浅析房地产泡沫现象-工程造价管理毕业设计论文.doc

重庆大学网络教育学院毕业论文重庆大学网络教育学院 毕业设计（论文）题目 浅析房地产泡沫现象 学生所在校外学习中心 四川内江校外学习中心 批次 层次 专业151批次专科起点本科工程造价管理方向 学 号 W15106747 学 生 罗宏 指 导 教 师 刘晓芳 起 止 日 期 2016年9月1日起至 2016年10月20日止 1.房地产概论1.1 房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业，房地产业主要包括以下一些内容： 1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； 4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。 1.2 当前房地产市场需求问题目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制。当前我国房地产市场需求问题表现主要是基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求。而造成房地产市场需求问题的深层次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距过大、房地产商品在供给上的垄断性等。1.2.1我国当前房地产市场的需求分类当前我国房地产市场的需求大致可以分为基本性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求四种类型。其中，基本性需求是指一些为了满足低收入家庭生活基本需要的住房需求：改善性需求是指在满足基本需求的基础之上，随着家庭生活水平的提高而要求改善居住环境和提高生活质量的住房需求：投资性需求是指在基本住房需求或改善性需求满足的基础之上，通过房地产投资来实现家庭资产的保值、增值。扩大家庭收入的购房需求：而投机性需求则是利用过剩的流动性资金对房地产进行大肆炒买和炒卖，并在短期内追逐利润最大化的一种追利需求。基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求。1.2.2房地产需求问题产生原因 (一)市场发育不成熟，市场监管制度滞后，影响了居民住房需求的实现 自1998年我国实行市场化分配住房改革以来，房地产业经历了20余年的发展时间，市场发育仍不成熟，尚未形成有效的市场竞争机制。开发商则更多的是在谁能拿到土地的问题上进行角逐。而在后续开发、房屋供给上并未能真正地去想如何更好地为客户服务和满足客户的需求，到了终端销售。更是为了疯狂追逐利润，而随意改动销售价格。在政府方面，为了实现经济增长的目标和扩大地方财政收入，对土地拨划和规划缺乏全面科学管理：经适房和廉租房建设落后，并在开发建设和交易中缺乏监管，甚至出现了违法违规现象，低收入人群的住房需求难以得到有效实现。 (二)开发商利用房地产商品的特点和对房屋终端销售拥有绝对控制权，以攫取最高利润为目的，置一般居民消费能力于不顾 房地产商品是开发周期较长的产品，开发商一般可以利用时间差来赢取更大的获利空间，一是可以利用开发时间与交付使用时间差来提前计算销售价格溢价，二是可以利用预售方式来提前回笼资金获取相应利息收入。且在最终销售上，一些开发商更是利用其占有的具有垄断性质的房产资源，待价而沽，尽可能拖延销售时间，或延迟开盘时间，以达到提价的目的。（三）国土资源网在其官网上发布国有建设用地使用权出让合同示范文本，该合同要求“明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。”但是这个政策具体实施起来也有一定的困难，一是项目规模有大小之别，开发时间有别，使得政策在实施中灵活性不够：另一方面。即使项目开发完毕，销售任务不一定能完成，开发商仍可以利用最终销售决定权来控制房地产商品在市场供给时间和供给量，以达到控制价格和攫取利润之目的。 2.房地产泡沫2.1房地产泡沫涵义经济学中所说的泡沫,就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。也就是说,房地产价格的这种上涨不是以真实需求的增长为基础的,而主要是由投资需求的快速增长拉动的。当发生房地产泡沫时,土地和房屋价格高涨,大大高于由真实需求所支撑的市场价值,并且交易频繁,形成了一种表面上的虚假繁荣。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。2.2房地产泡沫特征及判定当前我国房价有五大交易成本，具体包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各类税费和企业利润。我国房价之所以被抬高，和后三大成本不断飙升有关。通常情况下，前两项成本价格变化不大，后三项成本才是真正影响房价的主要变量。加上一些企业的过度逐利，目前这三项成本占房屋交易价格的80%以上，其中土地成本已占到房价的三成，各种税费占到三到四成，企业利润也远远超过了5%的世界平均比例。如果这三项成本继续增加，无疑房价还会上涨。 地产的泡沫的征由房地产行业的几个重要特性所决定的，同时房地产泡沫的判定也是根据相关经济增长 投资情况判定。2.2.1房地产泡沫的特征房地产泡沫的主要特征有：1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。