CPA税法系列总结.pdf

CPACPA税法税法总结系列总结系列CPACPA税法税法总结系列总结系列.11.城市维护建设税和烟叶税法城市维护建设税和烟叶税法.32.税法之资源税总结税法之资源税总结.33.税法之车辆购置税法税法之车辆购置税法.54.税法之车船税法税法之车船税法.75.税法之印花税法税法之印花税法.96.税法之耕地占用税法税法之耕地占用税法.127.税法之土地增值税（一）税法之土地增值税（一）.128.税法之土地增值税（二）税法之土地增值税（二）.149.税法之土地增值税（三）税法之土地增值税（三）.1610.税法之土地增值税（四）税法之土地增值税（四）.1711.税法之契税法税法之契税法.1912.税法之房产税法税法之房产税法.2213.税法之关税法（一）税法之关税法（一）.2514.税法之关税法（二）税法之关税法（二）.2715.税法之城镇土地使用税法税法之城镇土地使用税法.2916.个人所得税的考点总结（一）个人所得税的考点总结（一）.3217.个人所得税要点总结（二）个人所得税要点总结（二）.3318.税法之个人所得税要点总结（三）税法之个人所得税要点总结（三）.3519.税法之个人所得税要点总结（四）税法之个人所得税要点总结（四）.3720.税法之个人所得税考点总结（五）税法之个人所得税考点总结（五）.3921.税法之个人所得税考点总结（六）税法之个人所得税考点总结（六）.4022.税法之个人所得税考点总结（七）税法之个人所得税考点总结（七）.4223.税法之个人所得税考点总结（八）税法之个人所得税考点总结（八）.4424.税法之个人所得税考点总结（九）税法之个人所得税考点总结（九）.5025.税法之个人所得税考点总结（十）税法之个人所得税考点总结（十）.5426.税法之企业所得税税前扣除总结（一）税法之企业所得税税前扣除总结（一）.5527.税法之企业所得税税前扣除总结（二）税法之企业所得税税前扣除总结（二）.5728.税法之企业所得税税前扣除总结（三）税法之企业所得税税前扣除总结（三）.5829.税法之消费税税法之消费税(一）一）.6130.税法之消费税（二）税法之消费税（二）.6331.税法之消费税（三）税法之消费税（三）.6432.税法之增值税法（一）税法之增值税法（一）.6633.税法之增值税法（二）税法之增值税法（二）.6734.税法之增值税法（三）税法之增值税法（三）.6935.个人出租住房与个人自建销售房屋个人出租住房与个人自建销售房屋.7136.注会税法之速算扣除数总结注会税法之速算扣除数总结.7237.税法考试时哪些税率会给出税法考试时哪些税率会给出.741.城市维护建设税和烟叶税法城市维护建设税和烟叶税法关键词：依赖增消营（自身无课税对象）、税率 751（类比城镇土地使用税,，当然，城镇土地使用税税率不用记），老外也征收（2010 年 12 月起，类比房产税，不过房产税是 2009 年 1 月起）其他要点：1.“海上”适用 1%。2.【找人找地，人更易考】代收代缴的，按照受托方所在地适用税率，流动经营的，按经营地适用税率。3.计税依据是三税，那么包括哪些，不包括哪些？（1）【包括】实际缴纳的（这个基本等于废话）、查补的（也是应该缴的三税，也是应有之义）和免抵的（增值税可免抵，但带来的城建税不可以免，所谓死罪可免活罪难逃是也）。（2）【不包括】进口时海关代征的增、消。（所谓“进口不征”，后文还有“出口不退”。注意：“进口不征出口不退”的还有谁）；违反三税缴纳的有关规定而被加收的滞纳金和罚款，不属于税，故不包括在计税依据之中。4.评述：城建税是必考的，选择题一般会出现，主观题一定会出现，计算三大流转税的题最后那步肯定是要计算城建税与教育费附加的。代收代缴的，按照受托方所在地适用税率，这一知识点考查频率特别高，最典型考题无疑是 2011年的一道单选题。本题综合性极强，看似考城建税，实际上连消费税组价也连带考了。5.三税减、退，城建税同时减、退；但“出口不退”（对应上文的进口不征）享受先征后返、先征后退、即征即退政策的，不退还附征的城建税和教育费附加。6.国家重大水利工程建设基金免征城建税。别无他事。2.税法之资源税总结税法之资源税总结1.境内开采、进口不征出口不退；特别指出：2011 年 11 月 1 日之后的中外合作开采石油天然气，合同有效期内依然缴纳矿区使用费，此日期之后参与将缴纳资源税。2.扣缴义务人可以是独立矿山、联合企业和其他收购未税矿产品的单位（包括个体户）。注意：“包括个体户”是一个注意规定，也就是属于好心的提醒，意思就是说：扣缴义务人（当然）更包括“除个体户之外的其他收购未税矿产品的单位”，如冶炼厂。3.资源税的征税范围不包括什么？不包括：人造原油、煤矿生产的天然气（或者叫煤矿瓦斯）、洗煤、选煤和其他煤炭制品。特别提示：与原油同时开采的天然气属于资源税征税范围，千万别弄混。2009 年原制度考题考过这一知识点。4.