海南省海洋与渔业人才公寓项目工程建设可行性研究报告.doc

海南省海洋与渔业人才公寓项目

工程建设可行性研究报告

海南正理项目投资顾问有限公司

71

目 录
第一章 总 论 1
1.1项目背景 1
1.2项目概况 4
1.3结论 6
第二章 项目建设背景及必要性 7
2.1项目建设的背景 7
2.2项目建设的必要性 11
第三章 场址选择与建设条件 16
3.1场址选择 16
3.2建设条件 16
3.3建设条件评价 18
第四章 工程方案 19
4.1设计依据 19
4.2建设规模与内容 20
4.2规划设计的基本原则 20
4.3总体规划设计方案 21
4.4建筑设计方案 25
4.5结构设计 28
第五章 公共工程建设方案 31
5.1给排水 31
5.2电气 33
5.3建筑防雷设计 37
5.4空调通风 38
5.5消防设计 39
5.6电梯工程： 42
5.7停车场、道路与绿化 42
第六章 环境保护 43
6.1项目场址环境现状 43
6.2环境保护建议 43
6.3环境影响评价结论 43
第七章 节能节水措施 45
7.1编制依据 45
7.2建筑工程节能概况 45
7.3节能措施 46
7.4节水措施 49
第八章 消防措施及安全措施 51
8.1消防措施 51
8.2安全措施 52
第九章 项目组织机构 53
9.1组织机构 53
9.2人力资源配置 54
第十章 工程招标 55
10.1项目建设管理要求 55
10.2招标依据 56
10.3招标方式 56
10.4招标组织形式 56
10.5招标内容和范围 57
第十一章 项目建设实施进度 58
11.1 建设工期 58
11.2 进度安排 58
11.3项目建设进度计划表 58
第十二章 投资估算与资金筹措 59
12.1投资估算 59
12.2资金筹措 62
第十三章 效益评价 63
13.1 社会效益 63
13.2宏观经济效益 63
13.3项目与所在地互适性分析 64
13.4 社会评价结论 64
第十四章 研究结论与建议 66
14.1研究结论 66
14.2建议 66

