商住楼房地产项目申请立项可研报告案例.doc

目 录第一章 总论1-4第二章 项目背景5-20第三章 市场情况分析与需求预测21-29第四章 项目方案30-35第五章 环境保护36第六章 土建工程37-39第七章 公用工程40-54第八章 管理组织机构55第九章 项目实施进度安排56第十章 投资估算与资金筹措57-58第十一章 财务效益评价59-61第十二章 结论与建议62附表及附文xxxxxxxxx二九年八月2第一章 总论第一节 项目提要一、 项目名称：琼海万泉美地国际生活村二、项目建设地点：琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区三、项目开发商：琼海美地房地产开发有限公司四、项目开发商法定代表人：王曼郦五、项目性质：新建商住楼六、项目概况琼海万泉美地国际生活村项目是由琼海美地房地产开发有限公司投资兴建的工程。工程位于琼海市嘉积镇红星居委会滨河新区。琼海万泉美地国际生活村项目总土地面积为：57331.20平方米，项目总建筑面积69738.57平方米（其中地下室7993.8），其中可售住宅面积为28162.84平方米,1#楼住宅可销售面积25250.90平方米，低层住宅面积为4025.8平方米,商铺面积4305.23平方米。1#楼14F（地下1F，地上14F）；2#、3#、4#、5#、6#、7#楼均为11F；商铺为3F；低层住宅为地下1F，地上2F-3F。容积率1.06，建筑密度18%，绿化率55%。项目总体停车位为98个。居住总户数571户，小区是集多层住宅楼、小高层住宅楼及服务及设备用房为一体的生态型智能化居住小区。七、建设单位琼海美地房地产开发有限公司位于琼海市银海路,公司2007年8月成立。法人代表为王曼郦。公司注册资本1000万元人民币。是一家主要从事房地产开发企业。公司坚持“努力创新、科学管理、创一流企业”。公司视信誉为企业的生命。八、组织管理项目建成前，由公司工程部组建琼海万泉美地国际生活村项目部统一领导，项目建成后实行公司经理负责制，财务上独立核算，接受公司统一领导。九、环境保护本项目属中高档商住小区，是以生态环境为主题，绿化率达55%。建筑材料选用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料。生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管道。公共厨房污水经隔油池后再进入室外污水管网。雨水直接排入市政雨水管网。十、项目实施进度安排本项目2008年月11月开工，预计工期约25个月，即2010年12月完工并经验收合格后即可交付使用。十一、项目总投资经测算，本项目所需的资金24824.50万元，其中房地产开发成本为22298.45万元，房地产开发费用为2526.05万元。企业自筹17500万元，占总投资的70.49%；申请银行贷款5000万元，占总投资的20.14% ，不足部分来源于房产预销售款。贷款年利率为5.40%，贷款期限为3年，本金分2000万、3000万于2010、2011年两次还清。详见附表四及附表十。十二、资金筹措（一）申请国内金融机构贷款5000万元；（二）企业自筹资金17500万元；（三）房产预销售款2324.50万元十三、社会效益1、可以调整琼海房地产市场布局结构，建设现代化大城市。2、有利于促进琼海房地产市场消费的多元化发展。3、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。4、带动海南省其他相关产业的发展。5、有利于调整产业结构，增加社会就业。第二节 可行性报告依据一、委托方提供的各项原始资料及有关数据；二、土地证:海国用（2007）第0891号;三、建设工程规划临时许可证，编号：200953；四、海南省房地产业协会和海南省房地产估价师协会统计的相关数据；五、海南省相关定额。第二章 项目背景第一节 建设项目的有利条件一、自然条件琼海，美丽而富有魅力的城市，被誉为海南省东海岸的明珠。充满传奇的红色娘子军、风光旖旎的万泉河、殊惊世界的博鳌亚洲论坛，构架起琼海的与众不同。红色的历程、蓝色的诱惑、绿色的魅力，张扬出琼海光彩四射。琼海市基础设施良好，交通通讯发达。由嘉积、博鳌、官塘三大人口、建筑组团构成的大琼海，在21世纪初推进城市化进程中崛起为海南第三大城市。