投资性房地产出租关注营改增新政变化【会计实务经验之谈】.doc

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投资性房地产出租关注营改增新政变化【会计实务经验之谈】
投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是企业为完成经营目标所从事的一种经营性活动。对于出租的建筑物、土地使用权等投资性房地产营改增后的税务处理，势必影响到会计的账面价值以及会计报表的列示。
一、会计处理
投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的范围包括：
1.已出租的土地使用权，指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。例如，甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司，则土地使用权属于投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益，则属于投资性房地产，
3.已出租的建筑物，指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
二、增值税处理
根据《国家税务局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年16号），纳税人出租不动产营改增主要政策见下表。

例：甲为增值税一般纳税人，土地使用权、不动产及不动产经营租赁服务适用的增值税率为11%，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，假定按年计提折旧和进行摊销，其出租的不动产与其机构所在地在同一县的，不需要预缴增值税，直接在机构所在地申报缴纳。有关资料如下：
1.2013年10月2日以1000万元购入一宗土地使用权，预计使用年限为50年，取得当日即开始建造一栋写字楼。2014年12月写字楼完工使用，建造成本为50000万元（包含建造期间土地使用权的摊销）、预计使用年限为40年。写字楼和土地使用权的预计净残值均为零，均采用直线法计提折旧和摊销。
2.2015年12月18日，甲与乙签订租赁合同，合同约定，甲将上述写字楼整体出租给乙公司，租期为3年，不含税年租金为2000万元，从2016年起每年末支付。2015年12月31日为租赁期开始日。
（1）2015年12月31日转为投资性房地产：（单位：万元，下同）
借：投资性房地产——写字楼 50000
——土地使用权 1000
累计折旧 1250
累计摊销 45
贷：固定资产 50000
无形资产 1000
投资性房地产累计折旧 1250
投资性房地产累计摊销 45
（2）2016年末：
借：银行存款 2220
贷：其他业务收入 2000
应交税费——应交增值税（销项税额） 220
借：其他业务成本 1270
贷：投资性房地产累计折旧 1250
投资性房地产累计摊销 20
2016年末投资性房地产在会计报表中的列示金额＝（50000＋1000）－（1250＋45）－（1250＋20）＝48435（万元）；影响2016年营业利润的金额＝2000－1270＝730（万元）。
（3）假定租赁期满后将其出售，含税售价为66600万元：
借：银行存款 66600
贷：其他业务收入 60000
应交税费——应交增值税（销项税额） 6600
借：其他业务成本 45895
投资性房地产累计折旧
5000
投资性房地产累计摊销 105
贷：投资性房地产——写字楼 50000
——土地使用权 1000
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。