耒阳市城北新区项目可行性研究报告.doc

耒阳市城北新区项目可研报告

第一部分 市场背景及经济概况 2
一、 耒阳行政区位 2
二．交通特征 3
三．经济概况 3
四、城市新区规划发展（2009——2030） 4

第二部分 耒阳市房地产市场概况 5
一、房地产板块划分 5
二、各板块发展分析 5
三、销售价格 7
四、二手房市场情况： 8

第三部分 项目地块分析 8
一、地块情况 8
二、交通及配套 8
三、耒阳市重点个案分析 9
四、总结： 11

第一部分 市场背景及经济概况
一、 耒阳行政区位
耒阳位于湖南省东南部，耒水中下游，湘南中心，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上井冈。总面积2656平方公里，总人口136万，市区建成区面积40平方公里，市区常住人口42万。耒阳是湖南省最大的县级城市、最大的县级能源基地。
耒阳

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二．交通特征
耒阳区位优越、交通便捷。耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移的前沿地，水陆空交通俱全，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵穿南北，连通闽南、赣南、湘南的1817省道横贯东西，武广高速铁路穿越全境，并设耒阳西站；耒水、舂陵江四季通航；枫冲机场拟军民两用。去广州、武汉、南昌、桂林等地均可在5小时内到达，已全面融入“中南5小时经济圈”。
京广铁路，设耒阳站，广铁集团长沙总公司管理，为二等站，位于灶市街道办事处，设哲桥站、小水站、公平站3个货运站（原是客货兼营）。
　 永耒铁路，地方铁路，经过8个乡镇 ，总长71公里.。
　　 武广高速铁路贯通耒阳，设有耒阳站，境内长49公里 。
　　 京珠高速公路，境内长54公里，设三个互通口。新市、五里牌、公平 。
　　 107国道，境内长55.5公里 。
　　 1817、1811合称S320，境内总长77.24公里 ，东西朝向，连接广西与福建。
　　 耒水航运 ，六级航道，直通湘江，舂凌河，库区航道，直入湘江。

三．经济概况
1、宏观经济
2009年耒阳市财政收入达到12.35亿元，同比增长21.97%。为湖南省第六个、长株两市之外第一个财政收入过10亿元的县市。2009年耒阳市地方生产总值（GDP）194.98亿元，同比增长15.8%，在全国县域经济综合实力排名中，耒阳市由上一年度的181位上升到160位，在中部地区的排名由2005年的33位上升到了22位。金融机构存款余额达129.74亿元，贷款余额51.11亿元，银行业金融机构实现盈利2.1亿元，高新技术产业增加值20亿元，科技进步对经济增长贡献率达到58%，较2006年上升了6个百分点，科技型产业已经成为市域经济中表现最为活跃、发展最具潜力的板块。2003-2009年，耒阳市三次通过全国科技进步考核，连续多年在衡阳市科技目标管理考核中获一等奖。2009年11月13日，被评为“省级金融安全区”。
2009年，耒阳市完成工业总产值254.4亿元，增长23.63%；完成工业增加值82.20亿元，增长23.5%；完成规模工业总产值207.44亿元，增长26.68%；完成规模工业增加值68.83亿元，增长24.5%。在规模工业企业中，轻工业完成产值28.19亿元，同比增长34.87%；重工业完成产值179.12亿元，同比增长25.48%。

四、城市新区规划发展（2009——2030）
8月28日，市十五届人大常委会第14次会议审议通过了《耒阳市城市总体规划（2009-2030）》，强调城市开发建设必须严格执行规划。本次规划确定了耒阳市是衡阳市次域中心城市，以能源工业为主导的工贸型山水园林城市。规划期限分为近期2009-2015年，中期2016-2020年，远期2021-2030年。规划范围为城区四个办事处全部用地和竹市镇、余庆乡、泗门洲镇、哲桥镇的部分村组，规划区面积55平方公里，控制区面积195平方公里。耒阳未来城市的发展方向以向北为主。

