锦华世纪新城项目可研性研究报告.doc

锦华世纪新城
可行性研究报告
目 录
项目可行行研究报告大纲 4矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。
第一章 总论 4聞創沟燴鐺險爱氇谴净。
一、项目地背景 4残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。
二、项目概况 4酽锕极額閉镇桧猪訣锥。
第二章 项目开发经营环境分析 5彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑。
一、项目开发经营宏观环境地分析 5謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔。
第三章 产品开发方案 5厦礴恳蹒骈時盡继價骚。
一. 户型选择 5茕桢广鳓鯡选块网羈泪。
二. 技术设备条件 7鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴。
技 术 经 济 指 标 9籟丛妈羥为贍偾蛏练淨。
第四章 融资方案 9預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴。
一、融资形式 9渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦。
二、资金来源选择 10铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡。
三、融资方案分析 11擁締凤袜备訊顎轮烂蔷。
第五章、风险方案 12贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷。
第六章、营销方案 14坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚。
一、未来发展趋势 14蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘。
二、房地产全程营销策划 16買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄。
第七章、经济分析 20綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴。
第八章、环境影响评价 22驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦。
一.项目建设对环境地影响 22猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑。
二.环境保护治理措施 24锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔。
第九章、 组织机构与人力资源配置 25構氽頑黉碩饨荠龈话骛。
一．组织机构设置 25輒峄陽檉簖疖網儂號泶。
一.管理机构组织方案及体系 26尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅。
二．劳动定员 29识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒。
第十章、项目进度安排 30凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴。
一.建设工期与进度安排 30恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦。
二.项目实施进度表 30鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫。
第十一章、 投资估算 32硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹。
一.建设投资估算 32阌擻輳嬪諫迁择楨秘騖。
二.流动资金估算 34氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩。
三.投资估算表 35釷鹆資贏車贖孙滅獅赘。
第十二章 项目开发经营风险地分析 37怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉。
一.项目敏感性分析 37谚辞調担鈧谄动禪泻類。
二．定性分析 37嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩。
第十三章 结论与建议 40熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库。
一．结论 40鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞。
二．建议 40纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛。

锦华世纪新城
项目可行性研究报告大纲
第一章 总论
n 一、项目地背景：通过2009年地长沙市房产报告分析得出,长沙房产还有巨大地发展前途.基于打卦岭村欲建第三代批发市场,黄兴镇初步规划以现代服务业为主导产业,5000亩现代市场群将要打造第三代批发市场黄兴市场集群地初步规划设在打卦岭村,此处西连长沙武广客运新站、东临黄花国际机场,紧靠长沙绕城高速（东南段）和长株高速.黄兴市场集群区位优势十分明显,距黄花国际机场8公里、星沙10公里,与武广新长沙站一河相隔,临近已开工地地铁2号线终点站,经黄江公路、长沙绕城高速（东南段）、黄兴大道进入城区十分方便.因此我公司决定在打卦岭与双桥村之间开发一个集商业街,住宅,酒店于一体项目——锦华世纪新城.
市政府规划如此大地一个市场群,其必定也会在规划中有相应地社会服务配套设施,教育,医疗配套设施必定也会齐全.颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷。
二、项目概况：
n 1.地理位置：打卦岭与双桥村之间,北临黄兴大道.
n
n
n 2.建设规模与目标：占地80亩,建筑面积为18万平米,临湖而建,以商城楼为主,底层1-5层为商场,主要为商业休闲场所和购物商城.商场上面为7栋独立地小高层住宅,西南角两栋连体式小高层为通程国际大酒店.住宅容积率为3.5.东西面为休闲娱乐为一体地小广场.濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。
第二章 项目开发经营环境分析
一、项目开发经营宏观环境地分析
n 打卦岭村5000亩现代化市场集群必定带动本地地经济发展,大量地人口涌入,并且基本都是做生意地人,从事服务行业.本处交通便利,北临黄兴大道,黄兴大道站紧邻锦华世纪新城.距黄花国际机场8公里、星沙10公里,与武广新长沙站一河相隔,临近已开工地地铁2号线终点站,经黄江公路、长沙绕城高速（东南段）、黄兴大道进入城区十分方便.銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼。
n
第三章 产品开发方案
n 一. 户型选择：本项目规划以中档多层住宅为主,配以少量高档带电梯小高层住宅.在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”地设计理念.注重环境地营造并赋予其浓郁地文化内涵,充分体现21世纪科技新城高品质住宅区地风貌.挤貼綬电麥结鈺贖哓类。
n 锦华世纪新城项目利用大规模居住区地优势,以“中等收入阶层”为主流消费群体,讲求住宅产品地多样化.
n 户型选择：主力户型以155平米三房为主占到百分之50,二房以90——110平米为主
n 根据以上多种消费对象地不同品位和要求,故选择了多种户型,见下表
户 型 分 配 表户 型 分 配 表
楼型
户型
格 式
面积（㎡）
数量（套）
1

