重庆建工morning公馆建设可研报告.doc

建工·Morning公馆

可行性研究报告

投资策划部
2007年5月

目    录
第一章 项目概况
一、 地理位置
二、 地形地貌
三、 交通情况
四、 街区功能情况
五、 经济技术指标

第二章 项目开发经营环境分析
一、2006年国内经济及房地产市场总体分析
二、重庆市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析

第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的区域分析
二、项目周边主要物业分析
三、项目区域消费者调查分析

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、项目开发经营优势点项
二、目开发经营机会点

第五章  项目定位
一、目标市场定位
二、定位前提
三、产品定位
四、案名

第六章  项目规划、建筑设计
一、项目总体规划
二、住宅建筑设计
三、小区配套设施
四、环境艺术设计

第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目盈亏平衡分析
四、资金预测
第九章 项目开发经营风险分析
第十章 结论

第一章 项目概况

一、地理位置
项目地块位于重庆高新区长石村26号，毗邻高新技术发展中心，原是安装公司办公楼及员工宿舍所在地。地块距渝州路迎宾大道主干道约500米，项目周边已形成良好的居住氛围，拥有良好的配套设施，交通便利。
二、地形地貌
本地块位于石桥铺高新区，渝新路和渝新支路交叉点旁边，项目用地为方形，较为规整，地形高差约6米，用地北侧临渝新路，东侧临渝新支路，西面及南面则为已建成住宅。地块北面红线处有渝新路的路基堡坎，高度约5米，地块南面有高度约6米的堡坎，紧邻红线旁边建筑物。
三、交通情况
项目临渝州路约200米，交通十分便利，有多路公交车通过。
四、街区功能情况
本区域范围内，街区功能已经成熟，项目临重庆电视台约200米，到石桥铺电脑市场约500米距离。生活配套完善，有华宇名都城的综合购物商场，临近南方花园美食一条街，建工·新康桥商业已经形成，有超市、小吃店、网吧、美容店等。
四、经济技术指标
分类
单位
数值
总用地面积
平方米
2232
容积率

