长沙房产系统房地产知识竞赛题--本科毕业论文.doc

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答： 房地产权属总登记是指县级以上人民政府根据需要， 在一定的期限内对本行政区域内的房地产进行一次性的、统一的、全面的权属登记70、一般情况下，私房申请初始登记需提交哪些资料?答： 需提交的资料有：建设工程规划许可证正本、 审批单；报建图、定点红线图；国有土地使用证(验原件、 收复印件)；竣工验收等级证明； 71、请说出单位新建非商品房屋申请初始登记的时间和所需提交的资料有哪些? 答：单位新建非商品房屋，权利人应在房屋竣工验收后90日内申请房屋初始登记，并提交下列资料证明： 国有土地使用证或用地来源证明文件(验原件、 收复印件)； 建设工程规划许可证及附件(附件为建设工程规划许可证审批单，定位红线图、 经规划审批的报建图)； 房屋竣工验收合格证明或房屋竣工验收备案登记表， 历史遗留问题可凭有资质的房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书； 房屋测绘报告； 单位代码证、法人代表及代理人身份证、授权委托书； 实施城市房屋拆迁的建设项目， 需凭市城市房屋拆迁办公室出具的房屋拆迁验收通知单72、房屋权属初始登记的工作答：凡权属清楚，提供的资料齐73、哪些情况需要进行转移登答：下列情况需要进行转移登房屋买卖、交換、赠予的；划拨、入股，兼并、合并、继承的；拆迁房屋产权调换的；协议离婚的；落实政策发还的；法院判决裁定、调解导致房屋转移的。74、房屋转移登记需提交的主要资料有哪些？答：房屋转移登记需提交的主要资料有：拆迁安置协议；房屋权属证书；继承公证书或法院文书；析产报告及测绘报告等。 75、在哪几种情形下，应申请房屋变更登记？答：在下列情况下，应申请房屋变更登记：房屋座落的街道、门牌号发生改变的；权利人名称变更的；房屋翻、改、扩建的；房屋部分拆除的；房屋设立用途变更的；权利人为共同共有变更为按份额共有的；房屋共有人申请变更为房屋所有权证持证的人；处理违章建筑面积后的产权变更；户室信息的变更，指非住宅及非成套住宅产权单元的合并与分割；分割析产。76，房屋变更登记的必收要件有哪些？答：房屋变更登记的必收要件有：房屋权属证书；房屋翻、改（扩）建的批件；名称、房屋面积等发生变化的有关证明。77、哪些情况，登记机关有权注销房屋权属证书?答：下列情况下，登记机关有权注销房屋权属证书：申报不实的：涂改房屋权属证书的；房屋权利灭失， 未在规定期限内办理房屋权属注销登记的因登记机关王作人员失误造成房屋权属登记不实的；司法协助强制转移的；法律法规规定的其他情形 78、目前我市房屋产籍管理的主要法规依据有哪些? 答：主要法规依据有：建设部城市房地产权属档案管理办法(建设部令101号)、湖南省城市房屋产权产籍管理条例、长沙市城市房屋产权产籍档案管理办法等。 79、房屋产权档案的必收要件有哪些? 答： 房屋产权档案的必收要件有： 房屋产权来源的有关证明文件； 法人资格证明、授权委托书、法定代表人证明等； 房屋及其所占用的土地位置图， 包括房地产分幅平面图、 分丘平面图、分层分户平面图等； 房屋权属登记工作中记录的文件材料； 房屋抵押登记的文件材料； 反映房屋权属状况的卡片和清册； 其它房屋权属资料，包括冻结文书、代管文件、历史形成的各种房屋权属证明等 80、房地产产权产籍管理的内容及要求是什么? 答：房地产产权产籍管理的内容有： 资料的收集，整理，保管，变更使用，统计。要求： 收集资料全面，整理资料规范，保管资料科学， 变更资料及时使用资料得当，统计资料全面 81、房屋产权档案归集中对档案材料有哪些基本要求? 答：基本要求有： 档案材料一般应为原件； 规定可收复印件， 复制件的还应由收件人进行核对， 并注明核对日期及原件存放； 复印、复制件必须清晰规范 82、 目前我市房产测绘的法规依据有哪些? 答： 目前我市房产测绘的法规依据有： 建设部、 国家测绘局房产测施细则及补充规定等。 83、为什么要进行房产测绘? 答：进行房产测绘主要是为了采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房屋产权产籍管理、 房地产开发利用、 交易、征收税费以及城镇规划建设提供数据和资料。 84、房产测量的基本内容有哪些? 