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汉正街·国际商贸中心CD地块商业、文化、景观定位研究报告

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个人收集整理 勿做商业用途

汉正街·国际商贸中心
CD地块商业、文化、景观定位研究报告

2004—10

一、CD地块营销目标
以合理的销售价格在较短的销售周期内完成C地块商业部分的销售/招商任务，并在推广策略方面注意项目整体的一致性、互补性与衔接性,注意体现整体规模效应与细部业态差异化，注重商业文化的导入，注重体现对武汉商业地产投资趋势的引导作用。

二、项目整体定位分析
项目整体定位：
汉正街·国际商贸中心（武汉龙王庙商贸广场)位于汉正街东端，原有业态基础为服装、鞋业、床上用品、干鲜调料等批发商业.
在此基础之上，我们拆除大兴路鼎力、华航、大兴、金兴四大鞋市以及干鲜调料、床上用品批发市场,规划建设以鞋业、服装为主的批发专业卖场结合滨江时尚生活中心及依托于龙王庙公园广场的旅游商业街区为一体的国际商贸中心。配备国际领先的物流、仓储服务及细致完善的经营管理与广告推广服务，旨在530年汉正街源地为各地商家打造屹立华中重镇,辐射全国乃至全球市场的商品集散中心、产品发布中心、价格指导中心、商业会展中心。
项目定位层次分析：
稳固现有鞋业、服装批发经营商户

配套先进的物流、仓储及经营管理服务

结合景观、建筑充分体现汉正街文化、龙文化

业态的规划、布局合理，商业配套设施的共享，商业人流的区分与叠加。
专业市场（内核)

现代专业市场

融入商业文化的现代专业市场

集现代专业市场、滨江时尚生活
中心、龙王庙公园、特色旅游商业
街区于一体的汉正街•国际商贸中心
由地段决定，地段没有问题

由产业发展决定，发展没有问题

由引导投资趋势决定，引导没有问题

综合定位是由什么决定的？
不同业态的组合需要衔接与过渡，需要项目各地块功能的协调与互补。

在这份报告中我们着重对CD地块在项目整体中的功能做细致分析，并以此为依据结合文化、景观等优势,尝试在商业、文化、景观三方面对CD地块做定位研究，提出营销实施建议.

三、CD地块规划定位：
商贸广场CD地块的主要使用功能是旅游纪念品贸易卖场为主,结合集特色小吃餐饮、文化娱乐休闲等多种功能。结合D地块龙王庙公园，设计成类似上海城隍庙的旅游纪念品商场,在D地块结合地形的升起建筑一个旅游车停车库。
建筑设计方面，C地块建筑以抽象的古典建筑元素为主，目的是C地块在B、D地块之间起到联系和对话的作用。

四、CD地块功能分析：
1． 项目整体规划的开放式绿化公园部分。
2． 与南岸咀(中国角）隔水相望，中国地理位置中心，拥有两江交汇、泾渭分明的绝佳观景视角。
3． 重建龙王庙,为本项目引入龙文化元素,并结合景观优势形成武汉又一标志性旅游景点.
4． 依托龙王庙公园景点,于C地块建设特色旅游商业建筑群落,实现旅游与商业的复合。
5． 此地充分营造汉正街源点概念，形成汉正街530年商业“依水而起”的商业观念。

五、CD地块综合定位思考：
由以上功能分析，站在项目整体考虑，CD地块综合定位要点如下：
1． 项目整体的绿化景观配套、商业文化源地
2． 商业设计上与AB地块业态有衔接
3． 文化设计上注意对从商人群的信心引导及经营归属感的营造
4． 建筑、景观小品（景点）设计/设置应充分体现汉正街文化与龙文化
5． 综合定位完成，如何实现为销售价格和销售周期上的优势

六、CD地块商业定位思考:
（站在营销角度考虑在商业定位时实现CD地块功能)

一方面，由项目整体定位分析，是以现代化的专业市场为本项目核心组成部分，并且物流、仓储、经营管理等商业配套都以此为基础.在5—10月的客户储备时也是以批发经营商户为主。而C地块商业是先期入市部分，我们最初商业定位为现代旅游精品广场,较为粗略,并且与项目整体定位有矛盾。这种矛盾体现在人流类别，经营时间，广告诉求等方面。在铺面定价时并不能对B地块专业市场部分有何参照与指导意义，武汉市场对这一全新业态有无充分信心也无从考证，风险性较大。

