南湖山庄投资商业服务楼开发项目投资可行性研究论证报告.doc

57第一章 总论1.1 项目名称：城步苗族自治县南湖山庄商业服务楼开发项目1.2项目性质：新建1.3项目建设单位：湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司1.4项目单位法人代表：肖衡1.5项目单位概况：湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司在2012年9月21日创建于邵阳市大祥区百春园,法人代表为肖衡，现有注册资金伍佰万元，主要从事房地产开发和商品房销售。 公司有一支素质良好、文化水平高的人才队伍，有一个思想统一、团结协作、战斗力强的领导班子，是一支凝聚力强能吃苦能打硬仗的团队。目前在职的管理人员和专业的工程和技术人员共15人，其中工程技术人员8人,经济管理人员7人。公司拥有完善规范的管理机制,内设经理室、办公室、财务室、招商部、工程技术部、治安部、后勤部，并制定了公司章程、经营管理条例、财务制度、职工劳动生活制度、各类人员岗位责任制等相关制度，建立了切实可行的各项管体系，是房地产行业一个充满朝气和活力的新生企业。公司自成立以来，积极组建班子，完善机构设置，制定企业制度，明确企业发展方向，并以“信誉第一，质量第一，安全第一，服务第一”作为企业宗旨，以“优质建设、诚信经营、热情服务”作为服务宗旨，以“体现超前意识和提升项目总体价值，营造具有鲜明特性的中高档商住小区”为发展目标。公司将始终坚持“重合同、守信用”的原则，为城步创造有品位的居住环境不懈努力。为了配合完善我县老城区建设及我县总体规划建设的需要,为了给大量进入城步的建设者和生活者提供高品质的居住条件，满足人们日益提高的物质和文化生活需求，公司决定在城步县儒林镇投资进行房地产开发项目的建设，建设本商住项目“南湖山庄”，并已通过政府招拍挂的形式取得了位于城步县城老城区南山大道4033平方米国有土地使用权，用地性质为商服用地.（土地证附后）。“南湖山庄”商业服务大楼是湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司在城步县儒林镇投资进行的房地产开发项目.规划用地面积4033平方米,总建筑面积8118平方米，主要建设内容为二栋商品楼房,有多种经典结构户型的住宅56套以及1200平方米的绿化用地.“南湖山庄”以“绿色生态小区”为开发方向，以“生活时代化、环境园林化”为高尚品质社区的主题元素。公司在房地产行业投资注重品牌战略，力争把此楼盘建成具有一定先进性，质量可靠的优质楼盘。用良好的工程质量与先进的管理水平为公司树立良好的信誉，奠定公司持续发展的基石。 1.6可行性研究报告编制依据1、业主委托书 2、城步县国土资源局4033平方米国有土地证书。3、 城步苗族自治县城市整体规划4、 邵阳市规划行政技术规定5、 城步苗族自治县民族风格建筑条例6、中华人民共和国环境保护法（1989）7、中华人民共和国大气污染防治法（1995）8、中华人民共和国水污染防治法（1996）9、中华人民共和国固体废物污染环境防治法（1996）10、建设项目环境保护管理法（1986）11、“南湖山庄”规划设计方案12、中华人民共和国城市规划法（1998年修正） 13、城市居住区规划设计规范（GB50180-93） 14、国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数第三版 15、建设部发布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号） 16、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额17、项目单位提供的其他有关文件和资料。.7、项目概况 1.7.1建设地点：儒林镇地处湖南省城步苗族自治县的中心腹地，是城步苗族自治县的城关镇。“南湖山庄”项目地处城步苗族自治县儒林镇南桥头商住区，原林工商大楼旧址.总体布局为东西纵向排列布局,沿北面是城南路西郊,中间为绿化广场及地下停车场,靠西是南桥公园广场,为休闲、游玩、活动、社交提供了优美的场所,价值优势明显;交通便利，境内城武公路、城绥公路、城贝公路穿镇而过，实现了村村通公路。