2.2.2房地产泡沫的判定房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断：(1)整个经济是否过热，如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。(2)投资增长率，当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。(3)商品房的空置情况，一般当空置率达到10时，就是房地产业过热的预兆。除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。2.3多种原因造成房地产泡沫的形成房地产，一个并不需要多少科技含量的产品，价格却能逆市而上，狂涨无止呢？房产在人们日常生活中是必须品，是生活安定的一种基本保障方式，只要稍有能力，哪怕再艰难也要置办一处房产，开发商及投资商正是抓住这一点，敢于抬高价格压榨购房者的最后一滴财富，房产的价格逐渐脱离价值的束缚，造成泡沫的产生；手机等是奢侈品，可有可无，要想顺利以交易的形式，实现获利，只能遵循基本的供求变化，半点强求不得，产品的价格始终在围绕价值波动。 根据经济学原理,多数商品遵循供求定理,即在其他条件不变的情况下,某种商品的价格上升则需求量减少而供给量相应增加,反之,价格下降则需求量增加而供给量相应减少。在房地产市场上,出于追求住房使用价值的目的,人们对住房的真实需求与普通商品遵循相同的规律,即在收入、预期、个人偏好等其他诸多因素不变的情况下,房价上升则需求量会随之下降,而房价下降则需求量会相应增加。一般来说,经济增长率提高、居民现期或预期收入增加、人口向城市流动以及抵押贷款条件的放松都会引起城市房地产需求的增加,短期内,由于住房供难以随需求的增加而增加,因此,当需求增加时,交易量不会有明显的增加而价格却会有较大幅度的上升。但是,从长期来看,住房供给是富有弹性的,它可以随着需求的增加而增加。在一个足够长的时期内,如十年、二十年,如果房价持续上涨,投资于房地产的利润增加,开发商就可以想办法克服城市空间的限制,向市场提供更多的住宅。如:可以将城市住宅区向郊外拓展,可以建造更多高层住宅,也可以增加住宅楼的密度。这样,供给的增加无疑能够抑制房价上涨,因此,从长期来看,房价不可能始终上涨。在这个过程中,虽然住房供给增加的速度可能小于住房需求增加的速度,房价仍然有上涨的趋势。但是,由于供给增加能够改变人们对房价将会进一步上涨的预期,从而使投机性需求迅速减少,结果必然导致房价上涨失去动力,甚至引起房价下跌和房地产泡沫破裂。这就是房地产泡沫形成和破裂的内在机制。房地产作为泡诛经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。2.3.1土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产柞抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。2.3.2投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。2.3.3金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。综上所述“生活必须”是泡沫产生的基本前提，但并非唯一因素，要产生“泡沫”离不开其它两大要素的有力配合人们基本生活资料被剥夺以及资本掠夺财富的高度发展。 只有在人们基本生活资料被剥夺的情况下，才能打破人们自己自足的可能，使“生活必须”只能通过交易的方式获得成为人们生存的必要条件。并且，生活资料的剥夺，虽然对调动人们的生活积极性，集中社会力量共同建设国家有不可磨灭的贡献，但如果不能合理的提供人们获得生活必须资料的有效途径（相应的工作岗位、社会补偿、社会保障等），将使社会上相关人群的购买力下降，无法获得相应的生活资料，加速社会经济泡沫的产生，为社会带来不安定因素。（打个比喻：政府收了农田后，看似给农民一定的补偿了，但您知道这对这些农民意味着什么？这意味着，不仅他们这一代，以后世世代代都不能依靠土地进行生存了，只能去寻找新的出路，找不到就只能吃老本，吃完老本怎么办天知道，毕竟现在中国还不能提供足够供人生存的岗位。） 资本掠夺财富的高度发展。货币资本从诞生以来，其作用已从简单的流通领域，过渡到聚敛财富的最有效方式。资本所有者凭借着对资本的占有，任意掠夺百姓的劳动及劳动成果（百姓没有基本的生活资料，要生存只能接受他们的盘剥）。在这场以生存为威慑的较量中，无疑资本所有者享有最大的主动权。他们掠夺的行为更增加了社会财富的集中，在巩固自身财富地位的同时，却为社会埋下不安定因素：百姓手中财富不断减少，实际购买力降低，加速经济泡沫的产生，当百姓手中的财富连维持基本的生存都成问题时，必将产生更严重的社会危机。 现如今在我们生活周围已经很明显的感觉房地产泡沫所带来的种种经济危机,物价上涨,高额的房价让许多人望房止步甚至是成为房奴。解决泡沫危机的有效手段，只能是政府调控或转嫁财富聚敛市场。3 我国房地产泡沫现状3.1当前经济状况难免有泡沫面对日益增长的房价问题，我国房地产泡沫毋庸置疑，高房价还影响了社会心理，目前虽然不能回避房地产泡沫的问题，但也不要过于紧张，市场经济出现泡沫不可避免，但是要防止泡沫对整个经济带来危害。