施、环保处理工程和绿化工程。3.6投资规模 总投资 18169万元；征用地：3754.2平方米；总建筑面积27634.529平方米；住宅总户数：259户。3.7资金筹措方案 1)项目业主自18169万元（包括银行贷款）。3.8项目经济效益 本项目预计销售收入41873万元，利润总额15200万元，税后利润11400万元。项目财务内部收益率为43.75，投资回收期5年(包括建设期)。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析1、发展规划分析1.1项目符合有关国民经济和社会发展总体规划要求 1)根据XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，将昆鳌组合城市培育为县域发展和城市功能的主核心，推动XX镇与鳌江镇联动发展，加强产业、城市、文化、设施、要素等方面的对接，使昆鳌组合城市成为我县经济、政治、文化和交通中心，带动XX县尤其是东部地区发展，为鳌江流域中心城市核心区实施奠定基础。 2)XX县城市总体规划依据XX县“十一五”规划要求，努力打造成鳌江流域发展中心，对接温州都市经济圈建设和鳌江流域中心城市培育，优化开发昆鳌组合城市，水头副中心城市和重点城镇的核心建设区，提高城市和城镇建设水平，强化主核、培育副心、构建两带、保护两翼，成为温州都市经济圈次中心。 3)根据有关资料分析与实地调查，XX现状城市人口主要分布在XX镇、鳌江镇、水头镇及萧江等镇。至2007年底，XX镇本地居住人口11万人，另外外来暂住半年以上人口约3.5万人，他们在XX城区生活就业。预测2010年XX城镇人口将达到12.75万人，到2015年XX城镇人口将达到16.25万人，外来暂住半年以上人口将达5万人，另还要增加新XX人（外籍人口在XX置业）0.5万。预计20072010年，中心城市常住人口年均增长率为5，城镇化水平将达到60。本项目直接为提高XX县城镇化水平作贡献。 4)房地产行业规划：“十一五”期间，中国经济将继续以较快的增速平稳发展，作为一个关联度很高的行业，房地产行业在未来的相当长时间内依然对国内的经济起着拉动作用。此外，“十一五”期间，我国的城市化依然面临较大的压力，房地产业发展空间依然较大，具有广阔的发展前景。由于土地因素的紧缺，为提高土地利用率，国家鼓励房开企业开发商品房住宅向社会供应。依据国家对商品住宅的开发要求和XX县房地产市场需求情况，合理确定住宅套型面积和比例，本项目属普通商品住房，符合国家对房地产政策和土地政策的调控要求。1.2项目目标与规划的衔接和协调分析 本项目实施得到XX县人民政府及各主管部门的重视，己与XX县土地局签订土地出让协议，向XX县发展和改革局申报受理该项目，XX县规划建设局已发出规划设计要求，已向XX县环保局申报对该项目作环境影响评估工作，因此本项目与各部门已进行了有效的协调。2、产业政策分析2.1产业结构政策分析 XX县“十一五”计划提出，抓住温州建设大都市区和加快城市化机遇，优化房地产开发结构，逐步建立适应不同市场需求的商品房、经济适用房、人才公寓、安居房供应体系。 本项目属普通商品住房，容积率按规划的最高要求设计，达到6.70，充分利用了有限的土地资源。满足国家对房地产产业结构调整政策。2.2产业组织政策分析 由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本。近年来我国房地产业进行了多次产业调整，向有能力、有实力、有工程技术保证的有资质单位集聚，坚决不允许无资质的施工承包商从事房地产开发。开发单位具有实力雄厚，具有集房地产开发、销售、经营、管理于一体，并具有国家房地产开发资质，工程技术力量较强，资金有保障，该项目完全符合房地产组织政策。 2.3产业技术政策分析 建设部从2006年3月1曰开始实施国家标准的住宅性能评定标 准。该国家标准适用于我国城镇新建和改建住宅的各项相关的性能评 定，而不是单纯的评优标准，反映的是住宅综合性能水平，体现了新时期我国的节能、节地、节水和节材等产业技术政策。同时倡导一次装修，引导住宅开发和住房理性消费，鼓励我国的房地产开发商提高住宅性能 等。本项目开发公司具备有能力承担相应开发资质等级能力的技术保证 条件。