会计实务：旧房转让土地增值税征管中存在的问题.doc

旧房转让土地增值税征管中存在的问题土地增值税实际征管工作存在不少问题，特别是在旧房转让的土地增值税管理上问题尤为突出。旧房转让土地增值税管理上的问题有：评估计税规定名存实亡；确认新旧房的标准全国不一、歧义多；核定征收率标准较低；核定征收程序及方法有待厘清；开发企业采取“先租后售”或“先用后售”，以旧房转让行为和核定征收方式达到降低税负的目的；单位或个人购买后未使用再转让，是按新房还是旧房处理不明确。笔者认为，要解决旧房转让土地增值税管理上的问题，须从以下几个方面入手。加强对税收政策的解读。建议上级税务部门根据基层税务机关和纳税人在税法执行过程中所反映出的新情况、新问题，及时进行权威性政策解读，做好税收相关政策的后续管理工作。比如，根据目前基层税务机关在土地增值税核定征收上存在的问题，制定一套简便易行的土地增值税核定程序、方法等操作规范，权威解答单位或个人购买后未使用再转让，是按新房还是旧房处理等。一方面解决基层税务机关和纳税人普遍关心的政策问题，减少工作阻力；另一方面也有利于税收政策全国统一执行，确保税收政策公平、规范。关于旧房转让扣除项目金额的确认问题。旧房转让的评估计税规定，国家虽然考虑到了如果按原成本价作为扣除项目金额不尽合理，而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，但从实际层面来讲，由于税负差别较大的原因，绝大多数纳税人不愿采取评估计税办法，而是主动要求核定征收。笔者建议：一是对单位和个人外购房产再销售，在税收征管上作为旧房转让行为的，一律以发票金额作为扣除金额，并按使用时间加计扣除；二是对房地产开发企业所开发的房产，使用后再销售，在税收征管上作为旧房转让行为的，一律按清算时的单位面积扣除项目金额作为旧房转让的单位面积扣除项目金额，并按使用时间加计扣除；三是对单位和个人自建房产使用后再转让，在税收征管上作为旧房转让行为的，按企业经准确核算计入“固定资产”金额来确认扣除项目金额，并按使用时间加计扣除。改变因按评估计税办法带来的征管操作难、税企争议大、政策漏洞多的问题。按上述办法来处理，同样考虑到了通货膨胀因素对税收带来的影响，且税务征管简便易行，扣除项目金额确认没有争议，纳税人也易于接受和遵从。适时调整核定征收率。各地应结合当地房地产行业经营情况的实际，适时调整核定征收率，要让能正确核算并积极提供纳税资料的企业或个人不吃亏，同时要让一心想核定征收的企业或个人占不了便宜，以进一步体现税法的公平。关于新旧房的确认标准。现行税收政策规定的新旧房划分标准是按“使用时间”和“磨损程度”二选一来确认。在实际征管中，大多采用“使用时间”标准。“磨损程度”标准在实际征管工作中难以准确判断，争议大、分歧多。对此，笔者认为，应按“是否实际使用”和“实际使用时间”来作为新旧房的判断标准，对“实际使用时间”问题，可规定至少在3年以上，即房屋已实际使用并且实际使用时间在3年以上的，在税收政策上才能作为旧房处理。