答： 房产测绘的基本内容有：房产平面控制测量、房产调查与勘测、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、成果资料的检查验收等。 85、进行房产测绘业务须提交哪些资料? 答： 进行房产测绘业务要提交房产测绘委托书，建设工程规划许可证及规划定点平面图， 房屋竣工平面图， 合法的权属分割文件或协议及地名编号证明等 86、房产图分为哪几种? 答： 房产图分为房产分幅平面图、 房产分丘平面图、 房产分层分户平面图 87、什么是房产分幅平面图? 答： 房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地的位置和属性等状况的基本图，是测绘分丘图和分层分户图的基础资料， 也是产权登记和产籍管理的基础资料。 88、什么是房产分丘平面图? 答： 房产分丘平面图是分幅图的局部图， 是绘制房屋产权证附图的基本图。 89，什么是房产分层分户平面图? 答： 房产分层分户平面图是在分丘图的基础上绘制的细部图， 对一幢房屋而言， 表示每层平面细部尺寸， 对于一个户室号而言， 表示该套房屋的平面尺寸及周围关系。 分层分户图是房屋产权证的主要附图。 90、什么叫做联合建房?并说出其类型 答： 联合建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式联合建房分为单位与单位、单位与个人、个人与个人之间联合建房三种类型 91、城市私有房屋所有权证丢失后如何补领? 答： 城市私有房屋所有权证丢失补领的程序为： 由遗失人在当地报纸上发表声明， 说明私有房屋所有权证遗失， 并声明作废； 由遗失人向当地房地产管理部门提交书面申请， 同时， 还得提交申请人的身份证明， 登载遗失私房所有权证声明的报纸等有关证件； 房地产管理部门对申请人提交的申请书及有关证件进行审查， 并核查房屋所有权档案。92、不予办理房屋所有权证登记的情况有哪些?答： 不予办理房屋所有权证登记的情况有：房屋产权有争议尚未解决的；房地产被查封、冻结或其他限制房地产权利转移的不能提供有效的房地产权属证明的；属违法建筑或者临时建筑的 93、为什么城市私有房屋必须办理产权登记? 答： 在房屋产权纠纷中，城市私有房屋的所有权证是人民法院处理该类纠纷的重要证据， 在未能提供相关证据的前提下， 应认定房屋所有权证有效， 城市私有房屋的原始所有人或继受所有人应依照有关规定，及时、正确办理所有权登记，采用合理方式保护自身权益 94、 由一方出资， 另一方出地联合建设的房屋，产权如何分配? 答：1990年5月19日，国务院发布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，按照这个条例规定，取得土地使用权的土地使用者可以依法转让其享有的土地使用权， 作为投资与其他单位合建但如果出地的一方转让的是划拨的土地使用权， 则必须在合建前依照条例的规定签订土地使用权出让合同， 向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金 同时， 合建单位之间必须签订土地使用权转让合同， 并依照规定办理过户登记 如果合建符合以上规定， 又没有其他违法行为的， 建成后的房屋产权， 有约定的， 按双方约定分配各自产权。 没有约定的或者约定不明的， 可以依照联合建房各方的投资比例分配产权 95、城镇宗教房产如何确定产权? 答： 宗教团体的教堂、 寺院、庵堂、 宫殿及其它房屋， 不论自用、 出租(包括由房地产行政管理部门)、包(经)租、 出借、被占用和按中央、国务院政策规定应退还的， 均由宗教团体登记。 96、产权不明确的房屋是指哪些房屋? 答： 产权不明确的房屋是指无产权关系证明、产权人下落不明、 暂时无法考证产权的合法所有人或正在确权诉讼的房屋 97、什么是房屋继承?房屋继承的必备条件有哪些? 答： 房屋继承， 是指房屋产权人死亡后房屋依照法律规定或者死者生前立下合法有效的遗嘱而转移给他人所有的一种法律制度 在这种法律关系中， 遗留房屋的死者被称为被继承人， 接受死者房屋的人称为继承人。死者遗留的个人房屋称为遗产 房屋继承必须具备三个条件： 必须有房屋所有人死亡的事实； 所继承的房屋必须是被继承人生前所有的合法财产； 必须有继承人。98，房屋继承应遵循什么原则? 