公司在职员工48人，其中高级工程师3人，具有大专以上学历的工程师8人，经济师1人，会计师3人，统计师2人，有各类不同专业技术职称的 37人，以上占员工总数的77.08%，工程技术人才能满足现有房地产开发建设要求。历次开发的产品均获得好评，多次荣 获“房地产开发定性定量考核先进单位，完全符合产业技术政策要求，完全能胜任该项目的要求。3、行业准入分析本项目工程实施单位浙江XX房地产开发有限公司是国家承认的合法房开公司，已取得国家工商局颁发的企业法人营业执照，经营范围：房地产开发、经营（凭资质证书经营），室内装饰工程施工，建筑材料，水暖器材的批发、零售。营业期限：1998年2013年，现居合法营业期限内。公司开发资质符合项目开发资质规定要求。经XX县人民府批准，XX县国土局在XX县招标中心公开挂牌出让，本公司取得国有土地使用权,并取得本项目建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。行业准入法律手续齐全，满足行业准入标准要求。第三章 资源开发及综合利用分析1资源利用方案本项目没有涉及国家矿产资源的开发利用；对国家节约土地采取了一系列的措施，如建设两幢30层和27层的高层建筑；水源以城市自来水为水源，从车站南路接入；电源来自城市人民路电网，经小区配电房后送到用户家；消防负荷等级为一级，电梯及地下室负荷等级为二级，其他住宅和商业负荷等级为三级。2资源节约措施本项目资源包括土地、水、电、建筑材料等。能源是人类赖以生存和发展的战略性基础物资，直接制约着国民经济的发展和人民生活水平的提高，本项目在设计中比较合理地利用资源，并采取以下措施：2.1贯彻对能源实行开发和利用并重的方针，节能降耗，本工程采用新工艺、新技术，在建筑设计中注意节能，贯彻实施利用太阳能等新能源。2.2在土地利用上，应节约用地，充分利用地形、地貌，提高土地的综合利用水平。2.3在水资源利用上，应充分考虑循环水方案和节水用具，以保护环境和节约水资源。2.4一切耗能设备都应优先采用国家推荐的高效节能产品。3.资源需求用电：住宅按60W/m2，商业用房按100W/m2、地下室按20W/m2，总用电负荷约1838KW。用水：住宅用水量标准300L/人日，商业用水量标准5L/ m2日，绿化用水4L/ m2日，其他不可预见用水按总用水量的20%，总用水量约在345立方米/日。该项目总用地面积3754.4平方米，该项目容积率为6.70。第四章节能方案分析1、用能标准和节能规范 本项目工程所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范： 1)根据国家节约能源管理暂行条例 2)夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(JGJl342001) 3)浙江省公共建筑节能设计标准(DB3310362007) 4)民用建筑热工设计规范(GB501762003) 5)浙江省居住建筑节能设计标准(DB3310152003) 6)浙江省居住建筑节能气象数据 7)外墙外保温工程技术规程JGJl4420042、能耗状况和能耗指标分析2.1能源供应状况 供电电源：XX镇有完善的电网，城区建有变电所，地块采用10kv电源供电，自备发电机一组。供电线路经人民路直接送到小区内变电房，然后由变电房输送至各用户。 水源：由市政自来水管网作为本工程的水源。从人民路和车站南路的市政给水干管各接入一根DNl50给水管。 排水：采用污水、废水分流制，污水经普通化粪池处理后排入昆鳌排污管网，废水经隔油池处理后排入昆鳌排污管网。雨水经汇集后排至市政雨水系统。 建筑材料：项目所用的节能环保材料在本区域有大量的供应商，不存在短缺的现象。 2.2能耗指标分析供电：住宅按60W/m2，商业用房按100W/m2、地下室按20W/m2，消防用电另外考虑，总用电负荷约1838KW。根据负荷估算，小区配电室设置二台1000KVA干式变压器（具体容量以供电部门审批为准）。 本地块供电负荷预测 单位：KW序号项目名称用电量标准数量m2计算负荷需用系数1住宅60W/ m22255013530.62商业用房100W/ m226002600.93地下室20 W/ m22903.6580.64不可预见10%1675合计1838用水：住宅用水量标准300L/人日，商业用水量标准5L/ m2日，绿化用水4L/ m2日，其他不可预见用水按总用水量的20%，总用水量约在345立方米/日。