绿化环境优良，有着极好的发展潜力，是打造高尚文化居住社区及特色商业街区的绝佳场所。1.7.2建设内容：总体建设内容2栋住宅建筑,都是1+6层,配以大型地下停车场和绿化广场.1.7.3 建设规模及总投资总用地面积4033平方米,总建筑面积8118平方米,工程估算总投资1200万元人民币。.7.4建设期 “南湖山庄” 建设工程计划用一年的时间完成,并交付使用.具体进度安排如下: 2013年1月 环评、立项 等前期工作 2013年1月-2月 完成设计和施工图审核 2013年3月 确定施工队伍 2013年4月-12月 工程建设及配套附属设施建设1.7.5资金来源本项目总投资为1200万元，其中：建设工程费900万,其它费用200万,不可预见费用100万,所有资金均为湖南邵阳飞腾房地产开发有限公司自筹和申请银行贷款解决.1.7.6主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见表1-1 主要技术经济指标表 表1-1序号项目名称单位数量备注一项目用地面积4033二总建筑面积8118三建设期年1四项目总投资万元1200万五居住户数户56户六居住人数人196人 七最大层数层7八最大高度m40 九容积率1.77十绿化率%30十一建筑密度%30十二抗震设防烈度7度十三机动车总泊位个32十四最高用水量天42m3/h十五用电量天272kW 1.8研究结论 通过对“南湖山庄”建设项目已有资料的研究和建设地块实地考察，本研究小组从社会效益、经济效益、环境影响、风险影响等多方位对本建设项目进行了论证，结论：本建设项目可行。 第二章 建设背景及市场需求 2.1项目建设背景 城步苗族自治县地处湘西南边陲，沅江一级支流巫水上游,东界新宁县，南邻广西资源县和龙胜各族自治县，西接绥宁县和通道侗族自治县，北毗武冈市，总面积2646.07平方公里，地理位置适中。全县划分12个乡镇。境内分布苗、汉、侗等13个民族，现有26万人口。县城设儒林镇。儒林镇地处湖南省城步苗族自治县的中心腹地，是城步苗族自治县的城关镇。是一座有1700年历史的古城,位于县城中部,地势北高南低,。境内东、西、南属地势较高的山脉地区，北为地势低而平缓的丘陵地带.规划区总面积9.8平方公里,建成区面积4.85平方公里,从南向北呈条状布局,省道S219公路从城市中心从北向南穿过,距广西桂林211公里,距邵阳市206公里,距长沙市436公里.儒林镇辖儒林、清溪、浆坪、金水、白云、塔溪6个管理区，45个行政村、10个城镇居委会。全镇总人口62067人，全县共有苗、汉、侗、瑶、回、满、壮、土家、布依、高山等13个少数名族,其中以苗族为主的少数民族人口3万人，占全镇的45%，是全国5个苗族自治县之一.非农业人口3.02万人，占全镇人口的45%。1956年11月经国务院批准撤销城步县,设置城步苗族自治县,1986年被列为国家扶贫开发工作重点县,是目前湖南省最边远经济欠发达的少数民族自治县.2006年,工业总产值13.7亿元，财政收入1.38亿元，社会固定资产投资完成9.86亿元.是全县政治经济文化中心.儒林镇交通便利，境内城武公路、城绥公路、城贝公路穿镇而过，实现了村村通公路。水利有小型水库4座，山塘120口，旱涝保收面积7128亩，中小型水电站各1座，大型水电站（白云电站）1座。城镇基础设施齐全，三产业发展迅速，街道整齐，现有城南和儒林两个集贸市场。儒林镇风光秀美,资源丰富，竹林矿产水能旅游等自然资源在省内外具有较大的优势.儒林镇总面积311平方公里，其中耕地面积27762亩，有林面积21.23万亩,是一个“半山半水半分田”的大镇，森林覆盖率为79%,活立木蓄积量为766万立方米,草地面积9.1万公顷,占地面积35%,可载畜20万头.水资源年径流量40.75亿立方米,水能蕴藏量29.9万千瓦,其中可开发利用量20万千瓦,已建成水电站406座,装机容量9.93万千瓦,还有白云湖坝以下至沉江渡电站30公里长的水能开发资源.境内已探明矿藏332种,有锌、铜、锰、滑石、硅灰石、碎白云母、钨金等矿产资源.有丰富的旅游资源和历史人文景观.有秀色天成及人称“亚洲第一洞”-白云洞为主的天然溶洞群;有“南方的呼伦贝尔”-八百里南山;有浩荡苍茫的原始次生林带-十万古田;有罕见的“植物熊猫”-古银杉群等诸多胜景风物,给城步县儒林镇的经济发展提供了良好的条件。 