另一方面,由项目建筑规划，D地块将重建龙王庙.以此为依托,C地块考虑发展特色旅游商业街区有一定文化及景观基础.但若按我们设想的蓝图，首先龙王庙公园必须成为武汉市的一个景点,一个知名景点。在景观、文化设计的须将CD地块单独考虑，须将CD地块放到武汉旅游经济圈中考虑。在旅游商业的角度找到CD地块的一个更大的包容体，在这一包容体中体现CD地块发展旅游经济的价值。

基于以上两方面思考，我们尝试做以下商业定位:
1． 在C地块临大兴路、大兴二路临街面规划旅游商品、特色工艺品、礼品、小商品批发业态。若招商推广顺利则考虑划出B地块临大兴二路部分规划同样业态，以体现规模效应，与鞋业、服装专业市场(金兴鞋市、龙都鞋市等周边市场）形成衔接，共享物流、仓储、经营管理等先进配套服务。同时填补汉正街旅游商品、工艺品、礼品专业市场空白。
2． 在C地块商业建筑围合部分内部规划特色旅游商业及其配套商业。包括特色餐饮（国内名小吃、武汉名小吃）、传统茶楼/戏院、珠宝玉器（知名品牌/老字号黄金银楼）、古玩字画/文房四宝、工艺礼品/旅游纪念品、老字号药材店、传统服饰、名烟名酒、书店/书局、金融机构等.依托龙王庙公园构成旅游体验商业街区，以零售和服务商家为主,归集旅游消费人群.

七、CD地块文化定位思考：
(站在营销角度考虑在文化定位时实现CD地块功能）
在功能分析和综合定位中我们指出,CD地块应是整个项目商业文化的源地。龙王庙坐落在这里，两江交汇也在这里，龙文化与汉正街文化都必须在这一地块得到充分演绎，并辐射整个项目地块。同时,商业文化的引入也是塑造龙王庙公园这一武汉新兴旅游景点，吸引各地游人的重要砝码。

u 关于龙文化的研究与引入:
在中国文化中，龙有着重要的地位和影响。从距今8000多年的新石器时代，先民们对原始龙的图腾崇拜，到今天人们仍然多以带有“龙”字的成语或典故来形容生活中的美好事物。
结合本项目的定位思考：我们设计龙文化，必须纳入商业整体经营来考量。也就是，本项目龙的无形存在（意识形态上）与有形存在（景观设计上）如何促使目标客户群-—汉正街经营商户/武汉商业从业者/投资人等将龙文化认识为一种商业文化,进而形成“商业文化信仰".尤其对于我们的准客户¬—-汉正街经营商户。
而本项目C、D地块将重建龙王庙及配套文化商业群落，应是本项目“龙”的聚集地和辐射源。
上下数千年，龙已渗透了中国社会的各个方面,成为一种文化的凝聚和积淀。龙成了中国的象征、中华民族的象征、中国文化的象征.对每一个炎黄子孙来说，龙的形象是一种符号、一种意绪、一种血肉相联的情感！“龙”能驾驭中国人的思绪,源于龙的神性。龙的神性可以用喜水、好飞、通天、善变、灵异、征瑞、兆祸、示威来概略。人们造神、敬神的目的之一，是相信神能给自己带来好处.龙是古人模糊集合了众多的动物和天象，从而创造出来的神物,如果这个神物不能给人间带来福祉和祥瑞，古人创造它做什么呢？
上述龙的种种神性，又都为龙的征兆吉祥嘉瑞的神性提供了基础:
龙喜水，而水是生产、生活的命脉；
龙好飞，飞是对超越苦难、摆脱困境的向往；
龙通天，天是天帝和诸神居住的地方；
龙善变，变是对生存环境的适应；
龙灵异,灵异使龙神奇莫测、非凡不群。
将这种种优长集中于一身，龙又怎么能不祥瑞呢？
既然“龙”是神，而且是中国人永远不可能遗忘的“民族象征"，那么把这种声势转借到我们的商贸广场项目上，同样也是必须推崇的。
那么龙文化设计的第一个问题便是：此地藏“龙".仅仅由龙王庙是不可说服受众的，而且龙王庙本是“治水"之庙。
由中国传统风水学说：“水之分合而识龙之起止”。
本项目C、D地块正对汉水与长江分合之处，即“龙”起止之处。正因长江、汉水在此汇合，所以“龙”才出没于此。那么我们重建的龙王庙，主色彩不再应是“治水"，而应是征兆“吉祥嘉瑞”。由被动的利好变主动的利好！