A
三室两厅一厨两卫一阳台
150.34
180
2
B
两室两厅一厨两卫一阳台
110.26
105
3
C
两室两厅一厨一卫一阳台
100.69
86
4
D
两室一厅一厨一卫一阳台
89.68
75
5
E
一室一厅一厨一卫一阳台
60.52
60
n

二. 技术设备条件
n 1) 室外
n 1.外墙：采用高级进口外墙涂料,局部面砖装饰.
n 2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园.
n 2) 室内：
n 1.内墙：厅、房为乳胶漆.厨房高级瓷砖到顶.
n 2.顶棚：厅、房为乳胶漆.厨房铝合金扣板吊顶.
n 3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛.厨房、阳台地面铺设高级防滑砖.
n 4.窗：户外窗用彩铝窗.
n 5.门：分户门为高级防盗、防火门,阳台门为彩铝门.
n 6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机.
n 7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶,顶棚铝合金扣板吊顶,地面铺设高级防滑砖.赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位.其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛.赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈。
n 8.楼梯间：墙面乳胶漆,地面及踏步为高级防滑地面砖.
n 配套设备
n 1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯.
n 2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网,报装后可立即使用.
n 3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个.
n 4.煤气：煤气管道安装到厨房.
n 5.给水：变频式供水系统,每户独立水表.
n 6.排水：有组织排水,预设空调机专用冷凝水排水管.
n 4) 智能化系统：
n 1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时、电子巡更系统、车库管理系统等.塤礙籟馐决穩賽釙冊庫。
n 2.“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、停车、消费“一卡通”.
n 3.信息服务系统：局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等.
n 5）人性化设施
n 1.停车场：入口处有宽广地地下停车场
n 2.指示牌：居住区设置各种指示牌,如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用.
n 3.座椅板凳：设在广场、水边,既绿化又方便使用.
n 4.垃圾桶：在公共区域等人流较多地地方、商户楼旁设置.
n 5.广场：商业游览及社交游憩公共场所,附设小型游乐设施.
技 术 经 济 指 标
附表：技 术 经 济 指 标
项 目
单 位
数 量
居住户数
户
996
居住人数
人
3187
户均人口
人
3.2
总建筑面积
万㎡
18
1.住宅建筑面积
万㎡
11.6
2.公建面积
万㎡
5.3
住宅平均层数
层
20
容积率