琼海倍受胡锦涛、江泽民、温家宝、吴邦国、贾庆林、曾庆红等党和国家领导人的关怀与重视。他们亲临琼海，向亚洲乃至世界发出热情的邀请，琼海聚集了四海群贤，也聚拢了天下目光。琼海，历史悠久、人杰地灵、物阜民丰，文化发达，是著名的侨乡、温泉之乡。在这块美丽而神奇的土地上，资源丰富、社会安定、民风高尚、环境良好，是国内外投资商的乐园与天堂。琼海到处是春潮涌、人气旺、商机多、气象新。站在新世纪改革开放的新潮头，琼海人民牢牢把握历史发展的新机遇，把琼海创建成中国优秀旅游城市，全国双拥模范城。今天，琼海人坚持以人为本的科学发展观，朝着实现中等城市、海南岛东商贸中心城市、国际旅游城市目标跨步迈进。琼海素有爱商的热心、亲商的威望，助商的诚恳，兴商的能力。琼海将竭诚奉献真情！迎接四方客商八面宾朋前来旅游观光、投资置业，共同创造美好的未来！二、地理位置琼海市地处海南岛东部，距海南省省会海口市86公里，距南端的国际旅游城市三亚市163公里。南距万宁市60公里，西连定安、屯昌县，东濒文昌清澜港。琼海市总面积1710.4平方公里，现辖嘉积、中原、博鳌、潭门、长坡、万泉、塔洋、大路、阳江、龙江、会山、石壁十二镇。嘉积城区为市府所在地。博鳌水城特别规划区面积41.8平方公里。琼海市属于热带季风及海洋湿润气候区，年平均气温为24C，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小时，年平均辐射量为每平方118.99千卡，终年无霜雪。琼海市辖嘉积、中原、博鳌、潭门、长坡、万泉、塔洋、大路、阳江、龙江、会山、石壁十二个镇，203个村（居）委会，辖区内还有5个国营农场、1个华侨农场和1个国营林场。三、人口民族琼海市民风淳朴，文明礼貌，是“全国精神文明建设示范市”。2007年底统计全市总人口476412人，其中农业人口330922人，非农业人口145490人。琼海建置初期，全境纳入户籍的以汉族为主，兼有少量黎族。随着历代境域的变迁和人口的变化，民族成份也发生变化。特别是解放后，从全国各地分配来的大中专毕业生和转业退伍军人逐年增多，加上 6 个国营农场的职工大部分来自全国各地，因而境内的民族成份逐步走向多元化。据1953年第一次人口普查，全市有6个民族，其中汉族213507 人，占总人口99.88%；苗族137人，黎族127人，回族1人，蒙古族1人，共266人，占0.12%。1964年第二次人口普查，全市有12个民族，其中汉族 258796人，占总人口98.38%；苗族3450人，黎族504人，壮族247人，回族3人，蒙古族11人，瑶族9人，布依族3人，满族2人，士家族1人，朝鲜族1人，仫佬族3人，其他民族20人，共4252人，占总人口1.62%。还有外国人加入中国籍的1人。 1982年第三次人口普查，汉族370233人，占总人口98.07%；苗族6247人，黎族518人，壮族419人，回族9人，瑶族27人，其他民族67人，共7287人，占总人口1.93%。 1990年第四次人口普查，全市总人口为41.79万人，全市有21个民族，其中汉族406839人，占总人口97.35%；苗族7837人，壮族1536人，黎族1525人，瑶族59人，回族25人，其他民族105人，共11087人，占总人口2.65%。还有越南籍4人加入中国籍。2000年第五次人口普查，全市总人口为45.01万人，汉族43.24万人，占总人口的96.07%;各少数民族为1.77万人，占总人口的3.93%。四、历史文化琼海有悠久的历史。汉朝，属珠崖郡之玳瑁县，初元三年前属朱卢县，建武十九年改属珠崖县。三国时属珠崖郡的朱卢县。晋朝属合浦的玳瑁县。南北朝宋、齐、梁陈先后分属越州、崖州、珠崖郡的朱卢、珠崖县。隋朝属珠崖郡的颜卢县。唐太宗贞观五年（633年）属容琼县，唐高宗显庆五年（660年）容琼县改为乐会县，县治在南管村，又称黎黑村；五代时属琼州。宋徽宗大观三年改属万安军，后复归琼州管辖。元代至元二十八年（1219年）6月划乐会县西北部地区成立会同县，县治在永安都乌石（今大路镇境内），明、清两代乐会、会同属琼州府。民国3年（1914年）5月会同县改为琼东县。1950年4月27日琼东、乐会县解放，属广东省海南行政公署管辖。1958年12月经国务院批准，琼东、乐会、万宁三县合并为琼海县，建治嘉积镇。