虎渡南苑二期项目建设投资可行性分析报告.doc

湖北锐明建设工程有限公司虎渡南苑二期建设项目申请报告目 录第一章 申报单位简介及项目概况1第一节 申报单位概况1第二节 项目概况2第三节 结论与建议7第二章 项目背景及必要性10第一节 项目背景10第二节 项目建设的必要性17第三章 发展规划、产业政策和行业的准入分析21第一节 发展规划21第二节 产业政策及市场准入分析23第四章 资源开发及综合利用分析30第五章 节能方案分析35第一节 能耗分析35第二节 节能措施和效果分析38第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案46第七章 建筑安全分析与评价49第一节 高层消防设计方案及评价49第二节 电气消防设计及评价52第三节 抗震设计方案及评价56第四节 防雷设计方案及评价58第八章 环境和生态影响分析59第九章 项目招投标及实施进度安排63第十章 项目建设组织管理68第十一章 经济影响分析70第一节 总投资及资金筹措70第二节 经济效益分析72第三节 区域经济影响分析79第十二章 社会影响分析81第十三章 结论84附件 第一章 申报单位简介及项目概况第一节 申报单位概况一、项目申报单位概况本项目建设单位为公安县湖北锐明建设工程有限公司。本公司是2009年7月成立的一家房地产开发企业，具有房地产开发四级资质。公司注册资金1000万元，现有职员600人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限公司制度的运作方式，下设办公室、工程部、财务部、技术部、经营部、资料部、保安部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进，勇于开拓的企业团队。公司自创建以来以“塑造品牌、求新创优、服务社会”为追求，秉承“专注品质、建筑无限生活”的开发理念，坚持“一流的规划设计、一流的施工管理、一流的房屋质量、一流的营销服务”的开发建设原则，根据企业规范化、标准化、专业化的要求，坚持以市场为导向，以用户满意为目标，全面引进现代企业管理机制，认真规范企业内部管理，坚定不移地走品牌发展道路。坚持以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间；在提升产品品质和企业价值的同时，最大限度实现企业、客户和社会的三方共赢。公安县湖北锐明建设工程有限公司2011年被荆州市人民政府授予“守合同重信用企业”，被公安县建筑业协会授予“2011年度全县先进建筑企业”等光荣称号。二、资金实力及开发资质情况公安县湖北锐明建设工程有限公司成立于2009年7月，公司注册地为公安县南平镇沿江路168号；有限责任公司(自然人独资)；经营范围为房地产开发、经营和物业管理。公司注册资本金：壹仟万元；法定代表人：王治锐房地产开发资质等级：四级资质鄂房开【2011】D40033号第二节 项目概况一、项目名称：虎渡南苑二期建设项目二、建设性质：旧城改造及普通商品房开发三、建设单位：公安县湖北锐明建设工程有限公司四、建设地点：本项目拟选址在公安县建设南路旁，地势整体较为平整。该地段是公安县繁华的中心区，交通便利，人口密度适中，周围无噪音扰民与环境污染，是适宜人口居住较理想的场所。项目总用地面积为1566.18平方米。五、建设规模及内容(一)建设规模本项目属于虎渡南苑的二期工程，虎渡南苑整体规划用地面积 平方米，规划建筑面积 平方米，总户数为 户，其中一期建设 平方米，住宅 套，由于本项目设计精巧，区位优良，价位合理，一期项目获得广大居民踊跃购买，现已销售一空。本项目开发占地面积为1566.18平方米，规划建筑面积8135平方米，建设1栋框架结构17层建筑。(二)项目建设内容1、建设内容：住宅面积8135平方米。项目容积率为5.19,，绿化率为22.53%，总户数51户。2、公用配套工程：建设室外绿化、道路、水电等配套设公用设施。