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第二部分 耒阳市房地产市场概况
耒阳房地产市场正式发展是从2006年开始，07年~08年耒阳房地产市场进入一个高速增长阶段，08年一年房地产完成销售总额超过06年和07年两年销售总额之和。耒阳房地产市场进入增长喷发阶段。 由于历史原因造成目前的耒阳房地产业极度缺乏规范，各类没有开发资质的私建房屋遍地开花，这类私建房屋基本均未经过合法程序，违章、违建、占用公共用地到处都是，虽给消费者以无穷的后患但凭借价格上的绝对优势，在耒阳城中心这类的私建房价格在1000-1200元左右，始终是本地正规房地产开发市场的顽固阻碍，严重阻碍了耒阳房地产的健康发展。
一、房地产板块划分
根据耒阳城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，耒阳房地产可分为四大板块，即中心板块、市政新区板块、发明家广场板块、水东江板块、城北新区板块。 
二、各板块发展分析
1、中心板块
1）区域范围：东起沿江路，西至金华路；南起五一路，北至城北路； 
2）代表楼盘：国贸新城、中顺时代广场、新大陆国际、一建综合楼
3）环境、价格、综述 ：中心板块，交通便捷，生活、休闲、娱乐等配套设施齐全。由于地处城市中央商业区空气质量较差，项目规模较小，仅有1-3栋楼，绿化面积较小，噪音污染较重。 
经调研中心板块在售楼盘均为28-30高层电梯房，均价为2100-2500元/㎡.  
中心板块地理优势明显，各项生活配套设施完善，有较高的投资价值及升值空间，但空气质量较差，噪音污染较严重。
2、市政板块
1）区域范围：东起德泰隆路，西至伍梅路，南起城北路，北至金阳路
2）代表楼盘：香榭丽都、金桥.普罗旺斯、康鸿花园
3）环境、价格、综述 ：市政板块，位于城市新区，指引城市发展方向，周边配套设施欠完善，空气质量较好，无噪音污染。
经调研市政板块在售楼盘为多层、园林别墅、电梯房，均价为1900-2100元/㎡ 。
市政板块，城市新区，配套设施尚欠完善，有较好自然环境景观资源，但空气质量较好，绿化面积大，无噪音污染，适宜居家。
3、广场板块
1）区域范围：东起金华路，西至西湖路，南起城北路，北至金阳路
2）代表楼盘：五环星城、金城.华府豪庭、龙城世家、紫荆府
3）环境、价格、综述：小区规模大，区内环境规划较好，有较大面积绿化，交通较便利，生活、娱乐、休闲等各项配套设施较齐全。
经调研该板块现在售楼盘均价为2200-2500元/㎡为多层房、复式楼、少量别墅，少量的电梯高层。 
临近广场适宜居家，各项生活配套设施较齐全，交通便利。
4、水东江板块 
1）区域范围：建设路及振兴路周边 
2）代表楼盘 ：荷塘月色
3）环境、价格、综述 ：地块较广，配套设施不足，价格较低。
5、城北新城板块（本项目地块所在地）
1）区域范围：城北107国道两侧
2）代表楼盘 ：暂无
3）环境、价格、综述 ：地块较广，私房临立，政府待开发板块。

三、销售价格
据有关数据统计显示，2008年耒阳市商品房销售价格如下：
2008年耒阳市商品住宅销售均价：

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商品住宅销售均价
1029元/平方米
各类产品均价
多层住宅
754.16元/平方米 iFd+2S%
高层住宅
1667.41元/平方米 |6.l7u ?d
别墅
1885.86元/平方米 X2#2C/6#u
商业用房销售均价 /MIe(,>Uh
3401.72元/平米 }fp-pe69z

近三年耒阳商品房住宅价格对比分析 D
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住宅销售均价 =Z{O<xw'
涨幅 5-FQMXgThc
2006年
617元/平米（约）

2007年
809元/平米 （约） DMAIM|h
25.03% "x#-s Z=
2008年（9月底）
1029元/平米
37.5%

四、二手房市场情况：
三级市场处于起步阶段，尚未形成规模，未对二级市场构成影响 。由于耒阳房地产市场起步晚，因此，在2008年前二手房交易并不活跃；但随着当地房地产市场的启动，具有一定购买能力的消费者为改善居住环境选择购买高品质的住宅，并将以前所住的住宅投入二手房市场，从而一定程度上带动了二手房市场的起步发展。 
目前，市场的二手房交易、租赁中介机构较少，多为小规模、无品牌的当地公司，由于房屋转让交易多在甲乙双方自然交易，其经营状况不佳。二手房市场刚刚起步，随着一手房市场的发展，二手房市场有望更加活跃。