资源税税率既有从量定额也有从价定率的，实行“级差调节”原则。5.【扣缴义务人】税率有差别。独立矿山、联合企业收购的，按照本单位应税产品税额税率数量代扣代缴资源税；其他企业收购的，按税务机关核定的应税产品税额税率和数量代扣代缴。6.未单独规定适用税额的伴采矿视同主矿一样处理。（“未单独规定适用税额”这句话很关键，假如有规定的适用税额，就不可视同主矿了）7.资源税税率不必像记忆城建税税率那样准确记忆，但最好可以知道哪个高哪个低，比如黑色金属矿原矿的最低单位税额高于有色金属矿原矿。8.资源税从价定率计税的销售额与增值税计税的销售额的规定是一致的。（增值税一章也会提到这一问题）9.从量定额征收的，凡是直接对外销售，以实际销售数量为课税数量，凡是自产自用的，以视同销售的自用数量为课税数量。不能准确提供销售数量或移送使用数量的，以其产量或主管税务机关确定的折算比换算成的数量为课税数量。（至于不分别核算的药从高征收，不提也罢，国家是不可以吃亏的。不仅仅在资源税一章是这样。）10.综合回收率与选矿比实为算数题，不必记忆，看题你就会做了，不赘述。11.用自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税。外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐已纳税额准予抵扣。12.资源税是单一环节一次征税（消费税也是如此噢！），征税不是在开采环节，而是在销售或者移送使用环节征收。其余环节不再征收。13.用于加热、修井的原油，免税。14.铁矿石资源减按 80%征税，金矿再利用的，不征；15.2010 年 6 月 1 日起，纳税人在新疆开采的原油、天然气，自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售。另有三种免征和减征的情况：（1）油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税。（2）稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征 40%。（3）三次采油资源税减征 30%。提示：一些太专业的、超出我们理解力的什么油什么气的（这是化学系该了解的东西吧）我们不用去琢磨，对叙述的话了解一下，出了选择题可以选上即可，但对于诸如“人造石油”、“选煤”之类的，一定要精准记忆，因为这才是选择题的出题重点。16.再次强调资源税的“进口不征出口不退”，对了，城建税也有这个规定。选项有时候会设置“出口不征”，呵呵，出口不征才怪呢！17.开采中因自然灾害或意外事故而出现重大损失的，也就是不可规则于开采人的主观原因造成的重大损失，由省级人民政府酌情决定减税或者免税。（注意，是省级人民政府，不是省级税务部门，也不是国家税务总局。原因嘛，也许是因为资源税属于地方税）18.至于纳税义务发生时间，资源税都是“当天”，销售自产应税产品，根据结算方式的不同，纳税义务发生时间也会不同。具体如下：（1）分期收款方式结算的，为销售合同规定的收款日期的当天；（2）预收货款方式结算的，为发出应税产品的当天；（3）其他结算方式，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天；19.自产应税产品用于使用的，为移送使用的当天。扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天。3.税法之车辆购置税法税法之车辆购置税法1.在“使用”环节一次征收（税率 10%）包括购买使用、进口使用、受赠使用、自产自用、获奖使用和其他使用，只要在境内“使用”，就要纳税。2.计税依据（类比增值税的计税依据）（1）购买自用的，计税价格=（含增值税的销售价格+价外费用）（1+税率或征收率）（2）进口自用的，组价=关税完税价格+关税+消费税或：组价=（关税完税价格+关税）（1-消费税税率），当然，运用本公式时要注意车辆是否需要缴纳消费税。大卡车大货车不缴纳消费税，小汽车则需缴纳消费税。（3）其他自用车辆。A.按购置价格确定 B.主管税务机关参照“最低计税价格”核定。（一般适用于自行申报的价格明显偏低又无正当理由的情形。）3.关于最低计税价格。（1）已缴纳过车辆购置税并办理了登记注册手续的车辆底盘发生更换，最低计税价格为最新核发的同类型新车最低计税价格的 70%；（2）减免税条件消失的车辆。最低计税价格=同类型新车最低计税价格*1-（已使用年限规定使用年限），其中，使用未满一年的，不予计算已使用年限；规定国产车辆使用年限为 10 年，进口车为 15 年。超过使用年限，不再征税。（3）自产自用、受赠使用、获奖使用以及以拍卖、抵债、走私、罚没等取得并自用应税车辆的，无法取得购置价格或者购置价格偏低的，均要以国家税务总局核定的最低计税价格计税。4.