2011年是“十二五”的开局之年 ,邵阳市对发展房地产业十分重视，市政府在2011年的政府工作报告中提出了要“稳步发展房地产业,贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向县城和重点镇延伸”的工作要求。”使房地产开发投资总量达到150亿元，人均居住面积提高到30平方米以上。同时突出人本理念，建设宜居城市。加快建立健全基本公共服务体系，制定城市建设投融资规划，多渠道和全方位拓宽融资渠道。更加注重引导民间资本投入城市建设. 2.2市场需求城步房地产行业刚性需求比较明显。随着近年来居民收入的增长,生活水平进一步提高,2011年全县城镇居民人均可支配收入10728元，较上年同期增加1221元，增长12.8%；农民人均纯收入2877元，较上年同期增加359元，增长14.2%，较上年分别提高3.7和7.1个百分点。居民支出主要向交通、住宅、通讯、教育、医疗保健等消费领域倾斜.由于社会福利分房制度的取消，房改房的上市及城镇居民个人修建私房的控制，再加上人均生活水平的提高，生活质量的改善，在购房方面，环境优美，设施齐全，交通方便，服务完善周到的住宅小区已成为市民的最佳选择2.3项目建设的必要性2.3.1城步苗族自治县房地产现状及发展趋势儒林镇气候属中亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，冬少严寒，夏无酷暑，海拔绝大部分在800米以下。镇政府所在地海拨446.08米，还有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。这是世界少有、不可多得的自然山水旅游资源，儒林镇具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产的长久发展孕育了肥沃的土壤。2011年是“十二五”的开局之年，也是城步自治县成立55周年的喜庆之年，县委、县人民政府团结和带领全县人民深入贯彻落实科学发展观，大力实施“生态立县、项目兴县、产业富县”的发展战略，突出发展主题，加快转变经济发展方式和经济结构战略性调整，国民经济保持较快增长，经济运行质量不断趋好，民生水平逐步提升，社会更加和谐稳定。我县的房地产业的发展也紧紧与城市扩容提质相结合，走上了与以往摊大饼式的发展不同的内涵式的发展道路，不断加快城市发展进程，以突出改善居民住房状况为主题，加大优质住宅小区建设，营造最佳人居环境，整体提升城市品质2.3.2城步苗族自治县住宅市场竞争特点2.3.2.1规模性小区倍受青睐随着购房者需求的日益提高，且有较大规模的小区所带来的完善的配套设施及多层次的小区建筑类型的结合，点面结合的绿化带设计，多样户型选择，以及给购房者所带来的物业附加值，是非同类小区楼盘无法比拟的，预计今后几年市场中万平方米左右规模的小区将领导潮流，倍受青睐2.3.2.2户型面积趋向合理在可承受范围内，追求面积的合理性，逐步改善居住条件成为市场消费的导向据不完全统计，我国购房的主力区位是平方米建筑面积占，接近平方米占，平方米的小户型占，平方米的较大户型占，平方米以上的为2.3.2.3注重规模，看重环境从年的各地房交会热销楼盘的特点，我们可以发现其中的一些共性：首先楼盘的规模较大，其次是注重内部环境的营造，楼盘的地理位置，周边环境此外还采用了很多绿色环保的建材和进口建筑材料，提高了物业的档次高科技的运用也是一些楼盘热销的重要原因，智能化的物业管理，宽带网络系统的小区使这些楼盘具有较多的客源虽然县城中心的住宅配套齐全，但这些热销仍然采用依托整合建设三管齐下的方式，使住宅配套的优势更是脱颖而出2.4项目建设的必要性2.4.1项目建设符合国家产业政策今年我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整投资结构。国家要求房地产开放持续健康发展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人们群众物质文化生活的基本需要，保持国民经济健康发展。党中央明确提出全面建设小康社会，小康社会的一个重要标准就是居民的住房标准，即“小康不小康，关键看住房”。