第三部分 项目地块分析
一、地块情况
项目位于耒阳市政府规划城北新区，紧临107国道，离市中心约2公里，车行约10分钟，占地50亩。目前地块上建有红砖厂，沿107国道有13栋私房，临街一层均为门面房。
二、交通及配套
项目紧临107国道，周边私房临立，该地块目前尚无公交车直达，教育、医疗、金融全依托市中心。

三、耒阳市重点个案分析
1、项目名称：国贸新城
开发商：耒阳灶兴房地产开发有限公
代理情况：倍立地产
项目所在地：耒阳市五一路与蔡伦路交汇处
价格：均价2500元/平米
项目情况：占地面积20亩，项目一至四层为商业裙楼，将引进大型百货、超市；五至二十九层，南组团为高端品质住宅，北组团为纯小户精英社区，中央大宅户型区间从100-150平米，约240套，纯小户精英社区商住两用户型区间从49-101平米。
点评：该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，户型面积跨度大，销售情况良好，是耒阳市中心地标性建筑。
2、项目名称：一建中心城
开发商：市第一建筑公司
代理情况：深圳上官品牌营销机构
项目所在地：耒阳市五一路东路旺客隆超市后院
价格：起价1680元/平米，均价2100元/平米，层差20-30元/平米。
项目情况：占地面积1000平米，总建面22000平米，商业建面3000平米，仅一栋28层高层，共150户。项目一至三层为商业裙楼，四至二十八层为住宅，两个单元，一梯三房，主力户型以126-128平主三房为主。09年5月开盘至今，消化率80%，剩余仅有20层（2100元/科米）以上房源。
点评：该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，商业氛围深厚，户型面积以居家三房为主，因仅有一栋楼，面积适中，但户型设计不合理。该项目价格与同地段国贸新城相比，价格明显偏低400元/平米。

3、项目名称：五环星城
开发商：耒阳景强房地产开发有限公司
代理情况：长沙旗舰地产
项目所在地：耒阳体育路与金星路交汇处(发明家广场东南角)
价格：1868元/平米起价，均价2200元/平米
项目情况：位于发明家广场东侧，交通便利，生活配套齐全。五环星城雄锯耒阳体育路与金星路交汇黄金地段，西临耒阳市最大的绿化广场——发明家广场，与市委大楼隔街相望；5.5万平方米的生态园林社区，大气氤氲，31层双子塔楼气势非凡。3梯7户，入户花园，超宽大双阳台，阳光大户型设计，耒阳首家引进管道煤气系统。主力户型以120-129平米三房为主，其次是143/158/163平米带入户花园四房。五环星城商业裙楼共3层，总销售面积10800平方米，一层套内面积为2613平方米，二、三层套内面积均为3599平方米，一层层高4.9米，二层层高4.5米，三层层高5.6米。总开间93米，总进深38.7米。临街门面柱距最窄处6.9米，最宽处8.4米。
点评：该项目与紫荆府同属广场版块，但项目类别大为不同，项目规模较小，仅2栋高层，且为商住楼，交权为50年，因是3梯7户设计，不通透，户型较紫荆府差，价格较紫荆府低300元/平米，但从地段上来看较紫荆府好，投资升值空间大。