计税依据中包含购买车辆时支付的工具件价款和零部件价款、支付的车辆装饰费以及销售单位开展优质销售所开票收取的有关费用，不包含增值税税额和支付的控购费。（选择题出题点）计算型选择题出题时一般会出现“统一开具普通发票”或类似字眼，凡是各项费用开在一张发票上无法划分的，都要作为计税依据。这一点其实和增值税完全相同。实际上，车购税的计税依据本就和增值税计税依据有类同之处，可以比较记忆。5.关于进口自用，强调的就是进口并“自用”，如果不是自用，而是用于销售、抵债、以物易物等，不缴纳车购税。另外，购买别人进口的车辆，不能叫进口自用。6.【提示 1】一定要注意纳税主体，比如，受奖励者取得企业奖励的应税车辆，由受奖励者纳税，而不是由企业纳税，企业将应税车辆对外抵债的，不纳税，但接受该车辆的主体使用时应该纳税。7.【提示 2】车购税是一次课征制，购买使用过的车辆自用，若取得车购税完税凭证，则不需要再纳税。这一点要与减税、免税条件消失车辆的情况相区分，后者要考虑使用年限的问题，前面第 4（2）中已述及，不再赘述。8.对不能提供购车发票和有关购车证明资料的，检查地税务机关按照最低计税价格征税；但如果纳税人回落籍地后提供的发票金额和支付的价外费用之和高于最低计税价格，差额部分还应该补税，总之，国家不能吃亏。9.关于优惠。（考试时一定要注意措辞的不同）（1）外国驻华使领馆和国际组织驻华机构及其外交人员自用车辆免税；（2）军警列入军队武器装备订货计划的车辆免税，此处注意中国武警不是一般的警察，而是军队序列。（3）设有固定装置的非运输车辆。（4）防汛和森林消防部门用于设有固定装置的指定型号车辆。（5）回国服务的留学人员（所谓“海龟”）用现汇购买 1 辆个人自用国产小汽车。（这是最经常考的，必须精准记忆，“现汇”、“1 辆”、“自用”、“国产”）（6）长期来华定居专家进口自用的 1 辆小汽车。（7）城市公交企业购置的公共汽电车免税。（20122015）（8）三轮农用运输车免税。（新增内容）10.关于征收管理。车购税是在使用环节（即最终消费环节）征收，采用一次课征制也就是在上牌登记注册前征收。所以一般应向登记注册地主管税务机关申报纳税。如果不需办理登记，则在纳税人所在地主管税务机关申报纳税。提供车主身份、车辆价格、车辆合格证明。纳税期限为 60 日。方法有三类：自报核销、集中征收和代征、代扣、代收。关于退税，这一点没什么好说的，车没登记成功（公安机关不给登记）或者被召回（由销售方），理应退税，当然需要拿着证明文件。4.税法之车船税法税法之车船税法1.征税范围是机动车辆和船舶（并列关系，不是修饰关系，即不是“机动的车辆和船舶”），不含包非机动车辆，但包含非机动驳船。车船税采用定额税率。顺便说，近年机考已相对成熟，虽然不至于考你车船税税率是多少，但如果单选中有选项如“车船税采用定额税率”或类似说法，应该可以在 5 秒钟之内判断出来。2.【尾数】有尾数的一律按照含尾数的计税单位据实计算应纳税额，四舍五入保留两位小数。3.拖船按发动机功率 1KW=0.67 吨（净吨位）。4.【50%】拖船和非机动驳船税额按照机动船舶的 50%计算，挂车按照货车税额的 50%计算。5.各参数确定依据是车船登记证书或行驶证，对不需要登和应登记而未登记或者不能提供上述证书的，安下列顺序确定：（1）车船出厂合格证明或者进口凭证；（2）主管税务机关参照国家标准；（3）参照同类车船。6.购置当年的应纳税额自纳税义务发生的“当月”就开始计算应纳税额。7.法定减免（选择题）（1）捕捞、养殖渔船。（2）军警专用车船。（3）警用车船。此处与车辆购置税不同，车购税对警用车船没有免税政策。（4）外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船。8.特定减免（1）临时入境的外国及港澳台车船，不征。（2）缴纳船舶吨税的机动船舶，以及依法不需要登记的内部行驶或作业的车船（在机场、港口、铁路站场内）自车船税法实施之日（2012 年 1 月 1 日）起 5年内免征车船税；9.纯电动汽车、燃料电池汽车、插电式混合动力汽车免征车船税，其他混合动力汽车减半征收。（选择题）10.征收管理：由地税征收，按年申报、分月计算、一次性缴纳，纳税义务发生当月就开始征收，购买交强险时，由扣缴义务人代扣代缴。同一纳税年度内转让过户的，实行“原登记地不退，新登记地不征”的原则。最后补充一个细节，车辆的具体税额，由省级人民政府确定，而船舶的具体税额，由国务院确定。5.税法之印花税法税法之印花税法1.印花税纳税人的几点注意事项：（1）合同的担保人、证人、鉴定人不是纳税人。（2）共同书立凭证的各方都是纳税人。特殊的有规定的免税方，如证劵交易印花税只对出卖方征收、商品储备管理公司及其直属库资金账簿免税，承担商品储备业务过程中书立的购销合同免税，但对合同其他各方当事人照章征收印花税。（3）签订电子形式凭证按照规定征收印花税。2.