答： 房屋继承应遵循的原则有： 男女享有平等继承权的原则； 养老育幼，切实保护缺乏劳动能力又没有生活来源的人的利益的原则： 权利和义务相一致的原则； 房产分割时，按照我国继承法第28条的规定，应当由保留胎儿的母亲负责保管，待胎儿出生后由其继承下来； 应当本着有利于生产需要、便于家庭生活的精神进行房产分割，不能损害房屋的效用； 不宜分割的房屋，可以通过协商，采取折价、适当补偿或者共同拥有等办法予以解决 99、无人继承的房产应如何处理? 答： 无人继承的房产的处理方式有： 死者生前是党政机关、全民所有制企业、事业单位的干部、职工，死者生前是没有职业的城镇居民，其所遗留的无人继承房产， 收归国家所有； 无人继承的房产， 无论归国家所有或者集体组织所有， 死者生前所欠的债务及稅款，应首先从房产中清偿： 在依法收归国有或收归集体所有制组织所有的无人继承的房产时，对依法可以分享遗产的人， 如他们提出分得房产的要求， 可以根据实际情况部分或者全部分得房产； 如果有继承人长期居住在港、澳、 台地区， 无法回大陆继承房产的，不能按无人继承的房产处理， 而应当由房管部门或有关组织、个人进行代管。 100、何为房屋遗赠? 答： 房屋遗赠是指公民以遗赠方式将其个人所有的房屋赠给国家，集体组织、社会团体或法定继承人以外的个人，在遗嘱人死后发生法律效力的法律行为 立遗嘱人为遗赠人， 接受遗赠的人为受遗赠人10l、房屋遗赠有哪些主要特征?答： 房屋遗赠的主要特征有：房屋遗赠是一种要式、单方民事法律行为；房屋遗赠是无偿的、在遗嘱人死亡后发生法律效力的行为；受遗赠人是继承人之外的其他人；遗赠的标的是房屋财产权；受遗赠权只能由受遗赠人行使， 其他公民、法人不能替代；遗赠人行使遗赠权不得违背法律规定。 102、什么是房屋代管?有几种形式?代管有无期限? 答： 房屋代管是指房屋的所有人因某种原因不能亲自管理其房屋时，委托公民或房产管理部门以外的法人或组织代为管理的行为， 以及城市私房由于某种法定的原因根据法律规定由房屋所在地的房产管理部门代为管理的行为。房屋代为管理分两种形式：委托代管和国家代管。代管期限的规定是： 公民或法人代管的， 由双方约定； 国家代管的，是有期限限制的，该期限以国家发布的房屋代管公告中所确定的代管期限为限，如果原房屋所有人非因不可抵抗的原因，在代管期限内未申请发还，代管期限届满后，国家则依法认定原代管房屋为无主房屋，收归国有 103、私房改造后留给房主的自住房产权归谁? 答：对私房改造是改变城市私有房屋性质的运动，并不是确权运动私房改造中留给房主的自住房产权性质不变，即私房改造前产权人是谁私改后所留的自住房的产权仍然属于谁 104、什么是房产的时效?有哪几类? 答：房产时效是指法律承认的某房产权利状态持续一定时间，即产生一定法律后果的法律制度。有两类： 由于时效完成而取得某项房产权利的， 称为取得房产权利时效； 由于时效完成而丧失某种房产权利的， 称为房产权利消灭时效 105、房产时效如何计算? 答： 一是诉讼时效为1年或2年的， 其起算点是从权利主体知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，即不但要有侵害事实存在，而且需要权利主体知道或者应当知道权利被侵害；二是诉讼时效为20年的，其起算点是权利受侵害之日，不管权利主体是否知道权利被侵害，只要有侵害事实存在就算数 106、集资建房而取得的房屋，离婚时该判给谁? 答：是婚前一方集资的，如在不满八年时离婚，则另一方不享有集资权益的权利；是婚后集资的，则双方共同享有权利。 107、什么是分割析产?分割析产应符合哪些要求? 答：分割析产是指因部分出让、继承分割、共有产权变为独立产权等需要将房屋由一个产权单元分割为多个产权单元， 各产权单元面积明确、界址清楚，且能独立出进。 分割析产应符合下列要求： 成套房屋是房屋最小单元不能分割析产，但可按份额共有。法院要求对成套住宅予以分割的，可按共有权确权，但须对判决的部位在权证备注栏内明确； 在不影响公共面积分摊的情况下，同一功能区内的几套房屋可按套进行析产； 对成栋私房分割析产，房屋违章面积部位不明确的，该房屋原则上不能进行析产 108、继承法中法定继承的顺序是怎样规定的? 答： 分第一顺序继承人和第二顺序继承人。 第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的， 由第二顺序继承人继承。 