具体建设内容详见下表：87功能用房分类项目层数电梯数户型户型平均面积()地上总建筑面积结构形式户数(户)总人数(人)小计住宅用商用住宅面积()配套建筑商业面积()小计()商住楼1#楼171713室2厅2卫159.51 81358135框架51153小 计8135813551153四、项目定位该项目位于公安县商住圈核心地段，一是拥有完善的生活环境，周边生活配套设施完善。二是交通便利，出行方便。本项目将通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决当地居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区。目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中、小套型普通商品住宅51套。主力户型为三室二厅二卫。其平均户型面积为159.51平方米左右。五、拟建项目建设期：根据项目申报单位初步规划，本项目规划拟13个月建设完成(2014年4月至2015年4月)。六、拟建项目投资：本项目总投资1099.89万元，其中工程费用639.27万元，工程建设其他费用360.62万元（其中土地费用300万元），预备费为100万元。具体详见投资估算表。投资估算总表序号工程和费用名称土建费用其它费用(万元)合计(万元)比例工程量()单位价值(元/)小计(万元)一工程费用8135.00 785.83 639.27 639.27 58.12%二其它费用360.62 360.62 32.79%三预备费用100.00 100.00 9.09%四管理费和利息0.00 0.00 0.00%总投资1099.89 100.00%七、资金筹措：本项目总投资1099.89万元，全部由项目申请单位自筹。八、项目主要技术经济指标 1、主要技术指标：项目主要技术指标表序号项目数量单位1规划总用地面积1566.18 平方米2总用地面积1566.18 平方米3建筑占地面积625.06 4总建筑面积8135平方米其中住宅建筑面积8135平方米商业建筑面积平方米配套及其它建筑面积平方米5容积率5.19 -6住宅总户数51户7居住人口(3.25人/户)153人8非机动车停车数辆9机动车停车数辆10建筑密度39.91%11绿地率22.53%2、 项目经济评价技术指标 本项目预计销售收入预计1773.43万元，开发商投资1099.89万元，销售税金96.65万元，所得税前利润576.89万元。项目利润表序号项目数值单位备注1销售收入1773.43 万元2开发建设投资1099.89 万元3销售税金及附加96.65 万元4利润总额576.89 万元第三节 结论与建议一、结论通过对拟建项目的规划布局、市场准入、资源利用、土地征用、生态环境、经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论：核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建设用地方面征地取得的合法性土地使用权证书2014年1月23日公安县国土局拍卖成交确认书合规合法公安县国有土地资源局发证土地利用用途合规性商住1栋住宅楼合规土规条件和建设方案土地使用强度合规性容积率5.19；建筑密度不大于39.91%容积率5.19；建筑密度39.91%在规划控制指标之内规划设计条件和建设方案规划方面产业发展规划的符合性鼓励普通房建设商品用房符合政策公安县公安县旧城改造规划城市总体规划的符合性节能小型住居区小型住宅区高度契合公安县公安县发展规划产业政策方面房地产宏观调控政策中小套型、中低价位普通商品房51套普通商品房符合宏观政策要求国发办【2006】37号文及公安县实施细则产业准入标准可一次性开发本项目开发规模8135平方米符合标准湖北省城市房地产开发经营管理办法产业政策不是淘汰类产业；鼓励类(节地、节能建筑)合规发改委令第40号行业准入方面资本金准入标准资本金不低于20%项目资本金100%优于标准项目申报单位提供的资金证明房地产开发资质暂定级及暂定级以上四级符合要求资质证书拆迁补偿和安置拆迁补偿标准县城城区征地拆迁工作实施方案国有建设用地使用权出让合同符合政策要求鄂政办【2004】173号移民安置方案落实还建地块、储备用地、控制用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办【2004】173号资源利用节能新建建筑节能50%以上本项目节能60%优于标准节能评估报告节水综合节水率20%直接节水率20%；中水回用率30%；雨水利用率30%；非传统水源利用率30%。