印花税中所指的“合同”，既包括正规格式的合同，也包括合同性质的单据、凭证。即不完全等同于合同法中所说的合同。合同、单据、凭证之具体形式容易出选择题。（1）出版单位与发行单位的订购单、订数单属于购销合同；（2）广告合同属于加工承揽合同；（3）融资租赁合同属于借款合同。这是最经常考的，必须记准。（4）法律审计会计方面的咨询不属于技术咨询，不贴花。（5）权利许可证照包括“四证一照”：房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。（6）【重要】产权转移书据的范围很广：包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据和专利实施许可合同、土地使用权出（转）让合同、商品房销售合同。均按照产权转移书据征收印花税。（2007 年多选，产权转移书据和技术合同的区分）（7）专利申请权转让、非专利技术转让，按技术合同贴花。3.特别提示（重要）：（1）商品房销售合同属于产权转移书据，不是购销合同。（2）个人无偿赠与不动产登记表按照“产权转移书据”缴纳印花税。（2009年多选，注意印花税是双向征收，契税为单向征收，即承受方交税。）总之，注会考试中一旦涉及到房屋和土地就要多加注意。（3）电网与用户之间的供电合同，不征收印花税。（2011 年多选）4.税率总结：（1）借款合同万分之零点五；（2）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同万分之三；（3）财产租赁、财产保险、仓储保管合同万分之十；（4）权利许可证照和营业账簿中的其他账簿 5 元定额贴花；其余的均为万分之五。5.印花税税率其实不难记忆，但更重要的其实是基本税率之外的一些细节：（1）证劵交易印花税对出卖方征收，税率万分之十。（2）营业账簿中记载资金的账簿计税依据是“实收资本”与“资本公积”两项合计，其他账簿按 5 元定额贴花。（3）财产租赁合同的租赁金额，经计算税额超过 1 角不足 1 元的，按 1 元贴花。（4）货物运输合同的计税依据是运输费金额，不包括所运货物的金额、装卸费用和保险费用；财产保险合同的计税依据是保险费金额，不包括所保财产的金额。6.加工承揽合同计税依据（必考，需重点关注，可以出计算型选择题）受托方提供原材料的加工、定做合同，材料和加工费分开记载的，分别按照购销合同和加工承揽合同贴花；未分别记载的，按全部金额依照加工承揽合同贴花。委托方提供原料或主要材料的加工合同，按照合同中规定的受托方的加工费收入和提供的辅助材料金额之和，按加工承揽合同贴花。7.借款合同计税依据，总原则是不重复征税。（1）周转信贷有最高限额者，以该最高限额为计税依据一次贴花；（2）抵押贷款按借款合同贴花，借款方因无力偿还转移抵押财产时，按产权转移书据贴花。（3）融资租赁合同按借款合同贴花。（4）银团贷款，按各自的借款金额贴花。（5）分年签订借款合同、最后签订总借款合同，按分合同分别贴花，最后一年只按余额贴花。8.印花税一些特殊规定。（1）一个凭证记载多个事项，分别记载金额的分别计算后加总贴花，未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。（这也是适用于整个税法的总原则，国家不能吃亏，也促进纳税人准确核算。）（2）应纳税额不足 1 角的免纳印花税，1 角以上分位四舍五入。（3）签订时无法确定计税金额的合同的先按照 5 元贴花，结算时再补贴花。（4）以货易货，按照购、销金额分别贴花。（可出计算型选择题）（5）分包、转包合同仍要贴花，但跨地区经营之分支机构与上级单位对记载资金的账簿不必重复贴花。股票交易的转让书据，按当日实际成交价格计算的金额为计税金额，税率千分之一，只对转让方征收（单方征税）。（6）国际货运承运方为外国运输企业的免纳印花税。9.税收优惠的一些规定。（1）正本贴花后，副本抄本不再贴花；（2）财产捐给政府、社会福利机构、学校，所立的书据免税；（3）国家指定的收购部门与村委会、村民个人书立的农副产品收购合同免税。（4）无息、贴息贷款合同免税；（5）外国政府或国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同免税；（6）房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税；（7）农牧业保险合同免税；（8）军事物资运输凭证、抢险救灾物资运输凭证、新建铁路的工程监管线运输凭证免税；（9）高校学生公寓租赁合同免税（到 2015 年底）（10）商品储备管理公司及其直属库资金账簿免税，承担商品储备业务过程中书立的购销合同免税，但对合同其他各方当事人照章征收印花税。（新增）（11）对改造安置住房经营管理单位、开发商与建造安置住房相关的印花税及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。