109、房地产转移登记后，是否就意味着房地产买卖合同的终止?答：不是产权转移登记后，房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行。110、房屋他项权利登记由什么人申请?答：由权利人和他项权利人共同申请。 111、住宅改为门面，需办理哪些相关手续? 答：住宅改设计用途需经设计部门审批后，到规划局办理，先进行申报，补交土地出让金和报建费用， 再到房产管理部门办理变更登记 112、房屋权属证书包括哪几种? 答： 房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证 113、 商品房预测要提交什么资料? 答： 商品房预测需要提交的资料有： 建设工程规划许可证(副本)；建设工程规划审批单； 建设工程规划定点红线图； 报建图； 预测合同； 商品房共有建筑面积分摊申请表； 长沙市房屋勘测法人授权委托书。 114、 商品房预测转实测要达到什么标准? 答： 要达到的标准有： 房屋已封顶； 脚手架全部拆除； 阳台已全部封闭(若按全面积计算阳台面积)； 商业层内各商铺界址清楚， 且界址点已埋设好；共有面积内所有设施全部安装完毕 115、什么叫房屋的建筑面积? 答： 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等， 且具备有上盖， 结构牢固，层高22米以上(含22米)的永久性建筑 116， 电梯井、垃圾道、 大厅、 门厅、 附墙烟囱等是否按建筑物自然层计算建筑面积? 答：是按建筑物自然层计算建筑面积。 117、什么叫房屋的套内面积? 答： 房屋的套内面积指包括套内使用面积， 套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。即套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。(也可称为套内自有面积) 118、房屋建筑结构分为哪几类? 答： 房屋建筑结构按房屋梁、柱、墙、板主要承载构件所使用的建筑材料分为六类， 即钢结构； 钢、钢筋混凝土结构； 钢筋混凝土结构； 混合结构； 砖木结构； 其他结构。 一栋房屋有两种以上的结构的， 以建筑主体的结构为准 119、 房屋共有建筑面积的分摊原则是什么? 答： 房屋共有建筑面积的分摊原则是：产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行。产权各方无合法产权分割文件或协议的，可按产权各方相关的建筑面积所占有比例进行分摊。 房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，仅限于本幢房屋内的为本幢服务的共有建筑面积。 整幢房屋在房屋销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法 120、房地产权属纠纷有哪些解决方式? 答：房地产权属纠纷解决的方式有： 双方协商； 申请房地产管理机关调解或裁决； 申请仲裁； 诉讼121、房地产测绘所需费用可以由哪些人支付?答：产权人、使用人、委托人122、在房地产测绘过程中， 如何计算挑楼、全封闭的阳台的面积?答：按其外围水平投影面积计算123、房地产权属档案管理的内容有哪些?答：内容有：权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用 124、房屋共有建筑面积的分摊原则是什么? 答：分摊原则是：产权各方有合法权属分割文件或协议的，共有建筑面积的分摊可按其文件或协议规定进行。 产权各方无分割文件和协议的， 按各自的自有面积按比例分摊共有建筑面积。 整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用同一种分摊方法。 125、 有些房屋产权面积为什么同测绘建筑面积不同? 答： 房屋的实际建筑面积与产权部门确认的产权面积是二种不同的概念 凡符合建筑面积测算条件的都应测算， 但测算的实际建筑面积不一定全部确认为产权面积。确认房屋的产权面积是政府的行政行为 126、 阳台、露台、 空中花园有什么区别?是否计算建筑面积? 答： 阳台是指有围护有顶盖且与户室相通的建筑物； 露台是指有围护但无顶盖的建筑物； 空中花园是指利用屋面或露台进行绿化的景观建筑。 