营改增后-土地增值税缴纳“会计处理”有何变化？.doc

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营改增后，土地增值税缴纳“会计处理”有何变化？
导语
随着营改增业务的不断推进，企业会计核算处理也相应发生变化，这一切变化，都是为了能更好地核算企业的税收缴纳行为。
今天昌尧讲税就来和大家讲讲这营改增后，土地增值税缴纳会计处理有何变化？
一、主营房地产业务的企业
房地产企业在符合土地增值税清算条件时；在进行土地增值税清算时，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：
(一)营改增前
借：经营税金及附加(房地产开发企业)
经营税金(外商投资房地产企业)
营业税金及附加(股份制试点企业)
营业税金(对外经济合作企业)
贷：应交税金应交土地增值税
(二)营改增后
借：税金及附加
贷：应交税金应交土地增值税
案例1：某房地产开发企业出售新建楼房5栋，计算应缴纳的土地增值税税额为8000万元，会计处理如下：
借：税金及附加8000万元
贷：应交税金--应交土地增值税　8000万元

二、兼营房地产业务的企业
企业兼营房地产业务时，符合土地增值税缴纳条件，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：
(一)营改增前
借：其他业务支出 [工业、农业、商业、运输(交通、民航)、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业]
其他营业支出(金融企业)
营业税金及附加(旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业)
营业税金(对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业)
内部供应和销售支出 [运输、(铁路)企业]
其他营业税金(外商投资银行)
贷：应交税金应交土地增值税
(二)营改增后
借：其他业务支出
贷：应交税金应交土地增值税
案例2：某企业转让国有土地使用权取得转让收入10000万元，假设土地增值税扣除项目金额8000万元，试计算应缴纳的土地增值税并作会计处理。
转让土地使用权的增值额=10000-8000=2000(万元)
增值额与扣除项目金额的比率为：
2000/8000×100%=25%
应缴纳的土地增值税=2000×30%=600(万元)
会计处理过程如下：
(1)企业计提土地增值税时：
借：其他业务支出600万元
贷：应交税金--应交土地增值税600万元
(2)企业解缴税款时：
借：应交税金--应交土地增值税600万元
贷：银行存款600万元
三、按税法规定预交土地增值税
企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,按土地增值税预征率缴纳土地增值税，会计处理如下：
(一)营改增前
借：应交税金应交土地增值税
贷：银行存款
(二)营改增后
借：应交税金应交土地增值税
贷：银行存款
案例3：某房地产公司2016年取得预售收入10000万元，根据当地税务部门规定的预征率，应预缴的土地增值税=10000×3%=300万元，账务处理为：
借：应交税金应交土地增值税 300万元
贷：银行存款 300万元
待该房地产营业收入实现时，再按本文第一、二所列会计事项，进行会计处理，待项目全部竣工、办理结算后进行清算。
四、收到退回多交的土地增值税
企业在项目峻工决算时，发现多缴了土地增值税，收到退回的土地增值税时，会计处理如下：
(一)营改增前
借：银行存款
贷：应交税金应交土地增值税
(二)营改增后
借：银行存款
贷：应交税金应交土地增值税
案例4：接案例3，如果企业在项目峻工决算时，发现是多缴了土地增值税25万元，则要求税务机关退回多缴税款，收到税款时，会计处理如下：
借：银行存款 25万元
贷：应交税金应交土地增值税 25万元
五、转让时应交纳的土地增值税
企业将作为固定资产、在建工程等核算的土地使用权、地上建筑物及其附着物，在进行转让时，会计处理如下：
(一)营改增前
借：固定资产清理
在建工程
专项工程支出
固定资产购建支出
贷：应交税金应交土地增值税
(二)营改增后
借：固定资产清理
在建工程
专项工程支出
固定资产购建支出
贷：应交税金应交土地增值税
案例5：某企业搬入一新办地点，将原办公楼出售转让，经核算应缴纳的土地增值税为100万元。
(1)企业在签订办公楼出售转让合同时，会计处理如下：
借：固定资产清理　100万元
贷：应交税金--应交土地增值税　100万元
(2)企业向税务机关缴纳税款时，会计处理如下：
借：应交税金--应交土地增值税　100万元
贷：银行存款　100万元
政策依据：
1、财政部关于印发《企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字[1995]15号)
2、财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知(财会[2016]22号)
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