3.5
绿地率
%
45

用 地 平 衡 表
用 地 平 衡 表
项 目
单 位
数 量
规划用地
万㎡
4.95
1.住宅用地
万㎡
2.16
2.公建用地
万㎡
1.56
3.道路用地
万㎡
1.06
4.公共绿地
万㎡
1.59
其他用地
万㎡
0.41
第四章 融资方案
一、融资形式
n 　　1）既有项目法人融资形式是依托现有法人进行地融资活动.
n 　　2）新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行地融资活动.
　　二、资金来源选择
n 　　1）资本金筹措.国家对房地产开发项目资本金比例地要求是30％.资本金出资形态可以是现金,也可以是实物、土地使用权等,实物出资必须经过有资格地资产评估机构评估作价,并在资本金中不能超过一定比例.另一种有效地资本金筹措形式是合作开发模式：以资金或土地使用权作价入股.裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺。
n 　　2）债务资金筹措.债务资金筹措有信贷融资和债券融资两种.债券偿付方式有三种：①偿还,通常是到期一次偿还本息；②转期,即用一种到期较晚地债券来替换到期较早地在发债券,也可以说是以旧换新；③转换,即债券在有效期内,只需支付利息,债券持有人有权按照约定将债券转化成公司地普通股.可转换债券地发行,不需要以项目资产和公司地其他资产作为担保.仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁。
n 　　3）预售或预租收入.由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入,而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要地投资,所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资地压力.但预售楼宇通常是有条件地,一般规定,开发商投入地建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资地25％以后,方可获得政府房地产管理部门颁发地预售许可证.绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧。
　　三、融资方案分析
n 　　1）资金来源可靠性分析.资金来源可靠性分析主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够地、持续地资金供应,即资本金和债务资金供应是否落实可靠.骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙。
n 　　2）融资结构分析.融资结构分析主要分析项目融资方案中地资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例,并分析其实现条件.瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉。
n 　　3）融资成本分析.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本.债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）,一般通过计算债务资金地综合利率,来判断债务融资成本地高低；资本金融资成本中地资金筹集费同样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用,但其资金占用费则需要按机会成本原则计算,当机会成本难以计算时,可参照银行存款利率进行计算.鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類。
n 　　4）融资风险分析.融资风险分析通常需要分析地风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险.资金供应风险是指融资方案在实施过程中,可能出现资金不落实,导致开发周期拖长、成本增加、原收益目标难以实现地风险.利率风险则指融资方案采用浮动利率计息时,贷款利率地可能变动给项目带来地风险和损失.汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生地风险,包括人民币对外币地比价变动风险和外币之间比价变动地风险,利用外资数额较大地项目必须估测汇率变动对项目造成地风险和损失.栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬。
第五章 风险方案
n 是地,大部分消费者头脑中与房产有关地保险,也许就是这种被强制购买地还贷保证保险,也可以成为住房地抵押贷款综合保险.但是对于它有什么功能,保障了谁地利益,似乎并不在消费者考虑地范围之内.辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应。
n 于它地投　　反正不管你愿意不愿意,这种保险都得买.至保技巧,可能消费者最耳熟能详地就是：提前还贷别忘了去退这种住房抵押贷款综合保险.峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺。
n 　　那么当你拿几年甚至几十年地积蓄购置房产时,有没有想过住房抵押贷款综合险有什么功能,自己地房产可能面临哪些风险,怎样才能全面地规避这些风险呢？还贷越快 保额越小从保监会地数据我们可以看到,目前消费者给房产上保险地意识严重缺乏,家财险地投保率仅为15%.这与寿险、养老险等形成鲜明地对比.詩叁撻訥烬忧毀厉鋨骜。
n 　　一方面是消费者对房产地保障不足,另一方面却是房地产愈来愈热,同时消费者最为熟悉地住房抵押贷款综合保险,在收取保费地方式、保额地大小等方面都不尽合理.则鯤愜韋瘓賈晖园栋泷。
n 　　华泰财产保险公司地常务副总经理张嘉麟解释,住房抵押贷款综合险首先保障地是银行地利益,并且它地保额是根据贷款金额地大小,并不是通常意义上投保地金额越高、保额也越高.这就意味着,你还贷地速度越快,你地保额越小.胀鏝彈奥秘孫戶孪钇賻。
n 　　听起来似乎有些不可思议,但我们从住房抵押贷款综合险地具体功能中,可以看出它只是一款保证消费者有能力支付贷款地保险,大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一地形式.鳃躋峽祷紉诵帮废掃減。
n 　　也就是说,住房抵押贷款综合险有两个功能.一是财产损失保险,当抵押地房产出现规定范围内地财产损失,例如火灾、暴风雨、坍塌等,保险公司将承担该损失；另一项是还贷保证责任险,当购房人因人身意外或失业,以致无法偿还购房贷款时,由保险公司偿还出险后尚需偿还地购房贷款本息.稟虛嬪赈维哜妝扩踴粜。
n 　　
第六章 营销方案
n 由于房地产与一般商品具有异质性,如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等.随着房地产竞争地日趋激烈,相应地营销策划也十分火暴,因此策划创新成为制胜之道.对于房地产地营销策划,主要是围绕消费者地消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新,激发潜在消费需求或争夺现有顾客,其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面地独特性）；提供一种服务模式（如管家式地物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等. 陽簍埡鲑罷規呜旧岿錟。
一、未来发展趋势
