商步行街项目建设可行性研究报告.doc

XX商业步行街项目可行性研究报告XX商业步行街项目可行性研究报告XXXX房地产开发有限公司市场部项目市场调研一区域总体环境分析31、XX区域规划42、XX区域环境发展趋势43、XX产业发展布局54、XX区域写字楼物业状况及分布65、XX地区交通状况总体分析96.人口状况分析15二、区域商业市场环境分析241、区域商业市场发展历程242、区域商业市场现状分析243、区域商业市场未来发展趋势27三、本项目周边的状况分析341、项目区位及研究范围342、本案交通状况分析343、本案周边住宅状况分析36项目定位及可行性研究四、市场初步定位491业态定位492租售价格定位523终端客户定位58五、项目操作性分析631市场面分析632技术面分析653经济面分析67六、经济模型部分691.成本部分核算692.额度比例核算703.租赁现金流分析（静态）714.租赁现金流分析（动态）725.项目租售同步操作现金流状况73七、可行性分析结论75项目市场调研一区域总体环境分析XX地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。按照北京市政府对XX地区“城市副中心”的定位，以及2003年北京市政府数次对XX区域进行规划调整，XX区域整体居住环境有了明显提升。产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻XX区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，XX地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化XX的方向发展。1、XX区域规划XX地区总用地规模为17.8平方公里(其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里)，规划总居住人口为33万人，现有常住人口近15万人。总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括1个地区级主商业中心、5个次商业中心、8个社区商业中心和6个文化娱乐中心； 8个区间公园、38个社区绿地和3条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，XX绿化主轴。XX区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北小河南侧统称为“XX新城”，其功能以XX中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“XX科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外，第四使馆区落户XX，从而更进一步增强了XX区域的整体竞争力。2、XX区域环境发展趋势XX在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢，被称作“睡城”。但在近年政府规划调整和改善良后，XX地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。近年来，国外大商家看好XX地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、沃尔玛、家乐福等纷纷选址XX。在这种整体环境利好的趋势下，XX地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中，XX正朝着“城市副中心”的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大XX。3、XX产业发展布局XX科技园位于朝阳区酒仙桥-XX地区，占地10.5平方公里。园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。2004年5月31日，北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络中心作为入驻XX高新技术产业区的第一家全球500强企业正式落户XX。随后世界500强企业纷纷把视线转向以“睡城”著称的XX，2004年12月摩托罗拉研发总部在XX破土动工，2004年11月12日宝马汽车电子技术研发中心在XX奠基，韩国三星电子、西门子、松下、LG等跨国企业纷纷选择将总部定在XX。目前XX高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器：XX科技创业园和中国北京(XX)留学人员创业园。截止2005年XX高新科技产业园区内的电子信息类产业已达73.45%，XX产业已形成以通信、计算机、数字视听为主的产业支柱。在XX地区产业链条逐步完善的过程中，XX地区的商务氛围愈来愈浓厚。