6.9

建筑密度
％
30
绿地面积

绿地率（按居住用地计算）
％
25
车位
个
53

第二章 项目开发经营环境分析
一、2006年国内经济及房地产市场总体分析
2006年，国内国民经济继续保持平稳较快发展。初步核算，全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，同比增长10.7%，比上年同期加快0.3个百分点。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长10.4%、11.5%、10.6%和10.4%，已经连续12个季度保持在9%以上。国民经济的快速发展是保证房地产行业发展的经济基础与前提；国民经济各行业的蓬勃发展带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用房等物业的投资与消费。
2006年被业界称为“房地产政策年”。中央及地方政府针对过快增长的房价，几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策。虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成，但房价在“且调且涨”的曲线下一路前行，北京、广州等一些城市的房价仍旧一路飙升，政府宏观调控的核心目标并未达到。房地产开发投资增速总体上出现逐渐放缓态势，但目前水平仍处于高位，其投资反弹压力依然较大；开发企业资金来源中，银行贷款、外资及其他资金房地产投资的“追逐力”继续上升；全国70个大中城市各类房屋销售价格涨幅均呈稳步下降态势，但仍然存在部分地区商品房销售价格偏高，经济适用住房数量持续下降，新建商品房空置面积居高不下。房地产市场总体上受到国家宏观经济形势、宏观经济政策以及房地产调控政策等方面的影响。
二、重庆市房地产市场分析
重庆市房地产市场经过多次宏观调控之后，已由成长期向成熟期迈进。2006年，全市建筑业累计实现产值达885.18亿元，比上年增加100.61亿元。全市建筑业从业人员总计高达36.3万人，在全市城镇经济单位从业人员中，约占20%。全年建筑业企业房屋建筑施工面积约10824.39万平方米，比上年增加48.68万平方米。其中，新开工房屋面积6252.60万平方米，比上年增加86.43万平方米，增长1.4%。全市建筑业企业房屋建筑施工面积达到1082.44万平方米，房屋建筑竣工面积517.46万平方米，竣工价值364.14亿元。
2007年4月的重庆楼市较之3月在供应量和成交量上继续保持大幅增长。4月重庆主城区共有37个项目入市，除两个商铺项目外，均为住宅项目。入市体量约为136.95万㎡。其中，渝北区推出体量55.2万㎡，居各区之首。与2007年3月的市场情况相比，4月的市场供应不论是在楼盘个数还是推出体量上都维持了较高增长率，其中，推出体量环比增长了46.2%。在市场成交方面，4月主城区共成交商品房15773套，成交建筑面积153.14万㎡，成交金额43.85亿元，平均成交单价为2863.4元/㎡（建筑面积）。在总成交量上，与3月相比有较大幅度的增加，成交套数环比增加38.5%，成交建筑面积环比增加39.4%，成交金额环比增长36.6%。在成交单价上则有小幅下跌，相比3月的整体成交单价有50元左右的小幅滑落。
2007年5月春季房交会期间，商品房交易成交6042件，成交面积68.5万平方米，成交金额21.4亿元。其中住宅成交面积 56.1 万平方米，成交金额16.9 亿元。建筑面积平均成交价格 3017元/平方米，扣除一价清因素，建筑面积平均成交单价2917元/平方米，比去年春交会增加128元/平方米，增幅4.6%,在成交的商品房住宅中，建筑面积在110平方米以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的50.24%，成交建筑面积单价在3000元以下的商品住房成交面积占商品住房成交面积的51.62%，非住宅成交面积12.5万平方米，成交金额4.46 亿元，平均成交价格3579元/平方米。存量房转让成交1788件，比去年春交会增长98.89 %，成交面积14.645万平方米，比去年春交会增长了97.37%，成交金额2.674亿元，比去年春交会增长98.5%。
三、有利投资经济形势成因分析
1、重庆一小时经济圈的建设，将加快重庆的城市化进程和城乡统筹发展，从而加快外地人口和重庆市域农村人口向圈内城区，特别是主城核心区的聚居，人口数将会大量增加，这将直接刺激城区商品房的消费。
2、随着市民收入水平提高，外来人口增加，将会带动商品房消费水平的提高 城市要素的聚集、投资与产业发展步伐的加快、城乡互动融合局面的形成，将促使经济迅速发展、就业不断增长、外来人口和非农人口增加、城乡居民收入增加，从而提高市民的投资置业能力和商品房消费水平，增强对商品房的购买力。
3、胡总书记关于重庆作为“西部地区的重要增长级、长江上游的经济中心、统筹城乡发展的直辖市”的全新定位，使重庆站在了一个更高的平台上，必将引来更多关注的目光和要素的聚集；一小时经济圈作为实现重庆三大定位的核心载体，将成为外来投资和房地产需求主要落脚点，这势必引来更多的房地产投资商和发展商进入重庆一小时经济圈。而重庆地位的提升、巨大的城市增值前景和外来人口的快速增长，必将导致产品外销比例的大幅增长，使重庆房地产市场形态由过去“本土化、封闭型”向“区域化、外向型”转变。

第三章项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的区域分析
项目周边较为成熟，具有良好的市场背景支撑，交通、商业、医院、学校、农贸市场等配套设施完善，且石桥铺作为高新区最为繁华的商业、交通节点，近十年发展迅猛；而石桥铺又汇集了全市大量的高新产业，特别是IT行业，一直是全市最大的行业集散地，其业务范围覆盖整个西南地区。
二、项目周边主要物业分析
渝洲路沿线在售楼盘一览表
项目名称
物业地址
开发商
开盘时间
占地面积
总建筑面积/套数
容积率
物业形态
户型及面积
价格
定位
周边配套
南方新城北苑
九龙坡区高新区石桥埔渝新路(原香榭里)
重庆南方集团有限公司
2005-11-18
——
——