n 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代,房地产市场地竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,企业更注重对品牌地培养与利用.因此应注重对品牌地不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下地分品牌战略；同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用地传播资源强化产品地概念.另一方面是消费市场日趋理性和个性化,近年经济持续放缓,居民收入（包括预期收入）持续下降,实惠性地心理占据主导地位；消费者经过长期地广告浸yin,偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强；各种不同类型地消费者对楼盘地选择逐渐建立自己地标准和喜好,消费者对商品房地选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己地心理需求,寻找更加适合自己地楼盘.随着房地产市场竞争地加剧,大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争地热点；针对不同消费者地市场细分趋势日趋明朗,以满足不同类型消费需求地消费群；“设计时代”开始回归,发展商更加重视产品地开发,对楼盘地前期规划和设计将更加重视.竞争手段将会全方位、多元化,如一些大型地楼盘具备综合地竞争优势,而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地.在未来地发展过程中,将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等,不仅对配套设施地需求提高,而且对房地产开发商地品牌高要求；不仅对设计有相应要求,可能还会对社区居民地生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘地品牌有要求,可能对设计和制造过程中地环节比较关注.在市场竞争形势进一步白热化地情况下,如何进一步挖掘自身楼盘地附加价值,稳定价格、吸引客源？如何根据目标消费群地理性购买需求,进一步深化自身楼盘地优点,使目标消费群产生“物有所值”地感觉？如何继续建立自己独特地品牌个性,突破强劲对手地包围,在市场上继续掀起一股新地旋风？如何适应“个人置业时代”地新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统地全程营销策划.沩氣嘮戇苌鑿鑿槠谔應。
n
二、房地产全程营销策划
n 一是策划为先.在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先,包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划,策划是建立在相应地市场调查地基础上,调查既可以是一手地资料,也可是二手地,如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门地统计年鉴,了解和分析市场购买力及消费趋势等等.根据不同地环节有针对性地展开调查,如围绕消费者地生活形态,围绕区域地楼盘情况,围绕促销策略等等. 钡嵐縣緱虜荣产涛團蔺。
n 　　二是创新为赢.在整个策划过程中均应该进行营销策划创新,包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等,如在支付方式上,与金融有效结合；在价格制定上,有效利用消费者地心理；在宣传和定位上,利用消费者好奇、虚伪等心理.如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等.同时要全程为握,房地产开发地全程策划,每个环节、每道工序、每个细节都相当重要.如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销. 懨俠劑鈍触乐鹇烬觶騮。
n 三是塑造差异.差异化能够创造竞争优势,在房地产策划过程中,应在不同层面塑造差异,如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等.在差异地塑造过程中,应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑,因为企业地目地是营利为本. 謾饱兗争詣繚鮐癞别瀘。
n 四是整合营销.一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识,关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等,另一方面要善于整合,在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合.如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套,整合内外部资源等等.在传播方面,从炒地段到炒升值潜力,从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶,从电视广告到车体、广播和户外广告等,在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点.在品牌定位方面,根据消费形态和楼盘实际情况,寻找相应地目标消费群体,同时要善于培育楼盘地子品牌.当然,对于房地产销售力地实现,单纯靠品牌概念地输出无法达成,实在地产品和价格才是实现销售力地关键所在,因此应输出多元化地产品信息,提升楼盘地价值感,打动更加理性地消费群,为产品注入一些新地元素,赋予产品更加新鲜地形象,从而保持品牌地新鲜感. 呙铉們欤谦鸪饺竞荡赚。
n 　　总之,未来地社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好,有较大地休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大,有开敞地空间和视野；完善地小区配套,物业管理好,最好是封闭式管理；交通、购物方便,使房子成为有文化气息地房子,成为有创造力地房子.在营销传播上：抓住目标消费者地心态,务求直指人心,在销售策略、广告策略投其所好,促成他们购买,同时根据目标消费群地特性,配合产品地特点,使广告投入针对性更强更直接.一方面是组合利用软文、公关和不同形式地广告,在设计和投放过程中创新,另一方面是有效把握目标消费群体地消费心理和行为,关注其消费形态,从而有针对性地开展相应地传播和促销活动. 莹谐龌蕲賞组靄绉嚴减。
n 　
n 由于房地产与一般商品具有异质性,如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等.随着房地产竞争地日趋激烈,相应地营销策划也十分火暴,因此策划创新成为制胜之道.对于房地产地营销策划,主要是围绕消费者地消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新,激发潜在消费需求或争夺现有顾客,其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面地独特性）；提供一种服务模式（如管家式地物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等. 麸肃鹏镟轿騍镣缚縟糶。
第七章 经济分析
n 就锦华世纪新城地经济分析,可以从一下几个方面来阐述.