高房价引发的另一个不利因素是对社会心理的影响。像我们这样的很多年轻人和中间收入群体面对与日俱增的房价已经心慌了。中国的经济发展模式决定了其与房地产千丝万缕的联系，在中国经济高速发展的过程中，经济泡沫不可避免，因此，楼市泡沫也在所难免。尽管我们是社会主义国家，建设的是有社会主义特色的市场经济，但是这同样不能避免经济发展的客观规律。中国的经济虽然曾经也出现过过热现象，特别是在上世纪90年代中期，但在中国政府的调控下，最终实现了经济的软着陆。实际上，与其说是中国调控的作用，不如说是中国经济发展的需求在一定的调控之下把当时的泡沫给消化了。就如著名经济学家赵晓曾经讲的那样，中国还处在经济发展的初始阶段，对经济泡沫有巨大的吸附能力。它可以通过挖坑的方式把巨大的泡沫给吸收。房地产无论对于中央还是地方政府的重要作用是不言而喻的，特别是对一些刚刚发展起步的地方，卖地收入以及房地产税收绝对是地方政府财政的重要来源。这也就难怪很多地方都努力追求房地产的发展，甚至是透支性地发展。提高当前房价的因素外，还有就是一些老生常谈的问题，比如人口红利，比如投资渠道有限，又比如社会保障体系的不完善等等，而这些问题又必须通过经济的发展才能够解决。所以不管是当前的经济还是房地产泡沫是很难避免的。3.2两会看房产全国政协十一届三次会议已收到提案中而关于房地产的提案占据了半壁江山，多数提案直指高房价。其中，关于保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。全国两会召开期间，“房子那点事儿”再成代表委员及全国公众关注焦点。从两会前温家宝总理的“有决心”“能管好”到最近住建部部长姜伟新的“不行也得行”，可以看出中央管控房价过快增长的决心与信心。代表委员也纷纷建言献策，为解决百姓安居问题积极“支招”。让我们共同期冀，在未来的日子有更多的人告别“蜗居”的日子。城市规模与人居生活环境值得关注，发展中小城市、合理控制城市规模是抑制大城市房价过快上涨的有效措施。城市发展不均衡是导致部分城市房地产泡沫的重要原因，应当从财政政策、产业政策、人口政策以及城市规划等多方面鼓励发展中小城市，实行差异化政策。我国局部城市存在房地产泡沫，而非全局性的泡沫，刚刚出台的房地产调控政策对大城市房地产调控是正确的，但对中小城市房地产市场发展、农村城市化进程却有不利影响。建议房地产政策不应当一刀切，应当区别对待。全国政协委员、中国城建控股集团总裁于炼。 从老百姓的购买力来看，目前北京的房价已经超过日本东京。过高的房价不利于中国经济的可持续发展，将有损“中国梦”的实现。判断中国房价高不高，应该更多地以普通老百姓的收入来衡量。全国政协委员 潘庆林在继续鼓励建设廉租住房和公共租赁住房的同时，全面取消经济适用房。对个人或家庭在城市、城镇购买首套住房实行免税费政策，对购买第二套住房则上调5个点的契税税率，对购买第三套住房上调10个点的契税税率或者更多。另外，个人或家庭购买首套住房，如果从银行借贷的，实行六折甚至五折的贷款优惠利率。全国人大代表张育彪我认为现在土地的招标制度不合理，要改。这种土地招标制度出现了地王现象，反而土地价格是越来越高，房价就越来越上去。当前急需解决的是中低收入者能够买得起的房子，能够租到的房子。所以地价呢，应该是哪个出价低，地就归谁。但是一定要有个质量的保证。如果没有完成质量，就要罚钱。著名经济学家，全国政协委员厉以宁温家宝接受中国政府网、新华网联合专访，在谈到调控房价政策时，温家宝表示，“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。（一）是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。（二）是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。（三）是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。（四）是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。“今年的房价一定要努力让它保持稳定。”住房和城乡建设部部长姜伟新对稳定未来房价持坚定的态度。3.3一至四月份全国房地产运行状况中国建筑股份有限公司公布了前4个月的营业情况。公告显示，中国建筑今年1-4月房地产业累计销售额为180亿元，同比增长29.1%；累计销售面积为170万平方米，同比下降0.3%。3.3.1房地产开发完成情况 1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，其中，商品住宅完成投资6854亿元，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%； 1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66.0%。 3.3.2商品房销售情况 1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长30.3%，办公楼增长85.5%，商业营业用房增长56.2%。1-4月，商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%，增幅比1-3月回落2.3个百分点。其中，商品住宅销售额增长51.5%，办公楼和商业营业用房分别增长106.2%和78.4%。 