附图
附件
第一章 总 论

1.1项目背景
1.1.1项目名称
海南省海洋与渔业人才公寓项目
1.1.2承办单位
海南省水产研究所
1.1.3编制依据
1、原国家计委与建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
2、国家7部门联合发布《经济适用住房管理办法》（建住房【2007】258号）；
3、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；
4、《海南省经济适用住房管理实施办法》（琼府办【2009】31号)；
5、海南省人民政府《关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（琼府【2007】77号）；
6、《关于安排市中低级财政供养人员住宅小区项目用地的通知》（海府[2009]50号）；
7、《海口市城市总体规划（2005—2020）》；
8、本次进行实地调研收集到的项目技术经济资料；
9、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
10、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
11、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
12、国家建设部有关技术标准、设计规范。
1.1.4项目提出的理由
自1998年我国全面终结福利分房制度以来，房地产市场化大步前行，但住房供应体系的种种问题也逐步暴露。今年以来，旨在平衡供需的住房调控政策密集出台，土地供应“蓝图”进一步细化、保障房建设“军令状”敲定等一系列的政策铺排预示着，完全市场化的住房制度正在酝酿深层次变革。为“住房民生”计，政府在增加土地及商品房供应的同时，必然会加强保障性住房建设，住房与建设部与各地签订保障房建设责任书，层层落实保障房建设任务。根据目前的规划，国家发行的地方债将重点向保障性住房项目倾斜，廉租住房将集中建设，并在经济适用房、商品房等项目中进行配建。这意味着，今后，各种政策性住房将逐步与商品房“平分秋色”。
海南省认真落实党中央、国务院关于加快保障性安居工程建设的决策部署，把保障性安居工程任务列入政府重要的工作日程，为确保实现2010年海南保障性安居工程的工作目标，海南省政府已给各市县下达各类保障性住房建设任务。并要求各市县全面落实保障性住房建设用地，切实落实资金，抓紧项目开工建设，保证工程进度和工程质量，确保完成目标责任书确定的2010年工作任务。
省委省政府在海南国际旅游岛建设上升为国家战略之后，已决定加大对民生的投入和保障性住房的建设，把海南岛建设成为老百姓的幸福家园。海南省海洋与渔业厅是主管全省海洋经济、海洋事务和渔业行政工作的省政府组成部门。厅机关现有编制78名，内设服务中心接待室、办公室、组织人事处、政策法规处、发展计划处、海域与海岛管理处、环保处、捕捞处、养殖处、市场与质量监管处、渔政渔监处、预报减灾处、行政审批办公室等12个处室。下属8个单位：省渔业监察总队（中国海监海南省总队）、省海洋监测预报中心、省渔业船舶检验局、三亚国家级珊瑚礁自然保护区管理处、万宁大洲岛国家级海洋生态自然保护区管理处、省海洋开发规划设计研究院、省水产研究所、省水产技术推广站。
在中共海南省委的正确领导下，我们有效应对国际金融危机的冲击，保持了经济平稳健康发展，海南国际旅游岛建设上升为国家发展战略，为海南的科学、可持续发展创造了重大发展机遇。一年来，全省上下深入学习实践科学发展观，认真贯彻落实中央应对危机的一揽子计划，团结拼搏，攻坚克难，实现了保增长、保民生、保稳定的目标任务，各项指标好于预期。
“十五”期间，全国海洋标准化工作强化了组织机构建设，成立全国海洋标准化技术委员会，建立海洋环境、海水（苦咸水）淡化与综合利用、海洋可再生能源等标准体系，发布、实施10项海洋国家标准、57项海洋行业标准，并进行了宣传、贯彻，推动了标准的实施和应用；培训了标准化工作人员、标准编写人员，建设了海洋标准化信息咨询服务网，加大了海洋标准化宣传力度，加强了与国际、国内海洋机构和标准化组织的交流、合作，扩大了海洋标准化工作影响范围，提升了海洋工作者的标准化意识，支撑、服务了海洋管理、经济发展、科技进步、国防建设和环保工作。
近年来，在省委、省政府的正确领导下，省海洋与渔业厅党组团结带领全系统干部职工，充分发挥职能作用，围绕建设海洋经济强省的奋斗目标，解放思想，勇于创新，大力发展海洋经济，不断规范海洋管理，坚持服务渔业和渔民，使全省各主要海洋产业特别是海洋渔业稳步发展，海洋经济的地位明显增强，海洋与渔业基础能力进一步夯实，海洋开发逐步走向规范、有序。2009年，全省海洋生产总值467.7亿元，占全省生产总值的28.4%，海洋经济正成为全省经济增长新的亮点。
全力抓好中央新增投资和重点项目建设，增强发展后劲。抢抓中央扩内需的重大机遇，充分发挥了扩大投资上项目对保增长的决定性作用。
1.2项目概况
1.2.1建设地址
本项目建设用地北侧紧邻白驹大道，东邻城市规划道路，紧邻白驹大道是海南省海洋与渔业服务中心的综合楼。本项目除了要注重建筑要素、文化品位和生态环境的有机结合，更要做到与城市规划及环境整体协调。
1.2.2建设规模与建设内容
1、建设规模
本项目总规划用地约25亩，约折合16666.75平方米。拟建海南省海洋与渔业厅人才公寓，共240套，总建筑面积29000m2。
2、建设内容
建设内容为海南省海洋与渔业厅人才公寓小区、给排水、供电、绿化、停车场等公共配套设施。设计范围包括保障性住房的建筑、结构、给水排水、供电以及项目范围内的道路广场及室外管网等公共配套设施设计。
1.2.3项目投入总资金与资金筹措
经估算，该项目总投资9071.65万元。其中建安工程费用7817.95万元，占总投资的86.18%；工程建设其他费用821.71万元，占总投资的9.06%；预备费431.98万元，占总投资的4.76%。
本项目总投资9071.65万元，4538.49万元由财政拨款扶持，其余自筹。
1.2.4项目建设期
本项目建设期限为12个月。
1.2.5项目经济技术指标
表1—1 项目经济技术指标表
项目
单位
设计指标
备注
1、项目用地面积
m2
16666.75m2
25亩
2、总建筑面积
m2
29000m2

3、建设总投资
万元
9071.65

4、容积率

1.74

5、绿化率
%
45

6、机动车停车位
位
110

8、居住总户数
户
240

1.3结论
本项目建设符合《海口市城市总体规划（2005—2020）》的文件精神。项目建成后，能有效改善海南省海洋与渔业厅专家人员的居住条件，是一项民生工程，必将产生较好的社会效益，项目总体可行。