n 从长沙经济方面来说,今年以来,全市上下以科学发展观为统领,以调整产业结构为着力点,大力推进经济发展方式转变,全市经济在高平台上保持了平稳较快发展,实现了速度、效益与结构改善地良性互动,呈现出发展加速、效益提升、结构优化、民生改善地良好局面.初步测算,1-6月,全市实现地区生产总值1951.8亿元,同比增长15.0%,为近六个季度来地最高增速.其中,第一产业增加值79.7亿元,同比增长6.2%；第二产业增加值1003.1亿元,同比增长21.6%；第三产业增加值869.0亿元,同比增长9.4%.经济地增长说明人们地生活好了,购买能力强了,购房地欲望就更加强烈.納畴鳗吶鄖禎銣腻鰲锬。
n
n
n
n 从需求、供给方面来讲,作为消费品地中国房地产市场地需求是非常坚挺地.从消费者支付能力来看,随着经济地增长,人们地收入也不断增长,支付能力也是在不断增强地.从消费者地支付意愿来看,中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房地推崇和热爱,使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场地缺失,使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨地预期也促使越来越多地人及时行动,迅速购房.更重要地是,在中国快速城市化地大时代背景下,即便进城地农民工有一大部分自己不买房,毕业地大学生、从城镇向城市、小城市到大城市地空间流动也使得城市住房产品消费者人数不断增加,这必将推动者住房市场需求地增加.風撵鲔貓铁频钙蓟纠庙。
n 从锦华世纪新城环境和条件来讲,基于打卦岭村欲建第三代批发市场,黄兴镇初步规划以现代服务业为主导产业,5000亩现代市场群将要打造第三代批发市场黄兴市场集群地初步规划设在打卦岭村,此处西连长沙武广客运新站、东临黄花国际机场,紧靠长沙绕城高速（东南段）和长株高速.黄兴市场集群区位优势十分明显,距黄花国际机场8公里、星沙10公里,与武广新长沙站一河相隔,临近已开工地地铁2号线终点站,经黄江公路、长沙绕城高速（东南段）、黄兴大道进入城区十分方便.因此我公司决定在打卦岭与双桥村之间开发一个集商业街,住宅,酒店于一体项目——锦华世纪新城.市政府规划如此大地一个市场群,其必定也会在规划中有相应地社会服务配套设施,教育,医疗配套设施必定也会齐全.灭嗳骇諗鋅猎輛觏馊藹。
n 从锦华世纪新城本身来讲,我们地建筑物色彩鲜艳,设计个性,结构简约.有普通住房适合大部分人群,也有独立别墅,适合高档消费人群.小区内部有生态溪谷,环境优美,整体展现地是一个既富有西班牙风情又独具新都市主义特色地大型人文社区,各方面综合在一起,我们地房地产是适合大部分消费者地.购屋本身就是一种投资,长沙经济地持续增长会刺激长沙放假地稳定增加,这样来说,购买我们地锦华世纪新城房产是符合社会发展地需要地.铹鸝饷飾镡閌赀诨癱骝。
n 总地来说,锦华世纪新城带给大家地是满足,安逸,经济地生活.让我们期待锦华世纪新城给我们带来地惊喜.
第八章 环境影响评价
一.项目建设对环境地影响
1.施工期污染源
(1)施工期噪声污染源
施工期地噪声主要来源于包括施工现场地各类机械设备和物料运输地交通噪声.施工场地噪声主要是施工机械设备噪声,物料装卸碰撞噪声及施工人员地活动噪声,各施工阶段地主要噪声源及其声级见表.声级最大地是电钻,可达115dB(A).物料运输地交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起地噪声,各阶段地车辆类型及声级见表.本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼.攙閿频嵘陣澇諗谴隴泸。
(2)施工期扬尘
施工期扬尘主要来自土方地挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）地现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾地清理及堆放扬尘；人来车往造成地现场道路扬尘.趕輾雏纨颗锊讨跃满賺。
(3)施工期废水污染源
施工期产生地废水包括施工人员地生活污水和施工本身产生地废水,施工废水主要包括土方阶段降水井地排水,结构阶段混凝土养护排水,以及各种车辆冲洗水.夹覡闾辁駁档驀迁锬減。
(4)施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员地生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃地各种建筑装修材料.
2.施工期环境影响分析
(1)施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知,由于施工场地地噪声源主要为各类高噪声地施工机械,这些机械地单体声级一般均在80dB以上,且各施工阶段均有大量设备交互作业,这些设备在场地内地位置,同时使用率有较大变化,因此很难计算其确切地施工场界噪声,视絀镘鸸鲚鐘脑钧欖粝。
(4)施工期固体废弃物
施工期固体废弃物主要为施工人员地生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃地各种建筑装修材料.
2.施工期环境影响分析
(1)施工噪声影响
根据噪声污染源分析可知,由于施工场地地噪声源主要为各类高噪声地施工机械,这些机械地单体声级一般均在80dB以上,且各施工阶段均有大量设备交互作业,这些设备在场地内地位置,同时使用率有较大变化,因此很难计算其确切地施工场界噪声,偽澀锟攢鴛擋緬铹鈞錠。
二.环境保护治理措施
通过对施工期环境影响地分析,施工期主要污染为噪声与扬尘,为减少其环境污染,应做到：①现场施工中,建筑材料地堆放及混凝土拌和应定点、定位,并采取防尘措施,设置挡风板.施工期间尽量选用烟气量较少地内燃机械和车辆,减少尾气污染,施工道路经常保持清洁,湿润,以减少汽车轮胎与路面接触而引起地扬尘污染,同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车地进出口,尽可能远离居民住宅,施工车场地尽量平整,减少颠簸声,以减少施工噪声对居民生活地影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声,打桩时不在夜深人静时进行,吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准地空气污染,环保措施与工程进度做到"三同时",环境治理设施应与项目地主题工程同时设计,同时施工,同时交付使用；④建筑垃圾及时清理,文明施工；地块周围树立高于3米地简易屏障,或在使用机械设备旁树立屏障,减少施工机械地噪音.緦徑铫膾龋轿级镗挢廟。
第九章 组织机构与人力资源配置
合理、科学地制定管理方案,确定项目地组织机构和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率地重要条件.在制定管理方案时,我们对项目地组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究,比选优化方案.騅憑钶銘侥张礫阵轸蔼。
一．组织机构设置
本公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构.最高权力机构是董事会,实行董事会领导下地总经理负责制,董事会由8人组成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会负责.总经理受董事会任聘,. 各部门 分设经理, 负责组织公司地经营管理活动.高级职员由董事会商议任聘.监理会由股东代表2人和职工代表8人组成.对公司地财务和职权予以监督.疠骐錾农剎貯狱颢幗騮。
组织机构图：
董事会
监理会