1959年11月，万宁县复析出，但琼海县一直沿用至今。1988年4月后属海南省管辖。1992年11月6日，经省政府同意并报国务院批准，撤销琼海县，设立琼海市。 琼海有着光荣的革命传统。在第二次国内革命战争时期，是琼崖革命根据地中心，革命先驱杨善集、王文明在这里点燃了革命火种，为琼崖23年红旗不倒建树了功勋。1931年5月1日，中国工农红军琼崖独立支队女子特务连红色娘子军就在这里诞生，战火硝烟把她染成中国妇女解放运动最悲壮最具传奇色彩的一面旗帜。琼海山清水秀，自然资源丰富，是海南省东海岸经济、文化、水陆交通较发达的地区。发源感动五指山的万泉河由西到东，横贯全境，就象一条洁白的绢带，一头系着历史，一头指向未来。万泉河哺育了两岸勤劳质朴的人民，在古代文明史上曾浓墨重彩写下了光辉灿烂的黎苗文化。 春秋数度，物换星移。万泉河水清又清 这歌声唱遍全国。不知是歌让河声名远播，还是河让歌流传四方，或两者兼而有之，但万泉河的自然景观，犹如漓江，胜似漓江，令旅游者赞赏不已，流连忘返。如果沿着万泉河溯流而上，万泉河的流水在不停地变幻，汹涌时急若蛟龙，平缓时又稳若飘纱，清澈的河水绵绵不断，奔腾不息，两岸一片片茂盛的天然椰林，象一条绿巾铺在丽日蓝天下，令游人心旷神怡，仿佛进入仙境。五、自然资源【旅游资源】琼海以风光旖旎、举世闻名的万泉河为主线，以万泉河峡谷漂流、探险、探秘等时尚项目为领军的“绿色文化”，是万泉河旅游的主色调，其中万泉河漂流项目被评为海南省优秀专项旅游产品之首。以红色娘子军为题材的“红色之旅”，不断被赋予新的文化内涵，成为海南旅游的新亮点。博鳌水城是海南最具知名度、最具活力的旅游精品，是海南岛十大优秀旅游景点之一。包括万泉河、白石岭、官塘温泉、沙洲岛、万泉河出海口、博鳌海滨玉带滩与“博鳌亚洲论坛”国际会议中心构成了海南东部大琼海的旅游体系，是全省重点旅游区之一。【物产资源】全市有野生动物130多种，野生植物250多种，矿产资源有钛、钾钨、金、石墨、高岭土、玻璃砂等14种。热矿泉资源丰富，境内有官塘、北岸、蓝山等热矿泉。其中官塘温泉日流量10700吨，最高水温达90摄氏度，是“世界少有、海南无双”的热矿泉田。【海洋资源】琼海海岸线长43公里，渔场遍及东沙、西沙、中沙、南沙，经济价值较高的鱼类有40多种。境内的龙湾港水深12米，是个靠近国际航道的深水良港，可兴建1-5万吨级泊位码头42个。还有18.7万亩浅海滩涂,是养殖海产品的良好基地,全国最大的麒麟菜养殖场就在我市境内。【水电资源】琼海境内河流总长252.1公里,流域面积在100平方公里以上的河流有6条,主要水系有万泉河、九曲江和新园水。水资源总量29.9亿立方米，贮水量达100万立方米以上的水库近40个。水质达到国家二级饮水标准。水电蕴藏量为12万千瓦，可开发量为11.8万千瓦。六、基础设施【城市交通】琼海是海南东部的交通枢纽，距省会海口87公里，海榆东线和岛东高速公里贯穿全境，高速公路在境内有3个出入口，交通便捷。市里公路纵横交错，四通八达，全市通车里程达1194.2公里。【城市道路】琼海投资60多亿元建设万泉河滨河景观大道、龙博滨海景观大道、金海北路、银海东路、沿河北路、兴海中路、嘉博公路、爱华路、朝标东路、人民南路、琼文公路、嘉潭公路和万泉河石龙大桥、培兰大桥、乐城大桥等路桥工程，全市省级公路、县际干道全部实现硬板化。2007年，投资1.25亿元，完成了万泉河路、银河路及万泉河路景观带建设项目,“两路一景”成为城市风景的重要组成部分。正在实施的路桥项目有万泉河中路、万泉河南路、滨海大道、官塘大道、新海路及海南东环铁路、海榆东线公路、嘉积大桥等改造工程。 【港口建设】琼海境内有潭门港、博鳌港、青葛港、龙湾港等4个港口。其中龙湾港距欧亚国际航线仅55海里，是海南东部唯一的深水良港，可供建设万吨至20万吨级深水泊位200多个，龙湾港将与荷兰鹿特丹港合作建设成多用途的远东基地港。潭门港被列为国家重点渔港，正在加紧建设之中。【供电供水】“十五”期间，琼海完成了二期农村电网改造、培兰11万伏变电站和官塘22万伏变电站；除省属牛路岭水电站外，市内还有大小电站26座，装机容量9.9万千瓦，年发电量3亿度，全市电力供应充足。完成了博鳌二期供水工程、嘉积自来水厂扩建工程，日供水量15万吨。