第二章 项目建设背景及必要性

2.1项目建设的背景
2.1.1国家全面推进保障性住房建设
近年来，为了控制高房价，更好地落实房价调整的政策目标，国家对保障性住房投资力度不断加大。经济适用房、廉租房建设成为在应对国际金融危机的背景下扩内需、惠民生的重要结合点。
2009年，政府工作报告提出中央财政安排保障性安居工程资金493亿元，其中就包括加大对廉租房建设的投资支持力度。来自住房城乡建设部的数据显示，截至2009年12月底全国新开工和通过各种方式筹集廉租住房185万套。其中，全国廉租住房新开工158.4万套，通过购买、改建等方式筹集26.6万套。租赁住房补贴户数达到292万户，其中新增租赁补贴80万户。
08-09年全国主要城市经适房建设面积

08-09年全国主要城市经适房占建设总面积比例

今年，国家针对中低收入群体实行公共住房和公共租赁住房制度，并建立配套的土地供应制度和房屋建设制度。在土地供应方面，国土部门制定了庞大的土地供给计划，在增加商品房供应的同时，也在加大政策性住房的比例。2010年度，全国住房用地计划拟供应量大约为18万公顷，与去年全国住房实际供地7.65万公顷相比，以及和前五年平均年度实际供地量5.465万公顷相比，均有大幅度增加。在全国住房供地计划中，保障性住房用地为24454公顷，与去年相比增加了一倍多。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，另外29%则是廉租房，与去年相比增加了4.7倍。
2.1.2海南省明确保障性住房建设任务
按照住建部要求，各省要在今年7月底前全面开工建设保障性住房项目。签约各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团要在今年共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，这一数字比2009年有大幅度提高。
为了确保建设顺利进行，由住建部牵头的保障性安居工程协调小组将适时对各地落实责任书的情况进行督促检查，年底将组织验收完成情况。2010年4月19日，副省长姜斯宪代表海南，与住房与城乡建设部签订了保障性安居工程责任书，以确保完成2010年保障性住房建设目标。
2010年1月份海南省省长罗保铭在《政府工作报告》中把改善群众住房条件列为今年民生工作的头等大事，要求在解决低收入群众、教师、医生、干部职工的住房困难方面，今年要迈出更大的步伐，并把此项工作列入对各市县的考核。《报告》提出要新建廉租房7800套、39万平方米，购、改、租廉住房2200套、11万平方米。在岛外需求强力拉动海南房价节节攀升的形势下，加大保障性住房的土地供给，强化高效优质服务，加快建设经济适用房、“双限”商品房，让住房困难的职工群众早日受益。
2.1.3 我省加快推进保障性住房建设
保障性住房建设是我省今年的头号民生工程。今年省委、省政府召开全省保障性住房建设工作会议，专题研究部署在建设国际旅游岛背景下全省保障性住房建设工作。会议要求，全省各地各有关部门要摸清底数、下定决心，拿出切实有效的措施，确保今年全年新建保障性住房10.07万套的建设计划按时完成，同时要做好2010—2012年保障性住房建设规划，到2012年底使全省城乡居民的居住水平明显提高，争取用三年左右时间集中解决好中低收入群众的住房问题。
省保障性安居工程建设工作领导小组办公室发出紧急通知，要求加快推进保障性住房建设工作，各市县必须在4月30日前全面落实保障性住房建设用地。
通知要求各市县必须把保障房建设作为当前和今后一个时期的一件大事来抓，市县主要领导要亲自挂帅、直接指挥。保障房项目要优先立项、优先选址、优先供应土地。
通知还要求，要做好信息报送和统计工作，对保障房建设完成计划目标作出总结并对存在问题进行分析汇总上报。统计工作将列入省政府对市县政府住房保障责任目标考核内容。
2.1.4海口市近年保障性住房建设全面提速
保障性住房建设是省委、省政府的“一号民生工程”，海口市委、市政府把这项工作摆在重要的议事日程，高度重视，结合海口市工作实际，贯彻好落实好省委、省政府的决策部署，采取有力措施，扎实有效地推进这项工作。
 2010年，省发改委和住建厅下达海口市保障性住房建设任务3560套，我市根据实际情况提出了建设4891套的目标任务，总建筑面积37.4万平方米，总投资约7亿元。主要包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、城市棚户区改造、限价商品房、农村危房改造等六大类。目前，这六大类项目按计划目标，正在扎实稳步推进。
  海口市从2008年开始启动惠安居廉租住房项目建设，建设廉租住房23幢1176套，总建筑面积近6万平方米，总投资额8850万元。目前，20幢1008套廉租住房已完工，其余的已进入收尾验收阶段。2010年全市计划新建廉租住房500套，总建筑面积2.5万平方米，总投资额3750万元。
 2010年，海口市计划建设经济适用住房2300套，总建筑面积约20万平方米，总投资额约4亿元。主要安排各镇、教育口、卫生口、政法口、农口及兴隆农场等单位存量土地上组织建设。目前工程已进入主体工程施工阶段，已完成工程总量的60%，完成投资3000万元，计划9月底前封顶，年底前完工交付使用。