即“龙”神性理解的深入：“喜水" “征瑞”，这应是本项目龙文化设计的主基调之一，并在建筑风格、景观小品设计上应有所体现。
u 关于汉正街文化的研究与引入：
两江水孕育天下第一街
汉正街，乃古汉口之正街，16世纪明成化年间汉水改道后，长江汉江交汇处，尤其是沿汉江(又称汉水襄河）一带地域逐渐成为汉口商业的中心地带；清初，汉水沿江码头形成以北岸为主的“八码头临一带河”的态势，“四海九州之物不踵而走，特形异物，来自远方者,旁隘露积”；清康熙年间（1662——1722）此地因设立汉口巡检司而成为汉口镇的正街，又称“官街”，沿街店铺林立，八方商贾云集，街情民风淳厚，1868年绘制的“汉正街地形图”就很好地展现了当年“十里帆樯依市立,万家灯火彻宵明”的繁华景象。
17世纪初,汉正街不过几百米长，商业的复兴与繁荣推动了市场与街道的拓展。其时,汉正街杨家河至五彩巷之间有河街，大通巷以下有后街，升基巷以下有夹街，夹街以下至集家嘴之间又有小夹街。众多小街小巷以汉正街为主脉,纵横连接,组成了新兴的汉口沿河商业区。据清道光年间统计，这片形如卧帚的商业闹市，称之为街的有32条,巷有64条。汉水码头水运的繁荣带动了武昌、汉阳港埠随之兴旺，汉正街的商贸市场由码头发展到河街，又由河街发展到正街，推动武汉市场向纵深发展。
汉正街历来就是“导财运货，贸迁有无”的水陆商埠，市场上“万商云集,商品争流”，这里不仅是商品的集散地,也是八方商贾贸易、聚居之地，正所谓“瓦屋竹楼千万户，本乡人少异乡多".它造就了古汉正街兼容我国南北传统建筑和欧洲建筑手法的独特建筑个性.

此次文化研究工作中，我们走访了如下一些与汉正街有着密切渊源的人士：
武汉民俗专家 何祚欢
汉正街在清代就非常发达了，应该说汉正街是汉口最早的一条成熟的买卖街。
十六世纪初，汉水改道后，汉水北岸的居民选择沿河一带地势较高的墩台修房建屋，街市便沿着汉水流向自然形成和延伸，十七世纪初，袁公堤修成，提高了汉口防御洪水的能力,也改善了水运环境,汉口的商贸旅游进一步繁荣起来。由沿河码头和河街发展起来的正街，便成了汉口沿街商业区的主脉。