“十一五”期间，继续完善嘉积主城区供水管网和污水处理管网，2008年计划投资5400万元，完成市自来水厂扩建工程；投资1500万元，完成嘉积至官塘供水管网建设工程，确保供水能力可以满足“三大组团”未来10年内城市发展和大规模工业用水的需要。【邮电通讯】全市实现了城乡电话传输数字化和程控化，可直通国内和世界200多个国家和地区。邮政网点29个，其中电子化营业网点21个。特快邮寄业务已扩大到211个国家和地区，国内全部通达。【垃圾与污水处理】琼海投资3310万元，建成了垃圾处理厂，日处理垃圾120吨，实现了无公害化垃圾处理。2008年计划投资3500万元新建一座污水处理厂，投资4700万元抓好双沟溪环境整治，进一步净化美化城市环境。七、琼海特色万泉河，中国热带自然生态保存最完美的万泉河，是琼海的母亲河，万泉河全长 163 公里，为海南岛第三大河流，有南北两源，南源发于五指山脉东麓，北源出自黎母山南麓，两水分流而下，在琼海市合嘴汇合，流经嘉积镇至博鳌港，融入南海。琼海市境内长81公里。“万泉河水清又清”唱红全中国，万泉河闻名遐尔。万泉河集山、河、湖、泉于一体，既有温泉洗凝脂、椰寨农家乐，又有玉带一线牵、滨海胜景地。尤以牛路岭大坝以下21公里河段风光最美。这里山青水碧，峡谷幽深，热带丛林密布，空气新鲜纯净，飞瀑直下，叠泉奔涌，怪石嶙峋，鱼翔鸥飞，更有激流险滩浪遏飞舟。这里是探险游的胜地、休闲游的天堂，被评为海南旅游品牌之首当之无愧。博鳌亚洲论坛，博鳌亚洲论坛是亚洲对话的平台，是亚细亚梦与梦团圆的地方。2001年2月26日-27日，博鳌亚洲论坛成立大会在博鳌隆重举行。至2007年，已成功举行了六届年会。中国国家领导人胡锦涛、江泽民、温家宝、朱镕基、贾庆林、曾庆红分别出席成立大会和各届年会。江泽民同志为之赋诗“万泉气象新，水阔晚风纯。四海群贤聚，博鳌更喜人”如今，东屿岛上的索菲特大酒店以现代气派迎接五洲四海的朋友。论坛每年召开年会一次，亚洲政要、前政要、专家学者、企业家汇聚博鳌，共商亚洲发展大计。红色娘子军，琼海是琼崖革命23年红旗不倒的策源地。海南革命先驱杨善集，海南工农领袖王文明，领导琼海人民在椰子寨打响琼崖革命第一枪，创建起海南第一块红色革命根据地。 1931年5月1日，举世闻名的红色娘子军诞生在万泉河边，开始了在中国现代史上最富有传奇色彩的战斗生活，上演了一出反帝、反封建、保卫苏维埃红色政权英勇、顽强、惨烈的革命武装斗争史剧，轰轰烈烈地奏响了中国革命和妇女解放运动中最为光彩的一段乐章。反映红色娘子军战斗生活的电影和芭蕾舞剧，已成为中国的红色经典。 温泉之乡，琼海市地热资源丰富，历史悠久，主要有官塘温泉、北岸温泉、蓝山温泉。官塘温泉蕴藏量大、水温高、水质优，被国家级专家鉴定为“国内少有、海南无双”。官塘温泉的日开采量为10700立方米，目前开采利用能力只有500-700立方米，还有很大的开发潜力。1995年官塘温泉开发利用成功以来，初步形成了具有琼海特色的环保型“温泉经济”近期，我市正在积极打造中国“温泉城市”品牌。 文明生态村，琼海坚持“因地制宜，突出重点，体现特色”的原则，按照“以点连线、以线连片、连片创建、整体推进”的思路，全力推进沿河、沿海、沿路三大文明生态村长廊建设，探索创建新路子，重点抓好万泉河沿岸、环大路洋和青葛连片文明生态建设，把文明生态村创建活动融入“大旅游体系”和社会主义新农村建设，形成了我市新的一大品牌。截止2007年底已建成文明生态村1050个，实现过半村庄建成文明生态村。风味美食，琼海特色小吃、风味美食种类繁多，口感独特，尤为出名的要数万泉河鲤、嘉积鸭、温泉鹅、琼脂和鸡屎稞籽等特色美食。万泉河鲤 因盛产于琼海境内万泉河中得名。河鲤体大肉肥味美，营养价值极为丰富。吃法以清蒸为主，也有酸菜佐汤食法，素有“不吃万泉鲤，枉为琼海行”之说。嘉积鸭，因产地嘉积得名，又名番鸭。是海南传统的四大名菜之一。嘉积鸭皮脆、肉厚、骨软，脂肪少、味美滋补营养价值高，传统食法是白切，用清水煮熟以后，以酸醋、姜泥、芝麻油蘸食，味道鲜美，别具风味，如用冬虫草炖食，可补虚暖胃，是民间常用的滋补食方。 温泉鹅 指万泉河沿岸农户饲养的本地杂交鹅，具有营养丰富，肥而不腻，清淡原味、淳香可口的特点，鹅血含丰富的蛋白质及铁、钙、锌、铜等 10 余种对人体有益的微量元素，多食可提高人体免疫功能，防止疾病。食法大多以白切为主。琼脂（卡拉胶） 系用一种稀有而珍贵的热带海洋红藻麒麟菜为原料，经科学方法取制而成。