市副食果品总公司底商住宅楼建设可行性研究报告书.doc

第一章 概 述
1.1 项目名称、主办单位及负责人
项目名称： **市副食果品总公司底商住宅楼建设
建设单位： **市副食果品总公司
法人代表：
项目负责人：
建设地址：
1.2 编制依据
1、**市副食果品总公司可研编制委托书
2、建设项目选址意见书
3、《**市副食果品总公司现状图》
4、《**市副食果品总公司底商住宅楼规划平面图》
5、国家现行有关法律、法规
6、建设单位提供的有关材料
1.3 主要研究内容
本报告主要对项目建设的必要性、建设条件、工程设计方案及工程投资估算进行了可行性研究。
1.4 建设地址与规模
**市副食果品总公司底商住宅楼建设项目位于新市西街204号，华街广场西北侧，总占地8.231亩，其中规划用地面积6.564亩，人行道面积1.667亩。根据场地情况及使用要求，**市副食果品总公司拟建商住楼一栋，功能为底商住宅，规划建筑占地面积1373平方米，总建筑面积11220平方米。该楼主体6+1层，设地下商场，地上一层为商业店铺，二～六层为住宅，顶层为职工宿舍。另设30m2门卫室。
1.5 主要研究结论
项目建设不仅可以解决果品公司职工住房问题，而且对盘活公司资产、扭转企业亏损局面有积极作用，同时可提高土地利用价值，可研研究认为项目建设可行。
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标见下页表：
主要经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总占地面积
亩
8.231