西门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在XX，XX区域外资企业总部自建物业面积预计超过30万平方米面积。XX地区跨国企业的高速发展，同样预示着XX地区未来发展的巨大潜力。XX外资企业在建物业面积比例图 单位:平米从XX的产业园的发展方向来看，“十一五”规划期间，朝阳区重点发展目标之一就是把XX打造成一个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户XX的过程中，这种“跨国企业研发总部”效应也极大的促进了XX地区的商务氛围的提升。随着XX地区产业的高速发展，XX地区将凭借区域产业经济的核心竞争力，以及整体环境的日趋完善，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。4、XX区域写字楼物业状况及分布4.1XX写字楼物业供应情况XX发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进的发展。在XX高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对XX地区写字楼物业的需求。XX写字楼物业项目统计表项目名称体量（m2）租金(元/日/m2)档次 爱慕国际210002.5乙级博雅国际中心27000（规划）待定甲级众运大厦196002.6乙级叶青大厦500003甲级中辰大厦174002.8乙级洛娃科技大厦155002.8乙级鑫佳泓大厦175003甲级博泰大厦240003.15甲级博泰国际650007000元/m2商住XX科技创业园700003甲级星源国际220002.5商住娜丽莎大厦50002.3商务Loftel170008500元/m2商住XX大厦358003.2甲级佳境天成650002.8商住鹿港写字楼50000规划嘉美风尚37000规划人济大厦56000规划从统计数据来看，XX地区写字楼面积(含未来规划)整体供应量超过61万平方米(此数据不包含外资企业自建物业面积)。单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成XX成熟商务区。也不足够支撑未来XX地区高科技产业基地的办公面积需求。单从现有物业数据来看，XX区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于XX科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，XX地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合XX区域内企业需求情况。4.2XX写字楼物业分布状况从XX地区写字楼物业的分布情况来看，由于XX科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而XX当地一些SOHO族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际、LOFTEL等分布于人口密集区且交通便捷的商住公寓。XX地区写字楼及跨国企业总部分布图 4.3 XX写字楼物业市场发展趋势从XX区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成一定的商务气候。但随着XX区域产业发展，人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体量的逐步增大、物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进一步提升XX区域的商务环境，并促进XX地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中，未来XX区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。4.4周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近XX高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以XX高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑一定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。5、XX地区交通状况总体分析5.1区域公共交通状况分析5.1.1地面公交客运系统在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之一。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到XX地区的消费环境。