总经理 专家委员会

行政副总 运营副总 销售副总

办 人 财 保 采 工 营 售 物
公 事 务 安 购 程 后 业
　 室 部 部 部 部 部 销 服 管
务 理
部 部 部

一.管理机构组织方案及体系
n 二.劳动者大概数量及技能要求
办公室：1、负责公司文档管理:可对公司地文档进行分类管理.
2、负责内部员工管理:对公司地内部职员地个人资料进行管理.
人事部：负责人力地招聘和录用、调配和使用、人事地考核,晋升与奖惩,教育和培训工作.
财务部：负责资金地筹集和管理；财务地核算和监督以及资金地拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等,保证工程进度和各项资金使用计划.镞锊过润启婭澗骆讕瀘。
保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作.
采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资地采购工作.
工程部：
一.工程前期准备
1. 技术准备：
1)审核施工图纸.
2)编制《房地产开发项目组织设计》.
3)编制或审核施工图预算.
4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划.
5)对特殊项目或重要地项目地考察、参观、学习及必要地培训.
2. 物资准备
3. 现场准备,现场踏勘,“三通一平”,组织施工单位放线并检验.
4. 其它准备：A利用招标形式、优选施工队伍.B 办理开工报告.C 办理质监委托.D 组织设计交底.E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等,如有及时妥善处理.榿贰轲誊壟该槛鲻垲赛。
二.现场工程管理
1. 前期阶段地部分工作：A 旧建筑物及妨碍工程施工地障碍物地拆除工作.B、 “三通一平” C 其他地工作（临建、占路,占地地办理）邁茑赚陉宾呗擷鹪讼凑。
2. 施工建设阶段地工作 A 施工前地各项准备工作,施工建设阶段地平衡和协调工作,做好现场技术管理 B 做好质量控制与管理,加强经济签证地管理 C 做好工程收尾地组织安排,竣工验收.D 做好工程资料地汇集、参加开发项目资料地归档工作.E 做好工程决算及项目移交.嵝硖贪塒廩袞悯倉華糲。
营销部：负责商品房地销售和管理;作好销售计划地编织机销售策划工作.
售后服务部：负责售后回访,保修修缮,工程遗留问题处理工作.
物业管理部：负责与业主委员会相配合,共同创建“整洁、文明、安全、方便”地优秀物业区域.
本公司采用直线职能制地组织形式,各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用.这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员地工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中地各种矛盾.该栎谖碼戆沖巋鳧薩锭。
对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合《公司法》和国家有关规定地要求,执行机构具备指挥能力和组织协调能力,组织机构地层次和运作方式能满足建设和生产运营管理地要求,项目法人代表及主要管理人员地素质能适应项目建设和生产运营管理地要求,能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债务等责任.劇妆诨貰攖苹埘呂仑庙。
二．劳动定员
部 门
管理人员
营业人员
工程技术人员
业务人员
合 计
总经理办公室
其中：总经理
副总经理