符合2010年建筑节水20%的目标要求优于标准节能评估报告节地节地率20%本项目节地率30%优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降10%再生材料(3R材料)的使用量占所用材料的30%；建(构)筑物拆除时，材料的总回收率达40%优于标准十二五规划纲要建筑安全抗震抗震设防烈度6度本项目按6度标准设防符合标准高层建筑设计规范防雷住宅小区二类等级设防雷系统按二类等级设防达标高层建筑设计规范消防耐火等级：地上和地下二级地上一级达标高层消规环景影响废气大气污染物综合排放标准(GB16360.62-1996)表2二级标准限值CO、NO2、HC含量极少达标排放环评批复废水污水综合排放标准(GB8978-1996)表4中三级标准COD、BOD5、SS全年总排放量4.84T达标排放环评批复噪声GB12348-2008工业企业厂界环境噪声排放标准“2类标准”60分贝以下达标排放环评批复固体废物无害化处理零排放达标排放环评批复经济影响经济评价国民经济内部收益率10%本项目内部收益率32.85%优于标准经济评价(第三版)行业影响不能形成行业垄断本项目市场占有率不到1%不会形成市场垄断市场调查区域经济影响当地支柱产业房地产项目产业链长，产业带动能力强符合市场调查社会影响对区域社会影响利大于弊本项目为小规模房地产开发项目，对社会环境影响程度小影响小社会调查当地社区可接受性接受度高接受程度高符合要求社会调查风险防范措施有风险防范措施四条社会风险防范措施有措施且措施可操作性强社会调查二、建议1、做好征地拆迁补偿工作：一要深入宣传发动，让广大群众理解支持拆迁；二要全面落实政策，做到公平公正公开；三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难；四要依法依规操作，让该地块的拆迁成为法治公正的典范。2、建议政府相关部门对本项目予以审核通过。第二章 项目背景及必要性第一节 项目背景一、公安县公安县经济发展现状简介公安县地处东经1114811125，北纬29373019，位于湖北省中南部边缘，长江南岸，东联汉沪，西接巴蜀，南控湘粤，北通陕豫，有“七省孔道”之称，与洞庭湖平原一衣带水，与荆州古城一桥相连南北最长为75公里，东西最宽51公里。国土面积2257.9平方公里，总人口103万，辖14镇，2乡，431个村委会，4137个村民小组。地处江汉平原，地势平坦，湖泊棋布，河流纵横，属平原湖滨地区。地面高度一般为海拔36米左右，境内主要为平原湖区，西南部分地方为平岗和丘岗地。虎渡河自北向南穿越全境，把全县分为虎东、虎西两片。境内山丘分布在县境南部，海拔高度均在100米以下。 2012年，是公安发展史上具有特殊意义的一年。一年来，面对宏观政策紧缩、经济增长下行压力加大的复杂形势，县政府在市委、市政府和县委的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，团结和带领全县广大干部群众，按照“稳中求进、好中求快”的总要求，突出工业优先，推进“三化”协调，统筹城乡发展，大力改善民生，全县经济快速发展，社会事业全面进步，县域综合实力明显增强。2012年，我县被评为全省县域经济进位先进县，“三农”工作跻身全省20强，斗湖堤镇进入“全省百强乡镇”行列。预计完成地区生产总值159.83亿元，同比增长11.6，其中一、二、三产业分别完成增加值47.79亿元、71.21亿元和40.83亿元，同比分别增长3.9、18.6和11，三次产业结构调整为29.9：44.6：25.5。 （一） 工业经济克难奋进。积极应对各种不利因素，推动企业转型升级，全县工业经济逆势增长。预计完成规模工业总产值205亿元、增加值57亿元、利税总额11.2亿元。