阳台按其底板外沿的水平投影计算建筑面积， 露台和空中花园不计算建筑面积。 127、长沙市城区申请房产测绘其收费标准是什么? 答：房产测绘收费标准： 住宅08元平方米，经济适用住房、集资建房o4元平方米， 商业楼用房12元平方米， 多功能综合楼用房16元平方米，房屋测绘上图100元每幢。析产、分割剩余部分如需配图则按标准收取To元户的成果利用费 128、房产资料管理中， 哪些情况下可以进行并档管理? 答： 可以进行并档管理的有： 变更登记(离婚发生变化的和析产后发多本证的除外)； 更正登记； 注销登记及部分产权转完全产权、房改栋袋、遗失毁损补证、未进入总登记的私房换发证等。129、如何协助处理房产司法冻结?答： 首先由工作人员核对法院协助执行书中房屋描述， 且描述必须与房产管理部门当前数据库、产权档案的房屋信息一致。 如描述错误须重新由法院填写法律文书、 如核对属未发新权证的， 则告之法院不能受理司法协助， 如在此之前已办理了冻结的不再接受重复冻结， 办理了他项权证的提醒法院办案人员存在有权利人优先受偿情况。在办理过程中， 先登记，后调产权档案核对， 再办理产权限制， 最后，按市物价局200339号文件收取档案利用费 130、房屋权利人为法人、其他组织的如何领取房屋权属证书?答：由受委托人领取房屋权属证书， 需查验： 该缴费章的登记证件收据： 核法人证明、授权委托书： 受委托人的有效身份证件(原件)。 131、长沙市产权登记收件收据(或长沙市房地产交易所收件收据)遗失的，如何领证? 答：房屋权利申请人为法人或其他组织的，由本单位出具遗失报告，并在市房产局政务公开网上公布7日或登报公告(有统一刊号的报纸)；房屋权利申请人为自然人的， 本人出具遗失报告并在市房产局政务公开网上公布7曰或登报公告(遗失声明表格统一)再参照房屋权属证书发证工作标准的要求领取权证 132、以前未曾购房改住房的个人，现在能否购买房改住房? 答：我市的住房制度改革已经完成了实物分房，即公有住房出售。并于1999年底停止了公有住房房改出售，所以，不能再购买房改住房；单位有余房的，可参照经济适用住房价格购买 133、为什么个人所购优惠价房改房不能上市交易?答：公有住房出售之初，考虑部分职工购买能力，实行过一段优惠价购买，实际上只取得了部分产权。所以不能上市交易，但通过房改部门批准、补交未购产权面积的价款，取得全部产权后，便可上市交易134、房地产权属管理的首要核心内容是什么?答：房地产权属登记发证制度。 135、建立现代产权制度的意义是什么? 答： 建立现代产权制度的意义有： 有利于维护公有财产权， 巩固公有制经济的主体地位； 有利于保护私有财产权，促进非公有制经济发展；有利于各类资本的流动和重组， 推动混合所有制经济发展； 有利于增强企业和公众创业创新的动力， 形成良好的信用基础和市场秩序 这是完善基本经济制度的内在要求，是构建现代企业制度的重要基础136、在我国， 购房者对其购买的商品房拥有什么样的权力?答：拥有房屋所有权和土地使用权 137、长沙市集体所有土地上房屋权属登记管理办法(试行)自什么时候起开始实施? 答：2006年7月l曰起开始实施。138、中华人民共和国城市房地产管理法规定了哪三项房地产交易制度? 答：房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 139、中华人民共和国城市房地产管理法的立法目的是什么? 答： 立法目的是： 加强对城市房地产的管理； 维护房地产市场秩序保障房地产权利人的合法权益：促进房地产业的健康发展。140、中华人民共和国城市房地产管理法是什么时候开始施行的?答： 1995年1月1日 141、房地产交易包括哪些内容? 答： 房地产交易包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁以及房地产中介服务等。 142、什么叫做房地产转让? 答： 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 143，房地产转让的实质是什么? 答： 房地产转让的实质是房地产权属发生转移变更。房地产转让时房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权同时转让。 144、房地产转让中除买卖、赠与外，其他合法方式主要包括哪些? 