高层
88-120㎡
均价3100
大配套、小户型社区
一个大型的邻里中心，包括健身房、游泳池、网球场，还规划了小学、幼儿园、社区便利超市、商业街等，以及数万平方米的园林、运动场
归谷城市美墅
九龙坡区高新区国宾道旁500米处(歇台子彩电中心对面)
重庆和平房地产开发有限公司
2005-9-14
38000㎡
58000㎡216套
停车位:432
1.2
别墅
户型面积从169㎡到300㎡
均价3800元/㎡
——
中小学:重庆外国语学校及其附属小学、歇台子小学、渝高中学等
幼儿园:后勤工程学院幼儿园、重庆外国语学校及其附属小学
综合商场:新世纪、人人乐、国美等
医院:华西妇科医院、协和医院、新桥医院
其他:渝高办公区、劲力酒店
珠江华轩二期
九龙坡区高新区渝洲路77号
重庆珠江实业有限公司
2004-4-24
572000㎡
270000㎡2000套
停车位:600
2.8
高层
20-232㎡
均价3300元/㎡

中小学:渝高第一实验小学 外国语学校 后勤工程学院
综合商场:杨家坪步街街、重百、富安百货、跃华商厦
邮局:中国邮政局
银行:工商银行、建设银行、中国银行
医院:协和医院 324医院
南方新城风林丽舍
九龙坡区位于平顶山公园以南、南方香榭里高尚住区以北
重庆南方集团有限公司
2005-7-18
400亩
400000㎡

11层小高层+花园洋房
82㎡—180㎡
小高层：均3000元/㎡
花园洋房：均3600元/㎡

——
西亚怡顺佳苑
九龙坡区高新区香榭街66号
重庆西亚物业发展有限公司
2005-5-19
16100㎡
56300㎡
停车位:180个
3.49
3栋21层高层
一室：41.66-43.68㎡（一栋约320户）
二室：77.55㎡
三室：111.67㎡
均价3230元/㎡
活动房均价2880元/㎡
高新区的顶点生活
中小学：渝高实验小学

目前，渝洲路沿线在售楼盘主要有南方新城·北苑、归谷·城市美墅、珠江华轩二期、南方新城风林丽舍等楼盘。
该沿线的楼盘的主要为配套完善的成熟大社区，物业形态以高层为主。而目前受近年的国家宏观调控及市场影响，各楼盘一改往日主推中大户型的思路，在售部分的户型主要调整为以二室为主，主力面积范围在70～100/㎡，销售均价集中在3100-3300元/㎡。
石新路沿线在售楼盘一览表
项目名称
物业地址
开发商
开盘时间
占地面积
总建筑面积/套数
容积率
物业形态
户型及面积
价格
定位
周边配套
恒鑫名城
九龙坡区高新区石新路218号
重庆恒鑫房地产开发有限公司
2005-1-9
——
600000㎡
3028套
停车位:565个
3.33
高层
两室两厅：70㎡、76㎡、80㎡
三室三厅120㎡、117㎡
均价2800元/㎡
——
中小学:兰花小学、凤鸣山小学、巴山小学,幼儿园:小区自备,综合商场:石桥铺重客隆超市,医院:西南医院、新桥医院、大坪三院,其他:巴山农贸市场、30亩景观公园，内有游泳池、网球场及羽毛球场
国窖明城
九龙坡区石桥铺石新路巴山加油站旁
重庆国窑房地产开发有限公司
2004-11-20
73.57亩
139666㎡
888套
停车位:535
3.5
高层
一室：38.37㎡
二室：63.12—100.28㎡
三室：86.54—104.38㎡
均价3100元/㎡
经济实用、舒适安全的大众精品住宅
中小学:石新路小学
综合商场:农贸市场、渝州交易城、重庆八益建材市场、巴山建陶城、老顶坡汽车摩配市场
邮局:中国邮政局
银行:交通银行、建设银行、农业银行
医院:高新区人民医院
渝洲新城(二期.喜福汇)
九龙坡区石桥铺转盘以西，紧邻渝州交易城
重庆宏源房地产开发公司