对XX地面公交客运系统作如下分析：XX地区现有公交线路一览线路主要站点区域站名城铁临5路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路XX西站XX西站城铁临6路XX科技园XX花园东区广顺北大街XX西站广顺北大街小5路XX科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀金庄村XX科技园小6路西马庄定福庄太平庄华堂商场丽都饭店XX小区XX小区小71路XX小区XX西园XX购物中心芍药居上地桥XX小区小73路XX小区经贸大学冠城园牡丹园双安小南庄XX小区运通101线南湖渠XX购物中心中国科技馆体育师范学院三义庙XX购物中心运通104线营慧寺紫竹院白石桥动物园北京北站XX新城XX新城运通107线马家堡小区木樨园燕莎友谊商城丽都饭店XX新城XX新城运通110线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街XX新城XX新城运通111线安宁里南站立水桥XX花园朝阳公园定福庄东柳XX花园运通113线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街运通201线南湖渠南湖东园XX购物中心人民大学六里桥长途站XX购物中心361XX科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街402四惠站大北窑农展馆酒仙桥XX公园南皋XX公园404东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街405路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街409来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街416来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街418金盏郁金香花园蟹岛度假村XX公园酒仙桥东直门XX公园420XX科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站XX科技园421大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路422三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地606雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街614东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路XX科技园宏昌路623XX科技创业园广顺北大街XX购物中心东直门外广顺北大街627三营门木樨园方庄潘家园四元桥广顺北大街广顺北大街629环行铁道阜通西大街XX花园立水东北旺中路阜通西大街630来广营XX花园北营门门头村北京植物园香山东路XX花园701大西洋新城南门花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里707嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街710善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街735锦绣大地市场玉海园中关村四元桥XX公园金盏XX公园737孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街752西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街827北京西站北辰路XX购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街840外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠852老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街909前苇沟XX花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场XX花园921大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街939北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街944菜户营盛唐饭店学院路芍药居广顺北大街奶子房广顺北大街951东北旺中路圆明园五道口亚运村花家地南十里居花家地952东湖XX花园朝阳公园小武基北大地岳各庄北桥XX花园952支XX路宏昌路丽都饭店朝阳路劲松十八里店北桥站宏昌路966东直门长途站览中心广顺北大街朝来家园平西府广顺北大街975东直门阜通东大街广播学院北七家桃峪山庄桃峪口阜通东大街976北湖渠大西洋新城酒仙桥商场大望路潘家园亦庄大西洋新城976支北湖渠东口广顺北大街四惠站北苑群芳园大地站广顺北大街983王佐汽车站五棵松营慧寺广顺北大街北湖渠广顺北大街XX地区交通站点分布图如图所示，XX区域公交站点呈区域性集中的特点，多分布于城市主干道附近，处于XX边缘地带的住宅及商业项目地面公交客运系统相对匮乏，尤其是在城铁XX西站附近没有直接延伸到XX中心区的公交线路，且现有线路车次少、拥挤不堪，造成地面公交客运系统与轨道交通系统的脱节，由此也滋生了诸多交通及安全隐患问题。