房地产项目开发过程中的质量管理-毕业论文.doc

中国地质大学（北京）现代远程教育专 科 实 习 报 告题 目 房地产项目开发过程中的质量管理 学生姓名 批 次 专 业 土木工程 学 号 学习中心 安徽合肥学习中心 2015年 2 月 52013届毕业论文房地产项目开发过程中的质量管理摘 要：工程质量是决定工程建设成败的关键，质量的优劣，直接影响工程建成后的运用。近年来随着国家对房地产开发市场的从严控制,对住宅质量的从严要求。作为房广开发企业，应始终以质量控制为中心，把工程质量作为工程项目建设管理的重点，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控割项目规划、设计质量、招标投标质量控制，施工阶段的质量控制，竣工阶段质量控制，缺陷责任期质量控制，信息反馈期质量控制等各个环节，达到控制项目工程质量的目的。由于房地产业的产品造价高、寿命期较长，产品的质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益，也对社会和环境产生一定的影响，因此如何加强房地产的质量管理，提高产品质量已成为全社会关注的焦点。本文阐述了房地产项目质量管理的内函。关键词：房地产开发；工程质量； 目 录1 绪论12 房地产项目开发过程中的质量管理12.1 房地产质量的基本概念12.2 房地产质量管理的特点13 影响房地产项目质量的因素23.1 人员因素的影响23.2 项目前期决策与设计33.3 工程材料33.4 施工机械设备43.5 施工环境43.6 劳动环境44 房地产项目质量管理的措施44.1 设计阶段的质量管理54.2 工程建设阶段的质量管理74.3 房地产项目成品交付后的质量管理 11结论12致谢13参考文献14II1 绪论本文详细分析了目前房地产开发项目的质量管理过程及各阶段质量管理要点，分析影响质量的五大因素人、机械、材料、方法、环境，以及质量管理的方法。结合房地产开发流程，强调房地产开发企业应重视项目开发决策阶段、设计阶段、竣工验收交付使用阶段的质量管理。 工程质量管理是房地产项目管理的重要任务之一，它贯穿与建设项目的整个建设过程中，一个房地产项目质量管理的成功与否所以开发商一定注意房地产项目开发过程中的质量管理。2 房地产项目开发过程中的质量管理2.1 房地产质量的基本概念质量是指反映实际满足明确或者隐含需要能力的特性的总和。实体在此作为质量的主体可以是活动或者过程的有形产品，比如建好的厂房，装修后的住宅：或者是无形的产品，比如某项工程的规划或解决方案：某些时候也可以是某个组织或者具体的个人。由此可以看出，质量的主体不仅包括产品，而且包括过程、活动、具体的人或者组织体系及上述的组合，透过这些大体可以得到质量要求的某些共通行的东西比如实用、安全、可靠、耐久等。2.2 房地产质量管理的特点 房地产项目的质量管理除了具有上述普遍意义上的质量含义外，自身还有一些特点需要去注意。这里的某些要求不仅仅是针对开发企业和购买者，同时需要考虑到社会的整体发展已经国家相关的法律法规的制约，因此房地产项目的质量有以下的特点。2.2.1 项目质量的单一性 这是由房地产建设项目施工的单一性所决定的，每个工程都对应了相应的一种情况，即使是同一施工单位同一种施工工艺，也不会有完全相同的工程质量控制。所以房地产质量的控制应精确到每个具体工程甚至具体的工序。2.2.2 项目质量的过程性 由于房地产即房子的建成是由工程上的一道道工序组成的，而每道工序的执行质量都对最终的质量有着很大的影响，因此房地产质量管理应该突出工程建设过程中的质量特点，即将管理深入到每到工序中。2.2.3 项目质量的强制性 房地产不仅具有商品价值，也具有民生价值。因此它关系到国民的最基本的诉求。因此房地产建设开发有着政府的介入及相关法律对于房屋质量，类型，大小等方面的某些强制性规定。而且这种介入的力度往往远大于其他类的质量控制。2.2.4 影响项目质量的因素多 在开发项目的时间建设中，决策、设计、材料、环境、机械、施工方案、技术措施、操作方法、管理制度等等都会直接或间接地对工程项目的质量造成影响。2.2.5 质量波动比较大 工程建设因为复杂、单一的特性所以不像大部分的商品或工业制成品有着相对固定的生产设备和生产流水线。同时在质量检测上也受到人们的经验以及感官的影响，容易造成质量上的大的波动。2.2.6 检测的局限性 项目建成后，不能像普通产品一样进行拆来检查内部的构造或质量是否有问题。因此房地产项目在最后检验时某些环节检查可能不到位。2.2.7 质量的隐蔽性 这一点和上一点是相辅相成的，由于施工过程中有很多道工序，同时加上隐蔽工程，需要在建设过程中及时发现问题，否则很容易出现质量问题。