都昌县城惠民西区商住楼项目投资可行性研究报告.doc

都昌县城惠民西区商住楼项目申请报告江西柏林房地产开发有限公司江西柏林房地产开发有限公司惠民西区商住楼建设项目申请报告编制单位：江西省吉伟工程咨询有限公司委托单位：江西柏林房地产开发有限公司联系电话：资质证书：工咨丙1172006公司法人：郑艳珍报告负责人：吴旭明参加编写人员：吴旭明注册咨询工程师钟文源 注册咨询工程师 郭义民 注册咨询工程师 黄文贵 方建民编制时间：二O一O年四月目录第一章 申报单位及项目概况51、项目概况。52、项目概况。5项目建设地点选择8第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析101、发展规划分析。102、产业政策分析113、行业准入分析。11第三章 资源开发及综合利用分析121、资源开发方案。122、资源利用方案。123、资源节约措施。12第四章 节能方案分析131、用能标准和节能规范。132、能耗状况和能耗指标分析133、节能措施和节能效果分析。13第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析151、项目选址及用地方案。152、土地利用合理性分析。153、征地拆迁和移民安置规划方案。16第六章 环境和生态影响分析16l、环境和生态现状。162、生态环境影响分析。193、生态环境保护措施。194、地质灾害影响分析。205、特殊环境影响。20第七章 经济影响分析201、经济费用效益或费用效果分析。202、行业影响分析。20第八章 社会影响分析211、社会影响效果分析。212、社会适应性分析。213、社会风险及对策分析。21附件：221、国有建设用地使用权出让合同(都土交2009-13号)；222、国有建设用地挂牌出让须知2009-07号；223、都昌县规划建设局规划条件审批表(都规建(2007)第006号)；224、2009-07号宗地规划建设平面布置图；225、惠民西路开发用地项目条件意见书；226、关于惠民花园西区2-3#号楼之间拟建住宅楼和幼儿园建筑面积情况说明；227、土地出让、确认等有关国有建设挂牌出让用地附件手续；228、都昌县建筑设计院惠民西区商住楼建筑设计方案；229、项目开发单位的房地产开发企业资质证书；2210、企业营业执照复印件。22都昌县城西区惠民西区商住楼建设项目申请报告第一章 申报单位及项目概况 1、项目概况项目名称：惠民西区商住楼建设项目项目建设单位：江西柏林房地产开发有限公司项目法人：沈柏林项目建设地点：都昌县城惠民花园西区2-3号楼之间项目建设主要内容：建设二栋六层商住楼和幼儿园，建筑总面积6000平方米，其中商品住宅5247.3平方米。项目建设总投资:873万元，其中建筑工程投资516万元，项目效益：建设3室2厅套房48套，储藏间48间，720平方米幼儿园教学楼1栋。2、项目概况都昌县城惠民西区商住楼建设项目根据都建规(2007)第006号批复，居住型容积率1.45(幼儿园不计算在内)，建筑密度35%，其项目主要概况如下2.1场地情况工程场地平整，满足开工建设条件，并按照规划办提供的红线图和都昌县测绘大队提供的规划建设用地定线作业表，进行规划设计。2.3总平面设计总用地面积3762平方米，南北长96.46米，东西宽33米-38米，地块呈直角梯形。新建的第一栋楼(商1#)与惠民2号楼间距18.1米，商1#号与商2#之间为幼儿园教学楼及幼儿园活动场地975平方米，商2#楼与教学楼间隔距离为10米，商2#号楼与惠民3号楼间隔为20.0米。住宅建筑间距为1：1.1。详见2009-07号宗地规划建设平面布置图。2.3建筑设计2.3.1住宅楼为两楼多层(六层)商住楼筑，采用现代建筑风格 ，简明的块体组织和艳丽的色彩搭配，力求给住户一种亲切温馨的感受。屋面平面防水等级二级，墙体材料为红砖和砼。详见商1#、商2#标准层平面图2.3.2 幼儿园为三层框架结构，采用教学区与餐厅连体建设，详见幼儿园平面图。2.4结构设计2.4.1设计依据建筑结构设计统一标准(GBJ68-84)；建筑结构荷载规范(GBJ-87)；建筑抗震设计规范(GBJ11-2008)建筑地基基础设计规范(GBJ-89)；混凝土结构设计规范(GBJ10_89)建筑桩基技术规范(JGJ94-94)自然条件：基本风压W0=0.5KN/m2,结构设防住宅楼烈度为6度，建筑场地类别类；幼儿园设防烈度为7度，建筑场地类别类。