2006-3-25
——
245035㎡
（小户型约200套）
5.4
高层
30-50㎡一室为主
均价3100元/㎡
集住宅、五金专业批发市场、餐饮、娱乐为一体复合地产项目
——
奇峰自由湾
九龙坡区高新区白马凼石小路198号
重庆奇峰物业集团
2005-11-12
10382.70㎡
44252㎡
773套
停车位:142位，室外61个，室内84个
4.26
高层、小高层
34-72㎡一室为主，极少数三室
均价3300元/㎡
主要客群：IT、建材、广告、通信人士
小区内部配套:社区内配套设施成熟完善，小区周边遍布有银行、医院、酒店、娱乐、商场、超市等生活网点;凝聚着电脑城、商务楼、机电市场的高科气息；周边动线丰富的密织交通网，将自由生活主张辐射至全城。
上方新人居
九龙坡区石小路183#（白马凼武警医院旁）
重庆上方物业发展有限公司
2006-6-3
20000㎡
51050.65㎡
总户数:300
停车位:100
3.1
高层
A幢27层,B幢24层
以27-58㎡纯小户型为主
均价3400元/㎡
主要客群：知识才俊、白领菁英和外地来渝商人
——
天骄美茵河谷
九龙坡区石桥铺高新区高庙科技新区
中城联置业
2005-12-10
14108.9㎡
19128㎡
1020套
2.5
多层（6栋）、别墅（54套）
107㎡-200㎡
均价3500元/㎡
具有欧洲小镇气息的山水园林式居住小区
小区内部配套:鸟式泳池、绿茵足球场、小镇高尔夫
中小学:沙区名校联合小学
综合商场:美茵商业街
其他:高尔夫练习场、啤酒屋、乡村酒店、岛式游泳池、河谷故事吧、灯光网球场、灯光篮球场、社区超市、商业
枫丹树语城
九龙坡区石桥铺石新路科威支路
重庆枫丹实业有限公司
——
82亩
167757.23㎡/1341套
3.41
共由11栋房屋组成，有18层3栋，19层4栋，27 1栋，29层1栋，32层2栋
两室两厅：60——85，三室二厅：90——105
3000元/㎡
——
中小学:石桥铺小学、石新路小学、白鹤园小学、重庆市111中学
幼儿园:跃华幼儿园、园苑幼儿园
综合商场:交易城内农贸市场、花市、钟表厂内小型菜市
银行:中国农业银行
医院:高新区人民医院
其他:八益建材市场、渝州交易城、西南汽车城
巴渝佳梦
九龙坡区高新区石新路83号(巴山仪器厂对面)
重庆市中农物业发展有限公司
2006-4-19
——
——
——
高层住宅、公寓及商铺
一室一厅：34；两室一厅：58：两室两厅：69
2880元/㎡，垂直价差12
——
周边拥有兰花小学、巴山小学、凤 鸣山小学、渝高中学等多所学校

目前，以石新路为轴线，主要分布有天骄美茵河谷、上方·新人居、恒鑫名城、奇峰自由湾、渝洲新城(二期·喜福汇)、恒鑫名城等楼盘。该沿线目前在售楼盘瞄准石桥铺周边从事建材、IT、广告行业的从业人员的需求，所推房源主要以中小户型为主，物业形态以高层为主，户型以一室和两室为主，主力面积范围为70～100㎡，销售均价集中在两个区间：2800～3100元/㎡和3300～3500元/㎡，部分楼盘在销售中采取不少的优惠措施，如免契税、免保险费、吸引了不少的客户的关注。
简析：
经调查发现，石桥铺转盘附近以及渝州路靠近石桥铺沿线区域在售楼盘稀少，且沿线的黄金地段几乎没有土地供应，若开发本项目地块，在近年内应该具有较大的市场空间。
石新路、渝新路周边楼盘大都考虑有小户型，且销售情况较为理想，甚至地理位置不是很好的小户型，产品也有不俗的销售业绩。由此初步判断，小户型产品仍然是石桥铺周边区域追捧的对象。同时，在产品设计方面，各开发企业已经着重于小户型产品空间的多变性，如：渝洲新城（二期）喜福汇——其小户型产品主要以5.2米小跃层为主；奇峰自由湾——其小户型产品可组合为大户型；上方新人居——采取由客户自行封闭阳台的设计以增加使用面积。
但是，目前该区域市场供应的小户型产品大多存在一些不足之处，如：黑厨、黑卫问题，开间尺度不合理问题，以及阳台过小问题……这也是所有小户型产品本身设计的难点。