武汉市汉正街市场管理委员会 副主任熊国汉
据史料记载，每年停靠在这里的商船数字高达2。4万到2。5万之多，所以码头的繁荣带动了我们汉口正街，就是我们汉正街的繁荣。
清乾隆四年，这条正街铺设了条石路面,当时街上店铺林立，多为两层楼房，街道西段的商家以经营粮、棉、油为主，东段主要经营药材、参业、金银、典当、票号，中段最为繁华,密布百货、布匹、山货、海味等大小商铺，众多的大街小巷以正街为主脉，共同组成了新兴的汉口沿河商业区.
明清时的汉正街，在我们中国，特别是在资本主义萌芽时期它起了非常重要的作用.当时的汉口是通关口岸，据统计是仅次于上海的全国第二大的口埠。所以在汉正街，通过汉正街把九省通衢来的货物发往海外,所以汉正街那时的名气是非常非常大的。
五百多年来，汉正街孕育出了许多知名的老店,也留下了自己的文化传统，旧时在汉正街拜师学艺，学徒有十不要求，即不得忘师败道，不得与客争吵，不得因生意小而欺客等等。讲的就是要诚实做人，诚信待客,当年汉正街上的一切几乎都与商业有关.今天在这里随便找一个角落，都还能感受到当年浓浓的商业气息。
二十世纪70年代末，汉正街再度兴起，当时正值改革开放初期，一些有远见善于寻找风水宝地的个体户首先瞄准了这条古老的商业街，最初来到这里的103户个体户与国营和集体商店结伴为伍，他们经营活、价格廉，吸引了全国农村和乡镇企业大量的包袱客和扁担商。
汉正街市场个体劳动者协会会长 杨占芬
就在这马路的两边来摆摊设点，当时我们没有货架,也没有门店，我们出来拿一个竹床,或者拿一个钢丝床,再么两个纸盒子一拼这就是经营的场地了，就陈列自己的商品。这些创业者吃苦耐劳，很快在汉正街打开了自己的新天地，也使汉正街再度成为华中最重要的小商品集散地。汉正街人的尝试为当时中国流通领域的改革提供了宝贵的经验，也使这条古老的商业街再次焕发出青春。

汉正街文化解析
“文化”这一词在现代汉语词典中的解释:
【文化】wénhuà ①人类在社会的历史发展过程中所创造的物质财富和精神财富的总和，特指精神财富，如文学、艺术、教育、科学等。②考古学用语，指同一个历史时期的不依分布地点为转移的遗迹、遗物的综合体。同样的工具、用具，同样的制造技术等，是同一种文化的特征，如仰韶文化、龙山文化等.③指运用文字的能力及一般知识：学习~ ｜ ~水平。

我们可以这样认为，汉正街文化即是武汉530年商业文化，由以上①项释义：汉正街文化——武汉从商者在530年汉正街商业发展过程中所创造的物质财富和精神财富总合,特指精神财富.
同样不难看出，这种精神财富包括了：依水而兴的商业渊源、商贾百江的商业盛世、五行八作的商业种类、东西合璧的商业建筑、百年流传的商业字号、诚实诚信的商业道义、吃苦耐劳的商业精神。
对于本项目来说，汉正街文化须细化与分解表现在CD地块建筑功能、建筑风格与景观小品中，以形成为本商业地产项目的商业文化信仰。
大兴二路规划为汉正街商业文化街道，街道两侧布置汉正街商业文化、人物情景雕塑，并在C地块商铺人流入口处设置汉正街商业文化博物馆。
u 龙文化与汉正街文化的统一：
龙文化和汉正街文化会不会冲突?
龙文化是所有中国人意识形态上的膜拜,汉正街文化是大汉口商业起源与发展的情结。这两者是两种完全不同的思绪，可以明确加以界定。
对于本项目而言,先天的地块条件或区位优势，给我们附加了这两种文化。
龙文化朦胧、神圣，汉正街文化却务实、深刻。借龙文化可以建立商户忠诚度,借汉正街文化可以深化区域商业属性。
龙文化的设计是以龙为主题，汉正街文化的设计是以人为主体。龙的景观设计更注重大气恢宏，汉正街文化的设计更注重人物的商业行为.

龙文化与汉正街文化如何统一？
对于本项目,我们认定的两种文化从何而来？
龙文化：两江交汇
重建龙王庙
龙王庙治水、征瑞
项目坐落汉正街东端，汉正街商业源地

x
汉口商业依水而兴
汉正街文化：两江交汇
两种文化的缘起一致，而且龙文化在某种意义上来说牵引着汉正街文化的延伸，
更可以理解为：汉正街文化就是龙文化在商业发展中的一种文化具相。

u 龙文化与汉正街文化在项目地块中的区域体现:

八、CD地块景观定位思考：
龙文化的景观体现
由龙文化五大构成要素:
喜水-—治水安民、引水润商（主题雕塑) 诉求：从商、求财者 表现：飞龙瀑、汇龙潭（放生池)等
灵异——征兆吉祥嘉瑞（主殿供奉)
好飞-—超越苦难、摆脱困境（主题雕塑） 诉求：存远大志向者 表现：望龙亭、赏龙桥等
通天——通达神明、神佑人康（主题雕塑） 诉求：求学、祈福者 表现：龙门、龙凤石等
善变-—穷则思变，变则通 （主题雕塑） 诉求:遇逆境者 表现：九曲桥等