但其现有公交线路基本能够承接多个交通枢纽、密集居住区、商务办公区和旅游景点，这些地方聚集着大量的流动人口、常住人口、商务办公人群和国内外旅游观光人士，而依靠良好的公交线路组织，可以为本地区带来较为充足的人流支持，使其成为本地区潜在的投资及消费群体。随着北京城市的进一步发展和建设，XX地区吸引着人们越来越多的关注，川流不息的人流、私家车和出租车给区域的地面交通系统带来了沉重的负担。随着XX地区人口的不断引入，为缓解交通压力，地区地面公交系统完善空间很大。而公交线路增调，将给区域带来更多的消费人群，同时也便于其疏散。5.1.2 轨道交通系统由于城市化发展速度越来越快，轨道交通已经发展成为重要的交通工具之一，不再仅仅是原来的辅助交通工具的一种。从商业方面分析，轨道交通可以很好的扩大辐射半径带来有效消费群体，同时也可以弥补常规交通存在的不足，购物物品运输方式便捷度，交通管制影响都是地面公交系统的存在的问题。XX区域已知建成并投入运营的轨道线路有地铁13号线，周边规划和在建的轨道交通线路还有L1线、地铁15号线，地铁13号线途经XX西站，地铁15号线是连接东直门-XX-顺义区的规划线路。L1线则是自东直门至机场线的机场快速轨道线路，但目前L1规划为机场线，通过XX东南侧，XX区域不设站点，未来也存在规划调整的可能。XX地区现有轨道交通系统较为匮乏，部分地铁线路尚处于规划中，其对XX地区的影响有待观察。地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流疏导作用十分明显。如未来规划的地铁线路竣工通车后，将大大改善XX地区的现有轨道交通状况，对XX地区的辐射可能形成新的延展。5.1.3XX地区道路组成状况5.1.3.1外部公路系统XX地区位于北京城区的东北部，在机场高速与京顺路和京承高速之间，南至北四环，北到京包线，外部交通网络比较完善。主要交通干线有：京承高速公路，东北五环路，京顺路，北四环东路。发达的外部公路系统可为本地区带来充足的人流、车流、物流支持，便于商业项目后期的经营及组织运输。 北四环东路：道路状况良好，其较宽的双向车道每天承载着较大车流，是XX主要交通干线之一。 东北五环路：道路状况相对较好，其承载的较大车流、人流，基本上是连接东部地区和北部地区的交通干线，是XX主要交通干线之一。 京承高速公路：与四环、五环相交，道路状况相对较好，是进出昌平区的主要交通道路，加之连通承德，是本地区西部重要的交通干线。 京顺路以及机场高速路：是北京东北部最重要的交通干线，与东北四环、五环相交，是XX地区非常重要的交通干线，主要起引导交通的作用。5.1.3.2内部城市道路系统XX区域内的道路在建设之初为了与社区东南的京顺路、首都机场高速路平行，因此出现了一些非经纬向的道路。但是XX北部等新型区域内的道路，却是经纬向，于是XX内部的道路走向便变得错综复杂。总体来说，XX的主要道路大体可归结为两纵一环线。两纵指的是广顺大街和南湖北路-花家地大街（中环南路）：广顺大街是整个XX地区的中轴线，大体将XX分为东西两半；利泽西路、南湖北路、南湖南路与花家地大街的连接道路，与广顺大街平行，是连接XX西部和花家地建成区的重要干线。一环线指阜通西大街和阜通东大街：二者与北四环东路构成了一个环线，将XX的核心区于京顺路、北四环紧密地联系在一起。 广顺大街：城市主干道，双向六车道，红线宽度60米。广顺大街（广顺北大街和广顺南大街）是XX地区的中轴路，它北接北五环的广顺桥，东南与京顺路相交，从而将XX分割为东西两半。 阜通东大街：与京顺路平行，南起三元西桥，北至四元桥北，与XX地区内部路网相接，全长约2470米，红线宽度为45米，为城市主干道。 阜通西大街：与阜通东大街、京顺路平行，为城市主干道。沿大西洋新城走到末端，路面逐渐变窄为双向单车道，并与XX西路相交。 宏昌路：位于XX新城（A05区）的西北部的一条斜街，与广顺北大街、宏泰西路构成了一个三角形区域，并且宏昌路两端的十字路口都是不规则的十字路口。XX地区内部城市道路系统完善，规划合理，道路互相连通，且基本上没有交通管制，有力地支撑了XX内部日常地交通组织。合理的交通布局，不但缓解了XX地区的人流、车流疏导问题，有序的消费环境也便于吸引更多的消费人流来此消费。