新增规模企业25家，总数达到112家，其中5家产销过10亿元，凯乐科技及其黄山头酒业税收达到1.65亿元。汽车零部件、塑料新材、化工建材、农副产品加工四大主导产业累计实现产值202亿元。争取国家、省产业振兴和中小企业发展资金6000多万元，全县技改投入达到57亿元，同比增长142，凯乐科技、新生源、金安纺织、汉兴科技、中粮粮油、新裕农业等企业96个技改、扩规项目相继竣工投产，国家高新技术企业达到5家，11个产品被认定为湖北名牌产品。招商引进项目58个，到账资金45亿元。全县整体谋划布局50平方公里的工业园，今年开发区基础设施投入达到6.08亿元。孱陵工业园新落户企业8家，青吉工业园扩区至22.39平方公里，建成8平方公里，落户企业30家。 （二） 农业经济稳定增长。持续推进结构调整，注重农业科技和农业机械推广应用，努力应对多雨低温等自然灾害和稻飞虱等重大病虫害，农业生产增产增收。预计完成农业总产值90亿元，同比增长14。建成15个万亩高产创建示范片，优质粮棉油板块面积达到180万亩。成功举办第四届湖北公安葡萄交易会，葡萄产值达到6亿元。生猪和家禽规模养殖比重分别达到68、81。水产养殖形成“18221”、网箱养鳝、鱼鳖混养、鳜鱼和团头鲂专养、小龙虾野生寄养五大特色板块。全县土地流转农户达到2.8万户，流转土地18万亩。农民专业合作社达到323个，入社农户2.5万户，带动周边农户10万余户，永和、双盈水产专业合作社分别被评为全省“二十强”和先进农民专业合作社。省市级农业产业化龙头企业达到38家，农产品初加工转化率达到65以上，深加工比例达到40以上。 （三） 商贸服务持续活跃。严格落实各项补贴政策，加强商业网点建设，拓展群众消费需求，各类市场繁荣活跃。预计实现社会消费品零售总额86.6亿元，同比增长18.5。恒盛汽配城、长江医药物流园、明珠建材生活物流广场、富妮来服装城、楚丰农产品大市场三期、民主巷市场改造等市场建设项目进展顺利，荆江分洪北闸风景区纳入国家“十二五”红色旅游项目库，休闲“农家乐”总数达到528家，服务业发展取得新突破。加强对外贸企业的服务，新增4家外贸企业，增加针织服装、PVC装饰板材、电子产品3类出口产品，预计完成外贸出口7021万美元。 （四） 城乡建管力度加大。进一步完善县城规划体系，加快推进城南新区开发及“城中村”改造，县城建成区面积达到19平方公里；投资3200万元，完成城区马嘶桥路、孱陵大道延伸段建设和荆江大道路面维修等市政工程；开展土地非法交易和违法建设综合整治，落实网格化管理，基本做到新的违建零发生、旧的违建零发展；转变城区垃圾处理方式，实行集中收集、转运、异地焚烧发电，实现了垃圾处理无害化、减量化、资源化目标；城区污水处理厂二期、新生源公司废水深度处理项目投入运行，“四城同创”向更高层次推进，县城环境明显改观。开展片区扶贫开发，统筹乡村建设，15个农民集中居住小区建设进展顺利；扎实开展文明卫生集镇、村创建活动，闸口镇、黄山头镇被评为省级卫生城镇。加强重点项目建设，争取上级投资项目68个，到位资金5.05亿元，完成全社会固定资产投资142.5亿元，同比增长39.8，其中新增亿元以上项目59个。荆岳铁路正式动工，江南高速、东卷高速进展顺利，迎宾大道、孱陵客运站相继启动，建设县乡公路50公里、通村公路109公里。第二轮“三万”活动成效明显，完成各类水利工程8862处，累计完成投资3.58亿元，达到历史最高水平。实施土地整理项目，建设高标准农田10.5万亩；绿化造林5.1万亩，全县森林覆盖率达到20.6。 （五） 财税金融平稳运行。坚持科学聚财与规范理财并举，加强重点税源管理，优化支出结构，保证了重点项目和民生支出。全年财政总收入首次突破10亿元，其中一般预算收入达到5.9亿元。不断扩充金融营业网点，基本实现农村金融服务全覆盖。加强金融生态环境建设，连续九年被评为全省最佳金融信用县，金融服务县域经济力度不断加大，预计全年累计投放各类贷款83亿元。 （六） 社会民生不断改善。牢记宗旨，关注民生，切实抓好“衣食住行、医教保业”等工作，不断提高人民群众的生活水平和幸福指数。