10.缴纳办法：（1）自行贴花（自算、自购、自贴销）；（2）汇贴或汇缴（超 500 的，用缴款书或完税凭证缴纳，即汇贴；一类凭证频繁贴花很烦人，可按 1 个月期限汇总缴纳，即汇缴。采用汇缴方式的，1 年内不得改变缴纳方式）；（3）委托代征。11.保存 10 年；6.税法之耕地占用税法税法之耕地占用税法1.何为“耕地”？种植农业作物的土地，包括菜地、园地。园地包括花圃、苗圃、茶园、桑园和其他种植经济林木的土地。占用鱼塘及其他农用土地建房或者从事其他非农业建设，视同占用耕地。2.【50%】耕地占用税实行地区差别定额税率，即人均耕地越少，税额可以越高，但提高幅度不得超过规定税额的 50%。3.计税依据为实际占用的耕地面积。4.减免税规定。（1）军事设置占用耕地。（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。（3）农村居民占用耕地新建住宅，减半征收。5.【2 元】铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地。（选择题出题点）6.【30 日内】获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起 30 日内缴纳耕地占用税。（多选）7.免税或者减征耕地占用税后改变用途的，应当补缴税款。8.纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占耕地原状的，全额退税。9.耕地占用税由地税系统一次性征收。7.税法之土地增值税（一）税法之土地增值税（一）注会税法的土地增值税法内容不仅在选择题中容易出现与契税相结合的多选题，而且还容易单独出现计算题，除了三大流转税（增消营）和两个所得税（企个）外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题，最后是计算增值额（需要记住税率）。以下分别总结本章的重要考点。一、【有偿国有】我国土地政策的特殊性决定了我们在学习本章内容时要区分一些重要概念，比如集体土地要变为国有土地时才可以谈转让问题。“转让”（在二级市场）和“出让”（一级市场）又是不同的概念，出让是不征土地增值税的。二、【征税范围】应征、不征、免征内容具体整理（必须掌握，仍对照“有偿”和“国有”、“转让”这几个关键词）1.属于土地增值税的征税范围的情况（应征）（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的2.不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（对象有限定，无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人之间互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到被投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家依法征用收回的房地产（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的（7）企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额 20%的（8）居民个人转让住房三、【有偿、转让、国有之含义】理解上述征税范围要掌握核心关键词：“有偿”即取得收入、“转让”即权属发生改变、“国有”（不解释，不是国有的话，转让是非法的。）。另外特别指出：我国土地使用权可以转让，土地所有权是不能转让的。8.税法之土地增值税（二）税法之土地增值税（二）土地增值税不仅在选择题中容易出与契税结合的多选题，还容易出现计算题，除了三大流转税和两个所得税外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题。以下继续总结本章的重要考点。此为第二篇。四、关于税率。土地增值税的税率是需要记忆的，尽管偶尔在有些考试或许会给出，但出题人不给出该税率是十分正常的。总之，记住这个税率没有坏处。表格（唯一的四级超率累进税率）土地增值税税率表档级距税率速算 税额计算公式说明次扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%0增值额 30%2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分40%5%增值额 40%-扣除项目金额 5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分50%15%增值额 50%-扣除项目金额 15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%增值额 60%-扣除项目金额 35%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。