5.1.3.3 立交桥立交桥为疏导缓解交通阻塞问题、提高道路通行能力、保障行人安全起到至关重要的作用。XX地区现有立交桥11座，分别为：来广营桥、广顺桥、广泽桥、五元北桥、五元桥、大山桥、南湖渠桥、四元桥、XX桥、望和桥、北湖渠桥，以及将于今年完工的湖光中街立交桥。上述立交桥分别设置于XX周边地区，绝大部分是进出XX地区的主要出入口，主要承担了连接外部公路系统与内部城市道路系统的纽带作用，是XX地区保持交通顺畅的有力保障。XX地区原规划出入口可达15个，但仅4个可用，所以造成外部公路系统与内部城市道路系统脱节，上下班高峰期间进出XX的交通系统全面瘫痪。从目前现状看，随着政府市政投入力度的加大，XX地区的交通问题已得到初步缓解，立交桥在XX地区起到了很好的连结作用，是XX地区高速运转的关键所在。5.2 区域交通未来规划及道路改造分析XX地区内部交通路网较为密集，地区的道路状况较好，路幅普遍较宽，基本上是城市次干道，但是道路缺乏复合化规划，随着入住人口的增多，XX区域私家车数量迅速上涨，私家车数量巨大对道路交通状况提出了较大考验，以往交通规划不完善的方面开始显现，外部公路系统与内部城市道路系统脱节，交通拥堵较为严重，特别是上下班高峰期间进出XX的道路易堵。另外，区内的交通监控系统还不很健全，道路交通指示牌明显不足。针对以上问题，政府对交通规划进行了调整，并投入较大资金进行改造，同时加大交通监控力度，设立了更多指示牌，可以预见，XX地区未来的交通将更加顺畅。按照规划，XX地区将完成六个主要出入口和五个次要出入口的建设，建立一个以快速轨道交通和公共交通为主，多种客运方式相结合的综合交通体系。今年已完成阜通大街西延线建设，实现进出城区的快速连接，完成了花家地南街、花家地街、XX街与京顺路进出XX地区出入口的改造，预计2008年前全部实现XX地区道路网络规划。6.人口状况分析商业项目开发最重要的因素之一就是人口消费支持，人口消费特性与消费结构、层次等相关问题是直接制约商业市场发展，因此，在分析区域人口现有状况之前，先对住宅项目发展做深入分析，从而提供依据和支持。6.1住宅项目发展及人口状况分析XX区域自1994年规划为北京市“城市居住副中心”至今十多年时间，其土地开发过程划分为四个阶段：阶段时间主要建设区域开发项目类型第1阶段94-98花家地、南湖渠路区域以福利分房和最早先购置商品房的购房人，区域开发早期以普通板楼为主，95年开始有高密度楼盘项目第2阶段98-01以XX新城为中心向外辐射大型住宅项目启动，以高密度纯居住项目居多，投资购房者多为工薪阶层，另有韩籍人为主的外籍人士第3阶段01至04北部科技园区、XX整个地块都有产业研发基地，品质型住宅（公寓）项目、商务办公楼、底商等第4阶段05年至今XX东部新区、西南区大型商业、配套型物业项目开发、商务办公楼、高品质住宅、公寓项目；大型企业或集团购买从上面的表中数据分析，目前，XX区域开发已在处于第四阶段，土地开发速成度较快，区域内已没有太多空置地块，除XX新城B30地块、北京香颂二期、融科橄榄城、宝星国际二期、国风北京二期项目还未动工外，其他均在建设过程中，但从区域整体状况来看，住宅项目开发基本完成，但综合类商业项目相对较少，配套商业缺乏，整个区域商业发展仍不成熟，但大型商业已经在建设过程中，未来将有明显的改变。从调研资料显示，XX区域内部分楼盘项目主要有：序号物业名称序号物业名称序号物业名称序号物业名称1XX花园东区17融科橄榄城32风格雅园47花家地西里2星源国际18大西洋新城33City one48XX雅特住区3炫彩嘉轩19湖畔雅居34鹿港49动感之都宝星园4XX西园20金隅丽港城35星海明珠50世安XX家园5XX花园21夏都盈座36丽港美度51利景名门6丽景新贵22利泽西园37嘉美风尚中心52亚特兰大厦7慧谷根园23XX悦城38博雅国际中心53绿荫芳邻8慧谷时空24博泰国际39都市心海岸54花家地商住楼9慧谷阳光25澳洲康都40嘉润花园55嘉悦精英家园 10CLASS26望馨园41华阳公寓56慧谷金色家园11XX明苑27上京新航线42宝星国际57XX新城A5区410 12XX西园四区28圣馨大地43点击未来沁居58花家地小区 13XX国际商业中心29季景沁园44城市月光59望兴园14国风北京30北京香颂45XX新居60信荷城15XX新城31银领国际46东湖湾61方舟苑-艺术城16华鼎世家47花家地西里62XX利泽家园48XX雅特住区63LOFTELXX地区总占地面积860公顷，其中建设用地510公顷，区域内住宅项目还有一部分没有进行建设，街建设完成后，区域内住宅总体量将近1000万平米，按照千人指标计算，区域内固定居民约为25-30万人左右，目前XX常住人口约15万人左右。XX区域住宅项目分布图 6.2XX人口结构及未来人口放量从区域不同物业类型放量情况分析，除固定居民外，商务办公人群数量近期有所增加。就不同类型人口结构和未来人口增长比例情况做如下分析。