  今年，海口市还计划建设691套，建筑面积2.5万平方米，总投资额3800万元。8月底前将陆续开工建设。计划改造城市棚户区建设500套，解决市陶器厂、汽车修理厂、农机修造厂、香料厂、电影公司、影剧院、琼剧团等国有企业改革单位职工住房困难问题，争取8月底前动工建设。同时，限价商品住房和农村危房改造建设也将在近期全部开工建设。
海口市还专门制定出台了《海口市保障性住房项目资金管理暂行办法》，对各项保障性住房项目资金实行“专户存储、分帐管理、单独核算、专款专用”，确保了资金的使用安全和使用效率，同时也确保了项目的顺利开展。
2.2项目建设的必要性
21世纪是海洋世纪。海洋是解决人类面临资源短缺、环境恶化、人口膨胀等三大难题的重要领域，随着《联合国海洋法公约》的实施，国际海洋权益重新瓜分，竞争将更加激烈，世界海洋大国纷纷把开发与保护海洋列入国家发展战略。我国也已把海洋作为实施可持续发展战略的重要领域，海洋科技是国家未来高新技术体系的重要组成部分。
海南是海洋大省，管辖了约200万平方公里的海域，占全国海洋面积的三分之二，成为全国海洋面积最大的省份。辽阔的海洋，蕴藏着极为丰富的渔业、油气、矿产、港口、旅游等多种海洋资源；地处热带，长夏无冬，淡水资源丰富等自然条件显示出海南发展海洋经济得天独厚的优势。2009年全省水产品总产量159.06万吨，同比增长14.0%，水产品总产值168.5亿元、增加值124.3亿元；水产品出口量达13万吨，出口创汇约 5 亿美元，居我省地产产品出口额的首位。海洋经济在我省国民经济发展和我省发展中具有举足轻重的作用。
2010年1月1日，国务院印发了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，提出要建设南海资源开发和服务基地、国家热带农业基地，加强海洋科研、发展深水网箱养殖、远洋捕捞，为我省海洋经济发展指明了方向，同时也提出了更高的要求。省海洋与渔业厅是主管我省海洋与事业发展的政府组成机构，担负着贯彻落实省委省政府建设海洋经济强省的战略部署，组织协调海洋产业发展。
我省海洋水产事业发展的主要制约因素是科技创新队伍不能满足建设海洋经济强省的需求。近年来，省海洋与渔业厅及其下属单位认真贯彻落实省委省政府人才强省战略，引进高学历、高职称人才300余人，其中博士30余人，硕士200余人，科技队伍正在不断发展壮大，正在为我省海洋事业发展贡献才智。
鉴于引进的人才，大多数尚居无定所，为了稳定人心，调动科技人才队伍的积极性、创造性，落实省委省政府关于建设保障性住房的规定，做到科技人才队伍“住有所居”，因此建设海南省海洋与渔业人才公寓。该项举措是改善民生、促进社会和谐的重要基础，对于促进我省海洋经济大发展、保障社会和谐稳定具有十分重要的意义。
1、项目建设是贯彻党中央和省委有关民生政策的具体举措
住房作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。建设经济适用住房是贯彻落实党的十七大精神，构建社会主义和谐社会的重要举措，是省委、省政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）、建设部、国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房【2004】17号）、《海南省人民政府办公厅关于印发海南省经济适用住房管理实施办法的通知》（琼府办【2009】31号）等一系列政策文件的具体举措。
2、项目建设是扩内需、保民生、促发展的具体体现
当前，国际金融危机扩散蔓延的势头依然没有消除，对世界各国的影响也在不断加深。为了有效应对危机冲击，按照党中央、国务院的部署，我省制定了一系列政策措施，全力保增长、保民生、保稳定。保障性安居工程作为扩内需、保增长的重要内容，其产业关联度强，不仅能够促进房地产业、建筑业、建材业、服务业等众多行业发展，而且可以增加诸如房屋装修、家具家电等轻工业产品的即期消费，还可以带动大量社会资金投入，对于拉动经济增长的作用十分巨大。
3、项目建设是政府履行职责的基本要求
全国保障性安居工程工作会议强调，保障低收入住房困难群众基本住房是政府的重要职责，必须切实做好这项惠民生、促发展的工作。从我省的情况看，现在居住条件仍然很差的群众大多数都是低收入群体，单纯依靠自身的力量没有能力解决住房问题，这就需要政府切实履行服务职责，加快建设保障性住房，切实为低收入住房困难群体提供住房保障和支持。
4、项目建设是改善民生的重大措施
虽然近几年来通过全省上下的共同努力，改善了部分群众的居住条件，但是，受经济发展水平等因素的制约，全省仍有一定数量住房困难群体的居住环境没有得到真正改善，在一些城市、垦区、林区和广大农村，仍存在低矮破旧、亟待改造的危旧房和泥草房。居住是人民群众的基本需求，保障性安居工程是重大的民生工程。党的“十七大”明确提出“五有”，其中重要的一条就是“住有所居”。低收入群体不具备通过市场购房解决住房问题的能力，必须由政府提供基本保障。这部分群体的基本住房问题如果不能得到妥善解决，会影响城市的整体发展和和谐稳定，影响住房改革的市场化方向。各级政府要将住房保障作为政府的重要职责，大力实施保障性安居工程，为低收入住房困难群众提供基本的住房。
综上所述，保障性安居工程建设既能拉动投资，又能促进消费，既是民生工程，也是民心工程。毋庸置疑，保障性住房是具有保险性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径，也是扩大内需，拉动经济增长的重要政策之一，能够起到“保增长、保民生、保稳定”的支柱作用。
第三章 场址选择与建设条件