2.2.8 评价方法的特殊工程质量的验收是按检验批、分项工程、分部工程、单体工程来进行的。在施工单位自行组织检查的基础上，组织相关的单位，人员确认验收。这种方法体现出了验评分离，强化验收，完善手段。过程式控制的思想。3 影响房地产项目质量的因素3.1 人员因素的影响人是项目质量活动的主体，泛指与项目有关的单位，组织和个人。包括建设单位、施工承包单位、勘察设计单位、监理及咨询服务单位、政府主管等。在此过程中人既是项目的监督者，又是实施者，因此，人员的素质和质量意识以及管理能力是非常重要的。这主要反映在人的思想意识，文化水平，技术能力，工作经验，身体状况等等。这些都会直接间接的影响到工程质量。应从人的资质条件，生理条件和行为等方面进行控制。3.1.1 资质条件制定领导者和主要管理人员的素质要求对项目的质量控制有着非常重要的作用。在设定岗位时应该对各不同岗位的集体要求，人员的能力要求，身体要求进行详细的说明后择优选择。同时应该对参与人员的相应的专业技能专业证书提出要求，必要时可以进行上岗前的考核力求人员对所参与项目的了解。3.1.2 生理条件这里主要指的是建设者是否有身体上的疾病或是生理上的缺陷，比如精神疾病，影响工作的各种疾病等。同时在某些特殊工种中还应考虑特殊情况。比如有恐高症心脏病的人不应从事高空作业或水下作业。实力和听力不好的人不要从事测量，指挥等方面的工作。3.1.3 心理因素 人是情绪恶化的动物，在进行房地产开发特别是工程项目建设时对人的心理因素也有着很高的要求。如果人们不能集中精力或者在作业时嬉戏打闹，粗心大意就很容易产生工程质量方面的问题。3.2 项目前期决策与设计3.2.1 项目的决策项目的前期策划阶段是一个房地产项目能否良好的开发建设成型的重要基础，它是一个导航灯，这一阶段的内容关系到整个全局。前期对于房地产开发涉及的领域，技术可行性，经济上的承受能力，社会影响等多方面要有一个全面的评估。否则盲目的进行开发很容易到后期难以继续，更谈不上品质要求了。3.2.2 项目的规划与设计项目的规划与设计是建设过程中的一个关键环节。资源是否合理的利用，总体布局是否达到最优，施工组织是否科学在很大程度上都依赖与前期的设计是否科学合理。在设计时应该满足项目开发所针对的功能和使用价值。同时还有兼顾环境，资源，经济和技术等方面的制约影响。另外，国家的相关法律法规，环境保护，城市规划等综合因素的考虑也会对项目开发，工程建设的质量带来影响，所以项目的规划设计是不可马虎行事的。3.2.3 项目施工工艺的选择 作为房地产项目开发中耗时最长的工程建设阶段，这一段的质量对整个项目的影响不言而俞。建设质量的好还直接影响项目的开发与销售，因此在工程建设时的施工方法与施工工艺选择也非常重要。相应的施工工艺，技术措施，检测方法等都会影响到工程质量，还会对工程预算等方面有巨大的影响，因此在施工前期应做好设计规划工作。3.3 工程材料项目工程材料包括原材料，半成品、成品、构配件、仪器生产设备等等。材料是工程施工的物质条件，材料质量是工程质量的基础，材料质量不符合要求，工程质量也就不可能符合标准。所以加强材料质量的控制，是提高工程质量的重要保证。很多的项目在工程建设时由于忽视了材料上的选用或者选用不当造成对工程工期延误，使得开发商，建设单位和消费者都承担了本可以避免的损失。此外不仅仅是材料本身的质量，材料的保养，存放，运输等环节也可能产生问题，如在运输过程中的损耗，或者存放过程中的老化变质等等。在平时必须加以控制。 3.4 施工机械设备 施工机械和机具是实现项目施工的物质基础和手段，是高质量的完成施工任务所不可缺少的设备。施工工具设备是否合理科学，先进与适用直接影响施工的最后进度与质量。因此在施工前对机械设备应有严格的选择和控制。合理适用机械设备，正确的操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。3.5 施工环境 环境因素对于房地产项目开发中特别是工程建设过程中的质量和进度有着较大影响，主要有施工环境和劳动环境（自然环境）两个方面。施工环境主要有一下几个方面3.5.1 工程技术环境影响质量控制的工程技术环境有工程地质、地形地貌、水文地质、工程水位和气息等。这些都或多或少的影响到工程最后的质量。3.5.2 工程管理环境工程管理环境的主要影响因素有质量的管理制度，管理体系是否健全、工程制度、质量保证活动、各方面的协调管理能力等。如总承包单位和各分包单位的管理协调能力。施工过程中各工种各专业的共同协调施工等等。这些会对项目的质量产生很大的影响。3.6 劳动环境劳动环境主要包括施工现场的气候，通风，照明和安全卫生防护设施等等。在房地产项目的开发与质量控制中，环境的影响是一个不断变化的变量。