由引导旅游路线：
迈入龙门，上升坡道（石阶）前树立“龙升财起”石碑，指明此处为财富源地。公园内部设置多处中英双语景点指示、说明路牌,引导游人游览。

由两江交汇景观：
龙王庙主殿前设立江碑(正面为“泾渭分明”、背面为龙体雕塑）、镇水兽等景观，为长江汉水泾渭分明最佳观景处。
汉正街文化的景观体现：
1. 汉正商业文化街：街道两侧分别布置反映汉正街商业场景/人物雕塑，通往汉正街商业文化博物馆。
2. 汉正街商业文化博物馆：C地块商铺人流入口处设置。以汉正街500余年的商业文化为主线，将以图片、实物形式,从政治、经济、社会等各方面 反映“天下第一街”开埠以来各个历史阶段的特色.牌匾题字“天下第一街”。
景观小品如下图所示：

龙王庙公园景点设计说明：
设计综述：本设计说明主要针对于D地块龙王庙公园/广场的一些景点及建筑小品。目的在一定的地块范围内,以龙文化构成要素为基础设计,以景观文化归集人流，融入文化元素，营造可游、可玩、可观、可行的旅游氛围.
景点说明：
1. 龙门：公园主入口，“龙门”赋予学子求学“金榜题名”色彩。题字“武汉龙王庙公园”。
2. 龙升财起：迈入龙门,上升坡道(石阶)前树立“龙升财起”石碑，指明此处为财富源地。
3. 飞龙瀑：龙王庙广场前一弧形水幕，设置有8组龙首喷水,龙首有呼之欲出之形态、水流泻下有瀑布之形，定名为飞龙瀑.
4. 龙凤石：公园次入口曲径途中设置巨石，定名为龙凤石，寓意为恩爱男女“龙凤呈祥”。
5. 龙王庙广场：江碑(正面为“泾渭分明”、背面为龙体雕塑）、镇水兽等景观，为长江汉水泾渭分明最佳观景处。
6. 龙王庙主殿
7. 九曲桥：由主殿至望龙亭的曲形长廊，此处营造“穿九曲桥，思变则通"文化.
8. 望龙亭：在放生池中设一亭,此处可观池中“二龙戏珠"，及放生池中水系生物，故定名“望龙亭".
9. 汇龙潭/放生池:水中假山壁上刻有“水不在深，有龙则灵”，在此池中设置二龙戏珠景观雕塑，种植荷花，并放养红鲤、龟等生物。
10. 九龙壁:地下车库临C地块商业街区墙面，设置巨幅龙文化浮雕，以供游人阅读中国8000年龙文化.
11. 赏龙桥:连接C、D地块的一座天桥，可俯视九龙壁全景，故定名为“赏龙桥”.
12. 汉正商业文化街：街道两侧分别布置反映汉正街商业场景/人物雕塑,通往汉正街商业文化博物馆。
13. 汉正街商业文化博物馆：C地块商铺人流入口处设置，以汉正街500余年的商业文化为主线，将以图片、实物形式,从政治、经济、社会等各方面反映“天下第一街”开埠以来各个历史阶段的特色.牌匾题字“天下第一街”。
龙王庙公园道路设计说明
道路作为组织人流的通路,其合理性在旅游区同样十分重要。原有道路设计无法将人流引至大面积的绿化区,而且公园区与商业区仅由一处天桥相连接，沟通乏力十分不利于旅游人群与商业人群角色的互换，导致旅、商在硬环境上无法互为繁荣。
鉴于此，我们在绿化区设计了一条环形的通路,能够较好的解决上述问题：
1． 使旅游路线多样化、合理化。
2． 由道路的延伸设置足够的长椅,带来较多的休憩空间.
3． 由旅游区至商业区的通道由1条增至3条。
4． 鉴于D地块为公共公园性质，环形道路适合于周边居民跑步、晨练。
5． 较好的解决了人车分流的问题。

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