3.1场址选择
本项目建设用地北侧紧邻白驹大道，东邻城市规划道路，紧邻白驹大道是海南省海洋与渔业服务中心的综合楼。本项目除了要注重建筑要素、文化品位和生态环境的有机结合，更要做到与城市规划及环境整体协调。
3.2建设条件
1、气候条件
海口地理位置在热带北缘（北纬19°32′-20°05′）属亚热带季风气候，年平均气温23.6℃，极端最高气温38.9℃，极端最低气温2.8℃，年日照时数2239.8h，年平均降雨量1691.7mm，平均相对湿度81%，全年5～10月为雨季，11～4月为旱季，年主导风向夏季东南风，冬季东北风，全平均年风速3.2m/s，年平均大风日数172天（六级以上）。台风季节6～9月，一般风力为7级，最大风力可达10～12级，年台风个数2.5个。
2、工程地质条件
该地区海口市美兰区，自然环境优美，场地内土质好，南高北低、标高大多在10m以下，地形基本平坦，即可进行施工建设，项目在做好安全防护措施的前提下即可施工建设。
本项目用地地质情况属海积阶地，土质为冲击砂土。未发现影响场地稳定性的不良地质作用，可进行本工程的建设。
3、供水、供电条件
本项目用地位于海口市美兰区的政府储备用地，交通相当便捷，具有良好的区位优势。沿项目用地的市政道路两侧均建有市政供电网络、给水管网、排水管网和电讯网络、燃气等市政设施，完全满足本工程建设的要求。
社会经济协作条件海口市是海南省政府所在地，是全省的政治、经济、文化、交通中心。随着改革开放的逐步深化和城市综合竞争力不断增强，海口国民经济实现了持续、快速、健康发展，2009年是海南发展史上非比寻常的一年。在中共海南省委的正确领导下，我们有效应对国际金融危机的冲击，保持了经济平稳健康发展，海南国际旅游岛建设上升为国家发展战略，为海南的科学、可持续发展创造了重大发展机遇。一年来，全省上下深入学习实践科学发展观，认真贯彻落实中央应对危机的一揽子计划，团结拼搏，攻坚克难，实现了保增长、保民生、保稳定的目标任务，各项指标好于预期。
4、原材料供应
本项目施工中所需的碎石、沙、水泥、钢材、木材等不需外购，在海口均容易购得，原材料供应有保障。
海口市是海南省政府所在地，是全省的政治、经济、文化、交通中心。随着改革开放的逐步深化和城市综合竞争力不断增强，海口国民经济实现了持续、快速、健康发展，2006年全年国内生产总值为350.06亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%；全年实现财政总收入70.08亿元，比上年增长15.2%。全年全社会固定资产投资完成158.23亿元，比上年增长15.4%。全年对外贸易进出口总值为13.43亿美元，比上年增长8.7%。该地点附近的学校、邮局、银行、商业等公共设施齐备，市场繁荣，服务业发达，可以为本项目提供完善的后勤保障，社会配套条件良好。
3.3建设条件评价
综上所述，本项目选址于该区域从各个方面（气候条件、运输条件、建筑材料的供应、水电通信的提供情况等等）来讲较为适宜。由此可见，本项目选址得当，建设条件基本具备。