比如技术措施，施工方法，人员调配等随着施工进度的不同会不断的变化，这样也会引起管理环境的变化，所以应该根据项目的特点以及具体的问题采取相对应的有效的措施来预防可能的外部环境的变化。将这一变量降到最低。比如平时要保证材料堆放的整齐，在雨季或冬季施工时进行必要的防滑防冻措施等等。4 房地产项目质量管理的措施 房地产项目是有地段的选择、可行性研究、项目的前期策划、设计、工程实施、物业管理等一系列相互关联、相互制约的过程所构成。因此想要完整全面的对所开发的项目进行控制应该是全过程控制，包括施工前的设计阶段的质量控制，全过程的工程施工控制以及竣工后的质量控制物业管理以及后期的保修等质量等，这其中的重点是全过程的工程施工控制。这几方面相辅相成，缺一不可。4.1 设计阶段的质量管理想要控制好项目开发的质量，首先应该从设计方面着手。这其中包括规划和施工图设计质量。4.1.1 规划设计质量控制 规划设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。作为房地产投资人，他投开发项目的根本目的是获得效益（经济效益和社会效益），因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。 开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。根据一些工程方案设计的经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，在都有意向作该项目的几家方案设计单位作设计前，请作本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。这就叫作承上启下，在方案设计过程中，作为业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。房地产开发经营涉及面很广，有多家协作单位，市政园林、通讯、供水、供电、供气等部门都要有涉及，因此要协调好和各部门以及政府主管的关系，进而保证规划的质量。规划设计阶段在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。开发过程中可以向不同的咨询公司进行方案设计方面的咨询，在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，综合考虑各方案的优缺点，最终选定一个最优方案。除此以外应注意正确地编制设计任务书。设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计档进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，审核人员应以设计招标档（含设计任务书、地质勘查报告等）、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计档进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系档情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结果编人设计计划；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计档。明确建设方各专业工程师的控制设计质量和职责。建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计控制一般都按专业控制，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部署和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。4.1.2 施工图纸的设计质量控制 房屋质量控制的第一步是从设计开始的如果前期的设计没有做好则必然导致后面的施工管理过程中出现问题，不仅浪费了人力物力也会对进度有不好的影响。施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是做项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行的。技术上复杂的特大项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计，是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，各阶段的设计成果包括设计说明、技术挡（图纸）和经济挡（概预算），其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。