本地块供水规模预测序号项目名称用水量标准数量m2用水量m3 /d备注1住宅300L/人日283*3.22722商业用房5L/ m2日2600133绿化用水4L/ m2日37524不可预见20%585合计345建筑：温州地处北纬28.01，东经120.65,夏热冬冷，XX镇属亚热带海洋性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，温暖湿润，四季分明，当地气象资料统计，平均气温17.9度，最高气温39.3度，最低气温-4.5度。主导风向：夏季为东南风，冬季为西北风。空调房间室内计算温度：冬季全天为18；夏季全天为26。室外气象计算参数采用典型气象年，采暖和空调时，换气次数为1.0次/h。3 、节能措施和节能效果分析3.1节能措施本项目主要是考虑建筑物在使用过程中的节能措施，所有窗户都采用中空玻璃，外墙采用保温材料，在设计中尽可能地减少窗墙比及体形的凹凸，建筑西南向布置。拟选用节能建筑材料如下：1）外墙类型1：外墙25厚聚苯颗粒保湿浆料，屋面采用40厚绝热挤塑聚苯乙烯泡沫板保温隔热。 墙体各层材料(由内至外)： 第1层：混合砂浆，厚度20mm 第2层：混凝土多孔砖砌体，厚度240mm 第3层：界面剂，厚度O.5mm 第4层：聚苯颗粒保温浆料，厚度20mm 第5层：抗裂砂浆，厚度3mm 第6层：弹性底涂、柔性腻子，厚度Omm 第7层，外墙涂料，厚度Omm 2)分户墙类型1：分户墙自保温 墙体各层材料(由外至内)： 第l层：混合砂浆，厚度20mm 第2层：混凝土多孔砖砌体，厚度240mm 第3层：混合砂浆，厚度20mm 3)内墙类型1：分户墙l_无保温措施 墙体各层材料(由外至内)： 第1层：混合砂浆，厚度20mm 第2层：混凝土多孔砖砌体，厚度240mm 第3层：混合砂浆，厚度20mm 4)屋顶类型1：平屋面1b_挤塑聚苯板 屋顶各层材料(由外至内)：第1层：细石混凝土(双向配筋)，厚度40mm第2层：土工布或塑料膜、油毡，厚度Omm第3层：挤塑聚苯板，厚度30mm第4层：防水卷材，厚度Omm第5层：水泥砂浆，厚度20mm第6层：轻集料混凝土，Y=9000kg每立方，厚度80mm第7层：钢筋混凝土，现浇板厚度1 20mm5)门窗节能技术：所有窗户都采用中空玻璃的塑钢窗、外窗及阳台门气密性大于3级，在设计中尽可能地减少窗墙比，采用节能外门 6)楼板类型1：无保温楼板 7)地面类型1：40mm混凝土楼地面 8)完成分类、分户预付费电表和水表安装，在每个单元设置总电度表、煤气表、水表计量箱的集中计量表。9)优化改造供冷(热)管网，合理选用供冷(热)模式。10)优化变配电及电力输送系统选用节能变压器。11)公共通道、楼梯照明等部位全部安装节能灯。3.2节能效果分析通过这些综合的节能措施，使整个工程的节能设计满足规范要求，让住户感觉舒适，降低居住成本，能达到较满意的节能效果。第五章建设用地、征用拆迁及移民安置分析1、项目选址及用地方案1.1项目建设地点 XX县XX镇解放北路A7国有建设用地地块。1.2占地面积：项目用地面积为3754.4m2(折为5.632亩)。1.3土地利用状况 1)用地性质：商住用地。 2)建筑密度40 3)绿地率：10 4)建筑物退让规划道路红线距离：该建筑退北侧人民路（104国道）道路红线不小于2m，建筑高度10米以上部分退人民路（104国道）道路红线不小于5m；建筑退西侧车站西路道路红线不小于2 m，建筑高度10米以上部分退西侧车站西路红线不小于5m；建筑退南侧车站南路红线不小于2 m，建筑高度10米以上部分退南侧车站南路红线不小于5m；沿车站南路建筑退东侧用地红线距离不小于6 m，沿人民路多层建筑退东侧用地红线距离不小于3 m，高层建筑退东侧用地红线距离不小于6 m。小区主入口布置在西侧车站西路上，次入口及消防疏散口布置在南侧车站南路上，同时建筑高度的控制符合XX县城市规划管理技术规定(试行)的要求。5)用地范围内建筑间距及与周边建筑间距符合国家有关规定及XX县城市规划管理技术规定(试行)要求。1.4、占用耕地情况本项目为XX县国土资源局公开挂牌出让地块，地块内土地政策处理由XX县国土资源局和XX镇政府统一处理。1.5、取得土地方式该地块的国有土地以公开出让形式获得。