第四章 工程方案

4.1设计依据
1、建设用地红线图、《建设用地规划许可证》正副本；
2、海南省海洋渔业提交的设计招标文件；
3、《中华人民共和国城市规划法》；
4、《城市规划编制办法实施细则》；
5、《海口市总体规划》；
6、《高层民用规划相关防火规范》(GB50045-95) (2005年版)；
7、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；
8、《城市道路和建筑物故障碍设计规范》；
9、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
10、《汽车库、修车厂、停车场、设计防火规范》（JGJ50-2001）；
11、《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）；
12、《人民防空地下室设计规范》（GB5038-2005）；
13、《地下室工程防水技术规范》（GB50108-2001）；
14、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）；
15、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；
16、工程建设强制性条文：城乡规划部分（2000年版）、房屋建筑部分（2002年版）、人防工程部分（2005年版）等有关部分；
17、国家颁布的各项规范、规定、标准、指导等文件。

4.2建设规模与内容
拟海南省海洋与渔业厅人才公寓项目，共240套，总建筑面积29000m2。其中，住宅建筑面积28800m2； 共设计户数240户。其中，150.00m2户型60户；120m2户型120户；90m2户型60户；运动场所200m2。
本项目北侧紧邻白驹大道，东邻城市规划道路，西面和南面是未开发用地，地块形状接近长方形，用地较平整。该用地交通方便，周边自然环境较好、是办公、住宅的理想用地。
4.2规划设计的基本原则
1、高起点、大视野原则
立足国际旅游岛建设的高起点、高品位、高标准，以海口市保障性住房建设规划实施方案为依据，结合场地自然环境，融入现代设计理念，使建筑风格独树一帜，并与周围环境相融合，成为海口市经济适用房建设的精品。
2、功能第一，兼顾造型原则
在建筑设计上采用创新的设计理念，结合项目地点的地理、地形特点，规划为“南北朝向”布局，既满足“户户坐北朝南”的风水要求，又营造出公寓小区开阔活动空间和恢宏的绿化景观，具有极佳的通风、采光、观景效果，形成良好的建筑风格与城市空间地域的融洽关系，成为经济适用房建设的样板公寓小区。
3、适用性的原则
项目开发建设主要是为了解决海南省海洋与渔业系统人才住房问题，在设计时应保护好周边环境品质，充分利用现存资源，发挥场地优势。规划设计尊重项目的条件，在城市轮廓线上建设高水平的城市景观建筑。
4、以人为本、天人合一原则
注重人的行为习惯，充分满足人的精神需求，把不同层次的文化内涵，绿色生态概念渗透在设计方案中，创造一个人与自然、人与文化充分融合的新型休闲公寓小区，构筑新世纪的理想家园。
5、舒适性原则
充分考虑休闲旅游居住的舒适性、居住空间的适应性、居住建设的经济性、居住环境的安全性、整体性和居住技术的科学性。
6、多元化、层次化原则
在户型设计方案上实现多元化、多层次化，并大限度地追求合理性、舒适性、适应性，配套设计充分考虑和预留提高生活舒适性的设施。
7、高效节能原则
采用先进、成熟的新技术、新工艺，采用先进、高效、节能的新产品、新设备。
4.3总体规划设计方案
4.3.1设计依据
1、中华人民共和国工程建设标准强制性条文《城市建设部分》；
2、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）；
3、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）；
4、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
5、《住宅建筑规范》GB50368-2005；
6、《住宅建筑设计标准》DBJ08-20-98；
7、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