它属于关乳糖硫酸脂，含碳水化合物约 75% ，此外还含有人体不可缺少的无机物质钙、碘、铁、钠、镁等。是炎夏之际解暑之佳品，具有清热凉肺、开胃健脾，增进食欲等功能，并防治便秘和治疗高血压病。其食用方法，大多以凉拌菜、冷饮、软糕为主。 鸡屎藤稞仔 是富有地方特色的民间滋补品，以鸡屎藤叶和大米为原料精制而成。主要吃法是加砂糖、椰奶、水煮熟成鸡屎藤稞仔汤。鸡屎藤叶具有滋阴壮阳、补气补血之功效，并且气味香醇，所以鸡屎藤稞仔汤一直是人们喜爱的食物。特别是农历七月初一日，琼海市家家户户都要吃鸡屎藤稞仔汤，以抵抗即将到来的严寒天气。八、社会事业【教育事业】琼海市是全国第一批实现普及九年义务教育和扫除青壮年文盲市县，各项教育改革不断深化，教育整体质量和办学效益步入全国先进行列。“十五”以来，投入资金2.03亿元,新建和改造校舍3.3万平方米,投资1023.1万元实施农村中小学现代远程教育工程。琼海市嘉积中学是中国名校之一，办学成绩显著。2003年9月，该校以校企合作方式创办“嘉积中学海桂分校”，其优越的办学条件和先进的管理模式饮誉海内外。2007年,嘉积中学获得第二届全国中学生艺术展演一等奖和第四届全国CCTV舞蹈大奖赛铜奖。该校林婵娟同学和陈杨同学参加高考，分别摘取文、理科高考状元桂冠。琼海先后荣获全国“两基”工作先进地区和全国幼儿教育先进市荣誉称号。2007年琼海教育工作以全省第一名的高分通过省政府督导评估。【科技与信息产业】琼海市大力实施科技兴市战略，积极推进科技进步。科技普及宣传体系完善，科技成果推广应用成效好，科技成果转化率和科技进步贡献率分别达到52% 和53%。目前全市共有16项科技成果获得奖励，其中3项成果获得省科技成果转化奖，“对虾种苗繁育及转化”项目获得全省科技成果转化奖特等奖，申请国家专利16项，实施国家火炬任务项目1项，国家重点科技项目1项，省重点科研项目4项。在全省率先开展有效服务 “三农”的科技服务 “110”活动。有经国务院批准的国家重点工程项目 自动化气象站，气象服务内容发展到短期气候预测、中短期天气预报与专业天气预报、气候资料与气候分析、农业气象预报与粮食产量预报、农业气候资料开发利用、人工增雨防雹和雷电灾害防御等方面。信息产业不断推进，政务信息化程度不断提高，全市党政机关、办事机构实现电子办公系统综合信息网联网，基本上实现了信息互通，资源共享。近年来，我市连续多次获得“全国科技进步先进市”称号。 【文化体育与传媒事业】琼海市文化、广电、体育事业全面发展。“十五”以来，我市投资5682万元建设文化体育与传媒设施，市广播电视大楼顺利建成，有线电视网改造工程顺利推进，广播电视“村村通”工程取得显著成效，广播覆盖率99%，电视覆盖率98%。完成农村电视卫星转星工作，农村卫星电视节目达到 60 余套，完成嘉积城区有线电视网络改造1.8万户，新增有线电视用户5000多户，数字电视节目达到70余套。节日文化、广场文化和“文化下乡”活动深入开展，城乡群众文化生活丰富多彩。网吧、音像制品及出版物管理进一步规范，全民性体育活动广泛开展。 先后被评为“全国文化先进地区”、“全国广播电视先进市”、“全国群众性体育先进单位”、“推行国家体育锻炼标准实施办法先进单位”、“全国体育先进县（市）”和文物保护工作先进市。【卫生事业】琼海市公共卫生体系建设不断加强。顺利完成了市疾病预防控制综合大楼、紧急救援中心、市人民医院传染病区等项目，基本完成乡镇卫生院“省财国债项目”建设。全市医疗卫生单位全面建立了疫情网络信息直报系统，开通了紧急救援中心及博鳌、中原、大路三个医疗急救站。琼海市人民医院被评为“全国百佳医院”。投资5000万元的市人民医院外科综合楼和投资3000万元的中医院新院区项目顺利启动。新型农村合作医疗工作稳步推进，2007年参合人数达31.12万人,占农村人口的98.4%。全市卫生管理、卫生防疫、中医建设、人畜饮水、一池三改工作在全省都处于领先水平。【保障事业】琼海市社会保障制度不断完善，社会保障覆盖面不断扩大。2002年至2007年，社会保险费收入4.36亿元。城乡居民最低生活保障实现了动态管理下的应保尽保，2007年市财政增拨资金200万元，使全市城乡低保户由2006年的2868户5630人扩大至2007年的7056户13842。【双拥工作】琼海继续发扬“军爱民、民拥军”的优良传统，大力支持部队建设和国防动员工作，2007年我市连续第六次被评为“全国双拥模范城”。