预计今年城镇居民人均可支配收入15500元、农民人均纯收入8990元，同比分别增长16、14.5。组织各类技能培训，以创业促就业，发放小额担保贷款3085万元，扶持创业640人，城镇登记失业率控制在4.1以内。实行城乡居民社会养老保险全覆盖，全面提高医疗、养老保险水平；加大弱势群体社会救助工作，城乡低保对象达到5.4万人，荣获“全省民政工作先进县”称号；积极推进政策性“三农”保险，农村风险转移机制进一步完善；新建保障性住房990套，群众受益面不断扩大。加大教育发展投入，新一中建设、校安工程进展顺利，教学环境和办学水平全面提升，“两基”工作受到国务院表彰，创造了高考连续17年全市第一、全省领先的优异成绩。医药卫生体制改革深入推进，城乡药品销售实现“零差价”。公共卫生服务不断加强，成功应对“8.25”霍乱疫情，先后荣获“全国卫生应急示范县”和“全国农村中医药先进县”称号，新人民医院即将投入使用。实施血防综合治理，人、畜感染率分别下降至0.93、0.2。全面启动国家免费孕前优生健康检查项目，大力开展流动人口区域协作，被评为省级“阳光计生行动”示范单位和诚信计生合格县。加强科技工作，湖北省缸套厂“负压实型气缸铸造方法”获第七届国际发明展览会金奖。“最美公安人”评选、第二届“书香三袁故里”全民阅读、群众文艺调演、体育健身比赛等活动影响广泛，文化、广电、体育事业得到长足发展。圆满完成社区居委会“两委”换届工作，实行社区网格化管理，启动10个规范化社区平台建设，社会管理进一步创新。广泛开展领导干部大接访活动，各类信访持续下降，群众诉求渠道更加畅通。破获一批大案要案，刑事发案、安全事故、群体性突发事件得到有效控制，群众安全感不断提升。“六五”普法经验得到中、省高度肯定。加大纠风治乱力度，强化执法与效能监察，扎实开展“治庸问责”，取消调整行政审批事项20余项，一批损害群众利益案件得到及时查处。办理人大代表建议57件，政协提案87件，满意率达95以上。 二、建设条件自然地理条件公安县地处东经1114811125，北纬29373019，位于湖北省中南部边缘，长江南岸，东联汉沪，西接巴蜀，南控湘粤，北通陕豫，有“七省孔道”之称，与洞庭湖平原一衣带水，与荆州古城一桥相连南北最长为75公里，东西最宽51公里。国土面积2257.9平方公里，辖14镇，2乡，431个村委会，4137个村民小组。地处江汉平原，地势平坦，湖泊棋布，河流纵横，属平原湖滨地区。地面高度一般为海拔36米左右，境内主要为平原湖区，西南部分地方为平岗和丘岗地。虎渡河自北向南穿越全境，把全县分为虎东、虎西两片。境内山丘分布在县境南部，海拔高度均在100米以下。自然资源公安的土地适宜性广，种植条件好，生物生长量大，具有较强的生产能力。主要分布在西南红土丘岗和南部的黄土平岗地带、沿河的冲积平原和湖积平原上。根据全国第二次土壤普查结果，全县共有4个土类，7个亚类，12个土属，99个土种。从河床到岗地，土壤质地从砂质逐渐向粘质过渡，土壤种类也相应具有飞砂土、灰砂土、灰油砂土、灰正土、黄土。 河流水文公安县集水面积199.391平方公里，过境长422.84公里，其中现有外江河流14条。长江全长6380公里，由太平口入境至藕池口出境入石首市，过境长85.62公里，水域面积87.69公里。气候特征公安的气候属亚热带季风气候，四季分明。具有霜期短、日照长、雨量充沛特点。春季冷暖多变，温度上升快，雨量递增；夏季炎热潮湿，雨量不均；秋季日暖夜凉，雨量锐减；冬季寒冷干燥，低温少雨。热量丰富，无霜期长，低温冻害频次较少，适宜粮、棉、油、林、特等多种作物生长，有发展亚热带果木、特产等多种经济的水资源。通常以平均气温稳定通过10为春季的开始日，大于22为夏季的开始日，小于10为冬季的开始日，在10-22间为春、秋季节。基础设施公安交通发达，区位优势明显,素有“湘鄂门户”之称。207国道和荆东高速公路（湖北襄阳湖南常德）贯穿全境，长江“黄金水道”伴境而过，离荆州城区30公里，离宜昌三峡机场70公里，离武汉天河机场250公里。县境内公路总里程1938公里，已形成以207国道、荆东高速公路为骨架，以公（安）石（首）线、公（安）安（乡）线、公（安）松（滋）线3条二级公路为主干，以8条县级公路为脉络的公路网络。