1.1
规划用地面积
亩
6.564

1.2
人行道面积
亩
1.667

2
建筑占地面积
m2
1403

2.1
底商住宅楼
m2
1373

2.2
门卫
m2
30

3
建筑面积
m2
11250

3.1
地下商场
m2
2219

3.2
地上商业
m2
1273

3.3
住宅
m2
6440

3.4
宿舍
m2
1288

3.5
门卫
m2
30

4
建筑密度
%
32.05

5
容积率
——
2.05
1.82
6
后退红线
m
15.5

7
控制层数
层
6+1
局部15层

8
控制高度
m
H≤24

9
绿地率
%
25

10
总投资
万元
1824.84

10.1
建安工程费
万元
1349.98

10.2
设备购安费
万元
28

10.3
其它费用
万元
311.69

10.4
预备费
万元
135.17

第二章 项目建设背景与必要性
2.1 项目背景
**市果品副食公司建于1954年，是市供销社直属的集体商品流通企业，现位于新市西街204号，华街广场西北侧，占地9.87亩，现有建筑面积9213.1m2，其中营业面积2100m2。目前下设办公室、财务科、业务科、保卫科四个职能科室，百盛副食超市、酒饮批发部两个业务环节。公司现有干部职工188人，其中：在岗人员43人，待岗24人，内退、离退休及脱岗人员共计121。
果品副食公司曾是我市流通领域的骨干企业，在平抑物价、丰富城乡居民生活、满足市场需求等方面作出过积极的贡献，赢得了社会各界的广泛赞誉。1994年以前公司年销售额曾达到4000余万元，年上缴国家利税50余万元。后因诸多因素影响，企业经营委靡，效益滑坡，亏损严重。为挽救企业，1998年市供销设决定该企业一分为三，采取“一死两活”的办法，分别成立了果品冷库、副食调味品公司和副食果品总公司。分立之后，副食果品总公司留下1845万元亏损挂帐，在城区农行的贷款2249万元以及利息1200万元，合计5300万元。困境中企业一直在寻求发展良策，但均未能使企业长期亏损的势态得到有效遏制，现在该企业已成为系统内最为严重的亏损企业。为充分挖掘公司潜力，盘活现有资产，解决职工生活困难，果品副食公司计划在公司旧址，临新市西街街面建设一幢底商住宅楼，希望能扭转企业一直以来的亏损局面，改善职工居住条件。2004年12月，市副食果品总公司向市政府提出在原址修建底商住宅楼的请示，得到了的高度重视（详见附件《**市供销合作社联合社文件》晋市供联办字［2004］57号）。
基于以上情况，**市工程咨询中心接受委托，对副食果品总公司底商住宅楼建设项目进行了可行性研究。
2.2 建设的必要性
一、项目建设是解决**市果品副食公司职工住房问题的迫切需要，也是我国全面建设小康社会的发展要求。
党的十六大报告明确指出：到2020年我国要全面进入小康社会，并将住房条件作为衡量小康社会水平的主要指标之一。建设部在全国住宅与房地产工作会议上推出了全面实现小康社会的住房标准，即到2020年基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。 虽然这几年**市城市建设很快，房地产的发展也十分迅速，许多人都有了自己的新房，但由于果品公司企业亏损严重，目前进半数职工常年下岗待业，在职职工的月收入也仅为300元左右，60%的职工没有自己的房子，生活非常困难，特别是有12户，39人（多数为黄华街改造拆迁户）仍居住在公司上世纪60年代修建的单身宿舍里，该宿舍楼属土木结构，并且年久失修，存在着很大的安全隐患。果品公司拆除危房，建设职工住宅楼，解决60户职工住房困难的问题，减轻职工的负担，这是单位领导努力实行“三个代表”的重要举措，也是我国全面建设小康社会的需要。
二、项目建设是盘活公司资产、扭转亏损局面、提高企业效益的有效措施。
依据实际测算，地上一层营业场所年预计完成销售额2800万元，年实现利润100万元，比现在的年销售额350万元，利润17.5万元分别增长6倍和8倍，同时可安排150名职工就业，比现在的30名员工增长5倍。果品公司现在的营业场所，销售收入主要依靠金字招牌和老客户，该底商住宅楼建成后，不但为城市市容增光添彩，还可提高公司的知名度，对盘活公司资产、扭转亏损局面、提高企业效益有积极作用。
三、项目建设是合理利用现有土地、提高土地有效利用率的需要。
土地是不可再生的极为珍贵的特殊资源。土地的稀缺已成为当今城市建设的严重障碍，对极为有限的城市土地资源进行科学规划和合理使用，挖掘土地利用潜能提高土地利用价值，是实现城市可持续发展的必然要求和现实选择。市果品公司将44间危房和院中百盛超市20间营业用房拆除，新建底商住宅楼，是提高土地利用价值的积极举措。
综上所述，该项目建设，具有良好的社会和经济效益，项目建设非常必要。
第三章 项目选址与建设条件
3.1 项目选址
**市副食果品总公司底商住宅楼项目位于城区新市西街北侧，东邻双星宾馆，西毗泽州电业局，总占地面积8.231亩，总占地面积8.231亩，总建筑面积11250m2（地下2219m2，地上9001m2，门卫30m2）。详见附件《**市副食果品总公司现状图》、《**市副食果品总公司底商住宅楼规划平面图》。
3.2 建设条件
3.2.1自然条件
该项目区位于**市市区西部，属暖温带大陆性季风气候，具体气象指标如下：
年平均气温 11.0℃
最冷月（一月）平均气温 -9.4℃