8、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2001版）；
9、国家和海口市有关设计规范及标准。
4.3.2总体布局要求
本项目要处理好总体布局与局部细节的关系，功能上集中合理布局，集中绿化，造就大面积、高质量的绿化休闲空间。住宅设计上对户型合理设计，确保良好的采光和通风，在平面最大程度上做到了“明厨，明卫，明厅”。每个单位都能景观良好。建筑立面简洁明快，体现热带建筑设计风格。
4.3.3总平面布置
1、根据本项目所处的地理位置和周围环境及海口市规划局规划要求，住宅区人行主出入口设在公寓正面朝向中心处。住宅楼顺沿用地地形均衡设置，整体布局美观大方。
2、住宅区主出入口处布置一个休闲景观绿化广场，在住宅楼之间设置一个室外专门运动场所，为需要进行户外有氧运动的住户提供休闲、健身和运动好去处。
3、消防车通达到每一栋楼，满足规定的消防间距；局部有步行道宽3米；停车场设置在住宅区东西侧，规划设计110个车位。如此建筑布局有效地将不同人流、车流，水平和垂直的交通路线分开，互不干扰。 
4、绿化、景观设置应体现现代园林特色，同时结合车行道与场地地形布置绿化，植物采用具有热带特色的椰子树或以草坪、盆景、凉庭等方式。
4.3.4空间设计
1、功能分区
结合地块平坦的用地现状以及地块外围配套完善的市政基础设施，打造公寓小区天际线，建筑基础标高采用平面布置，为了集约利用土地，提高绿化率，建筑物全部为高层建筑，采用连排的布置方式。在功能上分为住宅区、商业服务区和公共活动区三大区域，做到分区明确、布局合理、公共资源共享。
在地块中央地带布置中心景观活动中心，提供小区人群聚会、休闲、娱乐服务。
2、空间划分
由于功能区的划分仅仅是对项目功能的定性分析，各个功能区的面积大小的分配涉及到定量分析，需要运用一定的方法进行估计和计算，从而得出面积分配比例和具体的面积分配数字，在项目进行具体的规划设计和建筑设计时可以以此作为参考或依据。
随着社会的发展和人民生活水平的提高，对现代住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和环保方向发展，因单体建筑与低层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受消费者欢迎的建筑形态。
（1） 建筑占地面积估算
已知基地地块总面积为16666.75m2，根据海南保障性住房建设实践，住宅和公建配套设施的占地面积占基地面积的20.0%，则可建住宅商品房和公建配套设施的占地面积合计为：
16666.75×20%=3333.35m2
（2）设备房面积估算
本项目拟独立设立设备房一栋用于安放区内供电，消防设备等，根据本项目的特点及规模，初步确定为360m2。
（3）容积率计算
根据本项目经济适用房建设规划指标，总用地面积约16666.57平米，总建筑面积平方米，容积率为；
29000/16666.75=1.740
（4）入住户数
根据本项目规划指标，小区共安排住户240户，其中，150m2户型60户；120m2户型120户；90m2户型60户。
（5）室外专门运动场所
为了小区内部日常生活、运动健身的需要，本项目设立50m2的篮球场、羽毛球场各一个，少年、老年休闲活动健身场所100m2，拟设立室外运动场所共200m2。
（6）停车场
本项目设立停车位110个。全部为地上小轿车车位。
每个车位平面尺寸为2.5m×5m，占地面积12.5m2。则停车场占地面积为：110×12.5=1375m2。
（7）绿地率
本项目为现代住宅区建设项目，为改善环境，提高生活质量，除建筑物占地、道路场地，地面车位，小区居民活动场所外，其余均植以绿化。整个基地绿地率取45%。绿化面积为：
16666.75平方米×45%=7500平方米。
（8）道路及户外活动空间
总用地除了建筑占地面积、室外运动场所面积、户外车位面积和绿地面积外，其余为道路及户外活动空间面积。
·小区道路户外活动空间占地面积：16666.75（总建设用地面积）－3333.35（建筑物）－200（室外专门运动场所）－7500（绿化）－1375（地上停车位）=4258.4平方米；
·小区道路占有率：4258.4/16666.75×100%=25.55%。
4.4建筑设计方案
4.4.1建筑特征描述