注：累进依据为相对数，具体来说，是增值额和扣除项目金额之间的比率。五、【应税收入】转让房地产取得的应税收入包括货币收入、实物收入和其他收入。六、扣除项目（计算题出题点）（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款（土地出让金或者实际支付的地价款）和取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用。（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。（三）房地产开发费用（适用新建房转让）1.纳税人能够按转让房地产项目分摊利息支出并能够提供金融机构贷款证明的：允许扣除的开发费用=利息+（取得使用权支付的金额+开发成本）*5%以内。2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（全部使用自有资金没有利息支出时按此处理）：允许扣除的开发费用=（取得使用权支付的金额+开发成本）*10%以内。9.税法之土地增值税（三）税法之土地增值税（三）土地增值税不仅在选择题中容易出与契税结合的多选题，还容易出现计算题，除了三大流转税和两个所得税外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题。以下继续总结本章的重要考点。此为第三篇。六、扣除项目（计算题出题点）（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）1.房地产开发企业涉及的具体税金有：营业税以及由此产生的城建税、教育费附加和地方教育附加。计算时注意营业税按照全额纳税（税率 5%）、城建税根据城市、建制镇的不同税率会不同。2.非房地产开发企业涉及的具体税金：比房地产开发企业多了个印花税，税率按“产权转移书据”0.05%（即万分之五）。由于房地产开发企业的印花税已经计入管理费用，所以不再单独计算扣除。另注意：营业税税率仍为 5%，但计税依据分为两种情况（1）按余额计税，即转让其购置或者抵债所得的房地产，由转让收入减除购置原价或抵债作价作为计税依据。（2）按全额计税，转让其他方式取得的房地产的，按照全额计税。（五）其他扣除（适用房地产开发企业的新建房转让）从事房地产开发的纳税人加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%。注意：1.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除；2.非房地产开发企业不得加计扣除。（六）旧房及建筑物的评估价格纳税人转让旧房和建筑物：1.首先考虑评估价格（用重置成本价乘以成新度折扣率）；2.不能取得评估价格但可以取得购房发票的，可按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除；3.没有评估价格也没有购房发票的，可以核定征收。注意：1.发生的契税可以提供完税凭证的，准予作为税金扣除，但不可作为加计 5%之基数。（这一点在计算题时必须注意！）2.正常应该发生的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额。3.对未支付地价款或者不能提供支付地价款之凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。（无凭无据则不可扣除）七、【简要总结】（一）新建房转让可扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用、税金。如其本身为房地产开发企业，还有加计扣除 20%（二）存量房地产转让可扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、税金、旧房及建筑物的评估价格。（没有建房，当然没有开发成本和开发费用，这些不用硬背，理解了自然就懂了。）（三）无论是否为房地产开发企业，也无论是转让新建房还是转让存量房，哪怕是单纯转让未开发之土地，可扣除项目中一定有取得土地使用权所支付的金额和税金，不同的只是税金包括的具体项目会有所不同。（比如其中的印花税）10.税法之土地增值税（四）税法之土地增值税（四）土地增值税不仅在选择题中容易出与契税结合的多选题，还容易出现计算题，除了三大流转税和两个所得税外，最容易出现计算题的就是土地增值税了。为了使计算正确，第一步就是要判断是否征税，其次才是税前扣除问题。以下继续总结本章的重要考点。此为第四篇，也是最后一篇。