最热月（七月）平均气温 31.2℃
极端最低气温 -22.8℃
年最大降雨量 617.9mm
月最大降雨量 176.4mm
频率最高风向 NW
平均风速 2.2m/s
最高风速 23m/s
全年平均相对湿度 63%
标准冻土深度 43cm
最大积雪深度 21cm
地面极端最低温度 -33.1℃
地面极端最高温度 70.5℃
基本风压 0.45KN/m2
基本雪压 0.30KN/m2
设计时应综合考虑以上气象气候条件，使建筑的施工和使用符合本地区的气候特征。
3.2.2工程地质条件
1、地形地质
项目建设所在区域，场地已经人工平整，场地平坦。场区地质条件可参考项目区原有建筑建设时的地质勘查资料，但鉴于建设规模和结构方案等的不同，建议果品公司在工程开工之前委托有资质的勘察单位对场地重新进行详细的地质勘察，取得详实准确的地质资料，为设计提供依据。
2、地震烈度
根据国家地震局和建设部发布的《中国地震烈度区划图》和1990年山西省抗震办公室编制的《山西省抗震设防烈度区划图》，**市市区地震烈度6度区（50年超越概率为10%），地震加速度为0.05g，设计地震分组第三组。
3.2.3公用工程条件
1、供水
项目日用水总量104.15吨，供水来源为新市西街市政供水管网。
2、供暖
该项目采暖总面积11250m2，热负荷为740.28KW。项目所在地铺设有集中供热管网，采暖由新市西街城市供热管网就近接入集中供暖。
3、供电
项目总负荷为530KW，选用一台160KVA变压器和一台400KVA变压器可满足项目区用电需求。
4、通讯
**市通讯网络已完全覆盖到项目区，由电信局就近考虑接入即可。
5、煤气
目前，市煤气管网已经敷设到该项目区内，由新市西街城市煤气管网就近接入即可。
第四章 总图布局与工程设计方案
4.1设计原则
1、利用人性化的设计指导思想，“以人为本”注重满足舒适、绿色、健康、安全、私密、方便等方面的需求，营造人与自然、人与人的和谐共处、融洽交流的建筑氛围。
2、充分考虑该地区现状特征，结合地形与周围的环境，对该场地的规划设计要以适度超前的建筑风格为宗旨，体现建筑的亲和力、个性化和人文特性的风格。
3、在规划和建筑设计中要注重“标准化”和“智能化”，以体现现代建筑的特点。
4、设计时充分考虑建筑物的功能用途，综合讲求建筑物的经济效益、社会效益和环境效益。
4.2总图布局
1、规划要求
根据城市规划，商住楼地上6+1层，总占地面积8.231亩（规划用地6.564亩，人行道占地1.667亩），退后新市西街道路红线15.5m，绿化面积1100m2，硬化面积1880m2，其中小路面积340m2（0.515亩）。项目区三面为城市干道与规划道路，利用地形合理安排建筑的位置与朝向，从投影平面上考虑楼间绿地的布局安排，从竖直方向则考虑防止建筑物之间的视线阻隔干扰，最大限度地满足每户住宅单元的视觉空间。
2、平面布置
商住楼平面形状呈“L”型，位于场地西南部，东西总长约80m，南北总宽约30m，建筑临街长度达104m；场区入口设于东侧，设两个门卫室；东、北两侧设砖砌围墙；拟建建筑与道路间的部分空地设为停车位，其余空地做绿化或硬化处理。
3、交通组织
进入场区的人员分消费者、工作人员和居民，商场入口设于建筑西、南侧，消费者和工作人员主要从临街面进入建筑的商用部分；住户单元楼入口设于建筑北侧，居民从场区东侧进入场区后院，通过单元门回家，形成不同人流的分离。
4.3 设计说明
4.3.1工程设计依据
（1）**市副食果品总公司委托要求
（2）现行国家有关标准及设计规范
4.3.2工程设计内容
**市副食果品总公司商住楼及室外配套设施。
4.3.3工程设计范围
**市副食果品总公司商住楼的建筑、结构、给排水、采暖、通风、电气等专业设计。
4.4 建筑设计
4.4.1设计依据
1、《住宅设计规范》GB50096－99(2003年版)
2、《商店建筑设计规范》JGJ48－88
3、《宿舍建筑设计规范》JGJ 36－87
4.4.2平面设计
商住楼总建筑面积11250m2，其中地下一层及地上一层为商场，建筑面积分别为2219m2和1273m2，2～6层为住宅建筑面积6440m2，顶层为职工宿舍，建筑面积1288m2，居住部分每层设六个单元，住宅一梯两户，共计60户，职工宿舍一梯三户、一梯四户、一梯五户，共54户。
住宅设二室一厅、三室一厅（A、B、D）四种户型，建筑面积分别为80m2、90m2、100m2和137m2，户型比为1：1：2：2。建筑顶层为职工宿舍，平均每户建筑面积23.8m2。
4.4.3立面设计
建筑采用坡屋面，其立面处理上充分考虑建筑的功能要求，利用简洁大方的手法，通过墙面与突出的阳台，形成建筑立面的阴影虚实变化，利用墙面材质和窗户的对比，形成强烈的视觉冲击，给人以深刻的印象。
4.4.4剖面设计
根据建筑的使用功能，确定地下室层高4.5米，地上一层层高4.2米，二层以上层高均为2.8米，住宅卧室、起居室(厅)的室内净高不低于2.40m，宿舍居室按单层床设计，净高不低于2.50米；室内外高差按0.6米计，建筑高度21.6m。
商场垂直交通为设于商场中部的两部楼梯，居住用房垂直交通为单元楼梯。
4.5 结构设计
4.5.1设计依据
1、《建筑结构荷载设计规范》GB50009—2001
2、《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