【人口与计生】琼海市计划生育工作扎实有效。2005年琼海被中宣部和国家计生委评为“婚育新风进万家活动先进市”。2006-2007年被省评为计划生育工作合格市。【生态环保】琼海市制定与实施了生态示范市建设计划，着力抓好生态环境保护和建设，大力实施“青山、绿水、蓝天”工程，生态环境总体质量保持全国一流水平。森林覆盖率达到53.4%。绿色农业、生态旅游等生态产业健康发展，“生态琼海”已成为新的品牌。2005年琼海获得生态省建设促进奖。九、项目位置该项目位于琼海市嘉积镇山叶排岭洋段。地处热带北缘，属亚热带季风气候，全年暖热，雨量充沛。自然景观条件良好，其特点是：日照时间长、辐射能量大、雨水充足、干湿季变化大、多台风。年平均气温23.6，最高平均气温38.9、最低平均气温2.8。年平均日照时数2239.8小时，年降雨量1691.7mm，年平均相对湿度为81%。常年主导风向为东南风和东北风，全年平均风速3.2m/秒，年平均大风日数172天（六级以上）。本区域受台风影响较大，处于台风走廊范围；台风季节为69月份，台风风力一般为7级，最大风力可达1012级；年平均有2.5个台风影响本海区。十、符合国家政策该项目符合国家产业政策，对琼海房地产市场消费的多元化发展起到了积极的促进推动作用。十一、有关部门重视该项目从酝酿、准备阶段到项目可行性报告的编写，得到了省市有关部门和单位的大力支持。省市领导多次询问项目进展情况，计划、财政、金融、土地等部门也积极配合项目前期工作的开展，是本项目顺利实施的重要有利条件。第二节 项目建设的必要性海南省是一个拥有较好自然资源的省份，全省拥有的亚热带土地面积占全国的42%，同时还有较好的气候、降水等自然条件，适合发展热带农业和旅游业。近年来，海南省旅游业的蓬勃发展，海南良好的地理环境、潜力巨大的旅游资源，吸引不少岛外购房者和投资者前来购房置业。海南建省办经济特区二十年以来，全省能源、交通、通讯和房地产业得到迅猛的发展。尤其是经历了房地产泡沫经济低谷多年后,海南房地产行业已经步入了稳健成熟的发展轨道。近几年来海南省不断夯实经济基础,经济发展速度已明显回升,经济环境也大为改善。粤海铁路的建成通车,进一步改善了海南的交通条件,岛内外经济交流会更快捷,更方便。优越的自然条件,加上日益改善的投资环境、逐步规范的市场机制、稳中有升的商业氛围和置业群体日趋成熟的消费理念,吸引了一批又一批岛外人士前来海南购房置业。随着中国加入WTO，以及海南投资环境和人居环境的进一步改善，加上“博鳌亚洲论坛”由概念变成现实，海南的房地产投资逐渐升温，一方面过去积压的房地产项目纷纷处置完成都市，另一方面设计新颖、品质独特的新楼盘陆续上市，目前海南房地产投资、楼盘消费需求回升，楼市日趋兴旺。由此可见，具有全新超前设计理念，充分表现其相应潜在客户群生活方式的琼海万泉美地国际生活村项目的开发正适应了海南房地产发展的需要。第三章 市场情况分析与需求预测第一节 市场情况简析一、 综合经济实力明显增强。琼海市全面贯彻落实省五次党代会关于加快“东部沿海经济带”建设和“两翼推进”的战略部署，统一发展思想，理清发展思路，立足特色资源，释放比较优势，着力打造东部沿海增长极，经济结构得到了新的调整，全市经济在 2006 年恢复增长的基础上跳出谷底发力一路走高，进入了周期性扩张发展的新阶段。 2007 年全市生产总值 63.05 亿元（现行价，下同），增长 14.5% 。完成固定资产投资 17.04 亿元，增长 70.4% 。地方财政收入 3.23亿元，增长38.2% 。金融机构存款期末余额 72.89 亿元，增长 6.3% ，贷款期末余额 22.11 亿元，增长 8.7% 。城镇居民人均可支配收入 9115 元，增长 20.3% 。农民人均纯收入 4087 元，增长 17.1% 。全市经济呈现出速度快、效益好、活力强的良好局面。二、新农村建设扎实推进琼海充分发挥区域比较优势和特色资源优势，致力发展高效农业，积极推进农业结构战略性调整，建立了冬季瓜菜、名优水果、橡胶、胡椒、槟榔、椰子、商品粮、肉鸡、生猪和水产品等十大生产基地，呈现出农林牧渔协调发展、产加销一条龙、农工贸一体化的格局。2007年完成农业增加值 33.70亿元,同比增长10.0%，增速高于全省平均水平。