住宅风格统一，采用现代主义的手法，局部融合大胆的空间元素。既做到经济现代化，又通过对现代要素的重复运用，共同形成大方而富有现代气息的整体建筑和空间形象，同时考虑到项目地理景观优势，力求在形体上依据住宅的平面、道路关系和周边环境因素，用简练的手法、典雅的色彩营造出挺拔的体态，以显示自己的独树一帜。立面采用层次丰富的景观阳台空间，突出住宅的生态景观可视性。住宅立面线条简洁、大方。
4.4.2平面设计
根据当地的气候条件和对项目住户定位的研究，设计确定“在满足功能、美观、经济”的前提下，追求“休闲、简洁、明亮”的居住空间。
户型设计遵循实用、经济性的原则，达到通风流畅、光线明亮、动静分离、洁污分离的基本要求，内部交通流线便捷，使居住空间由通常性向舒适性过度。
1、用地现状：地块为一近似直角梯形地块，地势平坦，利于设计布局。
2、道路系统从规划布局要求出发，区内道路呈环状多支分布，直达区内每个区域，市政道路顺沿小区外围，在项目区正面朝向正中设置主出入口，两侧边分设两个车行出入口。
3、室外专门运动场所均衡分散设置于区内，满足人们日常休闲健身运动的需要，以营造一种舒适、平和、安详的生活氛围。
4、小区内共设计居住建筑4栋，层高15层，最大建筑高度49米，共计240户住宅。采用灵活曲线布置，建筑总体布局主要以小区中心公共广场为出发点，在建筑南北向布局的同时需兼顾每套住宅的景观面，尽量做到户户都有日照且景观入户。海口市夏季主导风向为东南风，故在总体设计时建筑的布局应南窄北宽，以保证夏季的主导风向能顺利达到每一户型。户型以一梯四户的板楼为主，但须满足业主的户型匹配要求。小区道路尽量做到人车分流，沿用地成环形布置，小区绿化停车位主要布置在用地的东、西两侧。小区户型的特点主要有以下几点：
①南北通透，明厨明卫明厅，通风采光俱佳；
②住宅平面规则紧凑，体型系数小，有利于节能；
③平面布局紧凑，利用率高，交通面积小，公摊系数低；
④户型设计时在小户型的处理中做到虽小但功能齐全；
⑤每个户型都能够做到干湿分离，动静分区；
⑥外形现代丰富，色彩协调大气。
5、在色彩上以冷色调为主，外墙采用灰白色面砖，阳台梁及窗台板采用白色涂料，在层高处用黑色分割线加以分割。
6、户型平面设计具有如下特征：
①平面房间开间、进深与层高比例适宜；
②厅与卧室面积适宜，采用明厅、明厨、明卫设计；
③使用功能合理，动静分区、公私分区、洁污分区和干湿分区明确；
④窗口面积适宜，增加与外部景观的交流。
户型平面设计以人为核心，平面功能齐全，使用方便。户型均有主、次卧室、多功能厅、厨房、卫生间、景观阳台和工作阳台等满足人们生活居住空间。每个户型的功能空间都能够满足自然通风采光，均为节能住宅，为居住者提供一个经济、适用、美观的居住空间。
表4-2 项目户型面积指标表
序号
户型
单位
建筑面积
备注
1
四房两厅两卫
m2
150.00
含公摊
2
三房两厅两卫
m2
120.00
含公摊
3
三房一厅一卫
m2
90.00
含公摊
4.4.3立面设计
现代风格的造型设计自然、清新、明快。在住宅立面设计中，应用空间的组织规律，达到统一。阳台与窗户借助光影的作用，产生了虚实的对比感，从而形成建筑的体量感。建筑以平屋顶为主，结合飘棚装饰架，从而形成空间的变化，产生动感，富有活力。外墙以暖色为主，辅以白色，富有变化感，使建筑形象产生对比，结合景观绿地，营造绿色健康的居住环境，提升生活品位。采用简约和富于动感的手法体现建筑本身的美感及亲切感，凸显出一股热带风情建筑的特色。
4.5结构设计
1、主要设计依据
（1）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006版）；
（2）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；
（3）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）；
（4）《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008；
（5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；
（6）《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002；
（7）参考的同地区的《岩土工程勘察报告》。
2、设计数据
（1）自然条件
基本风压值：0.85kN/ m2；
地面粗糙度类别：C类。

（2）抗