建筑物重要性等级为丙类，结构安全等级为二级，剪力墙抗震等级二级，采用荷载标准值卧室、客厅、休闲厅、楼梯、衣帽间为1.5KN/m2,卫生间、厨房、生活阳台2.0 KN/m2。混凝土材料 基础为C10，桩基础。楼板砼为 C25。2.5户型设计。楼号户型类型套数户型面积户型设置备注商1#三室二厅24107.17三房、二厅、一厨、一卫、大阳台商2#三室二厅12113.54三房、二厅、一厨、一卫、阳台商2#三室二厅6114.35三房、二厅、一厨、一卫、阳台商2#二室二厅672.8三房、二厅、一厨、一卫、小阳台合计5057.46项目建设地点选择都昌县城惠民西区惠民花园2号、3号楼之间，总占地面积3762，建设地四址初步选定为：东至惠民花园东侧门店退离4米，确保消防要求，西到与西侧塘沿线退让2米，南齐惠民花园2号楼，北惠民花园3号楼止，地块呈直角梯形形，长约114.56米，宽33-38约米。土地原有权属为国有所有，为国有土地出让都土交2009-13号，由投资方于2009年5月25日竞价取得，土地出让价310万元。项目主要技术指标：技术经济指标表项目名称单 位数量备注总用地面积M23762建筑总面积M26000其中：住宅楼M25455幼儿园M2545容积率%1.595建筑占地面积M21201.6建筑密度%31.9绿地率%35三、项目建设投资项目建设投资表序号项目名称建筑工程安装工程设备购置其它费用合计1建筑工程632.08 51.82 40.00 108.58 832.48 1.1商住楼469.13 35.46 5.00 76.44 586.03 1.2幼儿园59.95 4.36 20.00 12.65 96.96 1.3配套工程103.00 12.00 15.00 19.50 149.50 2建筑其它费用434.22 434.22 2.1土地购置费310.00 310.00 2.2建筑单位管理费12.49 12.49 2.3勘测设计费33.30 33.30 2.4建设监理费20.81 20.81 2.5工程保险费4.16 4.16 2.6图审等报批费用23.46 23.46 2.7其它费用30.00 30.00 3基本预备费101.34 101.34 4建设总投资632.08 51.82 40.00 644.14 1368.04 项目建设总投资1368.04万元，其中建筑工程费632.08万元，安装与设备购置费91.42万元，建筑其它费用644.14万元。项目建设资金全部由企业自筹解决。四、项目经济效益项目建成后出售住宅收入为1418.3万元，幼儿园出让收入为196.2万元，总收入1614.5万元。销售利润总额246.46万元，项目税收184.85万元，其中营业税110.92万元，所得税73.94万元。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 1、发展规划分析。根据都昌县十一五国民经济和社会发展规划“城镇化率达到42%。”“加快中心城市建设，构建城市化发展新格局1、强化县城聚集功能 “十一五”末，将县城建设成为经济发达、布局合理、环境优美的九江市域东部中心城市、山水园林城市。整合县城及周边山水资源，加快东湖、大沔池、南山、矶山、芙蓉山的生态环境建设和旅游开发，利用毗邻鄱阳湖水资源的优势，加强水上旅游开发，建设人与自然和谐相处、特色鲜明、最适宜居住的城市环境，争创国家级园林城市。认真执行第三轮城市总体规划，突出芙蓉山工业区及城南新区的开发建设，加快工业的集聚，将工业区做大做强。拉开城市框架，加快县城“东推、西拓、南控、北延”步伐。实施自来水管网、老城区改造、市政道路的绿化美化亮化工程，完善城市公共服务设施与基础设施，全面提升城市功能。“十一五”末县城人口达到20万人。”因此项目建设符合规划要求，是规划内主攻城镇发展的主要支柱。随着都昌城镇化水平的加快，城镇政治中心与文化中心的外移，对惠民花园的功能拓展要求提升到一个重要阶段，在惠民小区配备幼儿园，增强惠民花园的人口聚集能力，是都昌县城发展的重要步骤。