房地产企业将自行开发产品用于出租的不同财税处理比较【会计实务经验之谈】.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房地产企业将自行开发产品用于出租的不同财税处理比较【会计实务经验之谈】房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两种会计处理方法：一是将自行开发产品转为出租开发产品核算，二是将自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲，两种处理方法都不会对年度会计利润产生影响。但从税法角度讲，不同的处理方法对年度应纳税所得额却有不同的影响。例如，甲公司为一家从事房地产开发业务的企业，2005年1月1日，其开发完成的一幢房产账面价值1500万元，甲公司将该房产出租给乙公司，租期为3年，租金总额360万元。当时的市场价格为2500万元。租期届满，甲企业以3000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年，企业所得税税率为33%(不考虑房产残值、营业税金及附加)。(注：国税发200631号文规定，开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现；开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用，未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。)一、转为出租开发产品核算1出租期间会计利润租金收入：360万元；摊销成本：1500203=225万兀；会计利润：360-225=135万元。2出租期间应纳税所得额根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣除，因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额，即应纳税所得额为360万元，应交所得税为1188万元(36033%)。3租期届满时出售甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元，账面成本余值为1275万元(1500-225)，会计利润为1725万元(3000-1275)，已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为1500万元，应交所得税为495万元。从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计为6138万元(1188+495)。二、转作固定资产核算1出租期间会计利润同上。2出租期间应纳税所得额根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现，缴纳企业所得税；开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。开发产品转为同定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，因此出租期间应调增应纳税所得额1000万元(2500-1500)。因开发产品已转为固定资产，按税法规定，其计税成本为2500万元，增加的计税成本1000万元中属于出租期间的折旧费用150万元(1000203)应调减应纳税所得额。应纳税所得额：135+1000-150=985万元；应交所得税：98533%=32505万元。3租期届满时出售甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元，账面固定资产净值为1275万元(1500-225)，因此，会计利润为1725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元(1000-150)应调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为1725-850=875万元，应交所得税为87533%=28875万元。从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为6138万元(32505+28875)。通过比较，采用不同的会计处理方法，不会影响会计利润，应交所得税总额也是相同的；但是，从年度现金流量来看，采用第一种会计处理方法，企业前期支付的税金较少，资金压力较小。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。