会计实务：关于土地使用权转移期间的土地使用税考量-.doc

关于土地使用权转移期间的土地使用税考量　

导读：土地使用权转让在国内快则一年，慢则三五年是常见的事情。这中间万一受让人已经拿去用了，这土地使用税怎么办？
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》 第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”
光看这一条其实与实际操作当中有很大歧义，因为这一条的字面含义是使用人。
但是《国家税务局关于检发的通知》（1988年10月24日 (88)国税地字第15号）（你没看错，这份88年的文出了有个别条款废止外依然有效）第四点关于纳税人的确定明确：“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。”
从这个15号通知不难看出，纳税主体首先是物权人，物权不清的才考虑占有人。
问题来了，土地使用权转让在国内快则一年，慢则三五年是常见的事情。这中间万一受让人已经拿去用了，这土地使用税怎么办？
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
显然那一段履行土地使用权变更手续的期间，物权人还是出让者，假设出让人和受让人都在这块土地所在地，那么结合《物权法》、《城镇土地使用税暂行条例》以及15号通知，物权人也就是出让人就得纳税。
这从现实的角度来看，出让人就会叫屈，我都卖了，合同也签了，买方地也用了，手续变更慢又不是我造成的，凭啥我还要交税。
然后你会问我的看法，我想说条文是没法改变的，只有从纳税人的角度出发才能预防这一风险。也就是出让方应该多长个心思，在卖地签合同的时候就该约定，从合同签订之日起直至完成产权变更登记这段时间的土地使用税的实际支出由买受人实际承担。
这并未改变纳税主体，但是在民事领域，卖方就算自己缴纳了也有一个追偿权的保障。如果你是买方，思维可逆。而对于税务机关来讲，如果两方约定明确，也能减少纠纷。
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