2、土地利用合理性分析2.1浙江省人民政府关于严格土地管理，切实提高土地利用效率的通知浙政发(2004)37号，所有建设用地必须严格控制在土地利用总体规划确定的建设用地范围之内，不得随意突破，不得越权修改和调整规划。要在符合城市总体规划、不影响城市景观、城市安全、城市生态的前提下，适当提高容积率和建筑高度，提高土地空间利用效率。要按照城乡统筹发展的要求，统一规划，按功能分区合理配置行政、商服、居住、体育、文化、休闲等设施用地，发挥社会资源集聚和共享效应。2.2占地规模合理性 依照XX县规划建设局国有土地公开出让规划设计条件(书)要求规定，本项目建设设计严格执行“规划设计条件(书)中规定的设计条件要求：建筑设计严格执行国家有关对土地使用条件的规范要求，因此占地规模是合理的、可行的。2.3集约和有效使用土地分析本项目基地用地面积3754.4平方米，设计师通过对该整块地的规划及设计，集约和有效地使用了该地块土地，使之成为一个总体布局合理、交通流线清晰、景观绿化优美、户型分区明确、采光通风良好、居家方便的时尚高档小区。为最大限度的提高小区使用面积，营造一个环境优美、幽静淡定的社区环境。除设必要的消防车道外，地块中心建有花园，同时最大限度的提高住户的车位配比率，实现土地最大集约化和有效使用率。3、征地拆迁和移居安置规划方案本建设项目地块,以国有土地公开让方式取得,不存在征地拆迁和移民安置问题。第六章环境和生态影响分析1、环境和生态现状1.1项目场址的自然环境条件 本项目位于XX县XX镇解放北路A7国有建设用地地块，拟建地块现为空地。1.2现有污染物情况 目前该区域存在的外界污染主要为污水和固废污染。1.2.1噪声 由于该拟建项目属于新建项目，其所在地现状为空地，因此该地块基本不存在重大污染情况及环境污染问题。在本项目建设中存在一定的生产作业噪声、污水、固废污染等问题，可能会对本项目造成噪声影响。1.2.2废气 废气主要来自道路汽车尾气排放，与噪声影响相比较，废气影响相对较小。 1)道路汽车尾气 本项目车站南路和人民路目前车流量较大。经现场踏勘及调查分析，道路汽车尾气对本项目的影响不大。 2)周边企业生产作业废气 车站南路存在着一些家庭作坊式企业，产生的废气对本项目大气环境质量影响很小。1.3生态环境条件和环境容量状况1.3.1自然环境条件 1)地理位置 XX县XX镇位于浙江省东南沿海，地理坐标为北纬270402800l，东经120010121015。北距温州市区50公里。 本项目位于XX县XX镇解放北路A7国有建设用地地块，拟建地块现为空地。 2）、项目区及周边自然状况地形、地貌该地块属浙南半山区和沿海平原交叉区，地势西高东低，西部群山盘结，东部是狭长的沿海冲积平原，地势平坦，河网密布。该地块处于万全平原，地势平坦，河网密布，是典型的河网平原地貌单元。周边丘陵系南雁荡山脉，属浙闽地质构造，主要由凝质岩、流纹岩、玄武岩、花岗岩和沉积岩构成。地质、地震本场地为第四纪全新新统（Q4）耕土及粘土淤泥、粘土、淤泥质粉土等海陆交相沉积土层，场地土类型为软弱土。本场地位于东南沿海地震区北段，本区域地震活动较少，属少震弱震性质，远场地震波及影响是本场地的主要震害特征，本地区地震基本烈度为度区。 3)气候条件特征 XX镇属亚热带海洋性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，温暖湿润，四季分明，当地气象资料统计，平均气温17.9度，最高气温39.3度，最低气温-4.5度。平均蒸发量1310.5毫米，平均相对湿度为80%。平均降雨量为1700.2毫米，降雨期集中在5-6月份的梅雨期和7-9月的台风期，最大连续降雨天数23天，最大连续无雨天数48天，主导风向：夏季为东南风，冬季为西北风，平均风速2.0米/S，夏秋之交受台风侵袭，台风瞬间风力达8-12级以上。 4)水文地质 本地段海水地表水属于平瑞塘河水系，地下水为第四纪孔隙潜水，埋藏较浅，距地表0.5-1.0米，主要补给来水是大气降雨，并受周围河道及其他水塘等水源水位影响，水位随着季节变化。该场地边上无河流经过，不利于污染物的稀释、扩散和降解。1.3.2环境容量现状 1)水环境质量现状 本项目位置处水质现状基本能达到地表水环境质量标准(GB38382002)中的类标准。 2)大气环境质量现状 几年来XX县环境监测站连续对本项目所在地附近大气环境进行了监测，监测结果表明该区域环境空气质量达到环境空气质量标准(GB30951996)中二级标准。