4、项目名称：闽港新城一期紫荆府
开发商：耒阳顺华置业有限公司（投资商：香港诺林投资、香港爪哇集团）
代理情况：深圳世邦机构
项目所在地：耒阳市体育北路（五里牌派出所东50米）
价格：二期预计均价2500元/平米
项目情况：小区以英伦皇家园林为蓝本，融合当地民俗风情，构建出属于耒阳本地生活的宜居特区。总建筑面积27万平方米，由多层、小高层、高层、别墅及沿街商业组成，以国际化的视野打造湘南地区的城市亮点。社区泳池、球场、泛会所等内部配套一应俱全，是符合人居生活的组团式花园社区。一期主力户型以7栋多层140平米小复式为主，09年5月开盘，开盘起价为1300元/平米，10年12月交房，尾盘销售时均价已达到1800元/平米，现均已销化完毕。二期为16层小高层，认筹中。主力户型以89平米两房，98平米小三房，120平米大三房为主。户型合理，精巧适应，且都南北通通，宜居。
点评：该项目因开发商实力雄厚，小区规划、园林设计均由知名公司打造，环境怡人，且户型设计非常合理，虽并非城中心地段，但二期销售价格预期较高（较市中心地标性建筑国贸新城弱高），项目一期开盘至消化完毕，价格涨幅较大，但销售情况良好，主力客户群为国家公务员、矿产业主、少量福建、广州等投资客户。
四、总结：
（一）从项目开发团队：
市区小项目居多，以本土开发商为主，开发水平较滞后，90%以上均聘请代理公司销售。
（二）从物业产品形态和规模：
1．物业类型丰富，规模较大的楼盘极少。
虽然起步晚，但已达到国内普通三、四线城市的正常开发水平。当地开发商规模实力薄弱，但由于当地经济活跃，且由于近年的采矿业发展带动了相当一批先富人群，尤其是外地投资商的介入，如紫荆府的爪哇集团，因此整体发展水平提高很快，在产品形态上涵盖了目前市场上的多数产品类型，复式，甚至已经出现高端的别墅住宅产品。未来市场供应量较大，市场竞争激烈，但建筑面积在30万平方米以上大规模的楼盘数量极少。
2．产品创新不够，小高层和高层社区是未来的发展方向。
楼盘整体品质和档次上有待提高，市中心多以高层为主，大盘多以多层洋房和别墅为主，同时也有少量小高层，因此小高层、高层产品将成为未来开发的趋势，市场对小高层和高层产品的接受度在提高。
3．主力户型以120-130平米三房为主。
市中心板块项目规模小，多以30层高层为主，一至三层均为商业，住宅以打造公寓型居所，以50-100平米小户和120平米三房居多，但其他规模较大项目以120-130以内三房居多。
（三）从价格上：
1．同板块楼盘价格差距较大。
市中心繁华地段项目整体规模小，但同区域楼盘差距大，差距在千元之多。因部分私建房屋基本均未经过合法程序，违章、违建、占用公共用地，交品质量差，但对外销售价格有绝对的优势。
2．市中心繁华地段楼盘与较其他区域大盘价格持平。
中心繁华地段项目因其地段的优势，价格要高于其他板块项目，但广场板块紫荆府因项目规模大，小区园林独有的英伦风情，加之该项目物业类型的丰富，多层、复式、洋房、高层、别墅一应俱全，且在户型设计极为精巧合理，力在打造一个高品质的人文大社区，因此备受耒阳有一定经济能力且追求高品质生活的客户青睐。
（四）从房产新政影响方面：
国家宏观政策将使市场更加规划化，由于当地房地产市场起步较晚，商品房销售价格较低，受政策影响不大，发展仍有空间。
（五）从耒阳建安成本方面：
耒阳楼盘中心区域楼盘规模较小，整体品质感较差，如窗户材质多以塑钢窗为主。项目建设，包括水电安装、电梯在内，建安成本大约在1000元/平米，较鄂州水平低。
（六）从地块情况方面：
地块所处107国道附近，周边环境配套差，无公交、无医疗商业等配套。地块上面临商铺拆迁、砖厂拆迁等棘手问题，而且北面新区规划的几条新的道路均无具体的竣工时间表，导致地块价值短期内难以体现。
结论：
1、可以看出耒阳房地产发展较晚，市场极其不成熟，不规范，无论何种业态的产品普遍房价相对非常便宜。因为市场价格较低，因此有一定发展空间。
2、因为房地产市场的监管不力也会导致部分私建开发商，通过非正常手续拿地、开发建设，小区品质无保证，造成市场的恶性竞争，扰乱市场的正常价格秩序。
3、政府职能部门社会风气差，对房地产各个开发环节收费乱、名目多，势必会影响房地产市场正常发展。
4、地块本身面临拆迁、配套不完善等因素，短期内价值难以体现。
因此鉴于地块现状及耒阳房地产现状，建议公司放弃耒阳项目。LXaq

西昌地产营销部
2010-6-7