(1) 开发项目的设计阶段质量控制方法。 正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。 为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。(2) 建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系文件情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求；组织设计策划，并将策划结果编人设计计划；根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。（3） 明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。 建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。4.2 工程建设阶段的质量管理 工程建设建设过程是整个房地产项目开发过程中耗时最长，投资最大也是影响最大的一个阶段。这一阶段的质量高低直接影响了最后项目成型的质量，因此应该把这一过程作为主要矛盾来抓，对施工过程进行全面的质量督查与控制。这其中包括了施工之前的各项准备工作，施工过程中的控制以及各工程完工后对后期安装及整体质量的控制。施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动，机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。4.2.1 房地产项目施工前期管理 房地产项目施工前期管理审核有关技术档、报告这个过程是对整个工程质量进行全面的监督、检查的重要途径。其中包括对分包单位的资质证明档的审查；对施工单位的开工申请书，施工计划或者施工方案进行审查。审查有关材料和构配件质量证明的档，以及施工组织设计，反映给施工质量的动态统计表格，工序交接记录，有关设计变更等。以及工程的质量缺陷报告或者事故处理报告等，力求对工程有一个全方位的认识准确地确定质量目标。如何准确地确定质量目标？ 首先，要进行质量投入的收益和费用分析，在项目投资人和项目团队中增强质量成本认识，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。制定项目建设实施的质量管理计划制定实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。做好质量保证工作质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户对项目质量的信心。比如，开发项目工程建设严格实行招投标制和建设监理制，委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进行核查，使施工单位的资质等级与承揽的工程项目要求相一致，对施工人员素质和人员结构进行监控，使参与施工的人员技术水平与工程技术要求相适应；在标前举行标前说明会，在会上公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件，作到透明公正；对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；对施工机械设备的选择，应考虑施工机械的技术性能、工作效率、工作质量和维修难易、能源消耗以及安全、灵活等方面对施工质量的影响与保证；组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。 现场质量监督检查主要有开工前的检查；工序施工中的质量跟踪控制；工序产品、交接检查及隐蔽工程的检查。分项分部工程的检查和对某些难度较大的关键部位的检查。同时做好现场的质量检验工作。检测工程产品的各项数值和有关数据并将其与标准数值进行比较，对其 质量进行评估。安排好合格的原材料等同时对不符合的产品进行处理.4.2.2 房地产项目施工事中质量管理房地产项目工程施工事中控制是指施工过程中的质量控制，实际就是程控和过程偏差控制。它的主要内容包括协调承包商单位完善工序，严格的工序检查，重要工程部位的专业检验，已完成的分部分项工程的自检验收， 审核设计变更途中等等多方面的内容。 