三、 消费者调查分析
该片区人群以从事IT行业、科技行业、服务业、销售行业者居多，平均月收入在3000元－5000元之间，年龄结构以25－35岁为主，据调查，目前该片区的单身白领一族以租房居住的占了很大的比重，大多数有买房意向，对房屋的诉求多以中小户型、功能配套齐全、舒适合理的房屋为主，说明该片区有很多潜在购房客户，房地产市场潜力巨大，机会众多。

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、项目开发经营优势点
■地块所处位置较佳，具有良好的居住氛围，交通、商业、医院、学校、农贸市场等配套设施完善。
■地块距渝州路迎宾大道主干道约500米，通达性好又有效地避免了主干道的噪音灰尘污染。
■地势高，建高层城市景观效果好。
■石桥铺周边黄金地段土地供应量少，本项目地理位置具有一定的稀缺性和排它性。
■有着成熟的产业支撑，本项目具有良好的市场基础，和较大的市场需求。
二、项目开发经营机会点
本项目周边较为成熟，具有良好的市场背景支撑，且石桥铺作为高新区最为繁华的商业、交通节点，近几年发展迅猛；而石桥铺又汇集了全市大量的高新产业，特别是IT行业，一直是全市最大的行业集散地，其业务范围覆盖整个西南片区。因行业特征，在此就业的人群中30岁以下的青年人占有较大比例，且该片区的单身白领一族以租房居住者居多，大多数有买房意向，这些因素给本项目锁定市场提供了明确的目标。

第五章 项目定位
一、目标市场定位
■自住型目标客户：追求较高品质的便捷生活，不愿承担琐碎家务，受过良好的教育，存款有限，但收入丰厚，且具有良好的发展前景的年轻一族。
■投资型目标客户：具有房地产投资眼光，能够接受新政影响，购房用于出租的长线投资者。
■商务暂住型目标客户：高新区高新企业以及石桥铺周边电脑市场往来的外地客户。
二、定位前提
本项目由于地块面积小，容积率高等原因，无法与中、大型小区在居住环境的营造方面进行竞争，这也是本项目最大的劣势。而本项目的优势在于地理位置较为优越、大量的流动人口、靠近电脑市场、周边没有同质化产品以及住宅区的密集开发带动的人口数量猛增等，此类因素也为本项目的定位提供了强有力的市场依据。

三、产品定位
根据以上分析及项目周边楼盘分析结合项目的实际情况，将项目定位于：
25——47平方米的小户型城市景观公寓
以酒店式公寓为基本特征，结合青年消费人群的生活特点，营造年轻、时尚、有年轻人生活个性的温馨之家。
四、案名
Morning公馆
案名释义：
1、英文单词morning，是“早晨”的意思，一日之际在于晨，寓意阳光、健康、年轻……，有很好的目标市场指向。
2、用英文直接做项目名称，体现出时尚和年轻的价值意念。
3、对于青年人来讲，他们的思想意识为：小个人而大天下，有很强的事业心和征服欲望，早晨对于他们来说，是一个起点。

五、物业形态一览表
户型
面积
户型面积比
套数比
单间配套
25—28
40.02%
54%
一房一厅
40—45
59.98%
46%
厨房
灶台长度满足2.1米的规范要求，按高层建筑规范要求设置集中排烟道
卫生间
三件套卫生间，净使用面积不得低于3平方米
阳台
尽量采用双阳台设计，部分单间户型根据建筑总体布局，可不考虑生活阳台。

六、建设项目综合技术经济指标一览表
分类
单位
数值
总用地面积
平方米
2232
居住户数
户
333
居住人数（每户按3.2人计算）
人
1066

总建筑面积
平方米
16575.1
一、按功能性质划分
平方米

1）住宅建筑面积
平方米
14993.83
2）公建面积
平方米
338.64
3）配套设施建筑面积
平方米
546.01
4)其他建筑面积
平方米
878.62