县内有220千伏输变电站1座、110千伏输变电站4座，实现了城乡电力同网同价。全县程控电话8.7万门，固定电话普及率达到8.3%，移动通讯电话用户10万户。县城日供水能力10万吨。星级宾馆服务周到，文化娱乐设施一应俱全。第二节 项目建设的必要性(一)满足人民群众基本住房消费的需要为了满足广大人民群众拥有最基本的住居权，政府鼓励房地产开发商向社会大量提供中、小套型；中低价位的普通商品住宅。本项目建成后可向市场提供18套中小套型的商品住宅，可部分缓解公安县居民购房难的问题，满足公安县当地居民基本住房消费的需求。(二)是加快城市建设的需要房地产业是我国现阶段重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于全面实现建设小康社会的目标。 公安县委县政府根据公安县总体规划布局，按照“产业集聚、资源集约、结构优化、环境优越”的发展思路，以“科学发展、价值创造、产业经营”为核心，坚持“我规划、你投资、同受益、共发展”的方针，为实现该区域“城市综合实力争先进位、产业发展和城市功能提档升级、城市建设脱胎换骨、城市居民生活水平和质量改善提升”的新要求，必须加快城市房地产开发，来满足公安县城区居民的住房、生活基本需求，同时也提高城市品位。 一是加快推进城镇化。立足长远发展，制定和实施推进新型城镇化的目标和措施。完成县城城市总规修编，抓紧调整和完善城区五大片区控制性详规，加快乡镇镇区控制性详规编制进程，实现县乡规划全覆盖。严格规划管控，以规划引领城镇化发展。加强土地等城市资本营运，多方筹集城镇建设资金。继续抓好县城迎宾大道、环城路道路续建工程，完成原种场3#路、彩云路、长广路、占桥四巷路、平安路、城区及周边生活垃圾压缩站建设，改造百瓦渠和杨麻渠城区段面，修整杨公堤滑坡和长江路部分路段人行道，加强城区沥青路面养护；启动城区公园建设，完成城南路、马嘶桥路绿化和街头游园建设等园林工程，稳妥推进旧城区改造。以文明创建为重点，继续推进“四城同创”，全力争取通过省级文明县城验收。加强城镇信息化、智能化建设，继续抓好城市网格化管理，建立和完善城市管理长效机制，提升管理水平，打造文明整洁、优美舒适的县城环境。坚持城乡统筹，推进城乡产业布局、基础设施、公共服务、信息网络、社会管理等一体化进程，积极培育发展各具特色的中心镇和特色镇，重点加快杨家厂、南平、藕池、埠河、章庄铺等乡镇集镇建设，增强集镇综合承载能力，加快城乡一体化发展进程。 二是狠抓基础设施建设。进一步拓宽融资渠道，加大争取力度，加快交通建设，对境内国道、省道、县乡道路分段进行改造升级，为高速公路、铁路建设营造宽松施工环境，力争23年内，形成公路、铁路、港航设施比较完备、路网布局合理的县域“大交通”格局。2013年，完成斗湖堤至荆东高速连接线夹竹园段续建、黄金口至沙道观二级公路改建、五群路和五杨线县乡道改建工程；加快实施和推进江南高速、东卷高速、荆松一级公路、北闸红色旅游二级公路、公安长江大桥建设；建设通村公路100公里，提升交通运输服务保障能力。把握国家加快水利改革发展的政策机遇，以荆南四河综合整治为重点，全面抓好孟溪垸泵站更新改造、农田排灌设施完善、内外重点闸站检修等重大工程建设，不断改善农业基础条件。坚持防汛抗旱两手抓，抗灾减灾不放松，确保农业增产增收。积极争取北煤南运路口电站项目，抓好荆州南、油江、马市、玉湖、告口等变电站建设，提高电力保障水平。 三是持续改善生态环境。加强对城乡群众的宣传教育，倡导文明节约、绿色低碳的生活方式和消费模式。狠抓企业节能、降耗、减排，注重建筑节能和公共机构节能，大力发展循环经济，完成总量控制指标。加强环境监察和保护，抓好农业面源污染防治和水环境治理，禁止秸杆焚烧，切实保护生态环境。深入开展第三轮“三万”活动，抓好村庄环境卫生综合整治，在全县每个村新建1020个垃圾池，每个非城郊村建设1个达标处理垃圾场，全面改善农村人居环境。以埠河、孟溪大垸、花基台“三片”和207国道、沙渔线、公石线“三线”为重点，抓好新农村建设。持续推进血防综合治理、造林绿化等工作，人畜血吸虫病感染率达到传播控制标准，争创全国绿化先进县。