3、《建筑抗震设计规范》GB50011—2001
4、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
5、《人民防空地下室设计规范》GB50038—94
6、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001
4.5.2结构方案
本商住楼采用框架结构，墙体采用加气混凝土砌块填充墙，外墙贴聚苯保温板，内部分隔采用轻质板墙；基础采用钢筋混凝土下反梁式筏板基础，地下室按人防地下室设计，采用钢筋混凝土外墙，作防潮处理，防水等级为二级，抗渗等级S6。
建筑抗震设防烈度为6度，抗震等级为三级，钢筋采用Ⅰ、Ⅱ级钢筋，上部结构混凝土强度等级C25 、C30，基础混凝土强度等级C30。
4.6 装饰设计
1、外装饰：底层采用石材饰面，其余部分刷涂料；
2、内墙面：地下室刷防潮涂料，地上一层商场内墙刷仿瓷涂料，居住部分除厨房和卫生间内墙贴白色面砖，其余房间作毛墙面；
3、楼地面：地下室、一层采用大理石铺面；居住部分除卫生间和厨房铺防滑面砖外，其余地面仅做水泥毛地面，方便住户进行二次装修；楼道和楼梯采用水泥砂浆罩面；
4、顶棚：地下刷防潮涂料，地上一层用纸面石膏板吊顶，居住部分除厨房及卫生间采用PVC吊顶外，其余房间同内墙面装修；
5、门窗：商场采用铝塑门窗及卷帘门，居住部分采用铝塑窗、木门。
场区入口设两个门卫室，总建筑面积30m2，采用砖混结构，条形毛石基础，外装修刷涂料，内部做简单装修。
4.7 人防设计
依据《山西省结合民用建筑修建防空地下室管理规定》（1997）第七条、第八条、第九条规定，本工程属县级城市新建工程，基础开挖深度超过3m，单体建筑总面积超过7000m，须按不低于建筑面积2％修建防空地下室。本项目建筑面积11250m2，地下室建筑面积2219m2，达到《规定》要求。本地下室按六级人防地下室设计建设。
4.8 给排水设计
4.8.1设计依据
（1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2003）
（2）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）
4.8.2设计范围
（1）室内给水工程
（2）室内排水工程
（3）室外管网配套工程
4.8.3设计参数
住宅用水量指标：130～300 L/人·d
宿舍用水量指标：20～40 L/m2
商场用水指标：5～8L/人·日
绿地用水量指标：1.0～3.0 /m2·d
道路用水指标：2.0～3.0 L /m2·d
最高日用水量：104.15m3/最高日
平均时用水量：5.33m3/h
最大时用水量：12.42m3/h
4.8.4给水系统
1、给水水源
给水由新市西街市政供水管网供给，设置贮水池，由水泵从贮水池中抽水供入室内管网。
2、系统设计
室内给水管网与水泵相连，由水泵从贮水池抽水供入室内。生活给水系统布置成枝状，管网采用竖向单向供水。给水系统的水泵机组设置备用泵，水泵采用自动切换交替运行。
3、贮水池
贮水池的容积按照最高日用水量的20%～25%确定。因而可以确定贮水池的容积为20m3。
4.8.5排水系统
1、排水量的确定
项目的排水量为97.74m3。
2、系统的设计
室内排水系统采用生活废水与生活污水合流的形式，排水系统采用双立管排水系统,设置专用通气管。生活污水经室内排水系统收集排入化粪池，经化粪池处理后排入市政污水管网。生活废水直接排入市政污水管网。
3、粪池容积的确定
化粪池的有效容积为 20.7m3，选用20m3的钢筋混凝土化粪池。
4、雨水排放
雨水排放采用普通外排水系统。降落到屋面的雨水沿屋面收集到檐沟，流入沿外墙隔一定距离设置的水落管，排至地面或雨水口，与场地雨水一并经雨水口排入雨水管网。
4.9 采暖空调设计
4.9.1设计依据
1、《采暖通风设计规范》(GB50019—2003)
2、《防空地下室通风设计》FK01～02
3、有关的平、剖面图及负荷。
4.9.2设计范围
**市果品公司底商住宅楼供热、空调设计。
4.9.3设计参数
1、温度参数
宿舍、卧室、客厅、卫生间：18℃
厨房：16℃
楼梯间、走廊：14℃
商场：冬季18℃；夏季32℃
平均风速：≤3.0m/s
仓库：10℃
2、负荷值
采暖单位面积负荷指标：
居住部分：27.5～30.5W/m2
商店部分及仓库：30.5～33.5W/m2
空调单位面积冷负荷指标：100～160W/m2
总热负荷：370.14KW
总冷负荷：558.72KW
4.9.4系统设计
项目的采暖、空调设计分为两部分，居住部分采用集中供热系统并在住宅部分设集中供热的分户计量系统，且能实施温度分室调节。商场部分设置中央空调，采用全空气系统，并且在商场入口主大门设空气幕。采暖、空调热源为市政热力管网，空调冷源为制冷机组。采暖系统与市政热力管网的连接方式为无混合装置的直接连接方式。
4.10 电气设计
4.10.1设计依据
1、国家现行电气设计规范
2、有关的设计条件及方案设计
4.10.2设计范围
包括该项目的供配电、照明、电话、有线电视及保安系统、火灾报警等。
4.10.3负荷计算及变压器容量
1、综合用电指标：
住宅部分： 8KW/户
商店部分： 100～200W/m2
仓库： 5～10W/m2
2、总用电负荷：530KW