农业内部结构更加优化，农产品生产取得较好收成，科技服务“三农”工作更加快捷高效，服务体系更加健全，服务手段更加科学，服务内容更加丰富，农业科技“110”成为新时期科技服务“三农”的有效平台。农业基础设施建设进一步加强，以改造中低产田为重点的农田综合整治及水利设施建设取得良好成效，农村生产生活条件明显改善，2007年，我市被列为全国农村商务信息体系建设试点市。三、第二产业稳步发展琼海不断强化重点企业拉动作用，推动第二产业加快发展。2007年完成工业增加值3.65亿元，增长8.8%。大中型工业企业拉动作用明显，新天久公司、斯达制药厂累计产值分别为1.9亿元和1.2亿元,分别占全市工业总产值的 15.7%和9.9%,有力地拉动了工业经济增长，企业经济效益显著改善。紧紧抓住省政府与中国电子信息产业集团开展信息产业发展与信息化建设进行战略合作的机遇，全力做好跟踪服务工作，促使海南软件产业园成功落户我市，为加快发展新兴工业打下了良好基础。建筑业成为第二产业产值逐步提升的重要支撑，全市建筑业增加值3.90亿元，增长 41.4%，拉动GDP增长2.0个百分点，对第二产业增长贡献率达84.4%。四、第三产业快速增长以房地产为特色的现代服务业加快形成。在成功地开发嘉博花园、富海花园、碧海苑、大东南万泉豪廷、兆南万泉绿洲、瑞景花苑、白石岭颐温泉度假山庄、天来泉度假中心等40多处高档住宅小区的基础上，2007年，琼海进一步加快旅游房地产业发展速度，以建设高品位、大规模的住宅小区为重点，大力推进宝莲城、万泉绿洲、瑞海景苑、京博雅苑、万泉龙域、天来泉二期、阳光花园、南方花园、博海假日风情商住区等项目建设。2007年，第三产业完成增加值21.8亿元，同比增长19.2，全市房地产开发投资6.23亿元，完成增加值4.43亿元，增长53.9，房地产业对我市经济增长的贡献率达 18.5 。积极参与“旅游宣传促销年”活动，取得良好成效，2007年共接待国内外游客249.17万人次，增长 10.3%，旅游总收入7.70亿元，增长11.4%。全市社会消费品零售总额为18.93亿元，比2006年同期增长17.4，增速加快4.8个百分点。与此同时，邮政、电信通讯业务收入分别比2006年增长14.9%和10.4%。对外贸易方面，2007年进出口总额3415.9万美元。五、城市化进程明显加快近年来，琼海按照唯美主义的要求，不断加快城市化进程，以重点项目建设为抓手，通过完善城市基础设施，配套完善城市服务功能，扩大城市规模，提升城市品位，做精做美城市，把琼海建成恬静、温馨、精致、安宁、浪漫、宜居的城市，打造成“全国人民第二居住地”。城市化率达52%。截至2007年底，共确定重点建设项目75个，项目总投资 65.24亿元，已开工项目53个，实际投入资金15.59亿元。沙美内海环湖路、城乡电网改造、潭门中心渔港、自来水厂扩建、南港大桥及嘉积大桥等大项目建设取得良好成效。旅游房地产项目中，已建成、在建或即将投资的上亿元的项目共有23个，天来泉、万泉绿洲、宝莲城、阳光花园、万泉龙域等项目极大地提高了我市房地产的品质。第二节 需求预测一、博鳌效应激活房地产业琼海市建设局局长何廉健说：博鳌亚洲论坛成立后，吸引了一大批国内外著名企业到此投资。海南博鳌中远发展公司锁定博鳌亚洲论坛现代化项目，已投入近20个亿，兴建包括博鳌金海岸温泉大酒店、亚洲论坛会议中心等高档设施；上海锦江酒店集团早在博鳌亚洲论坛成立前，就投资近8000万元，兴建了博鳌锦江大酒店；北京红石集团在海南注册的“海南红石有限责任公司”专司博鳌房地产，在博鳌买了1000亩地，首期投资5000万元，建设“蓝色海岸小区”；广州铁路集团公司正在兴建占地220亩的职工培训中心；琼海万利贸易公司决定投入4000万元，兴建博鳌万利大酒店。二、 博鳌效应生态美景：琼海市房地产业火爆的根本所在琼海市区金海路、银海路沿街地价暴涨，最能说明博鳌效应对琼海市的房地产业的影响。据介绍，博鳌亚洲论坛成立前，金海路、银海路沿街地价最高为600元平方米，现在涨到最高3000元平方米。琼海市“黄金”段地价比海口和三亚的“黄金”段地价高出近100。尽管地价暴涨，仍然供不应求。就连靠近琼海市区的各乡镇，地价也一路攀升。远离市区约10公里的长坡镇，过去地价最高也就是800元平方米，现在涨到2200元平方米。 有些开发商不仅看重博鳌效应，更看好琼海万泉河的生态美景。