二、按地上地下部分划分

1）地上建筑面积
平方米
15398.43
2）地下建筑面积
平方米
1176.67
其中地下车库面积
平方米
603.39
停车泊位
辆
52
1）地面泊位
辆
26
2）地下泊位
辆
26
第六章 项目规划、建筑设计
一、项目总体规划
1、由于用地地块面积较小且周边已有建成的居民住宅，设计中首先按规划要求退足各个方向的间距，可建主楼仅为北侧一块长方形用地范围，在这个条件下，将主楼布置为一中廊式住宅。
2、面向道路的一面，利用建筑一块弧面完整地与城市道路相对，使处于路口的建筑起到很好的提示效果。
3、为了便于住宅用户的使用，我们将住宅入口大厅与地下车库的出入口完全分开，利用现状地形的高差，在不同标高平台上设入口，便于住户使用。
4、项目规划为高层住宅，地上31层，地下1层。地下车库1层，其结构与主体完全脱离。主体地下一层为设备用房和架空休息平台。
5、一层靠道路一侧为商铺，靠内院一侧为住宅及社区服务用房。由于地形高差较大，商铺部分为与现状道路地形相接，高差也按地形高差进行设计，局部层高超过5.1m均按两层计算建筑面积。
6、2－31层均为住宅。为了满足规范的间距控制要求，地块西面部分建筑只能建设16层，其余为31层。
7、主楼共有两部楼梯和两部电梯，楼梯和电梯均直通地下室 。车库设有两部楼梯直通室外。
二、住宅建筑设计
1、项目住宅底部形成大方的入口门厅及底部活动空间，与周边环境相融洽，利于视觉效果处理。
2、尽量作到每一个户型均设置双阳台，既开阔了建筑的视野，也丰富了建筑立面的变化。
3、在户型设计上，以景观为主，保证户户均有良好的日照，通风及采光，避免主要房间的视线对视，尽量减少交通面积和公摊面积。
4、考虑了多种户型供选，且各种户型均有自身的卖点，这样使户型差异明显，有利于后期用户进行选择。
5、住宅立面处理主要突出建筑的挺拔感，采用简洁、现代的外立面处理
三、环境艺术设计
■充分利用外部自然景观，创造多层次的城市景观。地块用地范围较小，利用外部自然景观，可以更好的使建筑融入城市，使内外环境有机结合。
■庭院绿化及建筑利用地形高差，建筑错落布置，利用高差形成地下车库及设备用房，既节省了土石方量，又使得建筑型体及空间更加丰富，体现出山城的特色。
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
1、本项目建筑面积约16575.1平方米，属于小型开放项目，因此本项目的开发经营核心策略是：快速建设、快速销售。
2、有效进行项目的软实力塑造，加强销售管理服务，采用酒店物业管理服务系统，提升物业管理服务水平。
二、项目投资成本估算