根据都昌县城镇总体规划(2004-2020年)的目标，惠民小区是重要的人口居住区，承接着98抗洪救灾后移民建镇的部分居民户，已经建成移民第四期进城居民数百户，由于后续建设投资的缺失，致使小区内许多服务功能区域缺位，制约着惠民小区的承载能力提升，随着改造城中村、房地产开发等项目建设的启动，县城规范开发力度的提升，许多投资者愿意出资兴建惠民小区幼儿园，因此建设惠民小区幼儿园与商住楼项目连体开发，改变目前社会公益资金投入较少的现状有一定的促进意义。2、产业政策分析依据外商投资产业指导目录（2004年修订）、当前国家重点鼓励发展产业、产品技术目录（2002年修订）、江西省政府核准的投资项目管理等相关文件规定，项目符合国家产业政策要求。3、行业准入分析。根据国家房地产行业准入政策，结合开发企业、建设条件的分析：1、开发企业具备省行政主管部门颁发的房地产开发二级资质；2、项目建设的资金全部由企业自筹，符合国家资本金制度；3、项目开发建设的土地是通过国有土地招拍挂合法取得，企业开发的土地使用权符合国家有关规定；4、项目建设的主要技术经济指标基本符合都昌县建设规划主管部门的审批意见，符合县城总体规划要求；5、项目建设的环境保护条件，应该遵循建设“三同时”原则，在取得办理手续后，应该按照有关环境保护法律、法规办理。第三章 资源开发及综合利用分析 1、资源开发方案。项目建设资源为城镇规划范围内的土地资源，所用土地的征用、拆迁均合法程序于2009年以前全部到位，项目建成后的资源开发利用符合国家对城镇居住性用地的规定要求。 2、资源利用方案。项目建设利用的土地资源，面积3742平方米，建成后可安置48户居民，并建设545平方米教学楼的幼儿园，资源利用充分发挥了商住与公益项目开发的结合功能，对城镇房地产项目开发有一定的示范作用。 3、资源节约措施。项目建设过程中要按照国家的土地资源审批要求，按照国家项目审批程序，在国家政策允许范围，合理使用土地，使用的土地为荒山地，禁止使用耕地，确要使用耕地是，应该采用资源补偿方式支付一定的土地修复费用支付给当地政府土地管理部门，由国土部门按照占补平稳的原则开展耕地修复，确保耕地红线目标不受侵占。第四章 节能方案分析 1、用能标准和节能规范。项目建设遵照为节约能源法、建筑节能条例、民用建筑节能管理规定和工艺节能要求。项目生产用能按照工艺节能要求设计。2、能耗状况和能耗指标分析项目建设过程中的用能，主要依靠承建工程承包商的节能技术措施，项目开发单位应该与承建企业订立节能技术标准要求，降低高耗能材料使用范围，示范推广新型墙体材料。项目建成后的用能与节能主要是居民户的节能意识与节能电器的应用，建议项目单位可推广居民使用太阳能热水器，安装天然气管道进户，鼓励居民户使用清洁能源和可再生能源。3、节能措施和节能效果分析。1、建筑节能项目建筑节能主要体现在以下方面，：一是所有墙体砖使用空心砖，禁止使用粘土砖；二是厂房的窗地比应在0.6以上，特别是生产厂房，满足南方天气的通气、散湿、散热需要；三是架空结构不进行不必要的装潢。减少物料浪费。四是减少装修铝材使用量五是减少装修钢材使用量六是减少装修木材使用量七是减少建筑陶瓷使用量2、日常生活节能：使用电脑、电视机时，尽量减少遥控待机时间，而采用手动开关，以节约电能的消耗。 夏季开空调时，采用定时开关，尽量减少制冷时间。 尽可能使用再生纸，纸张最好双面使用。 不随意丢弃废旧电池，尽可能将电能耗尽，送往回收地点，以再次利用。合理使用电风扇。员工宿舍使用太阳能热水器照明改用节能灯公共照明采用半导体灯通过生产照明节能和生活节能，每年可节约电能0.39万度，节约480吨标准煤。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 1、项目选址及用地方案。都昌县城惠民西区惠民花园2号、3号楼之间，总占地面积3762，建设地四址初步选定为：东至惠民花园东侧门店退离4米，确保消防要求，西到与西侧塘沿线退让2米，南齐惠民花园2号楼，北惠民花园3号楼止，地块呈直角梯形形，长约114.56米，宽33-38约米。土地原有权属为国有所有，为国有土地出让都土交2009-13号，由投资方于2009年5月25日竞价取得，土地出让价310万元。