在房地产开发项目的建设过程中的过程式控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差，运用各种手段进行控制，主要有以下方法：旁站监督 这是一种常用的现场检查形式，在施工的过程中安排专业人员到现场进行施工过程的观察监督，在此过程中主要并及时发现施工中存在的错误或者质量隐患，随时加以制止指正。在隐蔽工程的建设过程中旁站监督显得非常重要。进行技术交底做好技术交底记录是保证施工质量非常重要的措施之一。 项目技术人员应认真负责的编制技术交底并经项目技术负责人批准。在施工前向承包方或作业方提供技术交底方案并存档。明确施工方法、质量标准和验收标准。 测量控制 项目开工前编制测量控制方案，项目技术负责人批准后方可实施。对相关部门提供的测量控制点应做好复核工作，审批以后才可进行测量放线，同时保存测量记录。在施工时应对设置的测量点进行保护。注意施工过程中产生的偏差并及时纠正。 计量控制 这是保证房地产工程质量的有一个重要的措施。包括施工时产生的投料计量、施工测量、监理计量以及对项目、产品或过程的测试、检验、分析计量等等、计量控制的工作重点是：建立计量管理部门和配置计量人员；建立健全和完善计量管理的各项规章制度；同时严格的按规定控制计量器具的使用、保管、维修、检验等、保证计量过程的精确性。 对监理单位的控制建设监理制实施以来，工程建设质量明显提高，工期和投资控制有了保障。为确保工程项目的顺利实施，使监理单位能够有效控制工程项目质量，建设单位要严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做，并赋予监理工程师相应的权力，使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项职责，达到控制工程质量的目的。 建设单位对监理的控制主要通过监理报告和现场质量监督、检查来实施。监理工程师应实行以单元工程为基础，以工序控制为手段的标准化、程序化管理，从源头上控制工程建设质量。建设单位及时进行现场勘察和施工资料抽查，积极参与工程质量检测，参与隐蔽工程、单元工程和分部工程的质量评定与验收，发现问题，由监理单位督促施工单位限期整改， 确保工程资料能够反映工程建设的实际，杜绝事后补资料现象的发生。 工序施工质量的控制 施工过程是一系列相互联系又相互制约的工序连接而成的，工序是人，材料，机器，施工方法和环境因素对工程质量起综合作用的过程。因此对施工过程的质量控制必须精确到对相应的每道工序的质量控制。工序施工质量控制主要有工序施工条件质量控制和工序施工效果质量控制两个方面 。工序施工条件是指从事工序活动各生产要素的质量及生产环境的条件。在此过程中要控制工序活动的各种投入要素质量和环境条件质量。此时的主要依据为设计质量标准，材料质量标准，机械设备性能标准。操作流程以及施工工艺标准等等。 工序施工效果主要是工序产品的质量特征和特性指标。最终的目标就是产品的质量特征最终能否达到设计的质量标准以及验收标准。 指令档 指令档指的是运用甲方指令控制权的具体形式，表达开发商对施工承包单位提出指示和要求的书面档，用以向施工单位指出施工中存在的具体问题，提醒施工单位加以重视。这样可以很好的起到沟通和交流的作用，在此过程中做好记录便于日后的查阅调取。 特殊过程式控制制 在施工过程中某些施工过程或工序施工质量是不易察觉或者后期难以补救的。对于这一类的特殊工序在施工过程中应该特别注意。特殊过程的质量控制与管理是施工阶段的重点，在项目计划设定时对于特殊的工序应进行特别标注并进行强化控制。在此过程中选择那些难以保证质量，难度很大的控制点进行强化监控。具体可以选取如对工程质量形成过程产生影响的核心部位，或者核心工序以及各类隐蔽工程。 施工过程中的薄弱环节或质量不稳定的工序，部位或对象；在施工中对下道工序有较大影响的上一道工序以及采用了不熟悉的技术或者新工艺部分的工程。特别对于隐蔽工程或者 重要的工程部分可以设置旁站监理进行监督，确保合格后方可进行下一道工序。不仅仅是技术上，在经济手段上亦可以对工程质量进行控制，比如可以采取支付手段控制的方法。可以通过对施工承包商采取支付手段要求其必须达到某种质量标准才可获得工程款，此外还应该让承建方承担处理品质缺陷的责任并使其达到设计标准，否则有权不支付剩余的工程款，这种方法是非常有效的一种办法。 通过以上可以看出，工程建设阶段在房地产开发项目中所支出的比例最大，所占时间最长，对实现预期开发的效益是非常重要的。在此过程中工程质量管理和成本管理，进度管理一样具有同等重要的地位。无论开发人员还是建设人员都应该持着负责的态度 去对待质量安全这一问题，真正的做到万无一失，预防为主。 4.2.3 房地产项目的事后质量控制房地产项目开发过程中除了施工过程式控制制外，在完工后的保护工作也是非常重要的。主要是进行已完成施工的成品保护、质量检验和不合格产品的处理，最终确保验收房产的质量的过程。