加强农村村庄规划和土地利用规划的管控，严格土地执法，切实保护耕地，争创全国节约集约利用土地模范县。但公安县区明显的表现为第二产业比重过大，第三产业相对发展不足的弊端，市委、县政府领导审时度势，明确提出要加快房地产、物流、金融、商贸等现代服务业体系建设，尤其提出改善老城区基础设施及危旧房改造的不足，将该区域建设成景色秀美的创业、商贸、居家、旅游、休闲的理想之地，实现当地一、二、三产业协调发展的产业格局。因此，虎渡南苑大厦项目的建设，不仅是公安县住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是公安县人民生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。第三章 发展规划、产业政策和行业的准入分析第一节 发展规划一、符合公安县城市建设规划公安县土地利用总体规划（2006-2020）围绕公安县建设县域中心城市的目标，择优培育重点中心城镇，分层带动各乡镇的城镇化进程和地区经济发展，加强县域横向经济联系。规划期间，公安县城镇体系形成一、二、三级城镇等级、 “两心两轴三口”的空间格局。中心城区的总体发展方向为“沿江延伸、向东为主、适度南拓”，总体分为五个片区：斗湖堤老城片区、孱陵片区、杨家厂片区、斗南片区与杨南片区。应加强中心城区各个片区之间的联系，使五个片区构成有机的整体，形成合理的城镇发展形态，最大限度发挥整体功能与集合优势。“两心”，指中心城区和县域经济副中心，其中，中心城区是由斗湖堤镇和杨家厂镇共同组成的县域经济、文化中心，副中心指南平镇，是县域经济发展的次中心。“两轴”指两条城镇发展轴线，由于襄东高速公路的出口与207国道重合，城镇体系的培育和发展沿县域两条交通动脉207国道、公石公路进行。“三口”指埠河镇、藕池镇、章庄铺镇三个口子镇，三镇是两条发展轴线的出口，也是区域发展条件比较好的城镇，规划作为重点城镇发展。二、公安县经济社会及产业发展规划符合性分析公安县国民经济与社会发展“十二五”规划纲要及公安县住房建设“十二五”规划纲要均对公安县的住房建设做出了以下发展规划：科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特别是经济适用住房建设。适应人民生活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。本项目正是紧紧围绕公安县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要和公安县住房建设规划的指导精神，建立健全公安县住房建设体系，扩大公安县新建商品住房建设的供给总量，有针对性开发适合公安县人们生活习惯的个性化住房。本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进公安县国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接协调。本项目为公安县公安县政府规划的房地产开发项目，将小城镇危旧房改造开发商品房项目，符合当地政府规划要求。第二节 产业政策及市场准入分析一、国家房地产宏观调控政策及评价 2013年房地产市场整体向好，但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”，进一步促使调控政策的差异化。10-11月，一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市如温州和徐州，则对限购政策有所放松。三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。展望2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。 1.