2.4.2项目建设是满足人们对康居住宅的时间需求近年来，我国的住宅产业得到迅猛发展，产品升级换代的周期变得越来越短，住宅水平的发展在一定程度上已经超过了普通老百姓的经济收入水平的增长速度。康居住宅对大多数老百姓来说，是一种更贴近他们生活的选择，康居住宅强调举止的实用性、现代感、人性化，通过社区氛围的营造，满足市民对健康生活、体育运动、人际交流、和谐与和睦、身心舒适的要求。我国房地产协会专职副会长潘其源在2004年中国首届房地产交易大会的开幕式上指出“在2020年以前，中国的房地产行业依然能保持持续、健康、快速的发展态势，这是因为时间供需关系足以支持现在的房地产发展态势”。为此，康居住宅的建设是满足人们在生活中的实际需求。2.4.3项目建设是满足城步县城区住宅消费市场的需要根据城步苗族自治县城市总规划19992020：城步苗族自治县2010年人口规模达到8万人，用地规模20平方公里；2020年人口规模15万人，用地规模30平方公里。人口的不断增加将拉动住房需求的增长，另外城市工业外来人口的购买需求也不容忽视，这部分人群也直接拉动商品房需求的增长。从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住方需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，住房消费已由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。2.4.4项目建设是完善我县老城区建设及我县城市总体规划建设的需要。本项目地段在儒林镇南桥广场及公园处，此处建设现代化商住小区，对完善旧城改造规划有很大的促进作用。随着城市建设不断加快，该地段游玩及商业氛围逐步增强，人气逐渐加旺，银行、集市已基本形成，购物、通讯、储蓄也就变得较为方便。第三章 建设场地及建设条件3.1建设场地项目建设点位于城步县儒林镇南桥头原林工商大楼旧址。东临南山大道，西临南桥公园，占地面积4033平方米。该地段交通便利，环境优美“南湖山庄一期”项目的建设符合城市规划要求。3.2建设条件3.2.1地质地貌 城步境内崇山峻岭，溪河纵横，地势南高北低，南岭山脉绵亘南境，雪峰山脉耸峙东西，形成东、南、西三面层峦叠嶂，北面丘岗疏落，北部与中部连成狭长平缓地带。县内有1000米以上的山峰657座，大小溪河816条。全县平均海拔696.8米。县东二宝顶海拔2021米，是县境最高峰；县西匡塘口海拔326米，为县境最低处。雪峰山脉纵贯县境，东南西三面环山，地势起伏大，东西部高峻，南高北低，呈畚箕形向北敞口。县境以山地为主，丘陵、岗地、溪谷平原兼有。山地占90.78%，丘陵占2.2%，岗地占1.1%，溪谷平原占2.7%，水域面积占3.22%。主要峰岭有二宝顶、南山顶、枫门岭、黔峰山、金紫山。3.2.2地震因素据区域地质资料，场区内无大的活动断裂通过，所属的场区稳定性较好，根据建筑设计抗震规范GB50011-2001判定，场区土层以中软土组成，场地抗震级类别为类，地震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，特征周期为0.35s。3.2.3气候条件 城步地处中亚热带季风湿润气候区，属中亚热带山地气候，其气候主要具有以下几个特点(一)四季分明气候温和 县境因受大气环流、太阳辐射、地理位置和地势诸因素的影响，春季和初夏，冷暖气流交替，天气多变。骤冷骤热，低温多雨；盛夏初秋，受副热带高压控制，酿成晴热少雨的干旱高温天气，光照充分；深秋季节，北方冷空气与南方暖湿空气交锋于南岭，导致秋风秋雨连绵；冬季则受北方南下的大陆冷气团控制，气候较冷且干燥。具有春暖多变，夏热多早，秋高气爽，冬冷少雨，四季分明的气候特色。夏热、冬冷，夏却无酷暑，冬亦少严寒，是县境气候温和的显著特征。3.2.4水文因素 城步系湘西南边陲河源区县，地表切割强烈，河川水系发育，且呈树枝状分布。资水、巫水、渠水与浔江皆发源于境内。其中巫水为县境最大的河流，系沅水一级支流，属长江水系，县境干流长106公里，流域面积1576.4平方公里。浔江为西江二级支流，属珠江水系，系县内第二大水系，县境内河长55.5公里，流域面积578.1平方公里。