已完成施工成品保护 成品保护， 一般是指在项目施工过程中， 某些部位已经完成，而其他部位还在施工，在这样的情况下，施工单位必须负责对已完成的部分采取妥善的措施予以保护，以免成品因为缺乏保护或养护不当而造成损伤或者污染，影响工程的实体质量。 已完成的施工成品保护问题和措施，在工程生师工作在设计和计划阶段就应从施工的顺序上进行考虑，这是为了防止施工顺序不当或者交叉作业造成的相互干扰、污染和损坏。在成品成型后可以采取防护、覆盖、封闭、包裹等相应的措施来进行保护。施工质量的检查验收 施工质量检查验收作为事后控制的途径，强调按照施工质量验收统一标准规定的质量验收划分，从施工作业工序开始依次做好检验批，分项工程、分部工程以及单位工程的施工质量验收。通过多层次的设防把关严格验收，控制建设工程项目的质量目标。 房地产项目竣工质量验收 房地产项目竣工质量验收分为 3 个阶段，即竣工验收的准备阶段、初步验收阶段和正式验收阶段。 参与项目建设的各方应该做好竣工验收的准备工作。 包括房地产企业、监理工程师、施工单位、设计单位等。 当房地产项目达到竣工验收条件后，施工单位在自检合格的基础上填写工程竣工报验单，同时将全部资料报送监理单位申请竣工验收。监理单位检查合格后将有总监理工程师签署竣工报验单。 竣工验收是工程施工全过程的最后一道工序，也是工程项目质量控制的后期工作， 是全面考核施工质量的重要环节。 竣工验收前，建设单位应及时委托具有相应检测资质的检测单位对工程建设质量进行全面检测，为工程顺利通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位工程验收，对工程质量有疑虑的地方，现场进行查验，发现问题，尽早处理，消灭质量缺陷。客观、公正地评定工程质量等级，使工程质量等级评定能够准确反映工程建设的内在质量。严格按照验收规程进行工程验收，发现质量问题，责令有关单位限期处理。建设单位应加强对工程扫尾工作的管理力度，由监理单位督促施工单位按期完成，确保工程完整。 缺陷责任期的质量控制 缺陷责任期是工程内在的、隐蔽的质量问题容易暴露的时期，通过试运行，有些质 量问题会暴露出来，形成质量缺陷。4.3 房地产项目成品交付后的质量管理房屋交付以后并不意味着它的质量管理以及结束，对于房屋的管理还有某些工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一 步提高房产开发的质量。结 论 随着房地产行业的发展，市场对这个行业提出了更高的需求，房地产企业立足市场，增加自己的市场占有率，必须做好项目质量管理。房地产项目质量管理贯穿项目管理全过程。项目初期的质量管理主要体现在项目设计质量至关重要，在这一阶段，充分的分析客户需求，进行准确的市场定位，设计出满足客户需求并能够符合项目市场定位的产品，是项目质量满足市场竞争的关键。在这一阶段要充分利用分析方法，深挖项目质量特征。在项目实施阶段，房地产项目质量管理的重点是控制盒调整，在项目初期已经对项目质量进行了明确，并已经形成设计文件使之固化下来，在实施阶段控制很关键主要体现在事前、事中、事后控制，事前控制是对项目质量管理实施要有细致周到的策划，事中控制的关键是执行，好的执行时质量得以有效控制的关键，事后控制的意义在于调整改善，项目质量管理的持续改进。 致 谢在论文完成之际，内心完全被喜悦与兴奋所占据，在里面每一个控件的绘制，每一行语句的调式，每一段文本的输入之中都有我辛勤的汗水。半年的设计时间虽然短暂，我却从中学到了很多的东西。我由衷的感谢关怀、教诲、帮助、支持和鼓励我完成学业的老师、朋友和亲人。特别感谢我的知道老师，半年来他在学习上一直对我悉心指导，严格要求、热情鼓励，为我创造了很多锻炼提高的机会，为我的论文的顺利完成指出了和好的方向。在此我谨向我的指导老师以及在毕业设计过程中给予我很大帮助的老师、同学们致以最诚挚的谢意！参 考 文 献1 兰峰，刘洪玉.房地产开发与经营.中国建筑工业出版社，20092 丛培经.工程项目管理.中国建筑工业出版社，20103 姚星明，闫玮斌.房地产项目管理.化学工业出版社，20094 杨效中.建筑工程监理基础.中国建筑工业出版社，20105 张长友，白峰.建筑施工技术.中国电力出版社，20096 杨露江.建筑工程施工管理.中国建筑工业出版社，20097 刘晓君.工程经济学.中国建筑工业出版社，20088 杨庆.如何加强工程项目质量管理的思考.中国新技术新产品.20099 黄汉江.现代建筑业经营管理【M】.上海：百家出版社，199910 王春生.对我国建筑工程质量管理现状及发展趋势的思考.沈阳建筑工程学院学报（社会科学版），2000/02 14