选用一台160KVA的变压器和一台400 KVA的变压器，供电由新市西街供电电网。
4.10.4负荷等级
住宅及商场用电负荷等级按二级考虑, 消防用电按现行国家标准的规定应属一级负荷供电。
4.10.5照明设计
1、照度标准
居住部分：卧室、餐厅、厨房150LX；卫生间100LX
商场部分：一般营业厅300LX；收款台：500LX
仓库：100LX
公用部分：门厅100LX；楼梯30LX；厕所、盥洗室75LX
2、系统的设计
（1）住宅照明设计
住宅照明设计以小功率光源为主，在住宅的门厅、盥洗室及餐厅、梳妆台等地方和需要进行装饰照明的地方采用白炽灯，在书桌、客厅以及部分装饰照明中采用荧光灯具。客厅设置能够单独使用或组合使用的多种灯具，餐桌上方选用直设吊灯，且悬挂高度可随意调节；卧室采用顶灯和壁灯结合的照明方式，楼梯间采用定时自动开关，并在上下楼梯两处控制，门口和窗口装设双控开关。
（2）商场照明设计
商场照明设计与室内设计和商店工艺设计统一考虑；使照度、亮度在平面和空间配置恰当，使一般照明、局部重点照明和装饰艺术照明有机组合；为表达不同商店、商场的营业厅的特定光色气氛和商品的真实性或强调性显色、立体感和质感，设计要合理选择光色间对比度、不同色温和照度要求。商场设置重点照明，收款台、修理台、货架柜（按需要）等宜设局部照明，橱窗照明的照度宜为营业厅照度2～4倍，货架柜的垂直照度不低于50Lx。
3、供电设计
建筑供电采用高压方式，高压配电电压采用10kV供电，供电系统接线方式采用单回路放射式供电，设置备用电源。照明电压采用220V电源电压，照明配电采用树干式和放射式相结合的方式。疏散照明的出口标志灯和指向标志灯采用蓄电池电源。项目的照明用电和电力用电设总配电箱，总配电箱的位置应便于管理和进出线方便，室外线路应保证安全，维护方便，建筑的电源引入处应设电源总切断装置，除首层设电源总切断装置外，各层应分别设电源切断装置。职工宿舍，对每室的用电采取限电措施，在系统接线上予以考虑。
4.10.6导线及敷设
所有照明配电线路和弱电线路均设置短路保护，室内线路采用暗线敷设。商场和居住区照明系统分开设置，居住区内住宅和宿舍用电线路分开设置；住宅内电源插座与照明用电应分设不同支路，走道、楼梯照明线路设单独支路；照明配电干线和分支线，采用铜芯绝缘电线或电缆，分支线截面不小于1.5mm2。商场广播线路敷设宜暗装。
4.10.7接地系统
接地系统采用TN—C—S系统，照明系统均与防雷接地共用接地体，接地电阻小于1欧姆，整体建筑的梁、板、柱及基础内部的结构钢筋互相焊接成统一的等电位连接体。
4.10.8弱电系统
建筑设置综合布线系统，楼内整体布置干线系统，在每户入口处设置水平子系统，住宅区内设置电话电视系统及门铃系统，在商场设置广播系统，平时做广播用事故时兼作事故广播。
4.10.9防雷设计
项目进行三类防雷设计。建筑设置防直击雷和雷电波入侵的措施，在建筑物的屋面设置避雷网，避雷网沿建筑物易受雷击的部位设置，整个屋面组成不大于20m×20m或24m×l6m的网格。 利用建筑物钢筋混凝土柱内钢筋作为引下线，引下线的冲击接地电阻不宜大于30Ω，间距不大于25m。利用建筑物基础内钢筋网作为接地体。
第五章 环境保护及消防
5.1 环境保护
5.1.1编制依据
1、《中华人民共和国环境保护法》 1987年10月
2、中华人民共和国国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》 1998年11月29日
3、《污水排入城市下水道水质标准》 （CJ3082—1999）
4、《城市区域环境保护噪声标准》 （GB3096—93）
5、《建筑施工场界噪声限值》 （GB12523-90）
5.1.2主要污染来源
1、悬浮颗粒物：施工期间主要来源于各种建筑材料的堆放和运输，地面土石方挖掘造成的二次扬尘危害。
2、废水：来源于建设污水及生活污水。
3、噪声：施工期间主要由各种机械和器具产生。
4、固体废物：主要来源于施工期间的废弃建材和项目建成后的生活垃圾。
5.1.3具体防治措施
1、对施工建材的运送、土石方挖掘场地要及时撒水降尘，增加空气湿度，以减少空气中的悬浮颗粒物。
2、施工污水经沉降合格后，排至城市下水管网；项目建成后生活废水经化粪池处理后经场区出水管网统一排至城市下水道；
3、施工设备尽量选用环保型低噪机械，最大程度降低对周围环境的影响。不同施工阶段噪声限值如下表：
不同施工阶段噪声限值
施工阶段
主要噪声源
噪声限值（dB（A））
昼间
夜间
土石方
推土机、挖掘机、装载机等
75
55
结构
混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等
70
55
装修
吊车、升降机等
65
55
4、生活垃圾按指定地点文明堆放，作无害化处理；
5、尽可能增加绿化面积，通过植物的净化、过滤作用进一步消除各污染物造成的环境破坏。
项目建设还必须严格执行环境影响评价制度和环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时运行的“三同时”制度，确保建设期和运行期各类污染物的达标排放。
5.2 消防
5.2.1编制依据
1、《中华人民共和国消防法》
2、《高层建筑设计防火规范》（GB50045-95）
3、《建筑灭火器配置设计规定》（GBJ140-90）
5.2.2消防设计