项目所占土地为荒山地和旧宅基地，没有占用耕地。项目所在地没有压覆矿床和文物，不会影响防洪与排涝，附近没有军事基地，也没有军民用通讯光缆通过，上空没有高压线路架设。2、土地利用合理性分析。项目建设用地规模为3742平方米，折5.61亩，建筑占地面积1201平方米，建筑容积率为1.595，总投资为1368.04万元，投资强度达243.85万元，在当地政府规定的投资强度限制范围以上，投资强度符合项目建设有关规定。项目税收贡献率税收184.85万元，亩均32.95万元。项目增加就业岗位解决了48户168户居民的安居问题。从以分析来看，项目开发符合国家土地使用政策。3、征地拆迁和移民安置规划方案。项目建设地没有居民住所和公共固定建筑物，不涉及拆迁与移民安置问题。项目的使用土地属归都昌县都昌镇秦家坂村民所有，经过协商基本同意以1.73万元/亩的价格进行转让，转让金支付方式为一次性用于项目占地的补偿，在都昌县的工业用地上属中等偏上水平，不存在侵占农民土地的行为。 第六章 环境和生态影响分析 l、环境和生态现状。项目场址位于都昌县都昌镇一、都昌县都昌县位于江西省北部，东经116224至11636；北纬2850至2938，北依武山，南濒鄱阳湖；东界黄金山、银宝湖、上岸东洲，与波阳县接壤；南界下岸洲、下山、南岸洲、蚕豆洲，与波阳、余干、南昌、新建4县交界；西界松门山、西长河，与永修、星子二县隔水相邻；北界屏峰河、芦塘涧，武山鹅公凸，卸衣岭、双尖山，与湖口、彭泽两县毗连。全境东西宽52.7公里，南北长80公里。面积2669.53平方公里，约占全省的1.6%。 都昌地貌丘陵和滨湖平原为主，且水域宽阔，局部有低山分布。地势北高南低，并以大港到汪教褶隆起带为轴心，向西北和南东两个方向倾斜。境内最高点为北东部的三尖源，海拔647.3米，滨湖区海拔最低处仅10米。自东北向西南呈低山、高丘、低丘、平原、湖区的变势。都昌水系发达，河港纵横，共有大小河港39条，总长359.6公里。按其流向，大致可分为大港、大西湖、新妙湖、大输湖、大沔池、洲家湖、团子口七大水系。都昌地处亚热带湿润性季风气候区，且受鄱阳湖大水体影响，其特点是气候温和、雨量充沛、日照充足、热量丰富、结冰期短、无霜期长，春秋季短、夏冬季长。据气象记录，春季始日平均出现在3月24日（以日平均气温稳定通过10的初日为春季的开始），持续约65天。夏季始日平均出现在5月28日（以日平均气温稳定通过22的初日为夏季的始日），持续约119天。秋季始日平均出现在9月24日（以日平均气温稳定通过22的终日后一天为秋季的始日），持续约59天。冬季始日平均出现在11月22日（以日平均气温稳定通过10的终日后一日为冬季的始日），持续约122天。冬春之交常遭寒潮侵袭，天气冷暖多变、阴晴不定；春夏之交受冷暖气团交替控制，梅雨连绵，冬日阴霾；夏秋之交副高压居久不退，天气晴热，干旱少雨；秋冬之时，北方冷空气强烈南侵，气温骤降、霜冻地寒。气候要素：气温：年际平均气温为17，变化幅度在1617之间。气温日较差为7.1。1月最冷，平均气温4.4，7月最热，平均气温29.3。累年各月平均值顺序为4.4、6.0、10.7、16.5、21.5、25.4、29.3、29.1、24.6、24.6、18.9、12.6、6.8。积温：年平均 的活动积温为58006500。地温：年平均地表温度19.5。无霜期、无霜冻期：累年平均无261天，最长可达300天，最短277天。全年平均无霜冻期271天，最长可达300天，最短239天。日照：累年平均日照时数2076.3小时，日照率47%。降水：19521958年累年降水量1728.28毫米，19591989年累年平均降水量1391.5毫米。蒸发量及干燥度：累年平均蒸发量为1572.5毫米。累年平均蒸发量大于降水量，相对湿度78%，干燥度1.27。是传统的农业大县、工业弱县，财政贫困县。二、项目建设地都昌镇都昌镇是都昌县政治、教育、文化中心，是现有城镇人口12万，城镇规划面积20平方公里，已经建成区域13平方公里，县城人口密度达9230人/平方公里。三、项目场地环境条件项目建设场地位于都昌县城惠民花园2号楼与3号楼之间，场地为已经平整的征用土地，地上主要为茅草和少量的灌木丛，植被覆盖率低于30%，地形较为平坦，海拔高程为26.68米，污水排放排入县城污水处理厂管道，集镇采用固体废弃物收集排放。