资水又名赧水，属长江水系，县境内干流长33公里，流域面积418平方公里。渠水为沅江一级支流，属长江水系，县境内干流长29.3公里，流域面积153平方公里。全县有大小溪河816条，总长4036公里，其中河长5公里、流域面积10平方公里的干流及一至四级河流77条，长1122公里。河流呈辐射状从南、西、北三个方面流往县外，分属长江与珠江两大水系。河网密度6.56公里/平方公里，径流总量24.89亿立方米。县境地层复杂，储水构造多，地下水以岩溶水为主，地下水年天然资源量6.13亿立方米，占水资源总量的24.6%，水质以碳酸钙型为主，为低矿化淡水。 3.2.5社会环境条件按照“扩容提质，南北并进”规划，着力推进县城基础设施建设，县城建成面积达6.7平方公里。启动县城旧城区控规和详规编制工作，县城污水处理项目进展顺利，城镇生活垃圾无害化处理项目已完成各项前期工作。县人武部整体迁建工程已基本完成，县城最大的第一个实行物业管理的福晟小区建设基本建成。妇幼保健大楼、职业综合楼、中医院综合楼相继开工建设，县城出租汽车第二轮经营权出让顺利完成，城市环境卫生实行全天候保洁，县城绿化亮化工作得到加强，县城秩序和面貌焕然一新。项目建设有良好的社会环境条件。3.2.6交通运输条件县内交通以公路为主，城乡公路建设进展顺利。城贝公路建设快速推进，累计完成投资10100万元，全面完成西杉、南临油路改造项目69.5公里，完成农村通畅工程160公里，累计完成投资6889万元。总投资达17亿多元的洞新高速公路武冈至城步西岩支线项目29公里，现已全面完成征地拆迁工作，即将开工建设，实现城步苗族自治县境内通高速公路的梦想。随着武龙高速和靖武高速项目已挤进新修编调整的省高速公路规划，相信在不久的将来，城步苗族自治县将彻底改变制约城步苗族自治县民族经济发展的交通瓶颈。 3.2.7供电条件城步县由湖南主电网供电，水利有小型水库4座，中小型水电站各1座，大型水电站（白云电站）1座发电量31094万千瓦时，并完成了全县农村电网改造，电力供应有保障。3.2.8通信条件城步邮电通讯设施发达，全县城乡已开通10000门光缆数字程控电话，电信管网已经覆盖每一个角落，普遍采用光纤宽窄带综合接入制备，为广大用户提供包括语音（固定电话）、宽带上网（ADSL、VDSL）、宽带局域网互联、智能化小区、语音/数据/图像综合交换网络等多方面、多渠道通信服务，可满足本项目建设期与建成后的电信、通讯要求。3.2.9施工条件本项目地处城区，场地平整。附近有许多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大大减少运费。水泥、钢材、木材等建设材料在城步县及周边市场均有足量供应，易于采购。城步县内的土建、装修施工单位在质量、技术和进度上均可满足本项目要求。3.2.10土地条件建设用地已落实，手续合法。于2012年9月5日以竟拍的形式取得了位于城步县城南山大道东侧的6.02亩（4033平方米）国有土地的使用权，土地用途为商服用地，已办理土地证。同时，城步县建设局已下发了关于南湖山庄项目用地规划条件确定规划用地容积率1.7，建筑密度30%，绿地率35%，建筑高度40m，建筑层数6+1层。第四章 建筑工程方案4、1设计原则 4.1.1功能分区的合理布局原则本规划的各个功能分区按照居住与休闲、运动锻炼不同结构进行安排。这种安排模式满足了住户对于各种设施使用的便利性的需求。同时也使得各个功能组团的组合可以相对独立，以适应不同工作职能的需求。 4.1.2主体建筑符合现代性要求 4.1.3主体建筑应美观庄重，符合艺术性原则4.1.4生态的环境设计原则 环保与生态已经是现在公认的一条设计准则。节能环保的措施对建筑物的长期高效、经济运转至关重要。通过建筑布局多方案比较，选择节约用地、可持续发展的规划方案。建筑注重外围结构节能、最大化的利用自然通风采光、达到节能照明，节能空调系统的环保目的，同时采用隔声减噪等一系列的技术措施，体现绿色建筑的概念。4.1.5形象标志性原则 建筑风格新颖、和谐，具有现代气息建筑的特征，强化以人为本的整体特色。本建筑的存在将提高城步县鲜明的形象特征。4.1.6造价经济合理性原则设计方案在满足使用、确保使用功能的前提下，应力求降低造价，做到经济合理。