1、消防给水及管道设计
（1）消防水源
消防用水来源为新市西街供水管网。
（2）消防给水系统的设计
该建筑仓库火灾危险性类别为丙类，仓库的危险性等级为Ⅱ级，商场火灾危险性等级为中危险性Ⅰ级。消防系统按照需要设置消火栓系统和自动喷淋系统。建筑整体设置消火栓系统，在商场部分和仓库部分加设自动喷淋系统。消火栓系统与室内生活管道合用为一个系统，自动喷淋系统单独设置。
①室外系统
室外消防用水量按25L/S考虑。室外消防系统采用低压制，给水管网水平成环状布置，输水干管及向室内环状管网给水管道不少于两条，当其中一条发生故障时，其余管道仍能通过全部消防水量，最小直径不应小于100mm。室外消防管网设置6个水泵接合器，其中2个接自动喷淋系统，剩余4个接消火拴系统。并在水泵接合器上标明其用途。
②室内系统
室内系统采用临时高压制，设置消防水箱，消防水箱容积为12m3，室内消防用水量分为自动喷淋系统和消火栓系统及水幕系统。消火栓的用水量居住部分为5L/s，商店部分10 L/s，仓库5L/s；自动喷淋系统的消防用水量为商场部分16 L/s，仓库部分4 L/s。商场自动喷淋系统采用湿式系统，系统由压力开关直接连锁自动启动供水泵供水；仓库采用自动喷水泡沫联用系统；在地下层防火卷帘处设置水幕系统，系统设置三种启动供水泵和开启雨淋阀的控制形式，其用水量为2L/s，系统在火灾报警系统报警后立即向配水管道供水。
③消防水池
消防水池提供整个建筑的消防用水量，容积为570 m3。
2、消防器材
（1）在建筑的商场部分设置手提式泡沫灭火器，灭火器配置级别为5A，商场的主出入口及楼梯间等地方每层设置6具灭火器，室内各层均设置消火栓，保证有两支水枪的充实水路同时到达室内任何部位，消火栓间距不超过50m。
（2）考虑到本建筑的人数比较集中的区域，因而在方便的走道内，疏散方便的通道口处、楼梯间内设置消火栓，并在楼顶设置一个消火栓做试验用。以利于消防人员检查系统是否正常运行。
3、消防用电
消防用电负荷等级按一级考虑。消防用电采用单独的供电回路，并当发生火灾切断生活用电时，仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。疏散用的事故照明，其最低照度不应低于0.5LX。消防控制室，消防水泵房，自备发电机房的照明支线，应接在消防配电线路上。配电线路穿管保护，暗敷时保护层厚度不应小于3cm，明敷时必须穿金属管，并采取防火保护措施。
4、消防通道设计
项目与周围建筑的防火间距不小于6m，消防水池处设置消防通道，场区内设置连通街道和内院的人行通道。
第六章 建筑节能
6.1 设计依据
1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
2、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95
3、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003
4、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源的有关规定。
6.2 节能目标
能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展。建筑能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占总能耗的30-40%，建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义，是实现可持续发展的重要手段和根本措施。
6.3 措施
6.2.1建筑设计
合理的建筑设计对建筑节能起着重要的作用，会带来十分可观的节能效益，主要措施有：
1、选择有利于节能的朝向，充分利用太阳能；
2、外墙窗墙面积比限定在一定范围内：北面窗≤0.25，东、西向窗≤0.30，南向窗≤0.35，建筑设计人员在立面设计时应考虑节能对窗子大小面积的限值；
3、住宅的耗热量指标应控制在14.4Ｗ／平方米以下，主要房间宜避开冬季主导风向并利于夏季自然通风；
4、建筑形体设计应力求简单，尽量减小建筑物外表面积，建筑体形系数不大于0.35；
5、应用保温型建筑材料，屋面、外墙采用聚苯保温材料，减少室内热量流失。
6.2.2给排水及电器节能
1、卫生器具采用节水型；
2、变压器等设备采用新型节能型；
3、按规定设水表计量用水。
6.2.3暖通系统节能
1、管道保温，加调节阀来控制温度；
2、按规定设热量计量表。
6.2.4绿色照明安装
1、根据视觉工作需要，精选照度水平，采用高效节能灯具。
2、在所需的照度前提下，优化照明节能设计，限定照明。
6.2.5工艺设计
供电、供水、采暖系统均采用合理的输送工艺，降低途中损耗，提高能源利用率。
第七章 项目组织管理
根据国办发（1999）16号文件精神，本建设工程项目应实行法人责任制、施工招标制、工程监理制，建设单位与设计、施工、监理等单位之间实行合同管理制，以加强工程管理，确保工程高质量地顺利进行。
7.1 项目组织机构
7.1.1 组织机构
本项目实行项目法人制，立项后正式成立项目法人。项目经理由法人代表担任或任命。为了有利于项目管理，有利于控制目标，有利于信息沟通，同时根据本项目性质和规模，设置项目组织机构如下：
项目经理