表明该区域环境空气质量良好，具有一定的大气环境容量。 3)声环境质量现状 经现场监测，项目所在区域交通主干道一侧声环境质量达到城市区域环境噪声标准(GB309693)中的IV类标准。2、生态环境影响分析2.1施工期排放污染物类型 施工期排放污染物类型主要为施工废气、施工噪声(包括施工机械噪声和运输车辆噪声)、施工废水(包括施工泥浆和生活废水)、施工固体废物。2.2项目营运期污染类型 项目营运期污染类型主要为： 1)废水：雨水、餐饮业污水和住宅楼、商业用房排放的污水。 2)废气：居民厨房烹饪油烟、厨房燃料废气、餐饮油烟废气、地下室废气、燃油废气。 3)噪声：机械传动噪声、运输车辆噪声。2.3排放量情况分析2.3.1施工期污染排放量分析 1)施工废气排量分析 施工期大气污染主要来自工程土石方挖掘、回填及现场堆放扬尘；建筑材料的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；施工现场运输车辆、部分工程机械作业过程中的扬尘及尾气。根据类比调查，距离施工场地100m处的TSP监测值约0.120.79mg/Nm3。2)施工噪声分析 施工机械噪声：施工设备中噪声级较高的机械设备有打桩机、推土机、挖掘机、搅拌机、吊车等，其噪声级在75100 dB(A)之间。施工过程中一般使用大型货运卡车，其噪声级较高，可达107dB(A)，自卸卡车在装卸石料等建筑材料时，其噪声级可达110dB以上。 3)施工废水 施工泥浆：由于XX县地层表面基本上属软基土，地下水位高，在高层建筑基础施工阶段，往往会产生大量含泥浆的废水。 生活废水：建设期不同阶段施工人数不尽相同，如施工期间人员按100人计算，则生活污水排放量为2.0td。 4)施工固体废物 施工期间主要固体废弃物源于建筑垃圾、软土及少部分施工人员生活垃圾。该项目将产生大量的建筑垃圾约，施工过程中挖土方等会产生大量的软土。此外，若施工期间日均施工人员按100人计，则预计施工期共产生生活垃圾35t。2.3.2项目营运期污染排放量分析 1)废水 拟建项目建成启用后，所排废水主要来自居民住宅(共283户，按每户3.2人计、)、商业用房和物业管理污废水(污废水：指污水和废水。其中污水是指污染物浓度相对较高的用餐饮排水、卫生间排水等；废水是指污染物浓度相对较低的洗漱排水、车库冲洗排水和绿化用排水等)。根据XX县城镇统计分析用水标准，转污率按80计，可知本项目建成营运后，污废水排放总量是相当可观的，我们将按环保部门批复的环评报告为依据进行环保设计。 2)废气 该项目主要大气污染源为居民厨房废气和地下车库汽车尾气。 根据对温州地区居民用油情况的类比调查，年油烟产生量约为96.18kga。去除率按60计，厨房油烟排放量为57.7kga。 项目建成后，地面无停车位，对环境没影响。地下车库汽车尾气经废气排放源强度计算和停车库废气排放浓度计算，本项目地下车库的浓度符合工作场所有害因素职业接触限值GBZ22002)的短时间接触容许浓度的CO和NOx的标准值。 3)噪声 项目使用期产生的噪声主要来自住宅空调室外机、水泵、备用发电机、风机排风口、车库出入口和商业活动等，其中备用发电机100105dB、地下室通风机8590dB影响最大，但使用时间较短。 4)固体废物源强分析 项目产生的固废主要为住户、物业管理人员及商铺产生的垃圾，包括食物残渣、废纸、废包装袋、塑料、金属和玻璃瓶等。另项目污水在普通化粪池预处理过程中还会产生一定量污泥。2.4水土流失预测 本工程有基础填筑、开挖等土石方挖填施工活动，同时施工过程中需设立临时施工场地和辅助生产设施，占用堆压土地，这些施工活动将损坏原土地的自然地形地貌和地表植被，损坏水土保持设施并产生松散、导致水土流失的物源采挖的土石方，而造成水土流失，且建设期土壤侵蚀强度高于工程建设之前。但从工程所处的区域地形、地貌、土壤和植被等总体状况分析，工程区地势平坦，无料场土石方开挖，仅有地基土石方填筑活动。 在运行期，工程将采取工程、植物等水土保持防治措施，恢复损坏的水保设施，治理导致水土流失的物源，从而使运行期的水土流失得到有效控制。 工程施工地基填筑期间，因无水土保持措施，会产生一定的水土流失，尤其在台风暴雨季节，水土流失相对较大，当运来的土石方不及时推平、碾压、堆