35

一级科目
二级科目
三级科目
四级科目
计算标准
金额
土地费用
土地出让综合价金
土地出让金
出让金
挂牌价格
462.00

土地转让费或征地费
转让费（征用费）
3.348亩（包干费）
500.00

国家规定缴纳费用
土地成本评估费

3.00

地籍测绘费
477.5/元/点×10个点
0.48

宗地测绘费
暂估
0.10

国家规定缴纳税金
契税
462×.3%
13.86
拆迁补偿费用
城市拆迁管理费

2232㎡×0.7元/㎡
0.156
小 计
979.6
前后期费用
勘察丈量费
前期测绘
现状测绘、管网测绘

1.00

放线测绘

1.00

后期测绘
竣工测绘

1.00

综合管网实测

2.00

地质详勘

1.52
规划设计费
规划、设计费
方案
（20+2）元/㎡*16575.1㎡
36.47

初步设计

设计费
施工图设计

施工图审查
审图费
0.6元/㎡*16575.1㎡
1.0
报批报建费
城市建设配套费

(16575.1㎡-279）×140元/㎡
228.15

防雷审查费
16575.1×1.5元/㎡
2.49

环境影响检测报告编制和评估费

0.80

工程排污费

2.62

人防费

16247.36㎡×30元/㎡
48.74

建设工程规划许可证
建设工程规划综合费
住宅：14993.83㎡×2元/㎡ 非住宅：1581.27㎡×4.5元/㎡
3.72

规划公示牌
C型
0.45

建设工程施工许可证
建设工程综合服务费
（16575.1㎡×900元/㎡+20）×0.75‰
1.10

工程定额测定费
（16575.1㎡×900元/㎡+20）×1.4‰
2.10

建设工程质量监督费
（16575.16㎡×900元/㎡+20）×2‰
2.98

合同签证费、印花税
（16575.1㎡×90元/㎡+20）×0.5‰
0.75

预售许可证办理费用

0.10

白蚂蚁防治费

0.52
后期检测验收费

环境检测费

4.00

结构检测费

特殊工艺或设备检测费

竣工验收面积测绘费用
16575.1㎡×0.6元/㎡×2次 规划国土各一次
1.99

竣工后政府收取的各项验收费用

0.50
小 计
345
前期工程费
临时设施费
临时围墙
　设计、修建

1.67

临时占道
临时占道费、临时借用空地租费

3.00
三通一平
施工临时道路
　接通红线内、外相关费用

—
三通一平
施工临时用电

15.00

施工临时用水

3.50
小 计
23.17
建安工程费
平基工程

　土石方

40.00
主体工程
土建工程
土建工程

1153.20

门窗工程
外墙门窗工程、空调百页

107.37
建安工程费

公共部位装修费用
大堂、楼梯间装修

34.05

车库及设备用房工程

55.35

外墙装饰

163.82

栏杆

7.20
设备及安装工程
室内水、电管线设备及安装
给排水系统

210.40

室内设备及其安装费
电梯采购及安装

75.40

发电机设备

15.80
智能化工程

车库停车收费系统

43.65
小 计
1906.24
公共配套设施建设
室外零星设施

含指示牌、门牌、示意图、垃圾桶、座椅、信报箱等
宣传栏费用500元、门牌费用5400元、垃圾桶费用2000元、信报箱费用15000元、示意图2000元
2.49
小 计
2.49
基础设施建设费
道路工程
道路修建

44.11
五通安装费

室外给排水（含二次加压）

431.60
景观、环境工程费

绿化建设费

14.03
生化池

14.00
小 计
503.74
开发间接费
日常管理费
管理人员费用
工资、福利

30.60

办公费
办公用品

2.00

水电费（净值）

工程管理费
工程监理费用
监理费用

8.74

预结算编审费
编制审核费

2.00
资本化借款费用
融资费用

按现金流量表中所测算的资金缺口，以银行贷款方式考虑解决，贷款利率按6.12%计
29.07
小 计
72.41
营业费用
日常管理费用
管理人员费用
部门人员工资、福利
项目负责人5000元/月，置业顾问4名1200元/月，合同支持人员1500元/月。
11.30

部门人员服装费、培训费
6套工装＋项目组成员网上签约培训费用。
0.22

部门人员通讯费
项目负责人300元/月，置业顾问4名100元/月，合同支持人员100元/月。
0.80

部门人员交通费
项目负责人2700元/月（车贴），合同支持人员550元/月。
3.25

其他人员
保洁人员费用
1个保洁人员，700元/月（样板间、销售中心）
0.70

保安人员费用
3个保安轮班，800元/月（样板间、销售中心）
4.80
营销费用
各卖场、销售中心办公费用
低值易耗办公用品
平均800元/月。
0.80

水电费
平均800元/月（历经夏季）
0.80

客户饮用水、饮料、糕点等
平均160元/月
0.16
营业费用

电话、上网费用
销售电话2部，两台电脑上网费用，平均600元/月
0.60

标准合同购买
若实行网上签约，该笔费用可适当降低，但办公用品费用会增加。
0.60

网上签约费用
置业顾问、经办人、销售经理钥匙盘购买及维护费
0.30

销售管理软件维护、管理费用
维护费用及再次培训费用
0.35
样板房费用
样板房费用

装修一套单间5万元，一套一房一厅7万元含家具家电、饰品等。
12.00
营销设施建造费
示范区、售楼中心、工地围档、看房通道等非永久性广宣包装、装饰费用

新康桥营销中心整修、包装（5万）。工地围档、看房通道广告包装，植物租赁、横幅等（3.5万元）。
8.50
推广类费用
广告代理费
广告代理、设计费用
全程设计包干
3.00