合同管理部 计划财务部 技术工程部 综合协调部
各部门之间必须明确分工，认真履行各自职责，并相互密切配合，加强工程管理，确保工程质量，使工程按期完成。
7.1.2 各部门职责
1、合同管理部（招标部）
在筹建期负责工程的招标工作。应合理确定工期、合理标价定标，通过招标来选择设计、施工、监理等单位和进行材料采购活动。招投标活动要严格按照国家的有关规定进行，体现公开、公正和择优、诚信的原则。
在建设期负责合同管理。应依法订立工程设计、施工、监理和材料采购等各类合同，组织合同签约，检查合同执行情况，解决合同执行中出现的问题，最终组织合同结算。
2、计划财务部
负责项目的投资计划安排及财务管理。根据经批准的总概算和工期，结合总体规划要求，合理安排投资计划；严格执行基本建设财务、管理的各项制度，保证资金筹措到位，控制建设成本，确保资金使用效益。
3、工程技术部
负责施工现场工程质量的监控，处理施工中的各类技术问题，进行质量检查和安全措施检查，组织阶段验收和竣工验收，并负责技术档案汇总存档。
4、综合协调部
负责施工现场的治安及建设单位与施工单位之间、施工单位与监理单位之间的协调工作，积极做好工程前期、施工期、竣工阶段的各项准备工作，保证工程顺利完成。
7.2 项目监理
建设单位通过招标方式聘用有资质、信誉高、业绩好的单位负责现场监理。
监理单位应按照监理合同，严格履行监理职责，派驻有相应资质和较高素质现场监理人员，对工程的施工质量、建设工期和建设资金的使用等方面实施监督，以确保工程既定目标的完成。
7.3 项目招标
7.3.1编制依据
1.《中华人民共和国招投标法》
2.《工程建设项目招投标范围和规模标准规定》
3.《山西省工程建设项目勘察设计招标投标实施细则》
7.3.2招标基本情况
根据国家计委近日发布的《工程建设项目招投标范围和规模标准规定》（2001.5.1）本项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目。项目总投资1824.84万元，其中：建安工程费1349.98万元，设备购安费28万元，工程设计费51.08万元，工程勘察费4.06万元，工程监理费24.35万元。
1、《中华人民共和国招投标法》第三条规定，在我国境内进行关系社会公共利益、公众安全的项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标；
2、《工程建设项目招投标范围和规模标准规定》第七条规定在我国境内进行关系社会公共利益、公众安全公用事业项目建设，包括项目的招标、勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标：
（一）施工单项合同估算造价在200万元人民币以上的；
（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；
3、《山西省工程建设项目勘察设计招标投标实施细则》第三条规定，在山西省境内进行关系社会公共利益、公众安全的项目，勘察费单项合同估算价20万元人民币以上，设计费单项合同估算价30万元人民币以上或工程建设项目总投资2000万元人民币以上必须进行招标；
根据以上规定，本项目的建筑施工、工程设计进行公开招标，由于项目勘察、监理、设备采购投资估算金额较小，鉴此，建议将勘察、监理、设备采购与建安工程捆绑在一起委托具备招投标代理资质的单位进行邀请招标。招标基本情况见下页表：
第八章 项目实施进度
该项目建设，参考《全国统一建筑安装工程工期定额》，结合项目的实际情况确定工期为15个月（按流水作业施工），从2005年10月至2006年12月，共分为三个阶段：第一阶段主要完成可研、立项等前期工作；第二阶段主要完成工程设计、工程招标；第三阶段主要完成工程施工、竣工验收。
具体进度安排见下表：
项目实施进度表
工期
工程
2005年
2006年
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
前期准备