答： 房地产转让中其他合法方式主要包括： 以房地产交换的； 以房地产抵债的； 房屋继承的： 以房地产作价入股、 与他人成立企业的； 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产的；因企业被收购、兼并或者合并的； 单位房屋因调拨、价拨的以及法律、法规、规章规定的其他方式。 145、什么叫做房地产抵押? 答： 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 146、什么叫做房屋租赁? 答： 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用， 由承租人向出租人支付租金的行为。 147、什么叫做房地产中介服务? 答： 房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称 148、什么叫做房地产咨询? 答： 房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。149、什么叫做房地产价格评估? 答： 房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值或价格的经营活动 150、什么叫做房地产经纪? 答： 房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 151、 目前我市房地产转让管理的主要法规依据有哪些? 答： 主要法规依据有：建设部城市房地产转让管理规定(建设部令第96号)，长沙市城市房地产交易管理办法(市政府令第89号)等 152、房地产转让主要有哪些类型? 答： 房地产转让的类型主要有： 买卖、 交換、赠与、 划拨、分割、 入股、联营、兼并、合并、裁决等。 153、房地产转让登记的必收要件有哪些? 答： 房地产转让登记的必收要件主要有： 房屋权属证书 买卖双方身份证明， 如有代理人应提供其身份证明及合法委托书，单位的应提供法人身份证明、法人委托书及受托人身份证明。 买卖合同(或转让协议、 互換协议、 生效的司法文书)及房地产转让登记申请表1份。 全民所有制企业、 事业单位出售国有资产应提供国有资产主管部门的批文，集体所有制企业出售自有房产应提供职工代表大会决议通过的文件， 三资企业、股份制企业出售自有房产应提供董事会决议书(原件)及公司章程。 权属人委托拍卖行拍卖的房产， 应提供委托书，拍卖成交确认书。 办理房产赠与的要提供赠与公证书。 法律法规规定的其它资料(如购买经济适用房的需提供经济适用房准购单或审批单等)。 154、不得转让的房地产主要有哪些? 答： 不得转让的房地产包括： 司法机关和行政机关依法裁定， 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 依法收回土地使用权的； 共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 权属有争议的； 未依法登记领取权属证书的以及法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 155、 目前我市房地产抵押管理的主要法规依据有哪些? 答： 主要法规依据有：建设部城市房地产抵押管理办法(建设部令第98号)，长沙市城市房地产交易管理办法(市政府令第89号)等。 156、单位自管房屋抵押登记必收要件有哪些?答： 单位自管房屋抵押登记必收要件有： 房屋所有权证(以在建工程抵押的， 需提供在建房屋来源证明)； 土地使用权证； 房地产抵押合同和借款合同157、单位房地产抵押登记一般要件有哪些? 答： 单位房地产抵押登记一般要件有： 单位营业执照和法人代表身份证明(若法人代表不能到场， 则需提供由法人代表出具的委托书和受委托人身份证明，若为他方提供贷款担保，还需提供他方单位营业执照和法人代表身份证明)；全民单位需提交上级主管部门同意抵押的证明；集体单位需提交职代会同意抵押的文件； 合资企业、股份企业、有限责任公司需提交董事会或股东会同意抵押的文件或决议； 证明抵押房地产价值的资料：可以证明抵押人有权设定抵押权的文件或证明材料； 登记机关认为必要的其他文件或证明以及按规定需填写的表格。 158、私有房屋抵押登记的必收要件有哪些? 