4.1.7使用安全性原则方案设计必须满足国家标准、规范要求，确保其使用的安全性。4.2工程建设内容及建设规模本项目拟建2幢建筑，都是1+6层，配以地下停车场和绿化广场。工程规划总占地面积4033平方米，总建筑面积为8118平方米，建筑密度30%，容积率1.77，绿化率30%，总户数56户。4.3工程建设功能标准4.3.1建筑使用功能家庭向小型化发展，户规模以3口户为主。居住环境质量有较大的改善和提高，强调公共交通和私人汽车有一定发展。在项目区内规划有社区服务中心和部分商业建筑，公共服务设施完善，满足居民文化生活和购物等需求。室内各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。4.3.2小区配套标准小区设有院内花园、草地、休息亭、车库及地下停车场、室内外消防、配电房、公共照明、有线电视及通信系统以及保安监视系统等。4.4工程技术方案4.4.1指导思想及原则4.4.1.1指导思想突出住宅建筑特点，体现住宅建筑时代感，为城步县儒林镇老城区增添一处新的建筑景观。倡导绿色建筑，注重建筑与环境的对话及建筑内部各空间的对话，表现建筑独特的时代特征。以人为本，满足居住者心理和行为特征的需求。以环境为中心，创造人与自然共生的生态环境，尽可能通过植被覆盖完善生态系统。为求创造富有特色的居住空间、景观与生态环境完美的住宅小区，塑造具有鲜明特色的社区形象。充分利用土地，丰富建筑空间，营造一个具有归宿感和私密性的居住环境。经济、实用、美观4.4.1.2设计原则和目标根据国家有关标准，南湖山庄本着坚持以人为本、体现科技、文化和生态的可持续发展。创造最佳的居住社区，适应未来需求发展的方式和方向，构建合理、理想的家园的原则进行设计。目标是：尊重人民生活习惯，借用城市人文环境，扩大共生环境，追求人文商业空间，取现代城市片段，将商店与居住分离，提供功能完善的人居环境，满足绝大多数住户有良好的采光通风，创造出宜人的生活环境。4.4.1.3主要设计依据1、民用建筑设计通则GB 5035220052、“南湖山庄”规划用地位置示意图3、建筑结构可靠度设计统一标准（GBJ500682001）4、建筑桩基设计规范（JGJ942008）5、混凝土结构设计规范（GB500l02002）6、建筑抗震设计规范CB50011一2001）（2008版）7、建筑给水排水设计规范GB 50015-20038、室外给水设计规范GB 5001320069、建筑设计防火规范GB 50016-200610、室外排水设计规范GB 50014200611、建筑灭火器配置设计规范GB 50140-200512、城市区域环境噪声标准(GB 30961993)4.4.1.4工程设计标准1、使用年限：本工程设计使用年限为50年。2、安全等级：本工程结构安全等级均为二级。3、抗震设防：本工程属丙类建筑，6度抗震设防。4、抗震等级：抗震等级为四级。5、环境类别：地上部分为一类，露天部分为二b类。4.4.1.5基本设计参数 1、设计基本地震加速度为0.05g,设计地震分组为一组。 2、基本风压：W=0.30KN/。 3、地面粗糙度：B类。4.5总平面布置4.5.1总体布置在小区总体布局上，规划引进了“居住邻里单位”的理念。所谓“居住邻里单位”，是以保持居民良好的邻里关系为目标的住宅组团，通过住宅的围合形成院落，并可以结合高差设置小花园和半地下机动车库、自行车库。“居住邻里单位”内的院落空间属于半公共半私密空间，而且不同的院落通过造景，可形成不同的主题，使居民产生安全感、归属感和领域感，同时促进邻里交往的密切性。南湖山庄总体布局为东西纵向排列布局，沿北面规划的城南路西效，中间为绿化广场及地下停车场，靠西为规划的南桥公园广场，为休闲、游玩、活动、社交提供优美的场所，更创造出一种置身于流动性和丰富多彩的室外场所。小区总体上布局合理、交通便捷、环境优美，有机的统一的规划设计，营造出多彩的绿色生态小区，创造出室外多价空间，让室外环境给接受者以舒适的功效。4.5.2.绿化及环境设计将小区的景观绿化设计上升到“吸引点”的设计，在景观设计上不仅从大的布局来考虑，同时更注重节点设计，绿化设计应用到点、线、面结合的原则，在小区中营造社会活动的焦点，为保证用地的开发价值，同时尽可能提高整个小区内部的环境质量，小区内的道路两旁、住宅前后地面均采用乔木与灌木层次绿化，配之以使整个小区的环境绿化设计上升为环境美化设计。