4月份当月，商品房销售面积8051万平方米，比3月当月减少155万平方米，其中住宅销售7249万平方米，减少180万平方米；商品房销售额4448亿元，比3月当月增加587亿元，其中住宅销售额3846亿元，增加553亿元。 3.3.3 全国部分大中城市销售价格指数 2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。 新建房分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.3%；商品住宅销售价格上涨17.3%，其中普通住宅销售价格上涨16.6%，高档住宅销售价格上涨19.6%。90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨19.9%，环比上涨1.2%。 分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨。 二手住宅销售价格同比上涨10.5%。分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚48.8%、海口37.4%、温州25.5%、深圳21.3%、杭州17.7%；价格下降的城市只有泉州，下降0.6%。 新建非住宅销售价格同比上涨6.7%。与去年同月相比，办公楼销售价格上涨10.0%，商业营业用房销售价格上涨4.3%，其他用房销售价格上涨5.6%。 3.3.4全国房地产开发景气指数 4月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.94，比3月份提高1.36点，比去年同期提高13.74点；本年资金来源分类指数为118.15，比3月份回落1.52点，比去年同期提高23.85点；土地开发面积分类指数为88.45，比3月份提高1.38点，比去年同期回落4.25点；商品房空置面积分类指数为101.78，比3月份提高1.99点，比去年同期提高10.58点；房屋施工面积分类指数为111.85，比3月份回落0.19点，比去年同期提高18.38点。4 我国对房地产泡沫采取的政策去年以来，我国房价飞涨，一些热点区域的房价甚至一个月上涨超过10%、一年上涨超过100%。一路“高歌猛进”的房价牵动着每一个购房者的神经，也受到了中央的关注，自今年年初以来出台一系列政策，抑制房价过快上涨，防范金融风险。4.1国务院调控房价出重拳“中央政府的态度和目标非常明确，就是要遏制过快上涨的房价，并增加中小户型普通商品房供给，合理引导投资消费，抑制投资和投机性住房需求。”住建部政策研究中心权威人士指出，地方政府，以及相关部门都必须落实中央的既定政策。1.国务院：房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2.国务院：加强对房地产开发企业购地和融资的监管 通知指出，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。 3.国务院：加快发展公共租赁住房 中央以适当方式给予资金支持 通知要求，加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。 4.国务院：二套房首付款不得低于50% 会议确定的政策措施包括：抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍5.国务院部署十项工作 研究制定税收政策引导住房消费 会议指出，要坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 6.国务院国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业 国务院国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。近日，国资委人士介绍，这些非房地产主业央企的退出方案均已如期上报。资料显示，中远集团、中国核工业集团、中石油等多家央企在国资委“退房令”宣布前后，在北京产权交易所和上海联合产权交易所挂牌转让相关房地产资产。 4.2各部委加紧部署：抑制房价快涨 防范金融风险 1.发改委：加强房地产调控 推进多层次资本市场建设 国家发改委2009年经济和社会发展计划执行与2010年草案报告提出要进一步加强房地产市场调控、加强对人民币汇率风险监测和适时发布、推进多层次资本市场建设、扩大服务业直接融资规模等，被视为最新的政策风向标。 2.财政部：将适时出台资源税改革方案 完善房产税消费税制度 财政部网站公布“财政部2010年工作要点”，指出将改革完善税收制度，适时出台资源税改革方案；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，公平税收负担；完善消费税制度；完善房产税制度。 3.国土部“大开闸” 保障性住房用地占比77% 今年保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，其中中小套型商品房计划供地总量为80431公顷，也超过去年全国实际住房用地总量（76461公顷）。 4.银监会：银行必须实行动态的差别化个人房贷政策 中国银监会强调，银行业金融机构要切实按照国务院常务会议要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，银监会将加强对银行各类房地产贷款行为规范的监管。 