会计实务：房地产业隐藏的30个税收风险.doc

房地产业隐藏的30个税收风险房地产业到底有哪些税收风险?隐藏在哪里?一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节，六大环节之中，至少涉及以下30个风险点。在土地取得环节存在4个风险点：1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大;2.没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税;3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税;4.以收购股权方式取得的土地使用权，滥价部分无法列支土地成本。在规划设计环节存在3个风险点：5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响;6.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税;7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。在融资环节存在6个风险点：8.向非金融机构(包括企业和个人)融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账;9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据;10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支;11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行;12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题;13.借给自然人股东超过1年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。在工程建设开发环节存在的4个风险点：14.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税的企业所得税;15.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票;16.签订建安合同后未足额缴纳印花税;17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。在预售环节存在9个风险点：18.取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税;19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税;20.预售合同没有足额及时缴纳印花税;21.销售合同(发票)为阴阳合同(发票)，未如实申报收入;22.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金;23.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税;24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税;25.装修收入没有申报纳税;26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。在清算环节存在4个风险点：27.取得的发票不合规，不如发票出具方与合同方、收款方不相符;28.购买虚假发票虚增成本;29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税;30.关联方交易定价不合理等。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！