项目建设地周边没有大型的养殖场、化工厂和食品加工厂，距鄱阳湖水体距离在5公里，没有自然保护区，不属于生态环境敏感区域。2、生态环境影响分析。项目建成后年产生生活垃圾100.8吨，280/d，项目采用固定垃圾收集点的方式，进行集中垃圾收集，然后交由城镇环卫所工人集中运往垃圾处理场处理。项目污水排放主要是居民的生产生活污水，预计日排放量为8.4吨左右，年排放量3024吨，固体生活垃圾排放量为100.8吨，280/d。总体分析项目建设对周边环境的承载影响较小。3、生态环境保护措施。依据国家有关政策，为创造良好的生产生活环境，本着“三同步”的原则，项目在建设过程中和建成后应建设必要的环境设备和投入，保证项目建设和建成过程对环境造成的影响最小化、减量化，实行资源综合利用，保护生态环境。1、在项目建设过程中，要尽量减少土方的开挖量，减少水土流失，确要开挖的，必须进行有效的防护，防止大雨冲刷、避免尘土对周边居民的污染。2、项目建设时，必须留有一定面积的空地栽种树木，保证植被数量不减少，并开展公路、道路和住所、围墙四周栽种树木，增加绿地面积。3、项目建设设计时，应设计有利于员工生产生活的环境，保证照明、用水安全、防火安全的需要，员工宿舍建设化粪池，生产车间建设污水沉淀池，防止污水直接外排。同时建设垃圾窖3座。4、对建设过程中的噪音采用白天作业为主，防止建筑扰民。5、进入居住区的车辆应及时熄火下货。6、对配电间、高功率电机应设立保护措施和标志牌，防止辐射。4、地质灾害影响分析。建设场地所在地地势平坦，且周边的山地坡度小于5度，场地与周边的地形高差少于1米，降雨的排放自然开敞，不存在灾害的影响。 5、特殊环境影响。建设地无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等特殊环境资源。第七章 经济影响分析 1、经济费用效益或费用效果分析。项目建设用总收益1614.5万元，每平方米出售均价为住宅2600元/平方米，幼儿园出让价为2600元/平方米。项目总费用值为1368.04万元。项目建设利润率为18%。属于同行业中等水平。从经济费用效益分析来看是合理的。2、行业影响分析。为了“居者有其屋”，加快都昌县城的城镇化步伐，每年都昌县城开发建设的商品房面积在20万平方米左右，解决和改善1800户以上居住条件。项目的建设的住房面积5455平方米，占都昌县城的2.7%，因此，项目建设对行业的影响力较小。第八章 社会影响分析 1、社会影响效果分析。项目建设有较大和运营将对当地产生一定的影响，主要体现在以下方面：1、促进惠民小区的居住附属服务设施的承载能力，对惠民花园及周边用户的幼儿入学有一定的促进作用。2、增加城镇人口的聚集，有利于城镇化建设。3、促进当地城镇经济的活跃，增加集镇的集聚能力和集聚功能。2、社会适应性分析。项目建设得到了当地政府的大力支持，在项目筹备阶段，派出了专门力量为企业建设场地的选择，项目的报建报批提供便利，都昌县政府出台了优惠政策，在国家政策允许范围给予一定优惠。当地群众对项目的建设寄予了很大的希望，所涉用地农户在预选项目用地是均给予了支持和理解，有许多附近居民愿意将幼儿送进幼儿园就读。3、社会风险及对策分析。企业应积极配合当地政府的工作，做到适时重地征地，及时开工建设，在招收建设工程员工的过程应尽量优惠当地群众需要，并积极参加当地公共事业建设，树立企业良好形象，并加工员工内部管理，防止与周边群众发生集体性冲突事件和恶性案件，教育员工遵纪守法，树立文明生产、健康生产形象，促成与当地的和谐发展。附件：1、国有建设用地使用权出让合同(都土交2009-13号)；2、国有建设用地挂牌出让须知2009-07号；3、都昌县规划建设局规划条件审批表(都规建(2007)第006号)；4、2009-07号宗地规划建设平面布置图；5、惠民西路开发用地项目条件意见书；6、关于惠民花园西区2-3#号楼之间拟建住宅楼和幼儿园建筑面积情况说明；7、土地出让、确认等有关国有建设挂牌出让用地附件手续；8、都昌县建筑设计院惠民西区商住楼建筑设计方案；9、项目开发单位的房地产开发企业资质证书；10、企业营业执照复印件。22