八、【增值额之确定】通过转让收入减除扣除项目可得出增值额，税率的选择取决于增值额与扣除项目金额之比率，参见前述土地增值税税率表（含计算公式），我们要学会套用公式计算应纳税额。九、【何时使用评估价格】（一）瞒报时；（二）扣除项目金额不实时；（三）转让之成交价格低于评估价格又无正当理由时。十、【特别提醒】房地产评估价格不是由税务机关进行评估，而是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定。上述何时使用评估价格，其中第（二）项是涉及扣除项目金额不实，另外两项都是涉及转让收入不对。不必硬背，根据计算土地增值税的公式来理解即可，总之，税法上的原则就是：让国家吃亏可不行噢。十一、【应纳税额之计算】应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除数。再次强调，税率最好是记住，如果出题人不给你这个表，咱也是没办法的。计算这类题都是先看是不是房地产开发企业，再看是新建房还是转让存量房，按步骤进行。十二、清算问题（针对房地产开发企业）（一）纳税人应进行清算的三种情形：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）主管税务机关可要求纳税进行清算的三种情形：1.取得许可证满三年仍为销售完毕的；2.纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的；3.已竣工验收的项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上。或该比例虽未达 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的。十三、税收优惠相关。（一）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征。如超过 20%，就其全部增值额按规定计税。（常考点，记住：不是只就超出部分征，而是就全部增值额征）（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征。（三）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁、由纳税人自行转让原房地产，免征。（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征。十四、【预征率】除保障性住房外，各地区【不低于】一定比例：东部 2%；中部、东北 1.5%；西部 1%。（想想我国哪里发达，就记住了，选择题可以出现。）十五、转让房地产合同签订后 7 日内申报纳税，房地产座落在两个或两个以上地区的，分别纳税，因为土地增值税是地税。为纳税人之方便，可以定期申报方式纳税，但须备案，且定期申报方式确定后，1 年内不得变更。以上就是土地增值税之全部内容。11.税法之契税法税法之契税法契税是小税种，其与其他税种相比最大的特点是纳税人不是转让方，而是承受方，据说是为了保护承受方之利益（注意：印花税则一般由交易双方纳税。）契税常与土地增值税结合出多选题，自身也可以出单选题。内容不多，记住就可得到全部分数，且听我一一道来。一、【契税纳税人】纳税人为境内转移土地、房屋权属的承受方。以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。此时补缴的不是转让房地产的契税（这个应该由房地产的承受方缴纳），而是之前取得土地使用权时未缴、现在旧事重提作为承受方要缴纳的契税。二、【征税范围】（一）国有土地使用权的出让（一级市场）征契税，但不征收土地增值税。（注意与土地增值税相关政策对比）（二）房屋买卖，包括以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等视同房屋买卖行为，征收契税和土地增值税。以自有房产作股投入本人独资经营的企业，权属未变化，免税。还有些类似规定，只要权属未发生改变，则不缴纳契税。（三）房屋赠与（含获奖、继承等方式）征收契税，法定继承除外。（四）房屋交换有差价，征契税。即等价交换是免契税的。一般也会征土地增值税，个人交换居住用房经核实可免征土地增值税。（五）国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税，不得因减免土地出让金而见面契税。（此语经常出现在选择题中）三、【计税依据】征税对象纳税人计税依据税率计税公式国有土地使用权出让承受方土地使用权转让买方房屋买卖买方成交价格房屋赠与受赠方征收机关参照市场价核定房屋交换付出差价方等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额（计算型选择题出题点）3%-5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定应纳税额=计税依据税率四、关于个人购买住房个人购买住房契税优惠政策1.