6.2.1住宅人口数量根据统计资料统计，由于区域规划以高科技产业园区、城市副中心区等定位，区域自开发以来，人口数量不断递增，03年XX地区的常住人口数量在10万人左右，04年已超过15万，其中固定居住户数达7万户，截止到05年5月，统计指标已接近20万，根据北京市总体规划，2010年预计XX地区人口总数将超过35万人，而在未来的10-15年内，XX地区人口数量预计达到创记录的60万人。近几年人口递增数量约为3.5-4万人/年。6.2.2写字楼人口数量随着XX区域在2002年5月被国家科技部正式批准为中关村电子城科技园（西区）后，产业发展速度加快，研发基地、留学人员创业园区在较短时间里建成并投入使用。在XX的整个北部区域占地四公顷，总建筑面积70000平方米已全部投入使用，是集科研、生产、办公为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术企业孵化基地和留学人员回国创业基地。从XX产业园区得到的数据显示，XX电子城西区累计引进各型企业660家，其中高科技企业438家，注册资本金33.9亿元，产业方向涉及微电子、现代通讯、光机电、生物技术和新医药、新材料等领域。入园企业就业人员超过1.18万人，加上XX新区规划为大型公建用地，未来以大型公共建筑，包括金融、贸易、商业、旅游等设施为配套服务物业，短期内商务建筑有大幅增加，待XX区域整体开发完成后，区域内可投入使用的商务型物业项目总量将达到67万平米。按写字楼物业每百平米12人计算，XX区域未来商务人士总数将超过8万人，大量高等消费人群聚集，影响区域消费特性，同时现有消费习性也有明显改变。6.2.3外来人口数量截止2004年年底的统计数据，XX区域已有约5万韩籍人口居住在此，占在京韩国人总数的90%，到去年年底，XX地区已成为韩国人及朝鲜族人相对集中的区域，目前常住韩籍人口已达到7万人，占目前全区固定居民人口总数量的30%，支持韩籍居民的消费商品种类也相对完善，XX区域已成为北京市韩国商品最集中、种类最多的区域。除韩国之外，XX区域还有几千其他国籍人士在此居住，型成了一个以高端消费和特色消费为主的消费群体，也是本区域高消费核心力量。自XX科技产业园区规划确定后，外籍人士对本区域的认可度也逐渐递增，自住型购房者、投资型购房比率大大增加，常常出现预售阶段房号全部被预定，外籍购房人团购现象也时有发生。不难看出，随着XX区域规划不断完善，各项附助设施及配套项目建设完成，交通、商业配套、商务环境等有利因素的增加，加之第四使馆区的规划建设完成并投入使用，XX国际型大社区和国际化产业特色也将日益彰显，本区域外籍人士还将有较大幅度的增长，区域商业生命力也将随之增强。6.3 年龄、职业状况XX地区楼盘的中高价位客观显示出XX社区居民具有较高的收入水平，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。从目前研究机构的数据分析，XX区域20万常住人中，社区居民年龄构成以30-45岁为主，占60%以上，人口年龄结构呈现出年轻化的趋势，25岁以下的约占25%，45岁以上的仅占15%左右。XX区域常住人口年龄比例投资购房人的职业包括：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，从事贸易、IT行业的高精人才的中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。韩籍人士多从事贸易性活动，还有一些开设餐饮、服装服饰等有一定规模性的企业，另外一部分外籍人士则为进入望说区域的外企高级管理层，不同语言、习俗文化，已经构成XX浓厚的国际氛围。从我们对区域的调研资料显示，XX区域常住人口学历普遍较高，以大专、大学本科、研究生及研究生以上者占多数，科技园区内就业人群本科以上学历约占企业总人数的70.7%，其中博士9.3%，硕士20.1%。平均教育水平较高，拥有较好的收入和个人素质。6.4 外籍人口分布特色自XX区域开发工程开始，就不断有外籍人士进驻，有纪录显示，1998年有200多户韩国人组成的购房团进驻XX，自此之后XX区域成为韩籍人聚集地。目前区域内近20个大型社区，每个社区都有韩国人入住，其中，XX西园3区和西园4区内的韩国人最集中，约占该小区人口的80%左右，据不完全统计，现在XX区外籍购房人群已由原来以韩国人、日本人逐渐发展扩大至欧美、新加坡等不同国家的购房人，已有数万韩侨、欧美人士在此定居，外国专家也开始大规模的聚集在此，人群多元化发展趋势显著。从区域开发过程中我们了解到，一些外籍地产开发公司看好本国投资人的投资意向，吉宝置业的季景泌园就是新加坡公司全额投资的项目，早期就在新加坡进行推售，随之也带来了不少新加坡、台湾、香港等地区的投资购买，同时在一定程度吸引日、韩人士对XX的投资倾向。该项目也是区域里外籍人士购买数量较多的一个楼盘。6.5区域人口消费特性分析6.5.1区域消费能力分析从调研资料统计，XX常住人口中，25至45岁之间的占到85%，具有一定的经济实力，购买能力比较强，XX地区月收入在5000元以上的人群占62%，XX区域人口素质普遍比较我高，大专以上人群占到70%。