市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓 在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据“动态模型”，2014年房地产市场预测结果如下：图：2014年全国房地产市场各项指标预测结果数据来源：CREIS中指数据，中国房地产指数系统预测 2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2014年全国商品房销售面积为13.7-14.0亿平方米，同比增长5.5%-7.8%；商品房销售均价为6705-6746元/平方米，同比上涨7.0%-7.6%，销售面积和均价同比增速均较2013年放缓；房地产开发投资额为9.8-10.0万亿元，同比增长15.0%-17.5%；房屋新开工面积为20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0%-8.0%，低于2013年全年。 2.需求：销售面积继续增长但增速放慢，上半年增速较高下半年渐趋平缓 2014年新增贷款和社会融资额继续增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢，商品房销售增速趋缓。信贷政策对商品房需求影响显著，商品房销售额的变化通常滞后于社会融资额变化1-2个季度，如社会融资额同比增速在2009年一季度达到阶段性高点，之后商品房销售额同比增幅在当年三季度达到峰值。2013年，社会融资额增速持续下行，从一季度58.5%下降至三季度19.1%，四季度也将保持在14%左右。同时，人民币贷款和M2同比增速均处历史低位，今年前三季度新增人民币贷款分别为2.8万亿元、2.3万亿元和2.2万亿元，预计四季度新增贷款约为1.6万亿元，全年新增贷款8.9万亿。M2同比增速自一季度高点连续下降，预计四季度仍将在历史较低水平。展望2014年，货币政策将保持稳健，尽管新增贷款和社会融资额仍将增长，但总体增速趋缓，推动商品房销售增长的动力有所减弱。此外，预计2013年全年全国商品房销售面积将接近13亿平米，规模再创历史新高，增速也处于2010年来的高点，在高基数下2014年销售面积增速放缓是大概率事件。 图：2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）数据来源：CREIS中指数据，中国房地产指数系统预测从全年走势来看，2014年全国销售面积同比增速前高后低。预计明年上半年经济环境总体好于下半年，参考过去几年商品房销售面积的季节性规律，预计明年上半年商品房销售面积占全年比重约40%，全年商品房销售面积增速前高后低。综合前述模型结果，预计2014年上半年商品房销售面积同比增长7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。季节性规律导致重点城市下半年成交总量好于上半年，但同比增速趋缓。除2011年下半年受货币政策收紧和房地产调控的叠加影响，成交量环比上半年下降5.7%外，其余年份重点城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表现尤其明显，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年将保持下半年高于上半年的季节性规律，预计上半年各城市成交量在经济稳定、供应加大的背景下继续好于今年同期，下半年季节性规律推动成交量环比增长，但同比增速将趋缓，由于2013年基数较高，2014年下半年可能出现部分月份同比下降的情况。3.分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显展望2014年乃至更长时期，不同城市量价走势和政策导向的分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡，价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。表：不同城市分化对比一线城市二线城市三线城市城市分化供求分化供不应求压力持续多数城市供需均衡，少数热点城市供不应求大多数城市供应充足，部分城市存在供应过剩风险