4.5.3建筑设计4.5.3.1平面设计南湖山庄本着坚持以人为本、体现科技、文化和生态的可持续发展。创造最佳的居住社区，适应未来需求发展的方式和方向，构建合理、理想的家园的原则进行设计。住宅以129149平方米住主力房型，户型设计本着坐西朝东、南北通透、视野优越、采光通风良好的原则进行设计，起居室大部分东向或面向中心景观广场，住宅套内分区明确，以起居厅为中心，家庭内部公私分离、动静分离、寝居分离、干湿分离。室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度。住宅套内适应现代生活方式，在保证经济实用的原则上，力求套内做到全明设计。起居室与主卧室：强调大起居厅的活动空间和良好视野，主卧室与起居室大部分朝西南，最大限度地利用冬季南向的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季能有效地组织室内穿堂凤，降低室内温度。厨卫设计：在厨房、卫生间设计上综合考虑现代生活用品设备的布置，满足现代使用功能要求，采用整合设计方法，综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置及通风的要求。厨房具有良好的自然通风和直接采光，争取冰箱入厨，按操作程序布置厨房器具与冰箱机位，同时设置排烟道，集中处理厨房内排出的油烟废气，在卫生间内设置一道内隔断，将便溺、洗浴与洗漱、洗衣等功能应适当分离与组合，以减少使用干扰。大套型设双卫或多卫。4.5.3.2立面设计为保证小区建筑彼此间的协调，强化总体景观控制，必须对小区建筑风格提出基本的设计导向，规定建筑的尺度、形式、材料、色彩等设计要素，使小区的建筑风格既具有特色又协调统一。住宅立面主体墙面采用暖色调三色面砖或淡暖色涂料，下部一层近人尺度部分可采用色彩较深的仿石材面砖，以增加其厚重感。分户墙、阳台板和窗框采用白色线条。住宅阳台采用中间镂空栏杆。在下一步施工图设计阶段要巧妙安排空调机位，避免建筑使用后空调安装破坏小区的整体外观。建筑通过退台组织天际线，具有韵律和现代感。建筑风格以民族风格为设计尺度，建筑高低错落、屋顶造型变化丰富了天际线，体现民族式建筑在视觉、触觉上的多感审美效果，力求将本项目塑造为具有区域差异性、唯一性的主题居住中心。4.6辅助工程4.6.1生活给水工程4.6.1.1水源项目区的给水系统直接和城步县市政给水系统衔接，接县自来水公司供水管网。从南桥广场东侧引一根DN200的给水管进入项目基地，给水管道在建筑内形成环状管网给水系统，接管管径别为DN200。给水管采用PE、PP-R管，卡环式连接。每户装设水表计量，以利管理考核和节能。4.6.1.2给水系统 加压方式：给水由市政接进管线，市政管网压力为0.25MPa。市政管网提供的压力只能满足13层的用水要求，故必须对生活用水进行加压，以满足高层用水要求。本项目给水系统拟采用由水泵直接从水池加压供水的方式，水泵集中布置，便于管理；省去屋顶水箱，不会产生二次污染，对建筑荷载要求降低。 给水管网布置方式：给水管道的布置按供水的可靠程度要求分为枝状和环状。本设计为高层给水，采用分区供水，为保证供水的可靠性，采用环状供水。 给水系统组成：建筑内给水系统由引入管，水表节点，给水管道，配水装置，用水设备和附件。此外还包括地下贮水池、加压水泵及变频给水装置。 加压设备：本项目高层建筑加压水泵拟采用低噪音、高品质、密封性良好的ISW型离心泵。4.6.1.3用水量测算： 商住楼：根据建筑给水排水设计规范GB500152003，普通住宅类最高日生活用水定额为130300L/人d，本项目住宅最高日生活用水定额取qd=215 L/人d；小时变化系数 2.8-2.3， 取kh=2.5；使用时间为24h全天供水；每户人口按3.5人算，则住宅人口总数为196人最高日用水量：Q=215196/1000=42.14m3/d 最大小时用水量：Qh=42.142.5/24=4.39m3/h消防用水量本项目根据建筑设计防火规范GB50016-2006以及高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）布置消防系统。