从对XX地区人均可支配性收入调查显示，XX地区较高收入以上的人数比例占到了50%，低收入与较低收入的比例仅占到25%，根据统计得出的XX地区人均可支配性收入为19390元/年，高出北京市平均水平近24个百分点。北京市2004年人均可支配性收入调查统计对象低收入较低收入中间收入较高收入高收入平均水平人均可支配收入（元/人）7400.910960.814245.118454.529634.615637.8数据来源2004年北京市统计年鉴XX地区人均可支配性收入调查统计对象低收入较低收入中间收入较高收入高收入平均水平人均可支配收入（元/人）84001200015000200003500019390所占比例10%15%25%30%20%100%6.5.2区域人口消费特性分析 区域内常住人群消费主要以日常购物、配套型服务商业消费，同时对餐饮类的消费有较大需求。XX区域早先定位为城市中心居住区，区域内物业品质较好，高档住宅项目居多，在这里生活、工作的人群消费层次较高，区域内常住人口不乏有外企管理工作人员、来京的商务人士，未来还有以第四使馆区的驻华使馆人员成为本区域的核心消费群。这些消费人群的经济状况及收入一直保持着较高的水平，大部分人群具备较高的消费能力并具有较新的消费理念，注重品质消费，对生活质量的要求也相应较高。追求更高层次的文化及娱乐享受，追求生活品位，消费讲究高雅有情调，消费以中、高档产品为主，消费金额相对较大，对购物环境要求较高。由于XX区域先期规划中缺少对商业配套设施的设计，故区域早期很少有相对综合的商业物业供区域常住人群消费，而本区域常住人口中存在大量工薪族，作息时间相对较为固定，受此影响，区域内除早晚上下班的高峰时段外，白天人数明显少于夜间，区域内消费高峰时段与市区也有较大差异。从对区域调研结果得知，XX区商业经营时间一般为早11时，晚上营业时间可持续至晚23时左右。白天冷清夜晚火爆的营业状况成为XX消费的特色。但由于原来XX区域商业配套条件不完善等诸多不可回避的问题，直接造成了社区休闲性购物及文化娱乐需求的商业存在着很大的市场空白，区域内消费没有得到有效释放。目前对百货零售类商业的需求量明显较大，配套服务类项目的档次也有较大差距。 商务办公人群对餐饮、休闲类业态消费需求较大，对一定档次的消费购物需求也明显高于普通居民。商务办公人群具有较高的学历水平，普遍文化素质较高，此类人群拥有超前的消费意识，消费观念较为前卫，购物、餐饮以及娱乐、休闲都是他们日常生活的重要组成部分，对个性的特色商业有着浓厚的兴趣，他们工作压力较大，作为缓解工作压力的一种方式，在工作之余他们普遍到休闲、娱乐场所进行消费。由于区域内有大量写字楼、公寓存在，在此工作、居住的人群又以外企职员、驻华外籍人士居多，此部分人群工作、生活节奏较快，工作与生活时间存在着较多的不固定因素。方便快捷、省时的就餐方式是他们的首选，由于区域内商务办公人群不断增多，可提供的商务餐饮服务较少，不能满足区域内对餐饮的消费需求，同时休闲、娱乐业态从规模和特色方面也还不能满足此类消费群的需求，造成了区域内的消费人群外流。 外籍人士消费特性以原有消费习惯的商品为主，娱乐类、休闲类消费成为其生活必不可少的一部分。餐饮服务也有一定的国籍特色。XX从1994年规划至今，一直都是住宅先行，缺少产业支撑，区域内居住着很多韩国人，随着中韩贸易额的不增加，经济往来的纵深发展，会有越来越多的韩国、朝鲜人到北京来工作居住，而欧美、日本、新加坡等国家组成的外籍人的消费习性也不同，这些人聚集的特性强，对文化休闲类消费需求明显，特色的餐饮、酒吧、KTV、娱乐城等都是此类人群的主要消费场所，已经在XX区域构成另一类消费群体的一个重要组成部分。此类人群消费能力高，有一定的消费品味，不同于普通居民类消费，对日常消费品的购买也有较高的要求，一般都在大型中高档消费场所进行购买消费。但在本区域适合这类消费的场所在本区域屈指可数，区域内也还没有一家有综合服务的，集餐饮、娱乐、商务服务、日常休闲购物为一体中高档消费场所。因此 ，在未来，随着此类人群的不断增加，对综合性、档次型大中型商业项目的需求明显增加。商务型、外籍人士消费潜力将不容忽视。这类消费人群也将带动并引导区域内更多的高收入人群前来消费。二、区域商业市场环境分析1、区域商业市场发展历程作为北京市规模最大的开发建设用地，XX社区经过几年的发展已逐步成为集居住、办公、科技产业研发及配套商业于一体的“副都市中心”，地区规模已初步成型。但由于受规划部署以及房地产开发建设等因素的影响和制约，这一地区商业设施的开发相对滞后于居住类物业的发展，早期商业配套仅局限于京客隆、华润等生活超市；中福百货零售以及个别建材城、大中电器等商业设施，截至2005年底，XX商业供应约为30万平方米左右，但无论从数量还是档次上来看，商用物业一直存在市场缺口。2005年以后，随着XXB区商业金融用地的逐步开发，各类型商业项目陆续面市。宜家家居XX新店将于今年4月份开业；XX购物中心、XX国