工程设计

工程招标

建筑安装

装饰工程

竣工验收

第九章 投资估算与资金筹措
9.1 编制依据
1、2003年《山西省建筑工程概算定额》
2、2000年《山西省建设工程费用定额》
3、2003年《山西省建设工程投资估算指标》
4、2002年《山西省建设工程其他费用标准》
5、设备价格依据市场询价
9.2 建安工程估算说明
1、建安工程
（1）底商住宅楼：采用框架结构，上部结构建筑面积9001m2，按第四章工程方案，依据市场价及估算指标，按1000元/ M2估，合计900.10万元；地下室建筑面积2219m2，按人防地下室设计，依据市场价及估算指标，按估1800元/ M2估，合399.42万元，商住楼建安工程费共计1299.52万元；
（2）门卫：建筑面积30m2，采用砖混结构，条形毛石基础，外墙刷涂料，内部做简单装修，依据市场价及估算指标，按400元/m2估，合计1.2万元；
2、室外配套设施
（1）道路及硬化面积约1880M2，150mm厚3：7灰土垫层，100mm厚C20细石混凝土面层，标准沿石，依据测算按60元/M2估， 合计11.28万元；
（2）场区绿化面积为1100M2，按20元/ M2估，合计2.2万元；
（3）围墙：场区东、北两侧设砖砌围墙，总长165m，按120元/m估，合计1.98万元；
（4）20m3贮水池，按1.8万元估；
（5）20m3钢筋混凝土化粪池，按3万元估；
（6）570m3消防水池，按24万元估；
（7）室外供水、排水、供电、供暖、消防管线，按5万元估；
3、设备购安费