报纸、夹报
费用总控制
36.00

网络
网页设计、网络推广费用
1.50
营业费用

户外（含移动户外和固定户外）
户外广告或灯杆广告，3—6个月发布期
5.50

直投、直销
1.5元/份，一次，2000份针对性投放
0.90

记者撰稿费用
平均300—500元/次
0.50

推广活动类费用
放号、开放、开盘等销售节点活动
活动费用总控制（另见开盘活动预算）
10.00

促销优惠
按0.1%控制总体优惠、赠送等（4.32万）。开盘活动、看房有礼等礼品费用（0.8万）。按特快专递10元/份计，寄送收房通知（0.6万）
6.30

制作费
楼书、DM、海报等印刷品制作费用
楼书2000册5元/册；DM户型单页20000张0.5元/张；海报5000张1元/张。手提袋5元/个×2000个、文件袋2.5元/个×2000个，雨伞20元/把×300把，信封1000个×0.5元/个
5.10

销售中心广宣类包装制作费
包含沙盘7000元（3500元/㎡×2㎡）总体户型平面模型4000元/个及展板、广告宣传等。
2.00
销售佣金

提成总额按0.23%计，直接销售的置业顾问提取0.15%；合同支持、权证办理人员按0.015％计提，项目负责人按0.025％计提。营销总监按0.03％计提；策划人员按0.01％计提
11.96

小 计
127.94
物管费用
日常管理费
管理人员费用
工资、福利
按客服部现有工作人员3名及现有工资标准，及一年开发期测算
10.94

差旅、通讯、
2700*12+（500+150）*12*3
5.58
权证费用
转让手续费

住宅:14993.83㎡*3元/㎡，商业：销售额287.21*1%
7.64

转移登记手续费用

住宅：80元/户×281户=2.328万元；商业：销售额287.21*1%
5.20

登记费、工本费
抵押登记费、地籍零星测绘费、权属调查费、工本费等

5.45

两书费用

333个×6元/个=0..1998元
0.2

合同印花税

销售总额5143.74万×0.3‰=1.5431万元
1.54
交房费用
场地布置

0.20

交房活动

0.50
车库、道路划线费

反光膜：80元/平方米×70平方米=5600元；车位画线：45元/个×56个=2520元；交通标示牌约1500元；办理经营许可证600元
1.02
售后工程维护费
问题客户处理费

2.00

售后维修费

1.50
小 计
41.77
应交税金
营业税及附加

5143.74*5.5%=282.9057
282.91
土地增值税

按收入预征1%测算，5143.74*1%
51.44
土地使用税

本案土地等级按4级5元/㎡，使用期一年测算 2232*5元/㎡=1.116
1.12
小 计
335.47
管理费用

按销售收入的3%测算 5143.74*3%
154.31
不可预见费

按直接成本的1.5%测算 33989.9*1.5%
59.85
投资成本合计
4551.99

三、项目实施进度
长石村26＃工程项目施工进度总计划
序号
施工项目内容
工程量
完成时间
1
平基土石方
4000M
2007- 5- 5
2
基础工程
土石方800 M钢筋砼350M
2007- 7-15
3
±0.000以下主体结构
钢筋砼700 M
2007- 8- 25
4
±0.000以上主体结构
钢筋砼4873 M
2008- 2- 15
5
±0.000以下围护结构
砖砌体750 M
2007-9-20
6
±0.000以上维护结构
砖砌体350 M
2008-3-5
7
±0.000以下大堂装修
墙、天棚抹灰楼地面3500 M
2007-9-30
8
样板房装修
38 M +58 M
2007-9-30
9
±0.000以下大堂内装修
289 M
2007-11-20
10
±0.000以