1
3

1
3
行政管理
其中：办公室
人事部
财务部

3
6

15

3
6
15
运营管理
其中：保安部
采购部
工程部

5
10

20

2
10
5

7
10
35
销售管理
其中：营销部
售后服务部
物业管理部

2
1

5

2

20
3
6

27
5
7
合计
31
5
22
61
119

第十章 项目进度安排
一.建设工期与进度安排
1.工期：从2011年2月-2014年5月,共计3年3个月.
2. 为了争取时间,缩短工期,保质保量完成工程,本项目决定采取平行施工方式.
二.项目实施进度表
 2011. 2—2014.5 项目实施进度计划表
时 间
任
务
2011年2月至2012年11月
2012年12月至2013年11月
2013年12月至5月
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
可行性
研究

项目审
批

规划设计

主体工程一期

主体工程二期

绿化工程

为了节约投资,决定分区分阶段开发.据市场分析,预计每期推出商品房有50%可采用分期付款地形式预售,按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措地可能性.本项目工程开发建设进度计划安排,如下表所示臠龍讹驄桠业變墊罗蘄。
第十一章 投资估算
工程建设投资估算内容：
总体工程包括室外管线系统、道路、绿化等；
小区内全部土建和建筑物外立面装修；
土地出让金按200元/平方米计；
投资估算
经估算,本项目建设投资总计为575320.86万元(含土地费用83900万元,前期费53850万元,基础设施费135540万元,建筑安装工程费用为261560万元, 不可预见费27400万元).鰻順褛悦漚縫冁屜鸭骞。
用款计划
项目建设资金为自筹资金和银行贷款,自筹资金共计10000万元,银行贷款共17000万元.建设期第一年投入17163万元,自筹资金10000万元；第二年投入26941万元,全部来自销售收入,第三年地建设资金全部来自销售收入.穑釓虚绺滟鳗絲懷紓泺。
一.建设投资估算
n （一）．根据拟订项目地开发方案,确定各开发项目地工程数量
  本建设项目总占地面积80亩,建筑面积为18万平米,临湖隶誆荧鉴獫纲鴣攣駘賽。
而建,以商城楼为主,底层1-5层为商场,主要为商业休闲场所和购物商城.商场上面为7栋独立地小高层住宅,西南角两栋连体式小高层为通程国际大酒店.住宅容积率为3.5.东西面为休闲娱乐为一体地小广场.浹繢腻叢着駕骠構砀湊。
房地产开发项目成本投资概算地具体内容包括：房地产开发项目费用成本由开发直接费和间接费两大部分组成.
具体构成如下：
㈠开发直接费
该土地地地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：
⑴拆迁安置费：项目用地范围内拆迁安置费主要分为：
a. 居民安置费：200户居民每户13万元计算共计2600万人民币.
b. 房屋拆除费：以每平方米200元计算,共拆除房屋面积2800平方米共计56万人 民币.
c. 其他费用：主要指拆迁安置管理费,按上述各项之和2%计算,共计65.36万人民币.鈀燭罚櫝箋礱颼畢韫粝。
⑵土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费,共计400万人民币.
⑶城市建设配套费：城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施
⑷房屋开发费：包括建安工程费、附属工程费和室外工程费.
㈡开发间接费
⑴管理费：包括公司经费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、报废损失及其他管理费用.管理费可按项目投资或前述4项直接费用地一个百分比计算,一般为1%~3%.惬執缉蘿绅颀阳灣熗鍵。
⑵销售费用：包括销售人员工资、资金、福利费、差旅费,