城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）免征契税2.个人购买普通住房，且该住房属于家庭（“家庭成员”包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的减半征收契税3.个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减按 1%税率征收契税此处略作解释：关键词是普通、唯一。均满足，一般是减半征收，实务中契税一般是 4%（所谓 3%到 5%之间嘛），减半就是 2%。如果再满足 90以下，则再减半，即为 1%。这就是表格中第 2 和第 3 的关系。五、契税优惠的特殊规定（一）企业合并、分立、公司制改造，免征契税。（二）企业股权重组转让免征或不征。（三）企业出售，安置 30%以上职工（签订不少于 3 年的劳动合同）的，减半征收契税；安置全部职工（签订不少于 3 年的劳动合同）的，免征契税。此点容易出客观题。六、【契税的征收管理】纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得类似凭证的当天发生纳税义务，自纳税义务发生之日起 10 日内在土地、房屋所在地交税即可。12.税法之房产税法税法之房产税法房产税是税法小税种中较为重要的一个税种，与城镇土地使用税还有很多相似之处，但主要考点似乎不在税收优惠（因为税收优惠容易记住）。主要考点主要是涉及税率的计算型选择题，涉及到判断按照房产余值计征还是从租计征之问题，最后就是纳税义务发生时间会出判断型选择题（多选为主）。以下是本章详细内容：一、纳税人：产权所有人、承典人；代管人、使用人。2009 年起，“老外”也要交。还有哪个税“老外”也要交了？答案是：城镇土地使用税（2010 年起）。二、征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区。注意房产不等同于建筑物。三、房产税的税率。（需要牢记）税率适用情况1.2%（从价计征）自有房产用于生产经营12%（从租计征）出租非居住的房产取得租金收入4%（从租计征优惠税率）（1）个人出租住房（不再区分出租后用途，新增，一定要牢记。）（2）企事业单位、社团以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房四、房产税之从价计征（税率 1.2%）按照房产原值一次减除 10%30%的扣除（损耗价值）后的余值，若为独立的建筑物，在进行扣除前先对房产的原值进行确定（即打折扣）。原值若明显不合理则需要评估，没有原值的由所在地税务机关参考同类房产的价值核定，1030%的比例由省级人民政府确定。五、投资联营的房产应纳房产税区分以下两种情况：（一）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计算房产税。（二）对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。六、融资租赁房屋应纳房产税由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。理由在于融资租赁房屋实质上属于分期付款购买，所以不能按照从租计征，而应采用从价计征之计税形式。七、房屋附属设备和配套设施计税凡是以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，应计入房产原值，计征房产税。更换时，可扣除原件价值。（合情合理）对易损常坏配件，更换与否对房产原值没有影响。（这是为了节省交易成本的需要）八、房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用。宗地容积率低于 0.5 的，按照房屋建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。九、居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人纳税，属于自营的，按照房产原值减除 10%30%后的余值计征，无原值或无法区分业主共有房产和其他房产的，由地方税务机关核定。出租的，按照租金收入计征。十、出租房产之免收租金期不影响缴纳房产税。十一、【税收优惠】（一）国家机关、人民团体、军队自用房产免征房产税。出租房产及其他非自用房产均应纳税。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位所有房产，本身业务范围内使用的房产免征房产税，其