关于《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确房地产企业销售商品房缴纳土地使用税截止时间公告》的解读.doc

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关于《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确房地产企业销售商品房缴纳土地使用税截止时间公告》的解读【会计实务经验之谈】
关于《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确房地产企业销售商品房缴纳土地使用税截止时间公告》的解读
为进一步明确《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)和《财政部关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)关于房地产企业土地使用税截止时间的规定，自治区地税局于2014年7月下发了《进一步明确房地产企业销售商品房缴纳土地使用税截止时间的公告》(2014年第7号公告，以下简称《公告》)。为便于各地准确把握《公告》内容，现将政策解释如下：
一、《公告》的起草背景
2006年，《财政部关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。2008年，《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税的纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
由于全区房地产企业商品房实物、权利变化情况千差万别，房产企业缴纳土地使用税截止时间存在不统一、不规范等问题。2008年，国家税务总局虽然下发了财税〔2008〕152号文件，但未明确商品房实物、权利变化的具体依据、方式等，部分盟市提出，房地产企业因交付的方式多种多样，各地执行标准不统一、不规范，为此，在听取部分盟市局意见的基础上，我们起草、下发了《公告》。
二、《公告》的主要内容
(一)计算征缴
1.调减应税土地面积=已交付使用商品房的可售建筑面积÷房地产建筑可售总面积×开发初期应税土地总面积
其中: 已交付使用商品房的可售建筑面积和房地产可售建筑总面积，均包括已办理房屋土地使用权证或房屋产权证，房屋所有权的土地已发生实际转移的占地面积，还包括房地产开发企业(包括售房单位)自营自用房产、车库、库房等单独具备使用功能的独立使用空间。
2.对已办理房屋土地使用权证或房屋产权证的缴税截止时间，明确为房地产企业向购房人办理了房屋土地使用权证或房屋产权证的次月。
3.对房地产开发企业(售房单位)自营自用商铺、商品房、车库、仓库等等房产的应税土地面积，纳税人应单独计算，分期缴纳土地使用税。
4.对购房人无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，按房地产企业向购房人交付钥匙(以签订《商品房房交付通知书》或《商品房验收确认书》为准)的次月。
对购房人未按书面规定承接商品房的，且房地产企业已按合同规定履行交付义务的，应视同商品房已交付使用。
5.主管地税机关对截止时间的认定资料要备份、留存、归档。
(二)申报缴纳
鉴于房地产企业土地使用税申报、征缴具有较强的时效性，为了均衡入库、征收质量、及时征缴，征收机关经与纳税人协商同意，其土地使用税可按月申报、分期缴纳。
(三)关于执行时间
本公告自2014年8月1日起施行。此前已发生但未处理的事项，按本公告规定执行。
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