超过50M的住宅、商住楼消火栓用水量为40L/S。消防用水量不计入正常年用水量。本项目用水标准依据相关规范选择，项目建成后，最大小时用水量为4.39m3/h，最大日用水量为 42.14m3/d，4.3.2消防给水系统：1. 本项目居住建筑高度小于40 m，室内消防消火栓给水系统可以得到一般消防车的供水支援。4.6.3排水工程4.6.3.1雨水系统在项目区周围设置必要的排水沟，道路两侧设置排水沟，以保持地面和路面的干燥无积水。室外雨污排水采用排水管道，排水管道在各建筑外形成环状管网排水系统，屋面雨水系统采用单斗或多斗排水，当采用多斗排水时，悬吊管上设计的雨水斗为4个。雨水经收集后直接排入市政雨水排水管网。小区总雨水量Q=30 6 m3S(参考XX地区暴雨强度，按P=2 a，t=5m i n标准查表得设计暴雨强度为：q=5 8 6 Lsha=2 11 mmh)，雨水综合径流系数取O6 O。地下室内(包括车库)设排水设施。4.6.3.2生活污水系统项目区内的生活污水主要是餐饮污水、厕所冲洗污水，室内生活污水采用单立管伸顶通气方式。生活污水在室内用管道收集后排至室外污水管道，地下室污水排至集水坑后用污水泵提升至室外污水管道，餐饮污水经过隔油池预处理后排放至市政污水管道。排水量按日供水量的80%计算，约为：33.7m3d。 4.6.4电气工程4.6.4.1强电系统 负荷等级：本项目消防用电系统、应急照明、保安监控系统、消防电梯为一级负荷；普通电梯、给水泵房、排水泵等为二级负荷；其它电力负荷及一般照明为三级负荷。 供电电源：本项目所在区域内有10kV线路延伸至南山大道，可方便接驳。 4.6.4.2防雷与接地系统 本工程按二类防雷建筑物要求设计防雷装置。 屋顶沿女儿墙设置避雷带作防雷接闪器并在屋顶组成不大于1 0M*1 0M或1 2M,8M的网格。 利用建筑物钢筋混凝土基础作接地体。 利用建筑物构造柱内的两根主钢筋作防雷引下线，与屋顶的避雷带及钢筋混凝土基础等焊接成可靠的电气通路。 电力系统接地、弱电系统接地、防雷接地等公用接地网，接地电阻不大于1欧姆。 本建筑做总等电位联结。 按各场所的需要采取漏电保护措施。 在变电所低压母线、楼层配电箱及终端配电箱内设浪涌保护器。4.7消防系统4.7.1、设计执行的国家规范建筑设计按建筑设计防火规范GB 50016-2006要求，均采用钢筋混凝土框架结构，耐火等级为一级。设置室内外消防栓系统，按建筑灭火器配置设计规范GB 50140-2005要求，配置手提式灭火器。4.7.2、消防设计 室外消防给水管网：室外消防为环状低压给水管网系统，由市政管网两条DN 2 0 0供水管供水。室外消火栓为地上式消火栓，消火栓间距为120米，保护半径为1 5 0米，消火栓距路边不超过2m，距房屋外墙不小于5 m，环路管网设分段阀门。 室内消防给水：裙楼及地下室室内设消火栓给水系统；裙楼商业、地下车库设自动喷水灭火系统；室内消防为临时高压给水系统，平时管网压力由屋顶高位消防水箱维持，火灾时自动启动加压泵(加压消防水泵均1用1备)。消防设备及消防水池均设在地下室，室内消火栓、自动喷水给水系统均设水泵结合器； 楼房内设置疏散指示图标，疏散走道及楼梯间均设置事故照明灯。 在楼梯及过道等明显位置配置手提式灭火器。建筑物的每层都设置800650240规格的消火栓箱。 在每层设置一个手动报警按钮。 火灾自动报警系统及消防联动装置系统地下汽车库设置感温火灾探测器，商业裙楼、电气设备用房、弱电设备用房、竖井式配电间、走道等处设感烟火灾探测器。消火栓按钮及水流指示器、信号阀、压力开关信号经模块转换后介接入系统。按规范要求，在每个防火分区设置若干个手动报警按钮及消防对讲电话分机和插孔。4.8路灯、绿化在居住楼外面每隔30m装一盏路灯。为了美化环境，改善工作环境，在大楼前庭后院部分空地种植树木、花卉和草皮，供住户散步和小憩。其格局应体现不同的主题和意趣。绿化品种结构上，采用乡土树种为主，引进高品质景观植物为辅的方法。4.9防震根据国家地震局对城步县的划分，地震列度小于度，按建筑抗震设计规范CB50011一2001）（2008版）要求进行设计。抗震设防：本工程属丙类建筑，6度抗震设防。抗震等级：抗震等级为四级。第五章 节能减排措施5.1、依据