5.五大行携手抑制投机购房： （1）工行开始实行新政 二套房首付款不得低于50% （2）中农工建交五大银行纷纷收紧二套房贷 （3）五大行坚决执行房贷新政策 携手抑制投机购房 4.3各地方推新政解决中低收入人群购房北京、海南、湖南、山东等多个省市的“两会”上，房地产调控依旧是焦点问题受到普遍关注。湖南、山东、安徽、云南、河北、广西等地也分别表示，将加大普通商品房和保障性住房建设投入；合理引导住房消费；强化开发商预售资金监管等等。全国人大代表、宁夏回族自治区石嘴山市市长张作理昨日就向两会建议：遏制房地产价格虚高需要两轮驱动，首先应通过政府行为满足群众基本住房需求是第一位的，在此基础上，可利用市场杠杆搞活房地产市场，使土地这一国有资产实现增值。1.北京土地新政亮相住宅用地出让不再“价高者得” 北京有关土地出让的一系列新政开始亮相。北京市国土资源局相关负责人表示，为响应中央政府对房地产的调控，今后土地招拍挂制度将有新举措，今后北京市商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”。 2.北京规定房企拿地半年内禁超40万平米，推市场版限价房不设户籍限制北京市国土局副局长曾赞荣昨日表示，北京将控制企业在一定时期内商品房用地的拿地规模。资质最高的一级资质房企，半年内拿地规模不得超过40万平米，以防止开发商圈地、囤地，促进出让地块尽快形成商品房市场供应。 国务院遏制房价过快上涨的政策刚刚出台，北京市就挥出重拳，出台商品住宅用地出让新规，将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，将投标价格因素所占分值由过去的50分降低到25分。3.上海重庆成首批试点 个人住宅消费税或近期开征 个人住宅消费税近期将试点开征，重庆试征方案获决策层批复。记者从接近财政部的权威人士处了解到，目前房地产税暂行条例已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。另一方面，住建部也将“限购”权限下放给地方政府。 “房产税”可能开征的消息再次成为业内外关注的焦点。有媒体报道，继重庆宣布拟征特别房产消费税后，上海也将开征住房保有税。有消息称，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。 4.重庆市委书记薄熙来:“帮穷人造房是政府的责任 让老百姓都有房住”。 5.陕西规定开发商取得预售证10日内须公开全部房源 陕西省政府办公厅日前出台关于促进房地产市场平稳健康发展的意见等文件，要求房地产开发企业在取得预售许可10日内，须一次性公开全部房源，明码标价对外销售。 6.广州市廉租住房保障扩面 惠及逾万户低收入家庭 为加快解决低收入家庭住房困难，广州市调整了廉租房申请标准，扩大了保障覆盖面，同时租赁补贴标准或将提高，廉租住房保障方式将逐渐转变为以实物配租为主。 5 结束语论文在老师的指导和同学们的帮助下，学生个人经过查阅相关资料和观看新闻对房地产经济有了更深层的了解。通过论文学习知道了经济泡沫尤其是房地产泡沫的产生原因，新闻的查阅得知我国现在的房地产业状况和根据现在的高房价引发的问题国家和地方采取的相关政策。承认问题存在、科学地分析问题中国的房地产泡沫存在和国家的经济现状有着相互联系，中国的经济发展模式决定了其与房地产千丝万缕的联系，在中国经济高速发展的过程中，经济泡沫不可避免，房地产泡沫也在所难免。房地产泡沫的产生引发了高额的房价让众多买房者成为房奴。国家和地方面对房地产泡沫所引发的经济状况采取了相关政策，中央政府的态度和目标非常明确，就是要遏制过快上涨的房价，并增加中小户型普通商品房供给，合理引导投资消费，抑制投资和投机性住房需求。市场发展周期与政府调控相关性大,政策弹性和运作空间巨大。就中观经济而言,各级政府可以在国家财税、金融、收入政策框架下,运用法律权限调控经济总量与结构,解决市场运行无效造成的住房分配不公、经济波动等问题,抑制虚拟需求,保持市场供需平衡。参考文献1 黄亚钧,郁义鸿.微观经济学M.北京:高等教育出版社,2003年9月2 蒲勇健,陈鸿雁.我国房地产市场泡沫存在性的实证研究J.统计与决策,2006年10 3 丰雷,朱勇,谢经荣.中国地产泡沫实证研究J.管理世界,2002年10月 4 刘玉峰,张亮,刘丹.我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征J.重庆建筑大学学报,2004年4月5 陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考j.中国城市经济，2007年86 包宗华.房地产先导产业与泡沫经济M.北京：中国财政经济出版社，1994年 7 李涛，伍建平.房地产泡沫的成因及防范措施探讨，山东理工大学学报，2004年2月8 华伟.房地产经济学M.上海：复旦大学出版社，20049“观点争峰：房地产与金融业到底谁拖累了谁？”国际金融报，2005年06月14日 10 陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考j.中国城市经济，2007年8月 11 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