琼海华升投资开发公司在博鳌亚洲论坛刚成立，就投资1500多万元抢占到琼海市区115亩最好的生态地段，兴建“长升花园”商品房；琼海嘉利实业有限公司主动掏出1500多万元，先为琼海市兴建“万泉河生态公园”和“市政生态广场”，然后才抢占到市区紧邻万泉河岸边的1200亩生态“宝地”，兴建面水靠街的“亚洲华人家园”商住区。 三、博鳌要走达沃斯的路子琼海的房价在理论上应该逼近海口。琼海处于海口与三亚之间，著名的国家5A级景区万泉河、五指山就在其境内，集江河、绿岛、海港、沙堤等景观于一体，被认为是世界河流入海口自然景观保存最完美的处女地。此外，琼海还有白石岭、官塘温泉度假区、红色娘子军纪念园、沙洲岛、博鳌海滨玉带滩与“博鳌亚洲论坛”国际会议中心等著名景点。2006年以来，琼海市的楼市快速攀高，今年均价已经逼近3800元/平方米。琼海市通过进一步加强和规范对房地产有形市场的管理，促使有形市场有形配合政府对积压商品房进行促销、协助监督和及时反馈情况，吸引国内及境外投资和购房者前来合作开发，或购房置业，给琼海市房地产市场注入新的活力。四、项目周围房价对比序号楼盘名称均价1博鳌假日海岸4400元/M22椰海雅苑3800元/M23水岸怡园3400元/M2第三节 项目市场分析一、房地产开发投资完成情况2008年前三季度，琼海房地产投资完成11.8亿元，增长38.7%。二、房屋施工、新开工和竣工情况从开发情况来看，琼海市商品房报建面积增速十分快，截止2008年7月份，全市商品房总报建面积已经超过300万平米，2008年前三季度施工面积近100万平米，在建项目已达到25个。今年13月份，琼海城乡开工建设面积1636万平方米，投入建设资金18亿元，分别增长798和32。房地产业成为琼海经济新的增长点。三、商品房销售情况2008年上半年，琼海房地产市场销售情况良好，仅第一季度销售面积达10万平米，而在进入第三季度后，随着海南岛地震海啸谣言和金融危机的双重影响，不但不受到影响，而且销售业绩有一路走高现象。特别是万泉河概念楼盘。四、房屋平均销售价格琼海的房价在2003年仅900元平米，到2007年年底均价已经接近3000元/平米，而在2008年上半年最高价更是接近了均价3500元/平米，但在第三季度，部分非万泉河概念的楼盘价格趋缓并有小幅折扣优惠。琼海主要的营销诉求点是万泉河和博鳌亚洲论坛概念。从9月份的房价走势看，在国家宏观调控政策的作用下，琼海市房地产价格涨幅趋缓，整体仍处于稳步上涨之势，其主要原因有两方面：一是琼海拥有得天独厚的自然优势、良好的居住环境，目前房产价位处于全国低位，随着居民收入的增长，购房需求逐渐增加，琼海房地产价格仍有较大的上涨潜力；二是土地成本、建筑和运输费用等价格的提高，使得房地产成本价格有所上涨。三是博鳌亚洲论坛，琼海最大的特色资源是博鳌。琼海就是要围绕着博鳌，把博鳌片区打造成一流的国际会议会展中心，以博鳌为龙头带动整个琼海的发展。四是博鳌机场就要动工了，带动整个琼海的发展。五、商品房购买对象情况1-11月，岛内购买商品住宅123.52万平方米，占总销售面积的48.64%；岛外购买商品住宅130.43万平方米，占销售总面积的51.36%。由此可见，今年的市场需求并没有发生变化，仍以住宅需求为主，而商业营业用房由于一些商业广场等项目的带动，市场需求也逐渐活跃。琼海市主要以住宅型楼盘为主，本项目开发后针对的购买人群是白领、中档消费者及岛外人士，在销售价格上会很实惠。项目的开发完全能顺应市场的需要。六、经济危机对海南房地产的影响从海南省统计局获悉,今年前11个月,海南房地产开发投资167.8亿元,比上年同期增长57.9%。从销售数据看,前11个月,海南房屋销售面积304.79万平方米,比上年同期增长32%;房屋销售额161.6亿元,比上年同期增长63%。投资增速接近六成,销售面积增速三成,销售额也有六成以上的增长速度,如果不加对比,这组数据完全能够说明:海南房地产对于开发商和消费者来说,具有不可否认的吸引力。但与该省上半年的数据相比较,下半年,海南房地产在投资、销售面积、销售额三方面增速均大幅放缓。全国楼市都在起变化,海南不会独善其身。虽然跟内地房地产市场相比,海南有其独特性,但是在全国整个房地产大背景下,总体上海南不可能置身局外,海南的房地产发展必然受到全国房产发展大趋势的影响。为促进房地产业稳定发展,海南省政府近期出台了一系列措施,包