答： 私有房屋抵押登记的必收要件有： 房屋所有权证(以在建商品房抵押的， 则需提供生效的商品房买卖合同和由房地产开发企业提供的商品房预售许可证明)。 159、个人房地产抵押登记的一般要件有哪些? 答：个人房地产抵押登记的一般要件有： 抵押人身份证(若为房改房，需提供夫妻双方身份证，若为他人做抵押担保， 需提供他人身份证)； 证明抵押房地产价值的资料、评估报告或抵押双方议定房屋价值的确认书， 共有权人同意抵押的证明， 登记机关认为必要的其他证明以及按规定需填写的表格。 160、不能设立抵押的房地产有哪些? 答：不能设立抵押的房地产有： 学校、 幼儿园、 医院等以公益为目的的事业单位、 社会团体的教育用房、 医疗卫生用房和其他社会公益房地产； 被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物； 依法被查封扣押、监管或以其他形式限制的房地产； 国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物； 权属有争议的房屋； 依法不得抵押的其他房地产。 16l、已登记确认权属的集体土地房屋设定抵押等他项权利的权利人除提交他项申请书、身份证明(法人身份证明)、产权证、设定他项权利的合同、协议外还应提交什么? 答： 还应提交所在集体经济组织的同意证明。 162、抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当在变更或终止之曰起多少曰内办理变更登记或者注销登记手续? 答： 15日内 163、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋是否属于抵押财产?需要拍卖该抵押的房地产时，是否可以将新增的房屋拍卖? 答：房地产抵押合同签订后，新增的房屋不属于抵押财产需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将士地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 164、共有房屋在转让和设定抵押时，按份额共有的房屋和共同共有的房屋转让和设定抵押有什么区别? 答：以按份额共有的房屋建筑物转让和设定抵押的，只能以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房屋建筑物转让和设定抵押的，抵押人应征求其他共有人的意见，必须经全体共有人书面同意，转让人和抵押人为全体共有人 165、目前我市房屋租赁管理的主要法规依据有哪些? 答：主要法规依据有：建设部城市房屋租赁管理办法(建设部令第42号)、长沙市城市房地产交易管理办法(市政府令第89号)等。 166、我市房屋租赁备案登记必收要件有哪些? 答：我市房屋租赁备案登记必收要件有：房屋租赁合同书；房屋产权证；租赁当事人的身份证明、单位证明或授权代理的委托书；出租共有房屋提交的其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋的委托代管人授权出租的证明材料以及其他有关资料。 167、在我市房屋租赁合同签订后，需在多长时间内进行登记备案? 答：我市房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，向房屋所在地的区房产局申请登记备案。 168、在我市哪些房屋是不能出租的? 答：以下房屋不得出租：属于违法建筑物的房屋；不符合房屋使用安全标准的房屋； 司法机关、仲裁机构和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的房屋；依法公告列入拆迁范围的房屋；有关法律、行政法规规定禁止出租的其他情形的房屋。 169、我市哪些房屋不能办理租赁合同备案登记? 答：房屋不予办理租赁合同备案登记的有：无房屋权属证书的房屋；权属有争议的房屋；已设定抵押，未经抵押权人同意的房屋；共有房屋未取得其他共有人书面同意的房屋。 170、属于房屋租赁合同自然终止的有哪些情况? 答：属于房屋租赁合同自然终止的情况有：租赁合同到期的；因不可抗力导致合同不能履行的；根据合同约定可以解决合同条款的。 171、在房屋租赁行为中， 承租人有哪些行为之一的， 出租人有权终止合同收回房屋， 因此造成的损失， 由承租人赔偿? 答：